Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 avril 2018, 17-14.882, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 avril 2018
N° de pourvoi: 17-14882
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
Me Occhipinti, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 145-51 et L. 145-15 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 24 novembre 2016), que, le 8 novembre 2013, Mme Y..., locataire de locaux commerciaux à usage de bar appartenant à la Société immobilière du Rhône devenue la société Groupe SIR, lui a, en se prévalant des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce, notifié son intention de céder son droit au bail à la société GI.Mat en cours de formation pour l'exploitation d'une activité de bar restaurant ; que, le 11 décembre 2013, la société bailleresse a fait usage de son droit de priorité de rachat ; que, le 19 mai 2014, une cession a été conclue entre Mme Y... et la société Gi.Mat ; que, le 30 juin 2014, la Société immobilière du Rhône a assigné la société GI.Mat en nullité de l'acte de cession ; que la société GI.Mat a demandé la réparation du préjudice résultant de la nullité de la cession ; que les sociétés sont parvenues à un accord pour la cession du fonds de commerce au profit de la société Immobilière du Rhône, mais que la société GI Mat a maintenu sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la société GI Mat, l'arrêt retient que la cession a été conclue en méconnaissance de la clause d'autorisation préalable et écrite du bailleur stipulée au bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une telle clause d'agrément est contraire aux dispositions d'ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la société Groupe SIR aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupe SIR et la condamne à payer à la société GI Mat la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société GI.Mat.

