Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 septembre 2018, 16-20.092, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 septembre 2018
N° de pourvoi: 16-20092
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SCP Gaschignard, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à la Selarl Mars, mandataire à la liquidation judiciaire de la société BBLMSM, de sa reprise d'instance ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 juin 2016), que, par acte du 1er juillet 2004, Jérôme Z... a consenti à la société Ecurie du chêne un bail commercial sur un ensemble immobilier devant « servir exclusivement à l'élevage et en général à toutes activités équestres à l'exclusion de l'activité de centre équestre ou de poney-club » ; que, par avenant du 1er janvier 2005, le bailleur a autorisé l'activité de poney-club et étendu la location à un local et à un terrain ; que, par décision du 21 février 2011, les actifs de la société Ecurie du chêne, placée en redressement judiciaire, ont fait l'objet d'une cession à la société BBLMSM ; que, par acte du 20 décembre 2012, Mme A... , ayant droit de Jérôme Z..., a signifié au preneur un congé pour le 30 juin 2013, assorti d'un refus de renouvellement du bail et d'une offre d'indemnité d'éviction, auquel la société BBLMSM s'est opposée en l'assignant devant le tribunal de grande instance en requalification du contrat en bail rural, et subsidiairement fixation de l'indemnité d'éviction ;

Attendu que, pour refuser de requalifier le contrat en bail rural, l'arrêt retient que l'affectation des lieux s'apprécie au jour de la délivrance du congé et que les parties ont clairement voulu entendre que l'activité d'entraînement et de sport équestre devienne prépondérante ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la qualification du bail s'apprécie à la date de sa conclusion et qu'elle avait relevé que la clause de destination des lieux prévoyait que les locaux loués devraient servir exclusivement à l'élevage et en général à toutes activités équestres telle que celle de poney-club, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... et la condamne à payer à la Selarl Mars, prise en la personne de M. X... , ès qualités, la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société BBLMSM.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société BBLMSM de ses demandes tendant à la requalification en bail rural du bail conclu le 1er juillet 2004 et à la nullité du congé délivré le 20 décembre 2012, ordonné son expulsion, fixé le montant des indemnités d'éviction et d'occupation dues par les parties et condamné la société BBLSM à payer à Mme Madame A... , après compensation, la somme de 86.871 euros,

AUX MOTIFS QUE pour prétendre à la requalification du bail commercial en bail rural, la société BBLMSM prétend la déduire, en premier lieu, des stipulations claires et précises de « l'affectation exclusive des lieux à l'activité de l'élevage » et dont l'élargissement à l'activité complémentaire de poney-club par avenant du 1er janvier 2005 ne modifie ni la portée ni l'affectation principale ; que la société BBLMSM conteste ainsi la volonté des parties d'affecter le site à une activité d'enseignement équestre et de pension des équidés que les premiers juges ont retenue, non seulement contre la lettre du contrat, mais encore en recourant à des éléments de preuves extrinsèques ou postérieurs à la conclusion du bail tirés de l'activité de la société Ecurie du chêne en 2004 ainsi que de ses statuts et de son activité mentionnée sur son Kbis ; mais que de par leur nature, les lieux loués sont une destination mixte agricole, civile ou commerciale, et tandis qu'en stipulant au bail que les lieux loués devaient « servir exclusivement à l'élevage et en général à toute activité équestre », les parties ont convenu sans ambiguïté que l'affectation des lieux ne se limitait pas à la seule activité d'élevage au sens de l'article L. 311-1 précité, de sorte que les premiers juges étaient bien fondés pour conforter la qualification commerciale que les parties avaient donné au bail, à rechercher l'activité effectivement poursuivie ; qu'au surplus, la cour relève que le contrat passé entre les parties stipule des conditions propres au statut des baux commerciaux au lieu de ceux des baux ruraux et qui concernent la durée du bail, ses conditions de renouvellement, l'absence de libre disposition de l'immeuble, la charge du bailleur pour les grosses réparations transformations ou améliorations et enfin, la fixation d'un loyer substantiel ; que la société BBLMSM conteste en second lieu, que son activité, et celle de la société des Ecurie du chêne qui l'a précédée, ont consisté au principal dans la prise en pension d'équidé ou dans l'activité d'enseignement ; mais que, d'une première part, l'affectation effective des lieux pour la qualification du bail s'apprécie au jour de la délivrance du congé, en sorte que l'ensemble des preuves invoquées par la société BBLMSM pour caractériser une activité d'élevage après le 20 décembre 2012 doit être écartée de la discussion, y compris les attestations de gérants affirmant avoir confié leurs chevaux à la société BBLMSM pour leur élevage alors qu'ils n'indiquent pas la date de ces prestations ; que, de deuxième part, en se limitant à quatre naissances de poulains en 2004 et à la réalisation de trois saillies en juillet 2004 ainsi que trois autres en 2011, puis en cédant le 21 février 2011 à la société BBLMSM seulement quatre poneys et deux chevaux, il ne se déduit pas, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la preuve que la société Ecurie du chêne ait eu pour activité prépondérante l'élevage d'équidés ; que de troisième part, en soutenant avoir, pour sa part, réalisé une saillie en 2011 et cinq autres avant le 20 décembre 2012, la société BBLMSM ne peut prétendre que cette activité l'élevage représentait la contrepartie principale des chiffres d'affaires déclarés de 234.574 euros en 2011, et de 228.678 euros en 2012, la cour relevant au surplus que la facturation au titre de l'élevage revendiqué ci-dessus au titre des années 2014 et 2015 est tout aussi dérisoire et ne peut non plus correspondre à l'occupation de six salariés employés par la société ; que par ces motifs, il n'était pas établi outre ou contre les stipulations du bail commercial, que les sociétés Ecurie du chêne puis BBLMSM ont poursuivi une activité prépondérante d'élevage, en sorte que le jugement sera confirmé de ce chef,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de s'attacher aux termes mêmes de la clause de destination des locaux loués ; que le contrat initial du 1er juillet 2004 mentionnait que les locaux loués devaient « servir exclusivement à l'élevage et en général à toutes activités équestres à l'exclusion de l'activité de centre équestre ou poney-club » ; qu'en modifiant, à la demande du locataire, la clause de destination du bail dans l'avenant du 1er janvier 2005 dans ces termes « les lieux loués devront servir exclusivement à l'élevage et en général à toute activité équestre telle que celle de poney-club », les parties ont clairement voulu entendre que l'activité d'élevage était l'accessoire de l'activité d'entraînement et de sport équestre pratiquée dans le centre hippique ; que le fait pour la société BBLMSM de produire quatre déclarations de naissances de chevaux et trois contrats de saillie n'implique pas pour autant que l'activité principale était celle de l'élevage des chevaux comme constituant une activité participant à un cycle de production animale, alors qu'au demeurant ces documents datent uniquement de juin et juillet 2004, c'est-à-dire peu de temps avant ou après la conclusion du contrat initial et qu'aucun document postérieur n'est fourni ; qu'il sera au surplus relevé que les statuts de la Sarl Ecurie du chêne mentionnent que l'objet de la société est « la pension d'équidés appartenant à des tiers, la monte, le travail et le débourrage de chevaux de sport, l'enseignement et l'encadrement de cavaliers en vue de compétition, l'enseignement de l'équitation et le passage des épreuves de la maîtrise de l'équitation, le fonctionnement d'un poney-club, l'élevage, le commerce d'équidés de sport, l'organisation de manifestations sportives équestres » et que l'activité de la société BBLMSM figurant sur son Kbis est de « poney-club et centre équestre, pension de poney et chevaux, enseignement de l'équitation, formation, valorisation et commerce de poneys et chevaux, compétition, maréchalerie » ce qui conforte l'objet même de l'existence de ces sociétés ; qu'enfin le site internet produit et daté du 17 septembre 2013 de « Ecurie du chêne » porte mention d'une école d'équitation et propose des cours collectifs, des leçons individuelles et des stages dont elle donne les tarifs, et indique qu'elle accueille des chevaux et des poneys en pension et indique les résultats des concours de chevaux organisés, ce qui démontre l'activité principale de la société ; que dans ces conditions, au vu de tous ces éléments ainsi examinés, il convient de rejeter la demande de la société BBLMSM en requalification du bail commercial liant les parties en bail rural, qui n'est pas fondée ;

