Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 avril 2019, 18-14.331, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 avril 2019
N° de pourvoi: 18-14331
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP Zribi et Texier, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 20 décembre 2016), que M. N..., propriétaire de locaux donnés à bail d'habitation à M. et Mme R..., les a assignés, après leur avoir délivré un congé aux fins de reprise, en validité du congé et en expulsion, et en paiement des loyers impayés depuis le 1er décembre 2011 ; que M. et Mme R... se sont opposés à ces demandes et ont sollicité reconventionnellement le remboursement du loyer du mois de novembre 2011 en raison d'un arrêté de péril du 28 octobre 2011 ;

Sur le premier moyen :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme R... au paiement d'une certaine somme au titre des loyers impayés et rejeter leur demande de remboursement du loyer du mois de novembre 2011, l'arrêt retient que l'arrêté de péril du 28 octobre 2011 vise « la stabilité et la solidité des dépendances », sans faire référence à la maison d'habitation objet du bail et a fortiori à la sécurité de ses occupants, non visés par une interdiction d'habiter au sens des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêté de péril mentionnait que « l'état de cet immeuble constitue un péril pour la sécurité des occupants » et met le propriétaire en demeure d'effectuer les « travaux de réfection de l'ensemble de la charpente-couverture mais également les mesures indispensables à la préservation des bâtiments mitoyens », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, a violé le principe susvisé ;

Et sur les troisième et quatrième moyens, réunis :

Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme R... en indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, l'arrêt retient que leur préjudice n'est nullement établi ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres visés par l'arrêté de péril n'avaient pas troublé la jouissance par les locataires des locaux donnés à bail et ne leur avaient pas causé un préjudice moral, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme R... à payer à M. N... une somme de 9 090 euros au titre des loyers impayés depuis le 1er décembre 2011 et rejeté leur demande de remboursement du loyer du mois de novembre 2011 et de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, l'arrêt rendu le 20 décembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. N... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. N... à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Zribi et Texier ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Les époux R... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué DE LES AVOIR condamnés à verser à M. N... la somme de 9 090 € au titre des loyers impayés et D'AVOIR rejeté leur demande de remboursement du loyer de novembre 2011 ;

AUX MOTIFS QUE « M. N... qui réclame le montant des loyers impayés du mois de décembre 2011 au mois de décembre 2015, soit 19 119 euros, reproche au jugement entrepris d'avoir rejeté sa demande en paiement de cette somme au motif qu'aucun loyer ne pouvait être dû à compter du 28 octobre 2011, date de l'arrêté de péril frappant le bien querellé, prononcé par le maire de la commune ; que l'examen de ce document établit cependant qu'il vise « la stabilité et la solidité des dépendances », sans faire référence à la maison d'habitation objet du bail et a fortiori à la sécurité des occupants non visés par une interdiction d'habiter au sens des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitat ; que les époux R... sont en conséquences tenus au paiement des loyers mentionnés au bail du 13 mars 2010, dont il convient de constater qu'il a pris fin courant mai 2013 par le fait des parties qui ont objectivement convenu, en ce que les époux R... ont quitté les lieux courant décembre 2012, M. N... missionnant pour sa part un huissier de justice afin d'entériner ce départ par la rédaction d'un procès-verbal d'état des lieux de sortie et de remise des clés qui devait intervenir le 14 mai 2013 ; que la demande Z... N... sera ainsi ramenée pour les mois de décembre 2011 à mai 2013 inclus la somme de 18 x 505 = 9 090 €, aucune indemnité d'occupation ne lui étant accordée au-delà de cette date puisqu'il soutient lui-même que les époux R... auraient quitté les lieux en décembre 2012 ; qu'il n'y a pas lieu à ordonner le remboursement du loyer de novembre 2011 aux époux R... qui ne peuvent exciper de l'arrêté susvisé pour être exonérés de ce paiement » ;

1°) ALORS QU'en retenant que l'arrêté de péril imminent du 28 octobre 2011 ne faisait pas faire référence à la sécurité des occupants, quand il en ressortait au contraire que « l'état de cet immeuble [celui pris à bail par les époux R...] constitue un péril pour la sécurité des occupants », la cour d'appel en a, malgré l'interdiction qui lui est faite, dénaturé par omission les termes clairs et précis ;

2°) ALORS QU'en retenant que l'arrêté de péril du 28 octobre 2011 visait la stabilité et la solidité des dépendances, sans faire référence à la maison d'habitation objet du bail, quand il ressortait, au contraire, de ce document que l'arrêté de péril concernait « l'ensemble de la couverture » de « l'immeuble sis au lieu-dit Le Pisset », sans distinguer entre les dépendances et la maison d'habitation qui constituaient un bâtiment unique, la cour d'appel en a, une nouvelle fois, dénaturé les termes clairs et précis ;

3°) ALORS, en toute hypothèse, QUE pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité ; qu'en se bornant à retenir que l'arrêté pris par le Maire de Gaudonville, le 28 octobre 2011, ne visait que la stabilité et la solidité des dépendances sans faire référence à la maison d'habitation et à la sécurité de ses occupants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la charpente-couverture de l'immeuble constituait un lien entre les dépendances et l'habitation de telle sorte que s'il y avait effondrement d'une partie des dépendances, cela entraînerait inévitablement l'effondrement de la partie habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