La société Gi.Mat fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre des dépenses pour l'acquisition et l'amélioration du fonds de commerce, du manque à gagner résultant de l'impossibilité d'exploiter ce fonds, de son préjudice moral et des frais liés au remboursement anticipé de l'emprunt ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande indemnitaire, il appartient à la société Gi. Mat de rapporter la preuve d'une faute commise par la société Groupe SIR, des préjudices dont elle réclame indemnisation et d'un lien de causalité entre les deux ; qu'en conséquence, la société Gi. Mat doit, en premier lieu, prouver que la Société Immobilière du Rhône l'a, fautivement, empêchée d'exploiter le fonds de commerce en engageant des procédures abusives ainsi qu'elle le prétend ; qu'il est constant que la vente a eu lieu entre Monique Y... et la société Gi. Mat alors que la société Groupe Sir avait fait valoir la faculté de rachat dont elle disposait ; que la renonciation à cette faculté de rachat, invoquée par la société Gi. Mat comme étant un obstacle à l'action en annulation et démontrant par-là, selon elle, le caractère abusif de l'action en nullité, n'est pas établie ; qu'en effet, d'une part il est constant qu'aucune convocation par acte extra-judiciaire aux fins de signature de l'acte de cession n'a été signifiée à la société bailleresse ; que d'autre part, si le procès-verbal de carence qui a été dressé 20 février 2014 par le conseil de Monique Y..., constatant l'absence de la société Groupe Sir mentionne que par demandes écrites en date de 21 et 23 janvier, 3 et 11 février 2014, adressées par le conseil de Monique Y... au mandataire de la société Groupe Sir et au gérant de celle-ci, un rendez-vous a finalement été fixé le 20 février 2014 à 10 heures 30, auquel l'acquéreur ne s'est pas présenté bien que dûment avisé ainsi que son mandataire et son conseil, ces faits ne sont pas établis ; qu'en effet, à l'exclusion du courrier adressé le 23 janvier 2014 à la société Loca Immo, mandataire de la bailleresse, qui était une première prise de contact pour fixer un rendez-vous, aucun des courriers visés dans le procès-verbal de carence n'est produit ; que par ailleurs, si la société Gi. Mat produit des courriers non visés dans le procès-verbal de carence, il s'agit en premier lieu, d'une lettre datée 16 janvier 2014 par laquelle le conseil de la société Immobilière du Rhône a demandé au conseil de Monique Y... de prendre contact avec la société Loca Immo gestionnaire des biens de sa cliente, lettre qui a conduit à celle précitée du 23 janvier 2014 et en second lieu, d'une lettre en date du 17 février 2014 par laquelle le conseil de Monique Y... a demandé au conseil de la bailleresse de confirmer la présence de sa cliente à la signature de l'acte le 20 février 2013 à 10 heures 30 ainsi qu'un échange consécutif de mails datés du 18 février 2014, l'un concernant la communication du projet d'acte de vente, et l'autre émanant du conseil de la société immobilière du Rhône informant son confrère qu'il ne pourrait être présent à la signature et que son client en était averti ; que ces pièces n'établissent donc aucune convocation de la société Immobilière du Rhône pour le 20 février 2014 ni un accord pour signer à cette date un acte, communiqué deux jours avant à son conseil, et sans l'assistance de ce dernier ; que par ailleurs, le procès-verbal de carence n'a été signifié à la société Groupe Sir que par acte du 19 mars 2014 sans qu'entre temps, un nouveau rendez-vous ait été proposé, une convocation adressée ou une mise en demeure notifiée et alors que nonobstant ces faits, Monique Y... et la société Gi. Mat avaient signé, le 5 mars 2014, un avenant à la promesse de vente devenue caduque "du fait de l'intention manifestée par le bailleur d'user de sa faculté de rachat et de l'absence du bailleur à la cession, après avoir été dûment convoqué et avisé", selon les termes de l'acte de vente qui a été signé le 19 mai 2014 ; que cet acte rappelle que par exploit du 8 novembre 2013, le cédant avait demandé l'agrément du bailleur à la cession du bail et qu'après s'être prévalu de la priorité de rachat, le bailleur ne s'était pas présenté au rendez-vous de signature de l'acte et il stipule : "le cédant déclare relever et garantir le cessionnaire de tout litige éventuel relativement à l'agrément du bailleur à la présente cession" ; que l'acte de cession a donc été signé en connaissance de l'absence d'agrément du bailleur à la cession du bail, agrément que la société Immobilière du Rhône n'avait pas donné puisqu'elle avait usé de son droit de rachat et qu'il ne lui a été demandé de donner lors de la cession à laquelle son intervention n'a pas été sollicitée et dont elle n'a pas été informée, bien que les parties à la vente aient considéré que le bailleur avait renoncé à la faculté de rachat, ce qui devait le conduire à se prononcer sur l'agrément de la cession du bail ; que la société Gi. Mat fait valoir que cet agrément n'était pas nécessaire dans le cadre d'une cession intervenant en application de l'article L. 145-51 du code de commerce ; qu'à supposer que tel soit le cas, il n'en reste pas moins que les parties ont considéré que cet agrément, prévu par le bail dont les dispositions ont été reprises dans la promesse, était nécessaire puisque, lors de la signification de la promesse de cession, Monique Y... a demandé au bailleur de donner son agrément à la cession du bail, dans l'hypothèse où il n'exercerait pas la faculté de rachat, que l'accord du bailleur à la cession a été prévu comme condition suspensive dans la promesse et que les termes de l'acte expriment le choix des parties de passer outre l'absence d'agrément, moyennant un engagement de garantie par la cédante ; qu'en définitive, il résulte de l'ensemble de ces circonstances, que la société Gi. Mat ne démontre pas le caractère abusif de l'action en nullité de la cession à laquelle la société Immobilière du Rhône a renoncé en cours de procédure compte tenu de l'offre de cession qui lui a été présentée par la société Gi. Mat et qu'elle a acceptée ;

AUX MOTIFS QU'en conséquence la preuve d'un comportement fautif de la société Immobilière du Rhône devenue société Groupe SIR ayant empêché l'exploitation par la société Gi. Mat du fonds de commerce acheté à Monique Y..., n'est pas rapportée ; que dès lors, et sans plus ample discussion, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Groupe Sir à payer à la société Gi. Mat la somme de 5.348 € à titre de dommages-intérêts et de le confirmer en ce qu'il l'a déboutée du surplus de sa demande indemnitaire ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE la société Gi. Mat ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement subi un quelconque préjudice.

