Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018, 17-14.599, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 juin 2018
N° de pourvoi: 17-14599
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article R. 145-8 du code de commerce ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d'aménagement réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété par accession ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 janvier 2017), que la société DS Lussac, locataire, selon acte du 1er août 2000, de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure appartenant à M. X..., a sollicité, le 10 septembre 2012, le renouvellement de son bail ; que, faute d'accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux ;

Attendu que, pour fixer à une certaine somme le prix du nouveau loyer, l'arrêt retient que, l'accession ne pouvant, selon les termes du bail, être exercée qu'en fin de jouissance, il convient d'apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de la fixer à la valeur unitaire basse proposée par l'expert ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'estimation de l'expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative les travaux d'aménagement réalisés par la locataire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société DS Lussac la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société DS Lussac.

La société DS Lussac fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 40.006 euros hors charges et hors taxes, par an, à compter du 4 octobre 2012, le loyer du bail renouvelé entre M. X... et la société DS Lussac portant sur les locaux situés [...] [...] ;

AUX MOTIFS QUE la clause d'accession du bail dont l'interprétation est requise prévoit que : « tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, à. la charge de celui-ci à quelque époque de quelque manière qu'elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu'il aura toujours le droit de faire même s'il a autorisé les travaux » ; qu'il apparaît que l'accession ne peut jouer qu'en fin de jouissance ; qu'il convient dès lors d'apprécier la valeur locative des lieux sans tenir compte de l'ensemble des travaux d'amélioration, réalisés par le preneur, hormis cependant ceux strictement nécessaires à l'adaptation des locaux à l'activité exercée ; que, concernant les facteurs locaux de commercialité, l'expert conclut que c'est un bon emplacement commercial, dans un quartier très vivant, favorable pour une activité de salon de coiffure, mais de moindre intérêt que le boulevard [...], et la rue [...] ; que l'évolution du chiffre d'affaires du preneur mis en avant par ce dernier est inopérant au regard des critères énumérés par l'article L.145-33 du Code du commerce ; qu'ainsi l'emplacement de la boutique au [...] lui confère une bonne commercialité de quartier ; qu'en outre, il doit être ajouté que si la clientèle d'un salon de coiffure est essentiellement composée de personnes résidant ou travaillant à proximité immédiate, elle n'exclut pas pour autant, comme le prétend l'EURL DS Lussac, une clientèle de chalands et de touristes, accueillis sans rendez-vous préalable ; que néanmoins, les photos versées aux débats établissent que, si le nombre de mètres linéaires de façade en vitrine améliore la visibilité du commerce exploité, celle-ci se trouve pondérée par l'avancée sur le trottoir du fleuriste situé au [...], qui occulte le local lorsqu'on vient du boulevard [...] ; qu'il ressort du rapport de M. Z... plusieurs références de comparaison portant sur des boutiques rue [...], Boulevard [...] et rue [...], allant de 590 € à 1.000 € le m2 B ; que l'expert a, à juste titre, exclu les termes de comparaison de locaux situés Boulevard [...] et rue [...], qui ont une commercialité de secteur supérieure à celle de la rue [...], en privilégiant deux baux de la rue [...] conclus en 2009 et 2011 pour des loyers de 946 € et 947 €/m2 B, tout en excluant le bail de la librairie située au [...] , dont le prix de loyer en renouvellement amiable, particulièrement bas, résulte de la volonté de la Mairie de Paris de maintenir ce type d'activité dans le quartier ; que tant les références de comparaison de salons de coiffure proposées par le preneur, qui sont situées dans d'autres quartiers de Paris, que les références de comparaison du bailleur situées rue [...] ne sont pas pertinentes ; qu'en revanche, le bail commercial signé entre Monsieur Jean X... et la société Odéon Immobilier le 26 mai 2014 pour des locaux situés dans le même immeuble comprenant une boutique de 12,90 m2 et une réserve en sous-sol de 6,50 m2 (0,20), soit une surface pondérée de 14,20 m2 B, à destination d'agence immobilière, pour un loyer annuel de 8.560 €, soit 603 €/m2 B, doit être pris en considération, en tenant compte de l'exiguïté de la boutique louée ; que la valeur de 700 à 750 €/m2 B retenue par l'expert apparaît adaptée au regard des éléments de comparaison, de l'emplacement, des caractéristiques des locaux, de leur destination mais il convient de retenir la valeur unitaire basse de 700 €/m2, compte tenu des travaux d'ampleur réalisés par le preneur, qui constituera le nouveau loyer renouvelé à compter du 4 octobre 2012, après abattement de 3% pour charges exorbitantes, de : 40.006€/an HT HC (700 € x 58,92 m2 B = 41.244E - 3%) ;

1°) ALORS QU'en cas de report de l'accession à la fin de la jouissance, les travaux réalisés par le locataire sont sans incidence sur la fixation de la valeur locative ; que la cour d'appel qui, après avoir justement énoncé qu'en raison du report de l'accession à la fin de la jouissance, la valeur locative devait être appréciée sans tenir compte des importants travaux d'amélioration réalisés par la preneuse, a néanmoins retenu une valeur locative dans la fourchette déterminée par l'expert, qui avait procédé à une estimation en intégrant les travaux réalisés par le locataire, a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;

2°) ALORS QUE la valeur locative est notamment déterminée d'après les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents ; qu'en écartant les références de comparaison relatives à des salons de coiffure que proposait la preneuse en raison de ce que les locaux seraient situés dans d'autres quartiers de Paris, sans examiner, même sommairement, la valeur locative d'un salon de coiffure situé au [...] , à proximité donc des locaux litigieux situés au [...] , la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la société DS Lussac faisait valoir que l'expert s'était contenté, pour déterminer la valeur locative, de faire la moyenne arithmétique des trois termes de comparaison qu'il avait jugés pertinents, ignorant ainsi les autres critères d'appréciation de l'article L. 145-33 du code de commerce auxquels se référait précisément la preneuse; qu'en choisissant une valeur locative dans la fourchette déterminée par l'expert, sans répondre à ce moyen de nature à établir que les critères légaux de fixation de la valeur locative n'avaient pas été pris en compte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

4°) ALORS QUE, dans ses conclusions, p.14/15, la société DS Lussac demandait à ce que soit pratiqué sur la valeur locative de 450 € le m², notamment un abattement de 10 % pour tenir compte de ce que l'accession ne jouerait au profit du preneur, pour les travaux qu'elle avait dû réaliser lors de l'entrée dans les lieux, qu'en fin de jouissance ; qu'en retenant que la preneuse demandait « de fixer la valeur locative à la somme de 450 € le m² soit après abattements, dont 10 % supplémentaires pour le taux d'effort, à la somme de 21385 €/an », la cour d'appel a dénaturé lesdites conclusions, et l'objet de l'abattement que la preneuse entendait voir pratiqué sur la valeur de 450 €/m², et en méconnaissant ainsi l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer le document qui lui est soumis a violé l'article 4 du code de procédure civile.



ECLI:FR:CCASS:2018:C300598

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 13 janvier 2017