Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, 16-20.805, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 novembre 2017
N° de pourvoi: 16-20805
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Foussard et Froger, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 avril 2016), rendu en référé, que la Ville de Paris, propriétaire de cent seize lots dépendant du syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Tolstoï (le syndicat Tolstoï) et du syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Auteuil (le syndicat Auteuil), a offert de les vendre à la société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris (la SIEMP) afin qu'elle les transforme en habitat social ; que le service France Domaine a estimé que la valeur vénale de marché des biens concernés était de 7 500 euros par mètre carré et que le prix de vente envisagé de 3 500 euros n'appelait pas d'objection compte tenu de la nature sociale de l'opération ; que le syndicat Tolstoï a assigné la Ville de Paris en interdiction de procéder à cette vente ; que la SIEMP a formé tierce opposition et appelé en la cause le syndicat Auteuil ;

Attendu que les syndicats Tolstoï et Auteuil font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables en leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ne pouvait s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles, que la dépréciation alléguée de la résidence était un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien, dont le prix était la résultante d'un ensemble de paramètres propres au lot concerné, et qu'il ne s'agissait pas de préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif, la cour d'appel en a exactement déduit que les syndicats n'avaient pas qualité à agir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Tolstoï et le syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Auteuil aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Tolstoï et du syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Auteuil et les condamne à payer à la Ville de Paris et à la société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires résidence Lyautey Suchet Tolstoi et le syndicat des copropriétaires résidence Lyautey Suchet Auteuil.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant l'ordonnance du 21 décembre 2015, dit n'y avoir lieu à statuer sur l'irrecevabilité de la tierce opposition et de l'appel de la Ville de Paris, d'AVOIR confirmé l'ordonnance du 21 décembre 2015 en ce qu'elle a rétracté l'ordonnance du 16 novembre 2015 qui a fait interdiction à la Ville de Paris de vendre ses lots situés dans le groupe d'immeubles à la SIEMP au prix de 3.500 euros le mètre carré, rendu opposable sa décision à la Ville de Paris et au syndicat des copropriétaires de la Résidence LYAUTHEY-SUCHET-AUTEUIL et d'AVOIR condamné in solidum les syndicats des copropriétaires à verser à la SIEMP la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « selon l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; qu'étant observé que la tierce opposition est intervenue avant la déclaration d'appel (assignations en tierce opposition des 30 novembre 2015 à 13h50 et 14h20 pour une déclaration d'appel du 30 novembre 2015 à 15h57) il est, compte tenu de la jonction qui a été opérée et au regard de l'effet dévolutif de l'appel, sans intérêt de statuer sur la recevabilité de la tierce opposition et de l'appel de la Ville de Paris, la cour étant saisie de l'entier litige et donc des appels à l'encontre des deux ordonnances pour statuer par un seul et même arrêt, vidant ainsi sa saisine » ;

