Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 octobre 2017, 16-23.362 16-23.501, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 12 octobre 2017
N° de pourvoi: 16-23362 16-23501
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Didier et Pinet, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Joint les pourvois n° Z 16-23. 362 et A 16-23. 501 ;

Donne acte à la société civile immobilière Domaine des Lices et à la société Stellium immobilier du désistement de leurs pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre la société Axa France vie, la société civile professionnelle X...-Y...et la société civile professionnelle Bonnaud-Choukroun-Darniche ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mai 2016), que, par acte dressé le 15 novembre 2005 par la société civile professionnelle X...-Y..., la société civile immobilière Domaine des Lices (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement deux lots à M. Z...et Mme A...; que ceux-ci, qui avaient été préalablement démarchés par la société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, ont souscrit un emprunt auprès du Crédit foncier de France (le CFF), garanti par une assurance de la société Axa ; que les lots ont été livrés en février 2007 ; que, soutenant que la location des lots s'était avérée difficile en raison de la saturation du marché immobilier et locatif à Carcassonne, M. Y... et Mme A...ont assigné la SCI, la société Stellium immobilier, la société civile professionnelle notariale X...-Y..., la société civile professionnelle notariale Bonnaud-Choukroun-Darniche, le CFF et la société Axa France vie en nullité de la vente pour dol, absence de cause, manquement au devoir d'information et de conseil et non-respect des dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l'habitation et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° Z 16-23. 362, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que le consentement de M. Z...et de Mme A...avait été vicié par le dol de la SCI et le dol subséquent de son mandataire, la société Stellium immobilier, d'annuler la vente et de prononcer diverses condamnations à son encontre ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI connaissait la plaquette de commercialisation remise aux acquéreurs par la société Omnium conseil dès lors qu'elle dépendait du groupe LP promotion, dont le logo figurait à la dernière page, parmi les logos des trois partenaires chargés de la réalisation du domaine, que la SCI ne pouvait soutenir qu'elle ignorait l'existence de la simulation financière remise par sa mandataire aux acquéreurs, alors que la plaquette publicitaire démontrait son engagement commun avec la société Omnium conseil pour la commercialisation du programme d'un niveau de défiscalisation important qui imposait la démonstration auprès des acquéreurs potentiels des avantages des revenus locatifs et des incidences fiscales, qu'en sa qualité de promoteur immobilier, la SCI connaissait l'état de saturation du marché locatif sur la ville de Carcassonne et que, malgré cette conjoncture locale difficile, dont les prémices s'étaient fait déjà sentir en 2004, la SCI assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable à court terme dans l'unique intérêt de rentabiliser son opération et que ces affirmations mensongères dépassaient la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente, la cour d'appel a pu déduire qu'en usant de manoeuvres dolosives la SCI avait provoqué chez M. Z...et Mme A...une erreur sur la rentabilité de leur acquisition, qui les avait déterminés à contracter, et que le contrat de vente conclu entre les parties devait être annulé ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° A 16-23. 501, ci-après annexé :

Attendu que la société Omnium immobilier fait grief à l'arrêt de dire que le consentement de M. Z...et de Mme A...a été vicié par le dol de la SCI et le dol subséquent de son mandataire et de prononcer diverses condamnations à son encontre ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Stellium conseil avait démarché M. Z...et Mme A...en exécution de la convention de commercialisation signée avec la SCI, que, grâce à l'étude financière personnalisée, elle avait fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l'ensemble de l'opération alors qu'en sa qualité de professionnel spécialisé dans le conseil en investissements financiers, elle connaissait l'état de saturation du marché immobilier sur la ville de Carcassonne, ainsi que les risques importants auxquels elle exposait M. Z...et Mme A...en les convaincant de s'engager dans ce projet, que cette étude financière personnalisée contenait une étude d'investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier et des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la loi de Robien, ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque, alors que l'opération s'était révélée déficitaire dans la mesure où le logement était resté vacant de nombreux mois et où une baisse significative de loyers avait dû être consentie afin de ne pas perpétuer la vacance locative, et qu'elle avait également participé à la confection de la plaquette de commercialisation destinée à convaincre des avantages importants de ce projet immobilier, la cour d'appel a pu en déduire que, ces manoeuvres ayant déterminé M. Z...et Mme A...à contracter, la société Stellium immobilier, mandataire de la SCI Domaine des Lices, avait commis un dol à leur égard ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° Z 16-23. 362, pris en ses deuxième et troisième branches, et sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi n° A 16-23. 501, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société civile immobilière Domaine des Lices et la société Stellium immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société civile immobilière Domaine des Lices, et de la société Stellium immobilier et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z...et Mme A..., la somme globlale de 3 000 euros à la société civile professionnelle X...-Y..., la somme globale de 3 000 euros au Crédit foncier de France et la somme globale de 2 000 euros à la société Axa France ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit au pourvoi n° Z 16-23. 362 par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la société Domaine des Lices.

