Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 janvier 2020, 18-19.051, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 janvier 2020
N° de pourvoi: 18-19051
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Alain Bénabent , SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 janvier 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 40 F-D

Pourvoi n° E 18-19.051




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020

La société Ochito, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Corio, a formé le pourvoi n° E 18-19.051 contre l'arrêt rendu le 26 avril 2018 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, section 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Univers des sacs, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Klepierre, société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Corio,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Ochito, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Univers des sacs, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Klepierre, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 avril 2018), que la société Univers des sacs est locataire de deux locaux réunis et faisant l'objet de deux baux distincts consentis par la société Corio aux droits de laquelle se trouve la société Ochito, dépendant d'un centre commercial et soumis au statut de la copropriété ; que se plaignant du mauvais état du centre commercial ainsi que de problèmes de chauffage dans ses locaux, la société Univers des sacs a assigné la société Corio en indemnisation de son préjudice ; que la société Ochito est intervenue volontairement à l'instance ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Ochito fait grief à l'arrêt de la condamner à indemniser la société Univers des sacs de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d'entretien des locaux, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d'affaires liée au contrat rompu avec la société Longchamp et de la perte de chance de la société Univers des sacs de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la bailleresse n'avait pas employé des efforts suffisants pour mettre fin au dysfonctionnement du chauffage commun non seulement dans le local loué mais aussi dans les parties communes qui étaient des accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, aux infiltrations constatées dans le plafond du local et le parking commun et au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial pendant plus de dix ans, ce dont elle a pu déduire, abstraction faite des motifs erronés tenant à l'obligation du bailleur de maintenir un environnement commercial favorable et d'entretenir les parties communes, qu'elle avait manqué à ses obligations en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l'insécurité et au mauvais entretien des lieux, et retenu que le dépérissement du centre commercial et sa désertification, en relation avec ces manquements, était à l'origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux, la cour d'appel, qui a indemnisé la locataire du préjudice subi tenant notamment à la rupture du contrat de distribution avec la société Longchamp et à la perte de chance que la société [...] lui consente un tel contrat, en lien avec les manquements constatés, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'ya pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ochito aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ochito et la condamne à payer à la société Univers des sacs la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la société Ochito.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société Corio, aux droits de laquelle est venue la société Ochito, a manqué à son obligation de délivrance des locaux conformes aux règles de sécurité et condamné solidairement la société Ochito, avec la société Corio, aux droits de laquelle est aujourd'hui la société Klépierre, à verser à la société Univers des sacs quatre vingt mille euros (80.000€.) de dommages-intérêts au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d'entretien des locaux de la société Corio, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d'affaires liée au contrat rompu avec la société Longchamp et de la perte de chance de la société à responsabilité limitée Univers des sacs de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs ;

AUX MOTIFS QUE « 1. il y a lieu de statuer sur le bien-fondé d'une action en responsabilité engagée par le preneur de locaux commerciaux (société Univers des sacs) contre son bailleur (la société Ochito), à qui ce preneur reproche des manquements à l'obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des lieux donnés à bail ainsi que sur le mérite d'une demande d'évocation pour ce qui concerne la demande de fixation du loyer du bail renouvelé portant sur le lot n° 1211 du Centre commercial Charras situé à [...] ; [
