Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 janvier 2019, 17-27.383, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 janvier 2019
N° de pourvoi: 17-27383
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 août 2017), que la société Stella, locataire de locaux commerciaux appartenant à la SCI du Chêne des Favières, a donné en location-gérance son fonds de commerce à M. Z... ; que, le bailleur lui ayant, le 24 février 2012, délivré un commandement, visant la clause résolutoire, d'exercer personnellement son activité dans les lieux loués, la locataire a, le 23 mars suivant, résilié le contrat de location-gérance et créé avec M. Z... une société en participation ayant pour objet l'exploitation provisoire et en commun du fonds de commerce appartenant à la société Stella ; que la SCI du Chêne des Favières l'a assignée en constatation d'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, en prononcé de la résiliation du bail ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constatation d'acquisition de la clause résolutoire ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'en l'absence de personnalité morale, la société en participation créée avec un tiers n'a d'existence juridique que dans les rapports entre associés, relevé que le contrat de location-gérance avait été résilié dans le délai imparti par le commandement et constaté que la locataire avait, après la résiliation du contrat de location-gérance, exercé personnellement son activité, ce qui ressortait de l'ensemble des bulletins de paie des salariés, établis en son nom, ainsi que de l'attestation de l'expert-comptable, confirmant qu'elle avait déclaré à l'administration fiscale une somme au titre des recettes réalisées du 24 mars 2012 au 30 juin 2012, la cour d'appel en a souverainement déduit que la locataire s'était conformée au commandement et que la résiliation du bail n'était pas acquise ;

D'où il suit que le moyen, nouveau, mélangé de fait et de droit et partant irrecevable en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en prononcé de la résiliation du bail ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'en l'absence de personnalité morale, la société en participation créée avec un tiers n'a d'existence juridique que dans les rapports entre associés et constaté que la locataire avait exercé personnellement son activité, ce qui ressortait de l'ensemble des bulletins de paie des salariés, établis en son nom, ainsi que de l'attestation de l'expert-comptable, confirmant qu'elle avait déclaré à l'administration fiscale une somme au titre des recettes réalisées du 24 mars 2012 au 30 juin 2012, la cour d'appel a souverainement retenu que la seule infraction pouvant être reprochée à la locataire consistait à avoir donné, auparavant, son fonds de commerce en location-gérance pendant trois mois et qu'une telle infraction ne constituait pas un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen, nouveau, mélangé de fait et de droit et partant irrecevable en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI du Chêne des Favières aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du Chêne des Favières ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf.

Le conseiller referendaire rapporteur le president






Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société du Chêne des Favières

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI du Chêne des Favières de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 30 août 2006 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail liant les parties prévoit : 1 – au paragraphe « XIII – Obligations du preneur » : « (
) / B – Obligation d'exploiter et garnir les lieux / Le preneur devra personnellement exercer dans les lieux loués son activité de façon continue. Il devra garnir et tenir constamment garnis, pendant toute la durée du bail, les lieux loués de meubles, matériels en quantité et de valeur suffisantes pour répondre à tout moment du paiement du loyer et de l'exécution des conditions du bail (
) » ; 2 – au paragraphe « XIV – Cessions, sous-locations » : « (
