Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) Les clos de Cormeilles a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de condamner la société Véolia Eau d'Ile-de-France à lui verser :
- la somme de 2 007 979,27 euros hors taxe (HT) à actualiser par application de l'indice trimestriel du coût de la construction des immeubles d'habitation, à compter du 15 octobre 2022, au titre des travaux de réparation des désordres affectant l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire au 110 avenue Gabriel Péri à Cormeilles-en-Parisis (95) résultant de la rupture d'une canalisation d'eau potable ;
- une indemnité de 258 582 euros en réparation des pertes de loyers subies jusqu'au 15 octobre 2022 ainsi qu'une indemnité de 3 451 euros par mois entre le 15 octobre 2022 et la date de versement de l'indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état ;
- une indemnité de 70 360 euros en réparation des frais de déménagement des locataires et une indemnité de 179 184 euros en réparation des pertes de loyers subies du fait de l'exécution des travaux de remise en état ;
- une indemnité de 100 000 euros au titre du préjudice moral ;
- ces indemnités devant être assorti des intérêts au taux légal à partir du 14 mai 2019 et de leur capitalisation.

Par un jugement n° 1909909 du 5 décembre 2023, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a condamné la société Véolia Eau d'Ile-de-France à lui verser la somme de 2 031 515,94 euros HT et a rejeté le surplus des demandes de la SCI Les clos de Cormeilles.

Procédure devant la cour :

I. Par une requête et un mémoire enregistrés, sous le n° 24VE00216, les 29 janvier 2024 et 24 mars 2025, la SCI Les clos de Cormeilles, représentée par Me Cazin, demande à la cour :

1°) de réformer ce jugement en tant que le tribunal a limité à la somme de 2 031 515,94 euros HT euros l'indemnité au versement de laquelle il a condamné la société Véolia Eau d'Ile-de-France en réparation des préjudices qu'elle a subis consécutivement aux désordres affectant l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire ;
2°) de porter le montant de l'indemnité à laquelle la société Véolia Eau d'Ile-de-France a été condamnée à la somme de 2 390 097,94 euros pour tenir compte, à hauteur de 258 582 euros, des pertes de loyers subies, et à hauteur de 100 000 euros, du préjudice moral subi consécutivement à ces mêmes désordres, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2019 et la capitalisation de ces intérêts ;