] Sur les manquement allégués par le preneur de locaux litigieux ; [
] 8. vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et suivants du code civil aux termes desquels le bailleur est débiteur d'une triple obligation de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 9. que contrairement à ses allégations, il ressort des documents portés aux débats et de la discussion des parties que la société Ochito venant aux droits de la société Corio, est copropriétaire majoritaire au sein du Centre Charras dans lequel se trouve implanté le fonds de commerce litigieux dès lors en effet, qu' elle apparaît posséder 20 913 tantièmes des 38 703 tantièmes composant ce centre commercial dont les parties communes font l'objet d'un régime et d'une réglementation spécifiques en ce sens que les charges d'entretien les concernant incombent aux seuls propriétaires des lots de cette galerie marchande et non pas, à tous les copropriétaires de l'ensemble dénommé le Zodiaque représentant 130 535 tantièmes - voir cotes 23 et 11 du dossier de la société Ochito ainsi que les cotes 65 et 66 de celui de la société Univers des sacs ; 10. que c'est donc à raison que la société Univers des sacs observe que la société Ochito venant aux droits de la société Corio, bailleresse d'un local commercial situé dans un centre commercial, était tenue d'entretenir les parties communes du centre en tant qu'accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, pourvoi n° 11-23541) ; que si à défaut de clause particulière dans le bail litigieux, la société bailleresse ne supporte pas d'obligation particulière concernant le maintien d'un environnement commercial favorable et n' avait donc pas d'obligations plus importantes que celles d'un bailleur normal et partant, pas d'autres obligations que celles relatives à la délivrance, à l'entretien et à la jouissance paisible de la chose louée, elle restait néanmoins en effet, tenue d'une obligation de moyens relative au maintien d'un environnement commercial favorable (Cass, civ, 3e, 26 mai 2016 n° de pourvoi : 15-11307.) ; 11. que la société Ochito de ce point de vue, n'apparaît pas justifier du déploiement d'une énergie suffisante pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité des locaux loués qui, en janvier 2013, a finalement provoqué la dénonciation d'un contrat de distribution liant la société locataire à la société Longchamp - voir cote 6 du dossier de la société Univers des sacs "Nous faisons suite à la visite de M. (
) le 11 décembre dernier au sein de votre point de vente (
)./ Lors de cette visite, nous nous sommes aperçus que l'environnement extérieur de votre point de vente ne correspondait clairement plus à l'image et à la notoriété de notre marque./ ll s'avère en effet que le potentiel du centre commercial Charras ne permet pas de répondre à nos critères quantitatifs./ De plus la qualité du centre commercial ne répond clairement plus aux exigences qualitatives attachées au contrat qui nous lie (absence totale d'enseigne haut de gamme, centre commercial mal entretenu, nombreuses cellules vides (
)./Dans ces conditions, nous en sommes venus à la conclusion que nous ne pouvions désormais espérer aucune perspective d'amélioration, l'accomplissement de travaux au sein de votre point de vente étant insusceptible de modifier son environnement et son potentiel.(
)" [surligné et souligné par la Cour] ; 12. que les premiers juges ont par ailleurs à bon droit, imputé à faute de la société bailleresse le fait que selon procès-verbal établi le 19 septembre 2012 la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public a déclaré maintenir "l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation du centre commercial émis le 13 mai 2002, 29 janvier 2010 et 20 janvier 2012" [surligné par la Cour] - voir cote 7 du dossier de la société Univers des sacs outre, le fait que le rapport d'audit de sûreté du même centre commercial du 12 décembre 2012 retient de son côté "plusieurs problèmes au niveau de la sécurité des accès ainsi que pour la protection du gardien en place pendant la nuit" en raison de l'absence d'un système de vidéo surveillance, d'une sécurisation faible de l'ensemble des portes d'accès au centre commercial qui sont toutes dépourvues d'alarmes et encore, le fait que l'avis de la commission précitée n'a pas été modifié le 25 juillet 2013 - voir cote 9 du dossier de la société