) / B – Sous-location / Toute sous location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites » ; qu'au cas d'espèce, il ressort des débats et pièces du dossier que : - par actes en date du 1er décembre 2011, la société Stella a conclu avec M. Z... d'une part, un compromis de vente sous conditions suspensives et d'autre part un acte de location-gérance, à compter du 19 décembre 2011, pour la durée précédant la signature de l'acte définitif ; - par acte en date du 24 février 2012, la bailleur a fait commandement au preneur « d'avoir à exploiter les locaux (
) » ; - par actes en date du 23 mars 2012, régulièrement enregistrés, la société Stella et M. Z... ont d'une part procédé à la résiliation de la location-gérance, d'autre part créé une société en participation pour l'exploitation provisoire et en commun du fonds de commerce, pour une durée devant s'achever au jour de la vente du fonds de commerce, gérée par la société Stella ; que le bailleur soutient que le preneur a violé le bail commercial en concluant un contrat de location-gérance et que ce manquement n'a pas cessé à l'expiration du délai visé au commandement, ce qui résulte de la continuation de l'exploitation par la société en participation créée entre M. Z... et la société Stella ; que toutefois, et comme il a été dit, le preneur justifie avoir procédé à la résiliation de la location-gérance, et donc avoir régularisé l'infraction, objet du commandement ; qu'il produit également l'ensemble des bulletins de paie des salariés, établis en son nom, ainsi que de l'attestation de l'expert-comptable, confirmant que la société Stella a déclaré à l'administration fiscale les recettes réalisées du 24 mars 2012 au 30 juin 2012, circonstances démontrant qu'il a, à l'expiration du délai imparti au commandement, personnellement exploité le fonds de commerce ; qu'enfin, et comme justement retenu par le premier juge, la création d'une société en participation, régulièrement déclarée, ne contredit pas davantage la réalité de l'exploitation dudit fonds par le locataire, dès lors que ce dernier ne peut être regardé comme n'ayant pas personnellement exercé son activité du fait de la création de cette société en participation, dépourvue de personnalité morale et de patrimoine propre, ne constituant pas en conséquence un « tiers » au sens de la clause contractuelle ci-avant citée, laquelle n'interdit pas expressément, au demeurant, toute forme d'exploitation indirecte ; que la création de cette société légitime en conséquence la présence de M. Z... dans les locaux, son épouse ayant été engagée en qualité de salariée de la société Stella, laquelle justifie de la déclaration d'embauche qu'elle a régularisée ; que c'est donc sans erreur d'appréciation que le premier juge a rejeté les demandes formées par le bailleur, au titre dudit manquement, à fin de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcé de la résiliation judiciaire et partant de sa demande en dommages et intérêts ; que le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » ; qu'ainsi, par acte extrajudiciaire du 24 février 2012, la SCI du Chêne des Favières a fait délivrer à la Sarl Stella un commandement, visant la clause résolutoire, lui faisant injonction d'avoir à exploiter les locaux sis à La Valette, quartier des Favières, immédiatement et sans délai, et ce en vertu du bail en date du 30 août 2006 et de l'article L. 145-41 du code de commerce ; qu'il résulte du bail commercial en date du 30 août 2006, la clause résolutoire suivante : « Art 1er - A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Art 2 – Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 150 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %. Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes » ; qu'en l'espèce, la SCI du Chêne des Favières entend faire constater l'acquisition de cette clause résolutoire au motif d'une violation des clauses du bail par la Sarl Stella, et plus particulièrement de la clause portant obligation d'exploiter et de garnir les lieux, aux terme de laquelle « le preneur devra personnellement exercer dans les lieux loués son activité de façon continue » ; qu'en effet, le commandement visant la clause résolutoire ne vise expressément que cette seule infraction au bail, dès lors qu'il lui enjoint seulement d'avoir à exploiter personnellement les lieux ; qu'ainsi, en tout état de cause, la clause résolutoire ne saurait être mise en oeuvre qu'au regard de cette seule prétendue infraction ; qu'il résulte des éléments de la procédure que suivant