1°) ALORS QUE sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public selon lesquelles, lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite et a signifié à son propriétaire son intention de céder son bail, ce dernier n'a qu'une faculté, dans un délai de deux mois, de rachat prioritaire ou, à défaut d'usage de ce droit, de saisine dans le même délai du tribunal de grande instance ; qu'en considérant, pour écarter le caractère abusif de l'action de la société Immobilière du Rhône en nullité de la cession de fonds entre Mme Y... et la société Gi. Mat, que les parties savaient avoir signé la cession sans agrément du bailleur, la cour d'appel, qui a fait application d'une clause d'agrément méconnaissant les règles d'ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire, a violé les articles L 145-15 et L 145-51 du code de commerce ;

2°) ALORS QU'en affirmant encore que si l'agrément du bailleur n'était pas nécessaire, les parties à l'acte de cession avait néanmoins entendu faire de cet agrément une condition suspensive dans la promesse et que les termes de l'acte exprimaient le choix des parties de passer outre l'absence d'agrément, moyennant un engagement de garantie par la cédante, la cour d'appel, qui a estimé que les parties pouvaient déroger aux règles d'ordre public régissant la cession de bail commercial en cas de départ à la retraite du locataire cédant, a violé les articles L 145-15 et L 145-51 du code de commerce ;

3°) ALORS QUE si le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite doit signifier au bailleur son intention de céder son fonds de commerce, afin qu'il puisse exercer son droit de rachat prioritaire, la convocation de ce dernier pour la signature de la cession n'est enfermée dans aucun formalisme particulier ; qu'en énonçant, pour juger que le caractère abusif de l'action en nullité exercée par la société Immobilière du Rhône n'était pas établie, qu'il était constant qu'aucune convocation par acte extra-judiciaire aux fins de signature de l'acte de cession n'avait été signifiée à la société bailleresse, la cour d'appel, qui a ajouté une condition de notification par acte extra-judiciaire non prévue par les textes, a violé l'article L 145-51 du code de commerce ;

4°) ALORS QUE les juges ne doivent pas dénaturé le sens et la portée des pièces produites aux débats ; qu'en considérant que la lettre officielle du 17 février 2014 et la réponse par mail du 18 février 2014 n'établissaient aucune convocation de la société Immobilière du Rhône à la signature de la cession de bail ni un accord pour signer cet acte à cette date, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces pièces dont il résultait nécessairement que la société Immobilière du Rhône avait préalablement été convoquée à la signature de l'acte et avait accepté de s'y rendre même sans son conseil et, ce faisant, a violé le principe susvisé ;

5°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 7-8 et 10), la société Gi.
Mat soutenait, pour démontrer le comportement abusif de la société Immobilière du Rhône, que cette dernière n'avait toujours pas exécuté le jugement entérinant leur accord sur la cession du fonds de commerce, de sorte que cette réticence en dépit d'un accord dont l'effectivité n'était plus discutée en cause d'appel, était révélatrice de sa mauvaise foi et d'une volonté de maintien de la société Gi. Mat dans une impossibilité d'exercer une activité économique ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter la demande de dommage et intérêts formulée par la société Gi. Mat, que cette dernière ne démontrait pas le caractère abusif de l'action en nullité de la cession ni du refus de procéder aux travaux nécessaire dans le local commercial, sans répondre à ce moyen destiné à caractériser une faute autonome, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE les juges du fond qui doivent motiver leurs décisions, ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même succinctement, tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en énonçant que la société Gi.Mat ne rapportait pas la preuve d'avoir effectivement subi un quelconque préjudice sans répondre à son argumentation circonstanciée détaillant chacun de ses préjudices ni analyser, fut-ce sommairement, les pièces produites pour en justifier, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.



ECLI:FR:CCASS:2018:C300341

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon , du 24 novembre 2016