3°) de mettre à la charge de la société Véolia Eau d'Ile-de-France la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- le jugement attaqué est entaché d'irrégularité, dès lors qu'il ne statue pas sur les conclusions relatives d'une part aux intérêts, qui sont dus à compter du 15 mai 2019, date de notification de sa réclamation préalable, alors même que le rapport d'expertise a été remis ultérieurement, et d'autre part à la capitalisation des intérêts ;
- le préjudice moral qu'elle subit, dont le montant a été admis par l'expert, est justifié notamment par ses difficultés de trésorerie, la dévalorisation et la perte d'attractivité de ses biens ainsi que l'atteinte à sa réputation ;
- le préjudice fondé sur la perte de loyers est également établi dès lors que les lots n° 1 à 4 sont devenus inhabitables et impropres à leur destination dès l'apparition des dommages, ainsi qu'il résulte notamment du rapport du 8 août 2016 de l'expert d'assurance de même que de la note aux parties de l'expert judiciaire du 27 mai 2022 faisant état de fissures ouvertes supérieures au centimètre, d'étaiements et butonnages pour conforter l'ensemble des immeubles ; les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 font obstacle à la mise en location d'un immeuble faisant courir un risque pour la sécurité physique ou la santé ; aucune autre cause extérieure aux désordres n'est à l'origine de la perte de loyers subis, les quatre appartements numérotés 1 à 4 étant inoccupés (le locataire de l'appartement n° 4 ayant en particulier été relogé dans l'appartement n° 7 en raison de ces désordres) et ayant fait l'objet d'un permis de démolir accordé le 27 novembre 2024, et sept parkings n'étant pas loués ; s'agissant des appartements n° 5 à 8, elle a dû consentir des réductions de loyer, de même que pour les appartements n° 9 et 10 dont les emplacements de stationnement sont devenus inaccessibles du fait de la pose d'étais.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 12 avril 2024 et le 29 avril 2025, la société Véolia Eau d'Ile-de-France SNC, représentée par Me Eskinazi, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- comme elle le démontre dans sa propre requête d'appel, aucun élément ne permet d'établir l'existence d'un lien de causalité entre la fuite d'eau réparée et les désordres ;
- c'est à bon droit que le tribunal administratif a rejeté la demande relative aux intérêts à compter du 14 mai 2019, date de sa demande indemnitaire préalable, dès lors que l'article 1231-6 nouveau du code civil s'applique à la créance de somme d'argent née et déterminée ou déterminable dans son montant antérieurement à la décision du juge, ce qui n'est pas le cas en l'espèce compte tenu de la désignation d'un expert chargé de déterminer la cause des désordres allégués ;
- le préjudice moral allégué n'est pas établi ;
- l'existence des pertes de loyer chiffrées à la somme de 258 852 euros et le lien de causalité avec la fuite d'eau ne sont pas établis.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrégularité du jugement attaqué statuant sur le bien-fondé des conclusions de la SCI " Les clos de Cormeilles " tendant à la condamnation de la société Véolia Eau d'Ile-de-France SNC à réparer ses préjudices consécutifs à la fuite survenue sur le réseau de distribution d'eau potable dès lors que ces préjudices, subis à l'occasion de la fourniture du service public de l'eau, se rattachent à l'exécution de ce service public dont la SCI requérante doit être regardée comme ayant la qualité d'usager et que, par suite, ces conclusions soulèvent un litige qui relève de la compétence des juridictions judiciaires (voir : TC, 6 octobre 2025, Association syndicale libre du passage du Caire c/ Eau de Paris, n° C4351, au recueil ; et, par analogie avec le service public de l'assainissement : TC, 4 décembre 2023, M. B... c/ Etablissement public Est Ensemble, n° C4289, aux tables du recueil ; CE, 7/2 CHR, 7 février 2025, M. A... , n° 494967, aux tables du recueil).

Par un mémoire enregistré le 24 février 2026 et communiqué, la SCI Les clos de Cormeilles a apporté des observations en réponse à la communication de ce moyen d'ordre public.

II. Par une requête enregistrée, sous le n°24VE00316, le 6 février 2024, la société Véolia Eau d'Ile-de-France SNC, représentée par Me Eskinazi, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1909909 du 5 décembre 2023 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise ;

2°) de rejeter la demande de la SCI Les clos de Cormeilles ou, subsidiairement, d'évaluer l'ensemble des préjudices subis par cette société à hauteur de 1 734 961,22 euros HT ;

3°) de mettre à la charge de la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- aucun lien de causalité certain ne peut être établi entre la fuite d'eau réparée le 3 septembre 2016 par ses techniciens et les désordres, dès lors que contrairement à ce que retient l'expert, cette fuite n'était pas à fort débit et qu'il n'est pas établi qu'elle existait depuis des mois ; la fuite provient d'un joint d'étanchéité fuyard et non d'une rupture franche de canalisation et la portion de canalisation en cause est d'un petit diamètre de 20 millimètres ; aucun affaissement n'a été retrouvé au droit de la fuite ; le réseau d'assainissement possédait des contre pentes et n'était pas étanche ; des décompressions ont été constatés à une distance de 25 mètres et à une altitude plus élevée ; M. E... n'a pas manqué d'eau potable préalablement à la fuite ; les techniciens n'auraient pas eu à intervenir deux fois dans le cas d'une fuite à fort débit ; certains désordres se situent à une distance de près de 11 mètres du regard compact ; les désordres peuvent avoir été causés par d'autres circonstances, telles que les fortes pluies et les fuites du réseau d'évacuation des eaux pluviales ;
- le quantum des sommes à verser est surévalué.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mars 2025, la SCI Les clos de Cormeilles, représentée par Me Cazin, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Véolia Eau d'Ile-de-France la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- le lien de causalité entre la fuite d'eau et les désordres est établi, les causes extérieures invoquées par la société Véolia ayant été écartées par les différents experts ;
- l'évaluation des travaux de réparation est exempte de toute erreur.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrégularité du jugement attaqué statuant sur le bien-fondé des conclusions de la SCI " Les clos de Cormeilles " tendant à la condamnation de la société Véolia Eau d'Ile-de-France SNC à réparer ses préjudices consécutifs à la fuite survenue sur le réseau de distribution d'eau potable dès lors que ces préjudices, subis à l'occasion de la fourniture du service public de l'eau, se rattachent à l'exécution de ce service public dont la SCI requérante doit être regardée comme ayant la qualité d'usager et que, par suite, ces conclusions soulèvent un litige qui relève de la compétence des juridictions judiciaires (voir : TC, 6 octobre 2025, Association syndicale libre du passage du Caire c/ Eau de Paris, n° C4351, au recueil ; et, par analogie avec le service public de l'assainissement : TC, 4 décembre 2023, M. B... c/ Etablissement public Est Ensemble, n° C4289, aux tables du recueil ; CE, 7/2 CHR, 7 février 2025, M. A... , n°494967, aux tables du recueil).