acte du 1er décembre 2011, la Sarl Stella a donné en location-gérance à M. Christian Z... le fonds de commerce à l'enseigne « Restaurant Les Chênes », à compter du 19 décembre 2011, date de l'entrée en jouissance, pour se terminer le 31 mai 2012 ; qu'il était prévu que la location-gérance serait automatiquement résiliée, même par anticipation, en cas de signature de l'acte de vente définitif en exécution du compromis signé le même jour entre les parties ; que c'est au regard de cette location-gérance que la SCI du Chêne des Favières a fait délivrer le commandement d'avoir à exploiter personnellement les lieux ; qu'il est acquis aux débats que par acte du 23 mars 2012, la Sarl Stella et M. Z... ont résilié le contrat de location-gérance litigieux ; que la SCI du Chêne des Favières soutient pour autant que la Sarl Stella ne s'est pas conformée à l'injonction qui lui a été faite dans le délai requis, invoquant une exploitation de fait par M. Z... ; que pour cela, elle fait état de notes effectuées le 27 mars, le 3 avril et le 23 avril 2012, sous le numéro Siret de M. Z..., et non sous celui de la Sarl Stella, et encaissées par M. Z... ; qu'il n'est pas contesté par la Sarl Stella que M. Z... a continué à exercer sur place ensuite de la résiliation du contrat de location-gérance, ce dernier le reconnaissant expressément aux termes d'un courrier adressé au conseil de la Sarl Stella en date du 21 août 2012, où il y indique avoir quitté le commerce le 30 juin 2012 ; que la Sarl Stella justifie de la création, suivant acte sous seing privé du 23 mars 2012, d'une société en participation dénommée « Sep Les Chênes », avec M. Z..., ayant pour objet l'exploitation provisoire et en commun d'un fonds de commerce de « restauration et cuisine traditionnelle ou à emporter, vente de toutes boissons, bar, salon de thé », appartenant à la société Stella, sis et exploité à l'enseigne « Restaurant Les Chênes » à la Valette du Var (83160), quartier les Favières, ainsi que le partage des bénéfices ou des pertes provenant de cette exploitation ; que cette société a été créée pour une durée limitée, devant prendre effet le 23 mars 2012 pour s'achever le 30 juin 2012, ou au jour de la vente par la société Stella du fonds de commerce objet de l'exploitation commune si cette vente devait être réalisée avant le 30 juin 2012, sauf dissolution anticipée ou prorogation d'un commun accord entre les associés ; qu'il est ainsi aisé de comprendre que le 30 juin 2012, M. Z... a effectivement quitté le commerce en cause, la société en participation ayant pris fin, sans que la cession du fonds de commerce ait pu intervenir, à défaut de l'accord écrit du bailleur, et sans qu'un contrat de location-gérance puisse être réalisé, au vu des oppositions des parties quant à l'interprétation des clauses du bail ; qu'ainsi, au vu de ces éléments, il est établi que dans le délai requis par le commandement d'avoir à exploiter, la Sarl Stella a résilié le contrat de location-gérance et s'est ainsi conformée à l'injonction qui lui avait été faite ; que de même, postérieurement au 24 mars 2012, il est établi que la Sarl Stella a exploité personnellement le fonds de commerce en cause ; qu'en témoigne notamment, l'ensemble des bulletins de paie des salariés du restaurant, établis au nom de la Sarl Stella, peu important que figure parmi ces salariés l'épouse de M. Z... ; que les éléments apportés par la SCI du Chêne des Favières ne sauraient mettre en échec cet état de fait, dès lors que la société GF Consultants, en sa qualité d'expert- comptable, atteste de ce que la Sarl Stella « a déclaré à l'administration fiscale, les recettes du 24 mars 2012 au 30 juin 2012 pour un montant de 54.683,18 € TTC, qui ont été réalisées sur l'établissement dénommé « Les Chênes » sis à La Valette du Var (83160) – Quartier Les Favières » ; qu'en outre, la création d'une société en participation, régulièrement déclarée au service des impôts, avec un tiers, dès lors qu'il n'est nullement établi que la Sarl Stella aurait perdu la propriété de son fonds de commerce, ne contredit pas davantage la réalité de l'exploitation dudit fonds par le locataire depuis le 24 mars 2012 ; que la SCI du Chêne des Favières n'est en conséquence pas fondée à solliciter la mise en oeuvre de la clause résolutoire, dès lors qu'il est démontré que la Sarl Stella s'est conformée régulièrement aux causes du commandement délivré le 24 février 2012, exploitant de nouveau personnellement le fonds de commerce objet du bail depuis le 23 mars 2012 ; qu'il y a donc lieu de débouter la SCI du Chêne des Favières de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 août 2006 ;

