Décret n° 2016-1884 du 26 décembre 2016 relatif aux conditions de réalisation et de financement d'opérations immobilières par les offices publics de l'habitat et les sociétés d'habitations à loyer modéré financées par des prêts garantis par les collectivités territoriales et leurs groupements, destinées aux unités de gendarmerie nationale, aux forces de police nationale, aux services départementaux d'incendie et de secours et aux services pénitentiaires


JORF n°0301 du 28 décembre 2016
texte n° 67




Décret n° 2016-1884 du 26 décembre 2016 relatif aux conditions de réalisation et de financement d'opérations immobilières par les offices publics de l'habitat et les sociétés d'habitations à loyer modéré financées par des prêts garantis par les collectivités territoriales et leurs groupements, destinées aux unités de gendarmerie nationale, aux forces de police nationale, aux services départementaux d'incendie et de secours et aux services pénitentiaires

NOR: INTB1620715D
ELI: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/12/26/INTB1620715D/jo/texte
Alias: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/12/26/2016-1884/jo/texte


Publics concernés : collectivités territoriales et leurs groupements, offices publics de l'habitat et sociétés d'habitations à loyer modéré, fonctionnaires de la police nationale et militaires de la gendarmerie nationale, agents des services départementaux d'incendie et de secours ou des services pénitentiaires.
Objet : décret portant sur les conditions de réalisation et de financement d'opérations immobilières réalisées par un office public de l'habitat ou une société d'habitations à loyer modéré bénéficiaire d'un prêt garanti par une ou plusieurs collectivités territoriales, ou par un groupement de collectivités.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
Notice : ce texte encadre les conditions de réalisation et de financement d'opérations immobilières destinées aux unités de la police et de la gendarmerie nationales, aux services départementaux d'incendie et de secours ou aux services pénitentiaires pour lesquelles les collectivités territoriales se portent garantes de l'emprunt contracté par un office public de l'habitat ou une société d'habitations à loyer modéré.
Références : le présent décret est pris en application de l'article L. 312-3-1 du code de la construction et de l'habitation tel qu'issu de l'article 99 de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République. Le texte peut être consulté sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).


Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l'aménagement du territoire, de la ruralité et des collectivités territoriales et du ministre de l'intérieur,
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 312-3-1, L. 421-3, L. 422-2 et L. 422-3 ;
Vu le code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L. 2252-2, L. 3231-4-1 et L. 4253-2 ;
Vu la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la république, notamment son article 99 ;
Vu l'avis du Conseil national d'évaluation des normes du 3 novembre 2016,
Décrète :


La garantie apportée par les collectivités territoriales ou par leurs groupements aux prêts contractés par les offices publics de l'habitat et les sociétés d'habitations à loyer modéré pour le financement d'opérations immobilières mentionnées au 8° de l'article L. 421-3, au vingt-sixième alinéa de l'article L. 422-2 et au 9° de l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation est accordée suivant les modalités prévues aux articles R. 431-57 et R. 431-58 du même code.
Ces opérations consistent à réaliser des travaux, acquérir, construire et gérer des immeubles à usage d'habitation au profit des fonctionnaires de la police et de la gendarmerie nationales, des services départementaux d'incendie et de secours ou des services pénitentiaires, ainsi que les locaux accessoires à ces immeubles et les locaux nécessaires au fonctionnement des gendarmeries. Ces immeubles et locaux font l'objet d'une prise à bail par l'Etat et donnent lieu en contrepartie au versement d'un loyer réglementé.


Une convention conclue entre l'Etat, la collectivité ou le groupement et l'organisme d'habitation à loyer modéré précise les modalités de réalisation et de financement de chaque opération mentionnée à l'article 1er. Cette convention prend fin à la date de la prise à bail de l'immeuble par l'Etat.
Cette convention est conforme à la convention type annexée au présent décret.


Les modalités de réalisation et de financement prévues par la convention type annexée au présent décret tiennent compte des prescriptions énoncées aux articles 4 à 6 du présent décret.


Le loyer appliqué à la livraison du bien ne peut excéder un montant plafond invariable pour une durée de neuf ans à compter de la signature du premier bail de location.
Le montant du plafond résulte de l'application d'un taux aux dépenses totales toutes taxes comprises de l'opération. Ce taux et ces dépenses totales sont fixés par la convention type annexée au présent décret.