locataire ; que la seule diligence dont la partie adverse est en effet en mesure de justifier prend la forme d'une lettre adressée le 20 janvier 2013 au syndic après dix ans d'insécurité suivie d'un procès-verbal d'assemblée générale du 11 mai 2016 décidant le vote et la réalisation des travaux nécessaires - voir cotes 7 et 17 de la société intimée ; que le défaut de sécurité ayant affecté le centre Charras durant plus de dix ans, constitue un manquement à l'obligation de délivrance imputable à la société bailleresse puisque celle-ci s'avère dans l'incapacité de démontrer avoir employé ses meilleurs efforts pour que le syndicat des copropriétaires concerné remédie rapidement à cette situation d'insécurité et avoir ainsi, satisfait à son obligation de pleine délivrance des lieux loués en ce compris, les parties communes accessoires nécessaires de ces derniers ; 13. qu'il en va de même pour ce qui concerne le respect de la bailleresse de son obligation d'entretien des lieux donnés à bail puisque, la société Univers des Sacs justifie avoir subi des désordres ayant affecté non seulement les parties communes mais également ses parties privatives louées du fait de l'absence de chauffage - voir cotes 31, 32, 33, 34, 37, 38, 39, 40, 41 et 42 ; que la société locataire établit sans être contredite, que non seulement l'installation du contrôle de chauffage dans la boutique voisine ne permet pas une utilisation normale des locaux loués mais également, que la vanne de chauffage manuelle est installée dans les hauteurs du plafond du centre commercial et est donc, uniquement accessible par des techniciens professionnels ; que la société Univers des sacs établit par surcroît, que le système de chauffage est à tout le moins inadapté puisqu'il crée des températures inégales entre les différentes boutiques au point d'engendre notamment, un conflit persistant entre sa gérante et celle de la boutique voisine ; que ce défaut d'entretien d'un accessoire nécessaire à la chose louée et de jouissance paisible des locaux litigieux n'apparaît toujours pas résolu aujourd'hui, faute pour l'intimée d'établir avoir répondu de quelle manière que ce soit, à la lettre que la gérante de la société Univers des sacs lui a adressé à ce sujet le 11 janvier 2017 - voir cote 47 du dossier de la société Univers des sacs : "à chaque période hivernale, le problème de chauffage est récurrent dans nies locaux" et avoir donc, sollicité le syndic de copropriété sur ce point précis pour remédier efficacement à ces anomalies ; 14. [
] ; 15. que la société Univers des sacs ne justifie pas non plus suffisamment du premier incident de dégât des eaux ayant prétendument affecté ses locaux par la production aux débats de la seule lettre du 9 août 2013 qu'elle aurait adressée à la société bailleresse ; qu'elle justifie cependant la réalité de traces d'infiltrations apparues sur le plafond du local qu'elle exploite - voir cote 53, constat d'huissier du 23 juin 2016 ainsi que d'importantes infiltrations d'eau ayant pu alors être relevées dans les parties communes et notamment, dans les parkings situés à l'étage immédiatement supérieur, peu important qu'au jour du constat, les constatations n'aient pas été effectuées à proximité de son propre fonds mais un peu plus loin - voir cote 16 constat d'huissier du 28 décembre 2013 ; 16. que la désertification et le dépérissement de ce centre commercial en son ensemble implanté dans un environnement urbain dense au centre ville de la commune, induits pas ces incidents et révélés par les documents produits aux débats - voir cote 53 et 59 du dossier de la société Univers des sacs, constituent bien un changement manifeste de la chose louée de nature à engager la responsabilité de la société bailleresse sur le fondement des articles 1719 et 1723 du code civil ; que la société Ochito ne justifie en rien, avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire à l'obligation de moyens lui incombant d'assurer la commercialité des lieux ; que le fait d'avoir ainsi toujours voté les budgets de rénovation et d'entretien proposés par le syndic ne peuvent en effet de ce point de vue suffire compte tenu des difficultés concrètes et précises rencontrées par son locataire, les procès-verbaux d'assemblée générale des 5 mars 2012 et 18 mars 2013 ne faisant mention d'aucune demande particulière de la société Corio se rapportant à l'entretien des lieux contrairement à celles exprimées par d'autres copropriétaires - voir cote 7 du dossier de la société intimée ; 17. que ce constat est d'autant plus significatif que les locaux de la société Univers des sacs se situent dans la partie dynamique