1) ALORS QUE toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux ; qu'en l'espèce, l'article XIII-B du bail du 30 août 2006, relatif aux « obligations du preneur », stipulait que « le preneur devra personnellement exercer dans les lieux loués son activité de façon continue » ; que la cour d'appel a expressément retenu que par acte du 1er décembre 2011, la société Stella avait conclu avec M. Z... un contrat de location-gérance, à compter du 19 décembre 2011 pour la durée précédant l'acte de vente du fonds de commerce au profit de ce dernier, qu'à la suite de la délivrance au preneur, le 24 février 2012, d'un commandement d'avoir à « exploiter personnellement lesdits locaux », la société Stella et M. Z... avaient, par actes du 23 mars 2012, d'une part, procédé à la résiliation de la location-gérance, d'autre part créé une société en participation pour une durée limitée devant prendre effet le 23 mars 2012 pour s'achever le 30 juin 2012, ayant pour objet « l'exploitation provisoire et en commun d'un fonds de commerce de restauration et cuisine traditionnelle ou à emporter, vente de toutes boissons, bar, salon de thé appartenant à la société Stella, sis et exploité à l'enseigne « Restaurant Les Chênes » (
) ainsi que le partage des bénéfices ou des pertes provenant de cette exploitation » et qu'il n'était « pas contesté par la Sarl Stella que M. Z... a continué à exercer sur place ensuite de la résiliation du contrat de location-gérance, ce dernier le reconnaissant expressément aux termes d'un courrier adressé au conseil de la Sarl Stella en date du 21 août 2012, où il y indique avoir quitté le commerce le 30 juin 2012 » ; qu'il résultait de ces constatations que l'infraction à la clause du bail faisant obligation à la Sarl Stella d'exercer personnellement son activité dans les lieux loués avait perduré au-delà du délai d'un mois prévu à la clause résolutoire visée par le commandement du 24 février 2012 ; qu'en décidant au contraire que la Sarl Stella justifiait avoir régularisé l'infraction, objet du commandement, en procédant à la résiliation du contrat de location-gérance le 23 mars 2012 et qu'elle démontrait avoir, à l'expiration du délai imparti au commandement, personnellement exploité le fonds de commerce, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

2) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'article XIV du bail du 30 août 2006, relatif aux « cessions, sous-locations », stipulait que « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites » ; que la cour d'appel a expressément retenu qu'à la suite de la délivrance au preneur, le 24 février 2012, d'un commandement d'avoir à « exploiter personnellement lesdits locaux », la société Stella et M. Z... avaient, par actes du 23 mars 2012, d'une part procédé à la résiliation de la location-gérance conclue le 1er décembre 2011, d'autre part créé une société en participation pour une durée limitée devant prendre effet le 23 mars 2012 pour s'achever le 30 juin 2012, ayant pour objet « l'exploitation provisoire et en commun d'un fonds de commerce de restauration et cuisine traditionnelle ou à emporter, vente de toutes boissons, bar, salon de thé appartenant à la société Stella, sis et exploité à l'enseigne « Restaurant Les Chênes » (
) ainsi que le partage des bénéfices ou des pertes provenant de cette exploitation », et qu'il n'était « pas contesté par la Sarl Stella que M. Z... a continué à exercer sur place ensuite de la résiliation du contrat de location-gérance, ce dernier le reconnaissant expressément aux termes d'un courrier adressé au conseil de la Sarl Stella en date du 21 août 2012, où il y indique avoir quitté le commerce le 30 juin 2012 » ; qu'il résultait de ces constatations que la Sarl Stella avait mis les lieux à la disposition d'un tiers, M. Z..., qui les avait exploités, tout d'abord dans le cadre d'une location-gérance, ensuite par le biais d'une société en participation ; qu'en décidant au contraire que la société Stella ne pouvait être regardée comme n'ayant pas personnellement exercé son activité du fait de la création de cette société en participation ne constituant pas un « tiers » au sens de l'article XIV précité, lequel n'interdisait pas expressément toute forme d'exploitation indirecte, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI du Chêne des Favières de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial en date du 30 août 2006 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail liant les parties prévoit : 1 – au paragraphe « XIII – Obligations du preneur » : « (