Par un mémoire enregistré le 24 février 2026 et communiqué, la SCI Les clos de Cormeilles a apporté des observations en réponse à la communication de ce moyen d'ordre public.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Ozenne,
- les conclusions de Mme Florent, rapporteure publique,
- et les observations de Me Cazin, pour la SCI Les clos de Cormeilles, et de Me Champetier de Ribes pour la société Véolia Eau d'Ile-de-France.






Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes n° 24VE00216 et n° 24VE00316 de la SCI Les clos de Cormeilles et de la société Véolia Eau d'Ile-de-France sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même arrêt.

2. La SCI Quoi de neuf a acquis un ancien corps de ferme, situé au 110 avenue Gabriel Péri à Cormeilles-en-Parisis (Val-d'Oise). Au terme de travaux réalisés entre le mois de juillet 2013 et le mois d'avril 2015, visant à réhabiliter les bâtiments nos 1, 2 et 3 et à construire un bâtiment neuf n° 4, ce corps de ferme a été transformé en un ensemble immobilier de quatre bâtiments abritant dix logements, auxquels sont annexés plusieurs places de stationnement. Constatant des fissures importantes, la SCI Quoi de neuf a déclaré un sinistre à son assureur, la société MMA, par courrier du 13 juin 2016, avant de vendre l'ensemble immobilier à la SCI Les clos de Cormeilles, le 16 juin suivant. La MMA a désigné un expert, le cabinet Grison, dans le cadre de l'assurance dommage ouvrage, qui a constaté, par rapports successifs des 8 août 2016, 12 octobre 2016 et 31 mars 2017 des fissures importantes et nombreuses. Les techniciens de la société Véolia Eau d'Ile-de-France, délégataire du service public d'eau potable sur le territoire de la commune de Cormeilles-en-Parisis, sont intervenus entre-temps, le 3 septembre 2016, afin de réparer une fuite d'eau détectée au niveau du coude du branchement dans le regard compact précédant le compteur individuel d'un voisin, dont la maison est accolée au bâtiment 2 de la SCI Les clos de Cormeilles. Par acte du 21 février 2019, la SCI a assigné ses assureurs et la société Véolia Eau d'Ile-de-France devant le président du tribunal de grande instance de Pontoise qui, par ordonnance du 7 juin 2019, a désigné un expert aux fins notamment d'examiner les désordres affectant les bâtiments 1, 2 et 3 appartenant à la SCI, les décrire, en déterminer les causes et préciser la nature des travaux propres à y remédier. En outre, après avoir adressé une demande indemnitaire préalable à la société Véolia Eau d'Ile-de-France le 15 mai 2019, la SCI Les clos de Cormeilles a saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'une requête tendant à la condamnation de cette société à réparer les préjudices subis consécutivement à ces désordres. L'expert désigné, M. D..., a établi son rapport le 15 décembre 2022. Par ailleurs, parallèlement à ces opérations d'expertise propres aux dommages subis par les immeubles appartenant à la SCI Les clos de Cormeilles, les propriétaires des immeubles voisins, constatant les mêmes désordres, ont en ce qui les concerne assigné la société Véolia Eau d'Ile-de-France et la communauté d'agglomération Le Parisis devant le tribunal de grande instance de Pontoise. Par ordonnance du 6 octobre 2017, M. C... a été désigné en qualité d'expert afin notamment de donner son avis sur l'origine, la causes, l'étendue et l'imputabilité des désordres et malfaçons constatés. Cet expert a établi son rapport le 26 décembre 2020. Par un jugement du 5 décembre 2023 dont la SCI Les Clos de Cormeilles et la société Veolia Eau d'Ile-de-France relèvent appel, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a condamné la société Véolia Eau d'Ile-de-France à verser à la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 2 031 515,94 euros HT.
Sur la compétence de l'ordre de juridiction administratif :