du centre commercial litigieux et qu'ils sont ainsi d'autant plus susceptibles d'être affectés par cette évolution ; que l'expert désigné pour apprécier la valeur locative a d'ailleurs défini le centre Charras comme un "centre commercial en souffrance dont l'attrait principal réside dans l'existence de sa locomotive commerciale alimentaire" et dont "depuis 2003 mais surtout depuis 2008-2010 le taux de vacance des emplacements a fortement augmenté pour passer d'un taux structurel inférieur 0 5% à un taux en 2012 de 25% (1/4 des emplacements vides)" - voir cote 67 p, 36 ; que la réalité d'un véritable effet de chaîne ainsi démontrée par la société Univers des sacs est confortée par les différentes attestations des clientes de la société Univers des sacs versées aux débats - "Connaissant le centre Charras depuis son ouverture, celui-ci est méconnaissable boutiques vides ou fermées (
) Beaucoup de courants d'air, pas de chauffage dans certaines boutiques" - cote 31, "Le centre se détériore, beaucoup de boutiques fermées" - cote 32, "Locaux fermés, plus de fréquentation (...), animation inexistante (...) Un mécontentement généralisé des clients" - cote 34, "propriétaire au-dessus du Centre Charras depuis 1975, je déplore tous les magasins vides dans ce centre qui fût jadis un centre haut de gamme avec une très importante concentration de magasins et de clients"- cote 35, "Je trouve que c'est dommage que le centre des locaux vides et un manque d'attractivité notable" - cote 43 du dossier de la société Univers des sacs ; 19. que ce constat conjugué à la faible énergie déployée par la société Ochito pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité du centre Charras due au moins en partie, au manque d'entretien des parties communes, caractérisent un manquement de la société bailleresse à son obligation de jouissance paisible des locaux loués ; 20. qu'il suit de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera sur ces différents points, infirmé dans les termes du dispositif ci-après ; Sur les demandes subséquentes de réparation et d'indemnisation de préjudice allégués ; [
] 23. vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et suivants du code civil aux termes desquels le bailleur est débiteur d'une triple obligation de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que la perte du contrat de distribution noué avec la société Longchamp a nécessairement eu un impact négatif sur le chiffre d'affaires réalisé par la société Univers des sacs et résulte d'évidence des manquements imputés à la société bailleresse dans l'exécution de ses obligations ; que les motifs avancés par la société Longchamp dans sa lettre de rupture sont en eux-mêmes éloquents et suffisamment clairs pour caractériser un lien de causalité entre ces manquements et la décision de ce fournisseur de marque ; que ces motifs sont au demeurant pleinement cohérents avec les autres éléments du dossier retenus dans les motifs développés ci-dessus ; que l'effet de chaîne qui résulte nécessairement de cette situation pour la fréquentation de la clientèle, pour partie constituée d'une clientèle étrangère en provenance des hôtels implantés à proximité, justifie donc l'indemnisation de la société Univers des sacs à un montant que la Cour estime pouvoir raisonnablement fixer à 80 000€ ; qu'au demeurant, cet effet de chaîne est spécialement démontré par le courriel du 27 janvier 2014 adressé par la représentante de la société [...] à la gérante de la société Univers des sacs - voir cote 19 "comme je vous l'expliquais au téléphone aujourd'hui, le positionnement de votre boutique, les marques présentées dans votre point de vente et le centre ne correspondent pas au positionnement que la maison [...] souhaite avoir à ce jour." [surligné par la Cour] ; 25. que la demande de condamnation solidaire des sociétés Corio et Ochito visant à faire procéder aux travaux de mise aux normes et d'entretien du centre commercial, ne peut en revanche prospérer dès lors que la nature et la liste précise de travaux concernant les parties privatives litigieuses n'est pas précisée et dès lors que la société bailleresse n'est tenue d'aucune obligation personnelle concernant les parties communes du centre commercial, autre que celle de justifier faire ses meilleurs efforts auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic, pour qu'il soit procédé à leur bon entretien et à leur mise en conformité » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur les fautes ; qu'en vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que la société UNIVERS DES SACS reproche à la société CORIO de n'avoir respecté