) / B – Obligation d'exploiter et garnir les lieux / Le preneur devra personnellement exercer dans les lieux loués son activité de façon continue. Il devra garnir et tenir constamment garnis, pendant toute la durée du bail, les lieux loués de meubles, matériels en quantité et de valeur suffisantes pour répondre à tout moment du paiement du loyer et de l'exécution des conditions du bail (
) » ; 2 – au paragraphe « XIV – Cessions, sous-locations » : « (
) / B – Sous-location / Toute sous location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites » ; qu'au cas d'espèce, il ressort des débats et pièces du dossier que : - par actes en date du 1er décembre 2011, la société Stella a conclu avec M. Z... d'une part, un compromis de vente sous conditions suspensives et d'autre part un acte de location-gérance, à compter du 19 décembre 2011, pour la durée précédant la signature de l'acte définitif ; - par acte en date du 24 février 2012, la bailleur a fait commandement au preneur « d'avoir à exploiter les locaux (
) » ; - par actes en date du 23 mars 2012, régulièrement enregistrés, la société Stella et M. Z... ont d'une part procédé à la résiliation de la location-gérance, d'autre part créé une société en participation pour l'exploitation provisoire et en commun du fonds de commerce, pour une durée devant s'achever au jour de la vente du fonds de commerce, gérée par la société Stella ; que le bailleur soutient que le preneur a violé le bail commercial en concluant un contrat de location-gérance et que ce manquement n'a pas cessé à l'expiration du délai visé au commandement, ce qui résulte de la continuation de l'exploitation par la société en participation créée entre M. Z... et la société Stella ; que toutefois, et comme il a été dit, le preneur justifie avoir procédé à la résiliation de la location-gérance, et donc avoir régularisé l'infraction, objet du commandement ; qu'il produit également l'ensemble des bulletins de paie des salariés, établis en son nom, ainsi que de l'attestation de l'expert-comptable, confirmant que la société Stella a déclaré à l'administration fiscale les recettes réalisées du 24 mars 2012 au 30 juin 2012, circonstances démontrant qu'il a, à l'expiration du délai imparti au commandement, personnellement exploité le fonds de commerce ; qu'enfin, et comme justement retenu par le premier juge, la création d'une société en participation, régulièrement déclarée, ne contredit pas davantage la réalité de l'exploitation dudit fonds par le locataire, dès lors que ce dernier ne peut être regardé comme n'ayant pas personnellement exercé son activité du fait de la création de cette société en participation, dépourvue de personnalité morale et de patrimoine propre, ne constituant pas en conséquence un « tiers » au sens de la clause contractuelle ci-avant citée, laquelle n'interdit pas expressément, au demeurant, toute forme d'exploitation indirecte ; que la création de cette société légitime en conséquence la présence de M. Z... dans les locaux, son épouse ayant été engagée en qualité de salariée de la société Stella laquelle justifie de la déclaration d'embauche qu'elle a régularisée ; que c'est donc sans erreur d'appréciation que le premier juge a rejeté les demandes formées par le bailleur, au titre dudit manquement, à fin de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcé de la résiliation judiciaire et partant de sa demande en dommages et intérêts ; que le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ; que la SCI Chêne des Favières fait valoir une violation par la Sarl Stella de la clause du bail « XIV - Cessions, sous-locations », selon laquelle : « Toute sous location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites » ; que la SCI Chêne