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le consentement de M. Patrick Z...et de Mme Patricia A...avait été vicié par le dol de la société civile immobilière Domaine des Lices et le dol subséquent de son mandataire, la société Stellium immobilier, D'AVOIR annulé en conséquence la vente consentie par la société civile immobilière Domaine des Lices à M. Patrick Z...et à Mme Patricia A...par un acte de Maître Y..., notaire à Carcassonne, en date du 15 novembre 2005, portant sur deux lots de l'ensemble immobilier dénommé Domaine des Lices à Carcassonne, D'AVOIR condamné la société civile immobilière Domaine des Lices à rembourser le prix de 116 530 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil, D'AVOIR dit que la restitution du bien vendu serait subordonnée au remboursement préalable de cette somme, D'AVOIR condamné la société civile immobilière Domaine des Lices, in solidum avec la société Stellium immobilier et la société civile professionnelle X...-Y...-Gally-Dariscon, à payer à M. Patrick Z...et à Mme Patricia A...la somme de 13 966, 81 euros à titre de dommages et intérêts, D'AVOIR prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par la société Crédit foncier de France n° 1265327 le 8 septembre 2005 à M. Patrick Z...et à Mme Patricia A..., D'AVOIR condamné la société civile immobilière Domaine des Lices, in solidum avec la société Stellium immobilier, à payer à la société Crédit foncier de France, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente au montant cumulé des intérêts contractuels, frais de dossier et primes d'assurances devant être restitués à M. Patrick Z...et à Mme Patricia A...et de l'indemnité d'exigibilité anticipée correspondant à 3 % du capital restant dû et D'AVOIR débouté la société civile immobilière Domaine des Lices de sa demande tendant à la condamnation de M. Patrick Z...et de Mme Patricia A...à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « la Sci Domaine des Lices a conclu avec la société Stellium immobilier, anciennement Omnium conseil, une convention de commercialisation des lots./ Monsieur Jean Benamou, conseiller indépendant, membre du réseau Omnium conseil, a remis aux consorts Z...-A...une plaquette de commercialisation de la résidence Le domaine des Lices à Carcassonne contenant des dessins de la résidence, des cartes d'implantation géographique et décrivant les atouts majeurs de la ville ainsi que les charmes du projet immobilier./ En dernière page cette plaquette comporte le logo des trois partenaires chargés de la conception et de la réalisation du domaine et parmi lesquels se trouve, à côté du groupe Omnium conseil, la société Lp promotion./ Or la Sci Domaine des Lices dépend du groupe Lp promotion ainsi que cela résulte des mentions figurant sur les plans des lots annexés à l'acte authentique de vente./ Ainsi la Sci connaissait cette plaquette de commercialisation indiquant que " le domaine des Lices offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant "./ La société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, dans le cadre de la convention de commercialisation conclue avec la Sci Domaine des Lices dont elle était le mandataire, a remis aux consorts Z...-A...une étude financière personnalisée le 18 mars 2005 leur faisant miroiter un gain net de l'opération de 263 675 Fr et un gain fiscal sur 18 ans de 111 467 Fr dans le cadre du régime fiscal de la loi de Robien./ Ce document était destiné à faire croire aux consorts Z...-A...que leur investissement était avantageux et sans aucun risque./ La Sci Domaine des Lices ne peut sérieusement soutenir qu'elle ignorait l'existence de cette simulation financière alors même que la plaquette publicitaire démontre son engagement commun avec la société Omnium conseil pour la commercialisation du programme immobilier dans l'optique " d'un niveau de défiscalisation important " imposant la démonstration auprès des acquéreurs potentiels des avantages des revenus locatifs et des incidences fiscales./ Or les consorts Z...-A..., dont il n'est pas contesté qu'ils étaient profanes en matière d'investissement immobilier locatif et en matière financière et fiscale, n'ont pu louer leur appartement pendant 16 mois, puis ont dû accepter des baisses de loyers successives jusqu'à la somme mensuelle de 325 € alors que le loyer annoncé était de 378 € en 007, de 401 € en 2010 avec une augmentation régulière chaque année./ Les consorts Z...