aucune de ces obligations, ce que conteste la société CORIO ; Sur la violation de l'obligation de délivrance ; que le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur un local conforme aux normes de sécurité ; qu'en l'espèce, à l'issue d'une visite effectuée le 19 septembre 2012, la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public a maintenu l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation du centre commercial Charras prononcé les 13 mai 2002, 29 janvier 2010 et 11 janvier 2012 ; que les tests réalisés ce jour là ont révélé des dysfonctionnements et des anomalies à l'intérieur de certains magasins (Carrefour et Société Générale) mais également dans le mail du centre commercial ; que cet avis défavorable a été maintenu à l'issue de la visite du 25 juillet 2013 non seulement pour le magasin Carrefour mais également pour le mail, le procès-verbal indiquant que « le rapport de vérification de désenfumage du mail fait apparaître des débits d'extraction insuffisants » ; que contrairement à ce que soutient la société CORIO, cet avis défavorable n'a pas été levé à la l'issue de la visite du 11 décembre 2013 ; qu'il est indiqué dans le procès-verbal établi suite à cette visite que la sous-commission a émis un avis favorable à la réalisation des travaux d'amélioration et de remise en état du désenfumage du mail et qu'elle a proposé de faire vérifier par un organisme agréé les travaux réalisés sur le désenfumage et de transmettre l'état d'avancement des travaux permettant la levée des anomalies ayant motivé l'avis défavorable émis depuis le 13 mai 2002 ; que la société CORIO n'établit pas que ces préconisations ont été suivies d'effet, le fait que certains travaux aient été votés lors de l'assemblée générale du 18 mars 2003 n'étant pas suffisant ; que par ailleurs, un audit de sûreté réalisé le 12 décembre 2012 à l'initiative de la société CORIO a révélé plusieurs problèmes au niveau de la sécurité des accès ainsi que s'agissant de la protection du gardien en place pendant la nuit ; que la société CORIO verse aux débats un courrier adressé au syndic le 10 janvier 2013 dans lequel elle lui demande d'une part de procéder à toutes les travaux devant être mis en oeuvre pour répondre aux observations de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, d'autre part de prendre certaines mesures de protection suite à la réalisation de l'audit de sûreté ; que ce courrier est insuffisant à lui seul pour établir que la société CORIO a mis tout en oeuvre pour délivrer un local conforme aux règles de sécurité incendie que celles-ci ont été régulièrement rappelées depuis 2006, date à laquelle la société CORIO est devenue propriétaire ; qu'en outre, il y a lieu de souligner que toutes les mesures de sécurité sollicitées par la société CORIO aux termes du courrier du 10 janvier 2013 n'ont pas été portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 mars 2013 ni à fortiori adoptées ; qu'il résulte de ce qui précède que la société CORIO a manqué à son obligation de délivrance envers la société UNIVERS DES SACS en louant un local non-conforme aux règles de sécurité ce qui est constitutif d'une faute de nature à engager sa responsabilité » ;

1°/ ALORS QU'à défaut de stipulation particulière, il n'existe pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d'assurer le maintien d'un environnement commercial favorable ; qu'en retenant dès lors que la société Corio, aux droits de laquelle venait la société Ochito, avait manqué à son obligation de maintenir un environnement commercial favorable, quand elle constatait pourtant que le bail litigieux ne comportait aucune stipulation particulière en vertu de laquelle la société bailleresse s'engageait à assurer le maintien d'un environnement commercial favorable, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieur à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ;

2°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'il appartient en toute hypothèse au locataire, créancier d'une obligation de moyens, de démontrer que le bailleur n'aurait pas fourni les efforts nécessaires pour assurer la commercialité des locaux loués ; qu'en affirmant en l'espèce que la société Ochito ne justifiait pas du déploiement d'une énergie suffisante pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité et qu'elle ne justifiait en rien, avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire à l'obligation de moyens lui incombant d'assurer la commercialité des lieux, quant il appartenait à la société Univers des sacs de démontrer en quoi la société Ochito avait manqué à ses obligations contractuelles dont résultait une dégradation de la commercialité des locaux loués, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ ALORS QUE si le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, une telle obligation ne saurait incomber au bailleur d'un local situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ; qu'en retenant en l'espèce que la société Ochito avait manqué à ses obligations contractuelles en s'abstenant d'entretenir les parties communes du centre commercial quant elle constatait pourtant que les locaux loués étaient intégrés dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;