des Favières soutient qu'en réalisant un contrat de location-gérance au profit de M. Z... , la Sarl Stella a manqué aux obligations précitées ; qu'il est constant qu'un contrat de location-gérance ne constitue pas une sous-location ; que de même, la clause interdisant au locataire « toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière que ce soit et sous quelque forme que ce soit » ne peut être assimilée à une clause prohibant la location-gérance ; que si le statut des baux commerciaux impose l'exploitation d'un fonds de commerce, il n'impose pas le mode d'exploitation, dès lors que celle-ci est effective ; qu'ainsi, en principe, le locataire est libre de choisir d'exploiter son fonds personnellement ou d'en confier l'exploitation à un tiers, à moins qu'une clause du bail le lui interdise, une telle clause était parfaitement valide ; qu'il convient de rappeler qu'exploitation n'est pas synonyme d'occupation ; qu'ainsi, la location-gérance n'est pas autorisée par le bail, lorsqu'une clause de celui-ci fait obligation au locataire d'exploiter personnellement les lieux loués ; qu'en revanche, la clause imposant au locataire d'occuper personnellement les lieux n'a pas pour objet de l'empêcher de donner son fonds en location-gérance ; qu'en l'espèce, aux termes du bail du 30 août 2006, il est mentionné que « le preneur devra personnellement exercer dans les lieux loués son activité de façon continue » ; que cette clause est insérée au paragraphe XIII B intitulé expressément « Obligation d'exploiter et de garnir les lieux », de sorte qu'il faut entendre qu'il est bien question d'exploitation et non d'occupation personnelle imposée au locataire ; qu'en conséquence, c'est bien en violation de cette seule clause du bail relative à l'exploitation, et de non celle relative à la sous-location, que la Sarl Stella a donné son fonds de commerce en location-gérance à M. Z... ; que toutefois, il est acquis que ce contrat a été expressément résilié dès le 23 mars 2012, la Sarl Stella se mettant en conformité avec le commandement délivré le 24 février 2012 ; que cette infraction au bail n'a perduré concrètement que trois mois, dès lors que la location-gérance conclue le 1er décembre 2011 n'avait pris effet qu'au 19 décembre 2011 ; qu'au regard de la diligence mise en oeuvre par la Sarl Stella pour se mettre, dans les plus brefs délais, en conformité avec les obligations du bail, de la cessation définitive de cette infraction qui n'a duré qu'un temps très limité, et au regard enfin de la difficile interprétation d'une clause, pour un profane, qui ne mentionne pas expressément l'interdiction de toute location-gérance, le manquement relevé ne revêt pas une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du bail ; qu'en outre, il n'apparaît pas que la Sarl Stella ait procédé à cette location-gérance en toute conscience de son illicéité, et qu'elle aurait sciemment dissimulé son existence, quand le contrat de bail ne lui impose que d'informer le bailleur de toute cession ; qu'il n'est donc pas démontré de manquements d'une gravité telle que la rupture du contrat doive s'imposer ; que la SCI du Chêne des Favières sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation du bail, et de ses demandes subséquentes, tendant à l'expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

1) ALORS QUE le défaut d'exploitation personnelle d'un fonds de commerce, en violation d'une clause expresse d'un bail commercial, constitue un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire de ce bail ; qu'en l'espèce, l'article XIII-B du bail du 30 août 2006, relatif aux « obligations du preneur », stipulait que « le preneur devra personnellement exercer dans les lieux loués son activité de façon continue » ; que la cour d'appel a expressément retenu que par acte du 1er décembre 2011, la société Stella avait conclu avec M. Z... un contrat de location-gérance, à compter du 19 décembre 2011 pour la durée précédant l'acte de vente du fonds de commerce au profit de ce dernier (cf. arrêt, p. 4), qu'à la suite de la délivrance au preneur, le 24 février 2012, d'un commandement d'avoir à « exploiter personnellement lesdits locaux », la société Stella et M. Z... avaient, par actes du 23 mars 2012, d'une part procédé à la résiliation de la location-gérance, d'autre part créé une société en participation pour une durée limitée devant prendre effet le 23 mars 2012 pour s'achever le 30 juin 2012, ayant pour objet « l'exploitation provisoire et en commun d'un fonds de commerce de restauration et cuisine traditionnelle ou à emporter, vente de toutes boissons, bar, salon de thé appartenant à la société Stella, sis et exploité à l'enseigne « Restaurant Les Chênes » (