3. Aux termes du I de l'article L. 2224-7 du code général des collectivités territoriales : " Tout service assurant tout ou partie de la production, du transport, du stockage et de la distribution d'eau destinée à la consommation humaine est un service d'eau potable./ La production d'eau destinée à la consommation humaine comprend tout ou partie du prélèvement, de la protection du point de prélèvement ainsi que du traitement de l'eau brute. ". Aux termes de l'article L. 2224-11 du même code : " Les services publics d'eau et d'assainissement sont financièrement gérés comme des services à caractère industriel et commercial. ".
4. Eu égard aux rapports de droit privé qui lient le service public industriel et commercial de l'eau à ses usagers, les litiges relatifs aux rapports entre ce service et ses usagers relèvent de la compétence de la juridiction judiciaire. Ainsi, il n'appartient qu'à la juridiction judiciaire de connaître des dommages causés à ces derniers à l'occasion de la fourniture du service, peu important que la cause des dommages réside dans un vice de conception, l'exécution de travaux publics ou l'entretien d'ouvrages publics.
5. Il résulte des dispositions citées au point 3 que hors les cas où le sinistre trouverait uniquement sa cause dans une défaillance sans lien avec ce service, la demande indemnitaire formée par l'usager de ce service ne peut trouver sa source que dans le contrat de droit privé qui le lie à ce dernier.
6. Il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise et des rapports établis par l'expert désigné par l'assurance dommages ouvrage de la SCI Quoi de neuf, que les immeubles d'habitation appartenant à la SCI Les clos de Cormeilles présentent de graves désordres, en particulier des fissures ouvertes supérieures au centimètre, nécessitant qu'ils soient confortés par étaiements ou butonnages, certains, présentant un basculement vers l'aval, n'étant plus auto-stables et menaçant de s'effondrer. Ces nombreuses fissures se développent horizontalement, en oblique ou en escalier en partie courante des façades, le long des linteaux et des soubassements. Des fissures ouvertes en intérieur, sur les doublages, ont également été constatées ainsi qu'un affaissement du plancher du premier étage du bâtiment n° 2 et le décalage d'ouvrants de plusieurs fenêtres avec impossibilité de les manœuvrer. Un affaissement de la courette a également été constaté.
7. Il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise, qu'en raison de la fuite décelée sur le réseau de distribution d'eau potable exploité par la société Véolia Eau d'Ile-de-France, sur le branchement situé sous la voie privée du 110, avenue Gabriel Péri, desservant les habitations de cette voie privée, avant le compteur individuel d'un voisin des bâtiments appartenant à la SCI Les clos de Cormeilles, la société Véolia Eau d'Ile-de-France a réparé cette fuite en urgence le 3 septembre 2016. Si cette société conteste que cette fuite ait été à fort débit sur une longue durée, il résulte des constatations de l'expert que des voisins se sont plaint de fuites et de venues d'eau dès le mois d'avril 2016, dans un contexte de faible portance des sols supportant les bâtiments, constitués de remblais anciens et présentant une sensibilité particulière au lessivage. Il résulte ainsi de l'instruction, et en particulier des observations de l'expert, qu'à supposer même que la fuite en cause n'ait pas été à fort débit, le caractère durable de celle-ci, sur plusieurs mois au moins, combiné avec la sensibilité particulière du sol au lessivage, a interagi avec les assises des ouvrages et provoqué leur déstabilisation. Au demeurant, la société Véolia Eau d'Ile-de-France, qui n'est pas fondée, au regard de l'importance des désordres affectant le bâtiment 2 le plus proche de la fuite, dont le plancher du premier étage s'est affaissé, à alléguer l'absence de désordre au droit de la fuite, n'apporte aucun élément tangible permettant de corroborer la faiblesse de ce débit ni d'estimer le volume de la fuite d'eau en cause, qu'elle n'était pas en mesure de détecter et de quantifier en l'absence de dispositif de contrôle du réseau avant les compteurs individuels.