4°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE ce n'est que lorsque le règlement de copropriété le prévoit que les copropriétaires qui supportent exclusivement les charges afférentes aux dépenses d'entretien de parties communes peuvent seuls prendre part au vote concernant lesdites dépenses ; qu'en retenant que c'était à raison que la société Univers des sacs faisait valoir que la société Ochito, venant aux droits de la société Corio, était tenue d'entretenir les parties communes du centre commercial Charras dès lors que cette dernière était « copropriétaire majoritaire au sein du Centre Charras [
] dont les parties communes font l'objet d'une réglementation spécifiques en ce sens que les charges d'entretien les concernant incombent aux seuls copropriétaires des lots de cette galerie marchande et non pas, à tous les copropriétaires de l'ensemble dénommé le Zodiaque » sans rechercher si le règlement de la copropriété le Zodiaque prévoyait expressément que les décisions relatives aux dépenses d'entretien des parties communes du Centre commercial Charras étaient votées par les seuls copropriétaires les supportant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5°/ ALORS EGALEMENT SUBSIDIAIREMENT QUE le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que c'était à raison que la société Univers des sacs faisait valoir que la société Ochito, venant aux droits de la société Corio, était tenue d'entretenir les parties communes du centre commercial Charras dès lors que cette dernière était « copropriétaire majoritaire au sein du Centre Charras [
] dont les parties communes font l'objet d'une réglementation spécifiques en ce sens que les charges d'entretien les concernant incombent aux seuls copropriétaires des lots de cette galerie marchande et non pas, à tous les copropriétaires de l'ensemble dénommé le Zodiaque » ; qu'en statuant ainsi sans répondre au moyen de la société Ochito qui faisait valoir dans ses écritures qu'à supposer même qu'elle ait été copropriétaire majoritaire au sein du Centre commercial Charras, elle ne pouvait prendre seule les décisions relatives à l'entretien des parties communes dès lors qu'aux termes de l'article 22, I, de la loi du 10 juillet 1965, « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires », la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil ;

6°/ ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en retenant en l'espèce que les manquements contractuels de la société Ochito avaient occasionné la rupture du contrat de distribution sélective noué entre la société Univers des sacs et la société Longchamp et que cela avait entraîné un effet de chaîne sans répondre au moyen de la société Ochito qui faisait valoir que le bail consenti à la société Univers des sacs portait uniquement sur l'exploitation d'une activité de maroquinerie sans aucune référence à un contrat de distribution sélective et que le centre commercial Charras n'avait jamais été un centre commercial de luxe de sorte qu'elle ne saurait être tenue de réparer les conséquences de la rupture du contrat noué avec la société Longchamp, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé sur le lot 1211 à compter du 1er juillet 2012 à la somme de vingt mille cent cinquante euros annuels (20 150€.), hors taxes et hors charges, en application de l'estimation de la valeur locative à indexer conformément aux stipulations de ce bail ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la fixation du loyer du bail renouvelé concernant le lot n° 1211 ; 26. Que la société Univers des sacs retient que l'expert désigné par les premiers juges a déposé son rapport et demande à la Cour, au visa de l'article 568 du code de procédure civile, d'évoquer le différend concernant le montant du loyer du bail renouvelé ; qu'elle précise que : - la demande de la société bailleresse est excessive compte tenu de l'état actuel des locaux donnés à bail, des parties communes du centre et de la société matérielle dans laquelle elle se trouve être aujourd'hui ; - dans son rapport