) ainsi que le partage des bénéfices ou des pertes provenant de cette exploitation » et qu'il n'était « pas contesté par la Sarl Stella que M. Z... a continué à exercer sur place ensuite de la résiliation du contrat de location-gérance, ce dernier le reconnaissant expressément aux termes d'un courrier adressé au conseil de la Sarl Stella en date du 21 août 2012, où il y indique avoir quitté le commerce le 30 juin 2012 » ; qu'il résultait de ces constatations que la société Stella avait manqué à son obligation d'exercer personnellement son activité dans les lieux loués à la SCI du Chêne des Favières pendant plus de six mois, justifiant la résiliation judiciaire du bail ; qu'en décidant au contraire que la Sarl Stella justifiait avoir régularisé l'infraction à l'article XIII en procédant à la résiliation du contrat de location-gérance le 23 mars 2012, de sorte que cette infraction n'avait perduré concrètement que trois mois et qu'au regard de la diligence mise en oeuvre par la Sarl Stella pour se mettre, dans les plus brefs délais, en conformité avec les obligations du bail, ainsi que de la cessation définitive de cette infraction qui n'avait duré qu'un temps très limité, le manquement relevé ne revêtait pas une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;

2) ALORS QUE la mise à disposition des locaux loués à la disposition d'un tiers, tout d'abord dans le cadre d'un contrat de location-gérance, et ensuite par le biais d'une société en participation, en violation d'une clause expresse d'un bail commercial, constitue un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire de ce bail ; qu'en l'espèce, l'article XIV du bail du 30 août 2006, relatif aux « cessions, sous-locations », stipulait que « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites » ; que la cour d'appel a expressément retenu qu'à la suite de la délivrance au preneur, le 24 février 2012, d'un commandement d'avoir à « exploiter personnellement lesdits locaux », la société Stella et M. Z... avaient, par actes du 23 mars 2012, d'une part, procédé à la résiliation de la location-gérance conclue le 1er décembre 2011, d'autre part, créé une société en participation pour une durée limitée devant prendre effet le 23 mars 2012 pour s'achever le 30 juin 2012, ayant pour objet « l'exploitation provisoire et en commun d'un fonds de commerce de restauration et cuisine traditionnelle ou à emporter, vente de toutes boissons, bar, salon de thé appartenant à la société Stella, sis et exploité à l'enseigne « Restaurant Les Chênes » (
) ainsi que le partage des bénéfices ou des pertes provenant de cette exploitation », et qu'il n'était « pas contesté par la Sarl Stella que M. Z... a continué à exercer sur place ensuite de la résiliation du contrat de location-gérance, ce dernier le reconnaissant expressément aux termes d'un courrier adressé au conseil de la Sarl Stella en date du 21 août 2012, où il y indique avoir quitté le commerce le 30 juin 2012 » ; qu'il résultait de ces constatations que la Sarl Stella avait mis les lieux à la disposition d'un tiers, M. Z..., qui les avait exploités, tout d'abord dans le cadre d'un contrat de location-gérance, et ensuite par le biais d'une société en participation, pendant plus de six mois ; qu'en décidant néanmoins que la clause imposant au locataire d'occuper personnellement les lieux n'avait pas pour objet de l'empêcher de donner son fonds en location-gérance et que c'était en violation de la seule clause du bail relative à l'exploitation, et de non celle relative à la sous-location, que la Sarl Stella avait donné son fonds de commerce en location-gérance à M. Z..., de sorte qu'il n'était pas démontré de manquements d'une gravité telle que la rupture du contrat doivent s'imposer, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause.

Le greffier de chambre



ECLI:FR:CCASS:2019:C300043

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 3 août 2017