Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 février 2019, 18-10.601, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 février 2019
N° de pourvoi: 18-10601
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
Me Isabelle Galy, SCP Marlange et de La Burgade, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :





Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident éventuel, réunis :



Vu l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 17 octobre 2017), que M. et Mme T... ont acquis un immeuble dans un lotissement et y ont construit un garage et un abri en bois ; que M. et Mme Y..., colotis, se plaignant d'une violation du cahier des charges, les ont assignés en démolition ; que M. et Mme T..., invoquant eux-aussi une inobservation de ce document, ont reconventionnellement demandé la démolition de la clôture édifiée par M. et Mme Y... ;



Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient qu'il résulte de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme que les règles d'urbanisme mêmes contenues dans le cahier des charges sont caduques de plein droit à l'issue d'un délai de dix ans et que, en l'espèce, les articles du cahier des charges qui imposent une distance de cinq mètres par rapport à l'alignement des rues et aux limites séparatives et un type unique de clôture en bordure des voies de communication ont en eux-mêmes le caractère de dispositions d'urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures ;



Qu'en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;



PAR CES MOTIFS :



CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;



Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demanderesse au pourvoi principal





Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme Y... de leurs demandes de démolition du garage et de l'abri en bois construits en violation du cahier des charges du lotissement approuvé par arrêté du 17 avril 1956 du préfet de l'Isère et publié le 16 août 1956 au bureau des hypothèques de Vienne ;



AUX MOTIFS QUE « selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; qu'il en résulte que les règles d'urbanisme même contenues dans le cahier des charges sont caduques de plein droit d'un délai de dix ans et qu'il appartient au juge de qualifier les dispositions du cahier des charges ; qu'en l'espèce, les articles 2, 5 et 7 du cahier des charges imposent : - une "marge non aedificandi" de 5 m de profondeur à compter de l'alignement des rues, à créer, ainsi qu'en bordure de la rue [...], - une distance des constructions de 5 mètres des limites séparatives des propriétés, sauf dans le cas où leurs propriétaires voisins s'entendraient pour construire des habitations jumelées ou tout au moins semi-jumelées, - en bordure des voies de communication, des clôtures de type unique composé d'une murette de 0,50m de hauteur, surmontée d'une grille métallique à claire-voie de 1 m de hauteur ; que ces dispositions ont en elles-mêmes le caractère de dispositions d'urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures en bordure de rue ; qu'aucune disposition du cahier des charges ne fait apparaître qu'il a été de la commune intention des co-lotis de leur donner une valeur contractuelle, qu'aucun document contemporain de la création du lotissement susceptible de démentir cette analyse n'est produit » (arrêt attaqué, pp. 4-5) ;



ALORS QUE 1°) le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en qualifiant les prévisions des articles 2, 5 et 7 du cahier des charges litigieux de dispositions d'urbanisme dépourvues de toute valeur contractuelle, la cour d'appel a, pour réformer le jugement entrepris et débouter les parties de l'intégralité de leurs demandes, violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ;



ALORS QUE 2°) et en tout état de cause, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il est constant qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement stipulait expressément, à son article 13, que « toutes les clauses et conditions insérées au présent cahier des charges sont obligatoires, tant pour les acquéreurs que leurs successeurs, qui doivent s'y conformer indéfiniment » ; qu'en affirmant cependant qu'aucune stipulation du cahier des charges ne faisait apparaître la commune intention des colotis et qu'aucun document contemporain de la création du lotissement susceptible de démentir cette analyse n'était produit, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de l'article 13 du cahier des charges, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code. Moyen produit par Me Isabelle Galy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme T..., demandeurs au pourvoi incident éventuel





Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme T... de leur demande reconventionnelle tendant à voir ordonner la démolition de la clôture de M. et Mme Y... située en bordure d'une voie de communication constituée d'une murette et d'un grillage comportant un portail,



AUX MOTIFS QUE « selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; qu'il en résulte que les règles d'urbanisme même contenues dans le cahier des charges sont caduques de plein droit d'un délai de dix ans et qu'il appartient au juge de qualifier les dispositions du cahier des charges ; qu'en l'espèce, les articles 2, 5 et 7 du cahier des charges imposent : - une "marge non aedificandi" de 5 m de profondeur à compter de l'alignement des rues, à créer, ainsi qu'en bordure de la rue [...], - une distance des constructions de 5 mètres des limites séparatives des propriétés, sauf dans le cas où leurs propriétaires voisins s'entendraient pour construire des habitations jumelées ou tout au moins semi-jumelées, - en bordure des voies de communication, des clôtures de type unique composé d'une murette de 0,50m de hauteur, surmontée d'une grille métallique à claire-voie de 1 m de hauteur ; que ces dispositions ont en elles-mêmes le caractère de dispositions d'urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures en bordure de rue ; qu'aucune disposition du cahier des charges ne fait apparaître qu'il a été de la commune intention des co-lotis de leur donner une valeur contractuelle, qu'aucun document contemporain de la création du lotissement susceptible de démentir cette analyse n'est produit » (arrêt attaqué, pp. 4-5) ;



1°) ALORS QUE le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en qualifiant les prévisions des articles 2, 5 et 7 du cahier des charges litigieux de dispositions d'urbanisme dépourvues de toute valeur contractuelle, la cour d'appel a, pour réformer le jugement entrepris et débouter les époux T... de leur demande reconventionnelle, violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code.



2°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il est constant qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement stipulait expressément, à son article 13, que « toutes les clauses et conditions insérées au présent cahier des charges sont obligatoires, tant pour les acquéreurs que leurs successeurs, qui doivent s'y conformer indéfiniment » ; qu'en affirmant cependant qu'aucune stipulation du cahier des charges ne faisait apparaître la commune intention des colotis et qu'aucun document contemporain de la création du lotissement susceptible de démentir cette analyse n'était produit, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de l'article 13 du cahier des charges, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code.



ECLI:FR:CCASS:2019:C300116

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon , du 17 octobre 2017