Les époux R... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué DE LES AVOIR condamnés à verser à M. N... la somme de 9 090 € au titre des loyers impayés et D'AVOIR rejeté leurs demandes de remboursement du loyer de novembre 2011;

AUX MOTIFS QUE « M. N... qui réclame le montant des loyers impayés du mois de décembre 2011 au mois de décembre 2015, soit 19 119 euros, reproche au jugement entrepris d'avoir rejeté sa demande en paiement de cette somme au motif qu'aucun loyer ne pouvait être dû à compter du 28 octobre 2011, date de l'arrêté de péril frappant le bien querellé, prononcé par le maire de la commune ; que l'examen de ce document établit cependant qu'il vise « la stabilité et la solidité des dépendances », sans faire référence à la maison d'habitation objet du bail et a fortiori à la sécurité des occupants non visés par une interdiction d'habiter au sens des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitat ; que les époux R... sont en conséquences tenus au paiement des loyers mentionnés au bail du 13 mars 2010, dont il convient de constater qu'il a pris fin courant mai 2013 par le fait des parties qui ont objectivement convenu, en ce que les époux R... ont quitté les lieux courant décembre 2012, M. N... missionnant pour sa part un huissier de justice afin d'entériner ce départ par la rédaction d'un procès-verbal d'état des lieux de sortie et de remise des clés qui devait intervenir le 14 mai 2013 ; que la demande Z... N... sera ainsi ramenée pour les mois de décembre 2011 à mai 2013 inclus la somme de 18 x 505 = 9 090 €, aucune indemnité d'occupation ne lui étant accordée au-delà de cette date puisqu'il soutient lui-même que les époux R... auraient quitté les lieux en décembre 2012 ; qu'il n'y a pas lieu à ordonner le remboursement du loyer de novembre 2011 aux époux R... qui ne peuvent exciper de l'arrêté susvisé pour être exonérés de ce paiement » ;

1°) ALORS QUE pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité ; qu'après avoir constaté que l'arrêté de péril visait la stabilité et la solidité des dépendances sur lesquelles portait notamment le contrat de bail, ce dont il résultait qu'aucun loyer ne pouvait, pour la part relative à ces dépendances, être dû par les époux R..., la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, retenir que les époux R... ne pouvaient exciper de l'arrêté de péril et les condamner à régler au bailleur l'intégralité du loyer mis à leur charge sur la période de décembre 2011 à mai 2013 ;

2°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en retenant que seule la maison d'habitation faisait l'objet du bail, à l'exclusion des dépendances, quand le contrat de bail indiquait, dans la désignation des locaux, équipements et accessoires d'usage privatif « maison d'habitation, dépendances, hangar de 200 mètres carrés dont 50 à 60 mètres carrés sont réservés à M. N... pour stockage de bois de chauffage », la cour d'appel en a dénaturé par omission les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 .

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Les époux R... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté leur demande de réparation de leur préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE « le préjudice de jouissance des époux R... n'est pas établi » ;

1°) ALORS QUE le manquement du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation génère un préjudice de jouissance dont il doit réparation ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si M. N... n'avait pas manqué à cette obligation en délivrant aux époux R... une maison d'habitation dans un état de délabrement tel qu'ils encourraient un risque pour leur santé ou leur sécurité et causé ainsi à ses locataires un trouble de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;

2°) ALORS QUE constitue un préjudice de jouissance le fait, pour le locataire, de n'avoir pas pu jouir de la chose louée selon l'usage auquel elle était destinée ; qu'après avoir constaté que l'état des dépendances ne permettait pas d'en garantir la stabilité et la solidité, ce dont il résultait que les époux R... n'avaient pu en jouir en tant que locataires, la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, retenir que les époux R... n'avaient subi aucun préjudice de jouissance ;

3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en retenant que seule la maison d'habitation faisait l'objet du bail, à l'exclusion des dépendances, quand le contrat de bail indiquait, dans la désignation des locaux, équipements et accessoires d'usage privatif « maison d'habitation, dépendances, hangar de 200 mètres carrés dont 50 à 60 mètres carrés sont réservés à M. N... pour stockage de bois de chauffage », la cour d'appel en a dénaturé par omission les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

Les époux R... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté leur demande de réparation de leur préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE « le préjudice de moral des époux R... n'est pas établi » ;

ALORS QU'après avoir constaté que l'état des dépendances ne permettait pas d'en garantir la stabilité et la solidité au point qu'un arrêté de péril avait été pris par le maire de Gaudonville le 28 novembre 2011, la cour d'appel ne pouvait, sauf à priver sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, retenir que les époux R... n'avaient subi aucun préjudice moral, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celui-ci ne pouvait pas résulter de l'indécence du logement et du risque d'effondrement des dépendances.



ECLI:FR:CCASS:2019:C300325

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Agen , du 20 décembre 2016