-A...démontrent par la production de leur avis d'imposition sur le revenu qu'ils n'ont pas pu bénéficier de défiscalisation pendant l'exercice fiscal 2014 et que d'autres années, l'amortissement fiscal a été réduit alors qu'il avait été présenté par les vendeurs comme certain./ En effet le bénéfice de gain fiscal est conditionné par la location continue du bien immobilier au loyer promis pendant toute la durée de l'opération./ La Sci Domaine des Lices, en sa qualité de promoteur immobilier, connaissait l'état de saturation du marché locatif sur la ville de Carcassonne ainsi qu'il résulte d'un courrier adressé le 23 avril 2007 aux consorts Z...-A...par le gestionnaire de leur appartement. Cette société européenne de placement immobilier indique que les promoteurs et investisseurs, attirés par la croissance espérée de la ville, ont réalisé de nombreux projets dont font partie le domaine des Lices et que cette abondance d'offres de logement a déstabilisé temporairement le marché locatif en devançant l'afflux de population. Cette société précise que seulement 20 % des logements sont occupés et que cette conjoncture générale induit une forte baisse des loyers. Elle a donc conseillé aux acquéreurs d'accepter une baisse des loyers au risque de voir leur logement rester vide et de perdre les avantages fiscaux de la loi de Robien./ Ce constat est étayé par un article de presse intitulé " une jachère immobilière en centre-vile. Des appartements vides par dizaines, des loyers exorbitants, le marché de la location en panne "./ Malgré cette conjoncture locale difficile, dont les prémices se faisaient déjà sentir dès l'année 2004 en présence de nombreux projets immobiliers dont celui du domaine des Lices, la Sci, via la plaquette de commercialisation, assurait aux acquéreurs potentiels " un placement sûr et rentable à court terme, gage d'une défiscalisation performante " dans son unique intérêt de rentabiliser son opération de promotion immobilière./ Ces affirmations précontractuelles mensongères dépassent la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente./ Enfin la Sci ne peut prétendre que l'objectif de défiscalisation n'était pas entré dans le champ contractuel puisque le mandat de livraison annexé au contrat de réservation faisait référence à l'avantage fiscal résultant de la loi de finance de Robien./ En usant de manoeuvres dolosives, la Sci Domaine des Lices a provoqué chez les consorts Z...-A...une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les a déterminés à contracter./ Le jugement doit donc être confirmé, par ces motifs substitués, en ce qu'il a annulé la vente consentie par la Sci Domaine des Lices aux consorts Z...-A...suivant acte notarié du 15 novembre 2005, en ce qu'il a condamné la Sci à rembourser le prix de vente et qu'il a dit que la restitution du bien serait subordonnée au remboursement préalable de cette somme./ […] La nullité du contrat de vente immobilière entraîne la résolution du contrat de prêt qui lui est affecté et qui est son accessoire./ […] Les consorts Z...-A...demandent le paiement par la Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier, la Scp X...-Y..., la Scp Bonnaud-Choukroun-Darniche et le Crédit foncier de France de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral./ La Sci Domaine des Lices : L'existence de manoeuvres dolosives a été retenue de la part de la Sci Domaine des Lices qui a donc eu un comportement fautif générateur de préjudice./ […] [Les consorts Z...-A...] sont fondés à réclamer le montant des frais notariés et d'enregistrement de l'acte authentique d'acquisition ainsi que le paiement du coût du contrat de gestion immobilière qu'ils ont été dans l'obligation de supporter à hauteur de la somme de 3 820, 20 €. Enfin les manoeuvres dolosives du vendeur et de son mandataire ainsi que l'absence de conseil du notaire leur ont causé un préjudice moral correspondant à l'impossibilité de réaliser l'opération de défiscalisation espérée et à l'obligation de s'engager dans une procédure judiciaire pour voir reconnaître leurs droits./ À ce titre il y a lieu de leur allouer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts./ Ainsi la Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la Scp X...