d'expert a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité pouvant conduire à un déplafonnement du loyer, la valeur locative des locaux pouvant être appréciée à un montant annuel hors taxe hors charges de 20 150€ ; - compte tenu de l'estimation de la valeur locative d'un autre local effectuée en 2011, la valeur locative peut cependant être fixée à titre principal à 19 500€ annuels hors taxes et hors charges et seulement subsidiairement à 20 150€ ; - en tout état de cause, le loyer retenu ne peut excéder 22 509e annuels hors taxes et hors charges, ce montant correspondant au loyer plafonné résultant de la variation de l'indice INCSEE du coût de la construction ; 27. que la société Ochito répond que : - l'évocation constitue une atteinte au double degré de juridiction qui ne se justifie pas dans les circonstances de cette espèce alors que la société Univers des sacs a donné congé pour le 30 juin 2018, des locaux sur lesquels portait le bail du 5 juillet 2000, objet précisément de la fixation du loyer du bail renouvelé ; - l'évocation est par ailleurs incompatible avec une procédure d'appel d'un jugement mixte alors qu'au demeurant, la Cour n'est pas saisir de l'appel du chef ordonnance la mesure d'expertise ; - elle justifie au demeurant que le loyer qu'elle propose de fixer à 28 500€ hors taxes et hors charges par an est parfaitement justifié ; 28. Que selon l'article 568 du code de procédure civile, la Cour a la faculté d'évoquer les points non jugés en estimant d'une bonne administration de la justice de donner à l'affaire une solution définitive ; 29. que la mission confiée au technicien désigné par les premiers juges ayant été exécutée et le rapport de ce dernier déposé, il apparaît être en l'espèce d'une bonne justice de trancher dans les meilleurs délais le différend des parties sur le montant du loyer renouvelé alors même que le bail viendra effectivement à échéance le 30 juin prochain ; 30. que selon l'expert désigné , "étant donné la situation des lieux loués dans la partie la plus favorable du centre commercial, mais toutefois éloignés de la locomotive alimentaire, l'absence de visibilité depuis l'accès AURICA, la hausse très importante du taux de vacance depuis 2008, la destination des lieux loués et l'activité exercée, les clauses et conditions du bail, l'impression générale, la prise en compte des références locatives communiquées et résultant de la synthèse des termes de comparaison répertoriés on peut retenir une valeur locative unitaire de 310€ m2 GLA soit pour l'ensemble des surfaces, la valeur locative de 20 150€ par an, hors taxes et hors charges." Il conclut donc, 1° "Résultant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et du montant de la valeur locative inférieure au loyer plafond, le déplafonnement du loyer lors du renouvellement me semble devoir être retenu ; 2° La valeur locative peut être appréciée [au 1er juillet 2012] à un montant annuel HT HC de 20 150€, 3° le loyer plafond s'établit à un montant de 22 509€" ; 31. que les termes de comparaison pris en compte par l'expert ne se fondent que sur des baux renouvelés et deux baux neufs dont l'un correspondant à l'emplacement 81 sera écarté car antérieur de plus de quatre ans à la date de renouvellement du bail litigieux sans que cela ait au demeurant d'incidence réelle sur la valeur proposée par le technicien ; 32. que contrairement aux allégations de la société bailleresse, l'expert apparaît bien avoir pris en compte la création d'un local d'angle en ce qu'il renforce la visibilité de l'ensemble du magasin ; 33. qu'il suit de ce qui précède que l'avis de l'expert apparaît être raisonnable et devoir ainsi, être retenu » (arrêt, p. 20 et 21) ;

ALORS QU'une cour d'appel ne peut, par voie d'évocation, donner une solution définitive à la partie du litige ayant fait l'objet d'une mesure d'instruction ordonnée par le tribunal qu'autant qu'elle est saisie du chef du jugement qui a prescrit cette mesure ; qu'en décidant qu'il y avait lieu d'évoquer la partie du litige portant sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, lequel avait donné lieu au prononcé d'une expertise par le tribunal de grande instance de Nanterre dès lors qu'il apparaissait être de bonne justice de trancher dans les meilleurs délais le différend des parties sur ce point, sans rechercher préalablement, comme elle y était invitée, si elle était saisie du chef du jugement ayant ordonné la mesure d'instruction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 568 du code de procédure civile.



ECLI:FR:CCASS:2020:C300040

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du 26 avril 2018