8. La société Véolia doit cependant être regardée comme soutenant que le dommage subi par SCI Les clos de Cormeilles n'est pas survenu à l'occasion de la fourniture du service public de distribution d'eau potable. A supposer qu'elle ait entendu mettre en cause l'étanchéité du réseau d'évacuation des eaux pluviales, aucun élément de l'instruction n'établit un défaut sur ce réseau. Par ailleurs, si cette société allègue que le lessivage du sol résulte du caractère atypique des fortes précipitations ayant eu lieu en mai et juin 2016 combiné à la mauvaise qualité du sol, sensible aux risques de dissolution de gypse, cette allégation n'est pas corroborée par le rapport d'expertise qui retient sur ce point que, compte tenu de la pente du terrain, ces précipitations n'ont pu provoquer ce lessivage des sols. Enfin, si la société Véolia Eau d'Ile-de-France invoque les vibrations causées par les travaux de voierie réalisés en juillet et août 2016 sur l'avenue Gabriel Péri, l'absence de désordres sur les ouvrages les plus proches de la rue conduit à écarter leur rôle causal. Dans ces conditions, il résulte de l'instruction que la fuite du réseau Véolia est le seul phénomène connu concomitant aux désordres observés qui caractérise un lessivage des sols suffisant pour expliquer ces désordres, aucun élément de l'instruction ne faisant ressortir que ceux-ci puissent être regardés comme trouvant uniquement leur cause dans une défaillance sans lien avec le service public de l'eau.
9. Il résulte de ce qui précède que les préjudices dont la SCI Le clos de Cormeilles demande réparation résultent de désordres subis à l'occasion de la fourniture du service public de distribution d'eau potable. Dès lors, le litige objet de la demande de la SCI requérante, qui se rattache à l'exécution du service public de distribution d'eau potable dont elle est usager, relève de la compétence de l'ordre de juridiction judiciaire, sans que la société Véolia Eau d'Ile-de-France puisse utilement contester ce point en invoquant un prétendu défaut d'étanchéité du réseau d'assainissement ou la réalisation des travaux de réhabilitation réalisés par la SCI Le clos de Cormeilles.
10. Il en résulte qu'il y a lieu d'annuler le jugement du 5 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s'est reconnu compétent pour connaître de la demande de la SCI Les clos de Cormeilles tendant à ce que la société Véolia Eau d'Ile-de-France soit condamnée à réparer les préjudices qu'elle a subis en conséquence de la fuite d'eau survenue sur le réseau de distribution d'eau potable que cette société exploite et, statuant par la voie de l'évocation, de rejeter cette demande comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.
Sur les frais des litiges :
11. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Véolia Eau d'Ile-de-France ou de la SCI Les clos de Cormeilles une somme au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 1909909 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 5 décembre 2023 est annulé.
Article 2 : La demande de la SCI Les clos de Cormeilles tendant à la condamnation de la société Véolia à réparer les préjudices subis consécutivement aux désordres constatés sur l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire est rejetée comme présentée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.
Article 3 : Les conclusions des parties présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Les clos de Cormeilles et à la société Véolia Eau d'Ile-de-France.
Délibéré après l'audience du 12 mars 2026, à laquelle siégeaient :

Mme Ribeiro-Mengoli, présidente de chambre,
Mme Ozenne, première conseillère,
Mme Bahaj, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.


La rapporteure,


P. Ozenne
La présidente,




N. Ribeiro-Mengoli
La greffière,




C. Richard
La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 24VE00216...