Décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 relatif au bail réel immobilier


JORF n°0150 du 29 juin 2016
texte n° 48




Décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 relatif au bail réel immobilier

NOR: LHAL1422063D
ELI: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/6/27/LHAL1422063D/jo/texte
Alias: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/6/27/2016-855/jo/texte


Publics concernés : propriétaires personnes physiques ou personnes morales de droit privé. Les collectivités territoriales, leurs groupements, ou leurs établissements publics et les établissements publics fonciers de l'Etat. Les locataires personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas les plafonds fixés par décret. Les aménageurs et professionnels de l'immobilier.
Objet : mise en œuvre du bail réel immobilier.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
Notice : le décret définit les modalités d'application des articles L. 254-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation créées par l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires. Il précise la méthode de calcul de la valeur des droits réels afférents aux logements, objets du bail, appliquée à chaque cession de ces droits. Il détermine les modalités de contrôle de l'affectation des logements et les sanctions liées à la méconnaissance de cette affectation. En outre, il précise les titulaires et les conditions d'exercice de l'action en nullité des contrats conclus en méconnaissance de l'article L. 254-1 du code de la construction et de l'habitation.
Références : le présent décret codifié en partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation est pris pour l'application des articles L. 254-1 et suivants du même code. Le code de la construction et de l'habitation peut être consulté, dans sa rédaction issue du présent décret, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).


Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre du logement et de l'habitat durable,
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 254-1 à L. 254-9, R. 31-10-6 et R. 302-27 ;
Vu le code général des impôts, notamment l'article 2 terdecies D de son annexe III ;
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment ses articles 17 à 17-2 ;
Vu le décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 relatif aux bases de données notariales portant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux, notamment son article 3 ;
Vu l'avis du Conseil national de l'évaluation des normes en date du 10 septembre 2015 ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :


Le titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° L'intitulé du titre V est remplacé par l'intitulé suivant : « Bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d'une convention d'usufruit, bail réel immobilier » ;
2° Le chapitre II devient le chapitre III et les articles R. 252-1 et R. 252-2 deviennent respectivement les articles R. 253-1 et R. 253-2 ;
3° Il est créé un chapitre II intitulé : « Bail à réhabilitation ». Ce chapitre ne comprend pas de dispositions réglementaires.

Au titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un chapitre IV ainsi rédigé :

Chapitre IV
Bail réel immobilier

Section 1
Modalités de contrôle de l'affectation des logements

Art. R. 254-1.-Le logement est occupé à titre de résidence principale au sens du 1° de l'article R. 31-10-6.

Art. R. 254-2.-Est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

Art. R. 254-3.-Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.
Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et au présent article.

Art. R. 254-4.-L'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
Le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

Section 2
Calcul du plafond de la valeur des droits réels

Art. R. 254-5.-Pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, le plafond de la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits est déterminé en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts.
Lors de la cession l'année N, la valeur du droit réel est calculée selon la formule suivante :


Vous pouvez consulter l'image dans le fac-similé du JO n º 0150 du 29/06/2016, texte n º 48 à l'adresse suivante : https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000032791452

Pour l'application de cette formule :

-VN est le plafond de la valeur des droits réels afférents aux logements l'année N en cours ;
-VLN est la valeur locative annuelle pour l'année N en cours. Elle est prise en compte dans la limite du plafond de loyer mensuel fixé pour l'année considérée par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts ;
-n est la durée résiduelle du bail restant à courir exprimée en année. Cette durée est évaluée par le nombre d'années restant à courir jusqu'à la fin du bail, à compter de la prochaine date d'anniversaire du bail suivant la date de la cession ;
-tN est le taux de capitalisation annuel défini pour l'année N en cours par la formule suivante :


Vous pouvez consulter l'image dans le fac-similé du JO n º 0150 du 29/06/2016, texte n º 48 à l'adresse suivante : https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000032791452

Pour l'application de cette formule, on entend par :

-la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours, la dernière valeur disponible auprès des observatoires locaux des loyers définis à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la zone considérée ;
-la valeur de la vente moyenne au mètre carré pour l'année N en cours, la dernière valeur disponible portant sur les mutations d'immeubles d'habitation à titre onéreux, mises à disposition du public par le Conseil supérieur du notariat, en application du décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013.

A défaut de disposer des valeurs du loyer annuel moyen au mètre carré auprès des observatoires locaux des loyers pour la zone considérée, la fixation de la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours est déterminée par les parties contractantes dans les conditions des cinquième et sixième alinéas du I de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La justification de la valeur retenue incombe toutefois au cédant.
La présente formule ne s'applique pas aux locaux abritant les activités accessoires, dont le prix de cession est librement fixé par les parties.

Section 3
Nullité et résiliation du contrat de bail immobilier

Art. R. 254-6.-L'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L. 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

Art. R. 254-7.-L'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L. 254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3.


La ministre du logement et de l'habitat durable est chargée de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


Fait le 27 juin 2016.


Manuel Valls

Par le Premier ministre :


La ministre du logement et de l'habitat durable,

Emmanuelle Cosse