La valeur vénale de l'emprise foncière nue peut être prise en compte pour le calcul des dépenses totales de l'opération définie au second alinéa de l'article 4 du présent décret, dans la limite de l'estimation établie par le directeur régional ou départemental des finances publiques dans le cas où l'emprise est acquise par le maître d'ouvrage depuis moins de cinq ans. Ce délai de cinq ans est apprécié au jour de l'ouverture du chantier.


A l'issue de la période initiale de neuf ans, le loyer est déterminé en fonction de la valeur locative réelle du bien, estimée par le directeur régional ou départemental des finances publiques. Le loyer est stipulé révisable tous les trois ans selon la même méthode.
L'évolution du loyer ne doit pas excéder celle d'un indicateur immobilier publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) conformément à la convention type annexée au présent décret.


Le ministre de l'économie et des finances, le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'aménagement du territoire, de la ruralité et des collectivités territoriales, le ministre de l'intérieur, la ministre du logement et de l'habitat durable et le secrétaire d'Etat chargé du budget et des comptes publics sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

  • Annexe


    ANNEXE
    CONVENTION TYPE PORTANT SUR LES CONDITIONS DE RÉALISATION ET DE FINANCEMENT D'OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES PAR UN OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT OU UNE SOCIÉTÉ D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ BÉNÉFICIAIRE D'UN PRÊT GARANTI PAR UNE OU PLUSIEURS COLLECTIVITÉS TERRITORIALES, OU PAR UN GROUPEMENT DE COLLECTIVITÉS, SUR LA COMMUNE DE ..............


    ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
    L'Etat, représenté par le (la) directeur(trice) régional(e)/départemental(e) des finances publiques de ..............., assisté de ................, intervenant à la présente en qualité d'administration occupante du bien,
    ET
    La collectivité territoriale ou le groupement de collectivités de ............, représenté par ............, agissant au nom et pour le compte de la collectivité territoriale ou du groupement de collectivités de ............ en vertu d'une délibération en date du ............,
    ET
    (nom de l'organisme), représenté par ..................., agissant en vertu d'une habilitation du conseil d'administration de cet organisme,
    Ensemble appelées collectivement « les parties »,
    Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 312-3-1, L. 312-5-2, le 8° de l'article L. 421-3, le vingt-sixième alinéa de l'article L. 422-2 et le 9° de l'article L. 422-3 ;
    Vu le code général des collectivités territoriales, notamment le I de l'article L. 2252-2, l'article L. 3231-4-1 et le I de l'article L. 4253-2 ;
    Vu la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République, notamment son article 99 ;
    Vu le décret n° 2016-1884 du INTB1620715D ;
    Il est convenu ce qui suit :


    Préambule


    La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement permet aux bailleurs sociaux de réaliser des travaux, d'acquérir, de construire et de gérer des immeubles à usage d'habitation au bénéfice des fonctionnaires de la police et de la gendarmerie nationales, des services départementaux d'incendie et de secours ou des services pénitentiaires, ainsi que les locaux accessoires à ces immeubles et les locaux nécessaires au fonctionnement des gendarmeries. Cette faculté est prévue aux articles L. 421-3, L. 422-2 et L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation.
    Conformément au décret n° 2016-1884 du INTB1620715D, les opérations dont tout ou partie des emprunts est garantie par une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités font l'objet d'une prise à bail par l'Etat et donnent lieu en contrepartie au versement d'un loyer défini dans les conditions suivantes.

    • Chapitre Ier : La convention


      Article 1er
      Objet


      Par la présente, l'organisme déclare réaliser l'opération de ........... à l'aide d'un emprunt garanti par une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités, et le louer à l'Etat aux conditions ci-après arrêtées.


      Article 2
      Durée


      La présente convention prend effet à la date de sa signature, lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré obtient la garantie d'une collectivité territoriale ou d'un groupement de collectivités pour tout ou partie des emprunts qu'il contracte et avant l'autorisation de lancement des travaux délivrée par l'autorité administrative. Elle prend fin à la date de début du bail de location initial.


      Article 3
      Rupture de la convention


      En cas de non-respect de cette convention, chaque partie pourra y mettre fin, sous réserve d'une mise en demeure préalable de la partie défaillante à remédier à ses manquements dans un délai fixé par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de persistance du non-respect de la convention, la partie ayant effectué la mise en demeure pourra y mettre fin en le notifiant aux autres parties par courrier recommandé avec accusé de réception en respectant un préavis de trois mois (1).