1° ALORS QUE sauf disposition législative contraire, la nature juridique d'un contrat s'apprécie à la date de sa conclusion ; que constitue un bail rural le contrat qui, dans l'intention des parties et à la date de sa conclusion, a pour objet principal l'élevage d'équidés ; qu'en affirmant que « l'affectation effective des lieux pour la qualification du bail s'apprécie au jour de la délivrance du congé » et en refusant de requalifier le bail litigieux en bail rural au motif qu'il n'était pas établi que les sociétés Ecuries du Chêne puis BBSLM aient eu tout au long du bail une activité prépondérante d'élevage, la cour d'appel a violé les articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;

2° ALORS QUE sauf disposition législative contraire, la nature juridique d'un contrat s'apprécie à la date de sa conclusion ; que le bail conclu avec la société Ecurie du Chêne prévoyait que les lieux loués devraient servir « exclusivement à l'élevage et en général à toute activité équestre à l'exclusion de l'activité de centre équestre ou de poney-club » ; qu'en refusant de donner à ce contrat la qualification d'un bail rural au motif qu'il n'était pas suffisamment établi par les pièces versées aux débats que les sociétés Ecurie du Chêne puis BBSLM aient poursuivi tout au long du bail une activité prépondérante d'élevage, sans rechercher si, dans l'intention des parties, les biens n'avaient pas été donnés à bail en vue d'une activité à caractère agricole, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;

3° ALORS au surplus QUE l'avenant du 1er janvier 2005 stipulait que le preneur serait autorisé à exercer une activité « complémentaire » de poney-club, la clause de destination des lieux stipulant dès lors que « les lieux loués devront servir exclusivement à l'élevage et en général à toute activité équestre telle que celle de poney-club » ; qu'en affirmant, par motifs adoptés, que, par cet avenant, « les parties ont clairement voulu entendre que l'activité d'élevage était l'accessoire de l'activité d'entraînement », la cour d'appel en a dénaturé les termes et la portée, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;


4° ALORS, subsidiairement, et à supposer que la qualification du bail doive s'opérer en considération des activités exercées tout au long de son exécution, QU'il résulte de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005, que sont présumées agricoles toutes les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation ; que la cour d'appel qui a retenu que le preneur avait principalement exploité dans les biens loués une activité de centre équestre n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime.



ECLI:FR:CCASS:2018:C300784

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du 28 juin 2016