ALORS QU'en jugeant qu'il serait sans intérêt de statuer sur l'irrecevabilité de la tierce-opposition de la SIEMP alléguée par les syndicats des copropriétaires aux motifs qu'« il est, compte tenu de la jonction qui a été opérée et au regard de l'effet dévolutif de l'appel, sans intérêt de statuer sur la recevabilité de la tierce opposition et de l'appel de la Ville de Paris, la cour étant saisie de l'entier litige et donc des appels à l'encontre des deux ordonnances pour statuer par un seul et même arrêt, vidant ainsi sa saisine » (arrêt, p.14), tout en confirmant l'ordonnance du 21 décembre 2015 rendue sur cette tierce-opposition en ce qu'elle a rétracté l'ordonnance du 16 novembre 2015 et tout en condamnant les syndicats des copropriétaires à rembourser les frais irrépétibles de la SIEMP, ce qui chaque fois présupposait la recevabilité de la tierce-opposition de cette dernière, la cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant l'ordonnance du 16 novembre 2015 en toutes ses dispositions, déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence LYAUTHEY SUCHET TOLSTOÏ irrecevable en sa demande, d'AVOIR, infirmant l'ordonnance du 21 décembre 2015, du chef de la recevabilité, déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence LYAUTHEY SUCHET TOLSTOÏ et le syndicat des copropriétaires de la résidence LYAUTHEY-SUCHET AUTEUIL irrecevables en leurs demandes et d'AVOIR en conséquence confirmé l'ordonnance du 21 décembre 2015 en ce qu'elle a rétracté l'ordonnance du 16 novembre 2015 qui a fait interdiction à la Ville de Paris de vendre ses lots situés dans le groupe d'immeubles à la SIEMP au prix de 3.500 euros le mètre carré ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « aux termes des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt légitime ; que l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile… Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ; que selon l'article 15 de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d'en informer le syndic ; qu'il en résulte que la qualité à agir du syndicat des copropriétaires est limitée conformément au principe de la spécificité des personnes morales par les termes de son objet à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et qu'il ne peut intervenir que pour défendre l'intérêt collectif partagé de la même manière par tous les copropriétaires ; que les syndicats des copropriétaires soutiennent que le syndicat Résidence LYAUTEY-SUGHET-TOLSTOÏ a bien qualité à agir car en vendant ses lots à un prix inférieur au prix du marché, la Ville de Paris déprécie la résidence dans son ensemble soulignant que chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes ; que la Ville de Paris soutient l'irrecevabilité de l'action des syndicats de copropriétaires faute d'intérêt à agir, l'action du syndicat ayant en l'espèce pour objet de défendre les intérêts de chaque copropriétaire pris individuellement et non pas l'intérêt collectif ; que la SIEMP fait observer qu'il n'y a pas méconnaissance de la destination de l'immeuble ; qu'il appartient au syndicat, par l'intermédiaire de son représentant légal, le syndic, de veiller au respect du règlement de copropriété et par conséquent de s'assurer que la jouissance de l'immeuble par chacun s'exerce en conformité des prescriptions de ce règlement ; que dès lors, en cas d'infraction au règlement de copropriété, le syndicat, est habilité à agir à l'encontre du copropriétaire responsable pour le voir contraint au respect de ses obligations dont l'inobservation engendre un préjudice collectif ; qu'en effet, conformément à l'article 8 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, outre l'affectation des locaux le règlement de copropriété peut déterminer les conditions de jouissance de l'immeuble ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété du 92-116 boulevard Suchet précise en son article 10 (page 146) Destination de l'immeuble que : « les appartements, studios et chambres dépendent de l'ensemble immobilier sont destinés à habitation ou à usage professionnel ; ils seront occupés et habités de façon honnête par des personnes de bonne vie et moeurs » ; que le règlement de copropriété du 118-144 boulevard Suchet LYAUTEY-SUCHET-AUTEUIL précise page 192 article 10 2°) Destination de l'immeuble -occupation : « A) les appartements, studios, chambres et remise dépendants des Bâtiments 1 à 4 sont destinés à l'habitation ou à usage professionnel ; ils seront occupés et habités de façon honnête par des personnes de bonne vie et moeurs » ; qu'il n'est pas contesté que les appartements dont la SIEMP, eu égard à son objet social, envisage l'acquisition sont destinés à l'habitation conformément aux clauses des règlements de copropriété susvisés : ces clauses ne peuvent s'interpréter comme interdisant l'occupation à titre d'habitation (copropriétaires ou locataires) desdits appartements, studios, chambres à certaines catégories sociaux professionnelles de sorte que le syndicat ne peut arguer de l'inobservation du règlement et de sa « clause d'habitation bourgeoise » engendrant un préjudice collectif et justifiant son action ; que par ailleurs, s'agissant de la « dépréciation » alléguée de la résidence, il s'agit d'un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien, étant observé que le prix de vente d'un appartement dans une copropriété est la résultante d'un ensemble de paramètres propres au lot concerné (vétusté du bien, emplacement, étage, existence d'un locataire été.,.) : il ne s'agit nullement de préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif ; qu'il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la Résidence LYAUTEY-SUCHET-TOLSTOÏ n'est pas recevable en son action faute de qualité et d'intérêt à agir ; qu'il en est de même du syndicat de la résidence LYAUTEY-SUCHET AUTEUIL » ;

ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est recevable à agir pour la sauvegarde des intérêts collectifs de ces derniers ; qu'en retenant, pour juger les syndicats des copropriétaires irrecevables en leurs demandes, que « s'agissant de la « dépréciation » alléguée de la résidence, il s'agit d'un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien, étant observé que le prix de vente d'un appartement dans une copropriété est la résultante d'un ensemble de paramètres propres au lot concerné (vétusté du bien, emplacement, étage, existence d'un locataire etc…) : il ne s'agit nullement de préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif » (arrêt, p.15), après avoir relevé que la Ville de Paris avait décidé de céder à la SIEMP des lots de copropriété au prix de vente de 3.500 € par m² bien que l'organisme France Domaine les ait évalués à 7.500 € par m², afin que la SIEMP les transforme en logements sociaux (arrêt, p.3), ce dont il résultait que les copropriétaires subiraient tous, de façon identique, la dépréciation alléguée de la valeur de leur lot du fait de la cession envisagée, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations desquelles il résultait que les intérêts collectifs des copropriétaires étaient concernés, violant ainsi l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé l'ordonnance du 21 décembre 2015 en ce qu'elle a rétracté l'ordonnance du 16 novembre 2015 qui a fait interdiction à la Ville de Paris de vendre ses lots situés dans le groupe d'immeubles à la SIEMP au prix de 3.500 euros le mètre carré ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, aux termes de l'ordonnance du 21 décembre 2015, « le syndicat ne peut agir que pour défendre l'ensemble des intérêts de la collectivité (…) ; que cependant est versée aux débats la « Base des références immobilières du notariat » qui mentionne que le mode de calcul du prix des biens immobiliers exclut les transactions atypiques dont les « acquisitions effectuées par des professionnels de l'immobilier » ; que par ailleurs la SOCIETE IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS démontre que la cession des lots de l'Ensemble immobilier obéit à une procédure particulière, adaptée à la création de logements sociaux par la Ville de Paris, qui n'est pas transposable à la vente de biens immobiliers entre particuliers ; que dès lors, l'existence d'un dommage imminent à ce titre n'apparaît plus ; que sur la destination de l'immeuble celle-ci ne saurait être affectée par l'arrivée de nouveaux occupants dont il ne peut être fait grief de vouloir déroger à cette destination ; que par ailleurs, en ce qui concerne la crainte de la division future des lots, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires pourra s'y opposer si la division projetée est contraire à la destination de l'immeuble ; que dès lors la preuve d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent n'est pas rapportée et qu'il y aura lieu de faire (droit) à la demande et de réformer notre ordonnance du 16 novembre 2015 en ce qu'elle a interdit à la ville de Paris de vendre ses lots situés dans le groupe d'immeubles à la SOCIETE IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS (SIEMP) au prix de 3.400 euros du mètre carré habitable » ;

ALORS en premier lieu QU'excède ses pouvoirs la cour d'appel qui, après avoir déclaré la demande irrecevable, statue au fond ; qu'en confirmant au fond la rétractation de l'ordonnance entreprise du 16 novembre 2015 après avoir jugé les demandes des syndicats des copropriétaires irrecevables, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir, violant ainsi l'article 562 du code de procédure civile ;

ALORS en deuxième lieu, subsidiairement, QU'en ne vérifiant pas si la transformation d'une partie d'un ensemble immobilier en logements sociaux n'était pas constitutive, pour les copropriétaires ayant acquis leur bien à un prix basé sur la valeur de l'immeuble avant cette transformation, d'un dommage imminent du fait de la dévalorisation consécutive de l'ensemble immobilier qui en résultera, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;

ALORS en troisième lieu, subsidiairement, QUE pour déterminer si la décision par laquelle une collectivité publique cède à une personne privée un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur est, pour ce motif, entachée d'illégalité, il incombe au juge de vérifier si elle est justifiée par des motifs d'intérêt général ; que, si tel est le cas, il lui appartient ensuite d'identifier, au vu des éléments qui lui sont fournis, les contreparties que comporte la cession, c'est-à-dire les avantages que, eu égard à l'ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer, et de s'assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité ; qu'il doit, enfin estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé ; qu'en jugeant que la vente des lots de la Ville de Paris à un prix près de deux fois inférieur à leur estimation par France Domaine n'était pas manifestement illicite, après avoir elle-même considéré qu'une partie du projet envisagé ne serait, selon elle, peut-être pas réalisable, dès lors que concernant la volonté de créer 16 nouveaux lots sur les 45 lots existants, « le syndicat des copropriétaires pourra s'y opposer si la division projetée est contraire à la destination de l'immeuble » (ordonnance du 21 décembre 2015, p.6), de telle sorte que les contreparties de ses libéralités attendues par la Ville de Paris ne seraient, dans une telle hypothèse, pas obtenues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile.



ECLI:FR:CCASS:2017:C301200

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 8 avril 2016