      Article 4
      Règlement des litiges


      Les parties s'efforcent de régler à l'amiable et dans les meilleurs délais tout litige né de l'exécution de la présente convention. En cas de différend persistant au-delà d'un délai de trois mois (1) à compter d'une première notification par courrier recommandé avec accusé de réception de ce litige, toute partie pourra saisir le tribunal administratif territorialement compétent.


      Article 5
      Transfert de services


      La présente convention étant consentie avec l'Etat, son bénéfice peut être transféré, à tout moment, à l'un de ses services. Un avenant précise les conditions de ce transfert.

    • Chapitre II : L'opération immobilière


      Article 6
      Financement de la construction


      L'organisme financera la construction de l'ensemble immobilier de la manière suivante (2) :


      - fond propre à hauteur de ................................ ;
      - emprunt garanti auprès de ................................ :
      - montant du prêt : ................................ ;
      - durée :................................ ;
      - taux d'intérêt :................................ ;
      - emprunt non garanti auprès de ................................ :
      - montant du prêt : ................................ ;
      - durée : ................................ ;
      - taux d'intérêt : ................................ ;


      Article 7
      Loyer initial versé par l'Etat


      Le loyer annuel initial ne peut dépasser un montant plafond qui résulte de l'application d'un taux de 7 % aux dépenses réelles toutes taxes comprises dûment justifiées (toutes dépenses de construction, d'acquisition de terrain sous la réserve que l'emprise ait été acquise par le maître d'ouvrage depuis moins de cinq ans, de mise aux normes et de viabilité, ainsi que les d'honoraires directement liés à l'opération de construction) dans la limite des coûts de référence, par unité-logement, ci-après :
      188 000 € dans le cas général ;
      205 200 € pour les opérations poursuivies dans la région parisienne (Paris et départements de Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), dans les îles non reliées au continent par voie routière et dans les départements d'outre-mer.
      Ces coûts de référence seront actualisés trimestriellement en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) en prenant pour référence l'indice du quatrième trimestre de l'année 2015 (indice 1 629, Journal officiel du 24 mars 2016).
      Les coûts de référence à retenir pour la fixation des loyers sont ceux en vigueur au jour où la construction est mise à disposition. Une majoration, limitée à 5 % de ces coûts, peut être accordée dans le cas de dépenses supplémentaires résultant de servitudes particulières d'urbanisme ou d'architecture ou de travaux spéciaux nécessités par la nature des sols, sur justifications détaillées dans un rapport de l'architecte.


      Article 8
      Forme du contrat de location


      La location sera constatée par un premier bail initial de neuf ans stipulant un loyer non révisable, puis par des baux successifs de la même durée. Le bail de location doit être conforme à un bail ayant reçu approbation conjointe de la direction générale des finances publiques et de l'administration occupante.
      La clause « Convention » du bail de location initial devra faire référence à la présente convention qui y sera annexée.
      Fait à ................................,
      en 4 exemplaires originaux dont un remis à l'organisme ................................, un remis à la collectivité territoriale ou au groupement de collectivités de ................................, un remis à ................................, représentant de l'administration occupante et un remis à la direction régionale/départementale des finances publiques de ................................,
      le ................................,
      Pour l'organisme,
      Pour la collectivité territoriale ou le groupement de collectivités de ................................,
      Pour l'administration occupante,
      Pour la direction régionale/départementale des finances publiques de................................,


      (1) Ce délai est compté de quantième en quantième. S'il n'existe pas de quantième correspondant dans le mois où se termine le délai, celui-ci expire à la fin du dernier jour de ce mois. Lorsque le dernier jour d'un délai est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'à la fin du premier jour ouvrable qui suit.
      (2) Paragraphe à adapter selon le cas d'espèce. Doi(ven)t figurer au minimum le(s) prêt(s) garanti(s) par la (les) collectivité(s) territoriale(s). Pourront également figurer le(s) prêt(s) ou une partie des prêts non garantis par la (les) collectivité(s) territoriale(s) tout en faisant apparaître l'organisme de garantie.


Fait le 26 décembre 2016.


Bernard Cazeneuve

Par le Premier ministre :


Le ministre de l'intérieur,

Bruno Le Roux


Le ministre de l'économie et des finances,

Michel Sapin


Le garde des sceaux, ministre de la justice,

Jean-Jacques Urvoas


Le ministre de l'aménagement du territoire, de la ruralité et des collectivités territoriales,

Jean-Michel Baylet


La ministre du logement et de l'habitat durable,

Emmanuelle Cosse


Le secrétaire d'Etat chargé du budget et des comptes publics,

Christian Eckert