-Y...seront condamnés in solidum à payer aux consorts Z...-A...la somme totale de 13 966, 81 € à titre de dommages et intérêts./ […] La société Crédit foncier de France soutient qu'elle a subi un préjudice dans la mesure où elle a perdu le bénéfice des intérêts contractuels escomptés ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé et où elle a supporté les frais de dossier et les primes d'assurance déduites du capital dont les consorts Z...-A...sont redevables./ En effet l'annulation de la vente imputable aux manoeuvres dolosives du vendeur et de son mandataire a fait perdre à l'établissement financier l'ensemble de ces sommes y compris les primes restant acquises à la société d'assurance./ Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la Sci Domaine des Lices et la société Stellium immobilier à payer des dommages et intérêts correspondant à l'ensemble de ces préjudices » (cf., arrêt attaqué, p. 7 à 14) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « selon une interprétation constante de l'article L. 312-12 du code de la consommation, l'annulation du contrat au titre duquel le prêt a été contracté entraîne l'annulation du contrat de prêt./ […] Il ne peut être contesté que l'annulation du contrat de prêt, en raison d'un défaut d'exécution des obligations contractuelles du vendeur et de ses mandataires, cause un préjudice au Crédit foncier, qui est un tiers par rapport au contrat de vente./ La demande d'indemnisation des pertes financières subies par le Crédit foncier sera donc accueillie, et la Sci Domaine des Lices, ainsi que la société Stellium immobilier, seront donc condamnés in solidum à payer au Crédit foncier des dommages-intérêts équivalents au montant cumulé :- des intérêts contractuels, frais de dossier et primes d'assurance devant être restitués aux consorts Z...-A...;- de l'indemnité d'exigibilité anticipée équivalente à 3 % du capital restant dû » (cf., jugement entrepris, p. 13) ;

ALORS QUE, de première part, il n'y a de dol que si son auteur a agi avec l'intention de tromper son cocontractant ; qu'en retenant que la société civile immobilière Domaine des Lices avait commis un dol à l'égard de M. Patrick Z...et de Mme Patricia A..., sans caractériser que la société civile immobilière Domaine des Lices avait agi avec l'intention de tromper M. Patrick Z...et Mme Patricia A..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

ALORS QUE, de deuxième part, le dol suppose, pour être constitué, une erreur provoquée ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que la société civile immobilière Domaine des Lices avait commis un dol à l'égard de M. Patrick Z...et de Mme Patricia A..., qu'en usant de manoeuvres dolosives, la société civile immobilière Domaine des Lices avait provoqué chez M. Patrick Z...et Mme Patricia A...une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les a déterminés à contracter, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société civile immobilière Domaine des Lices, s'il ne résultait pas de la circonstance que M. Patrick Z...et Mme Patricia A...avait souscrit une assurance couvrant les risques de loyers impayés, de contentieux, de détérioration du bien et de l'absence de locataire, sur le conseil de la société civile immobilière Domaine des Lices, que M. Patrick Z...et Mme Patricia A...étaient parfaitement informés, au moment de la conclusion du contrat, que la mise en location du bien acquis et le montant des loyers pouvant être perçus à la suite de cette mise en location étaient soumis à un aléa et que l'investissement auquel ils procédaient présentait donc un risque, et, partant, que le comportement de la société civile immobilière Domaine des Lices n'avait pu provoquer aucune erreur, de la part de M. Patrick Z...et de Mme Patricia A..., sur la rentabilité de leur acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

ALORS QUE, de troisième part, la société civile immobilière Domaine des Lices a fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que M. Patrick Z...et Mme Patricia A...n'étaient pas fondés à demander, en réparation du préjudice qu'ils auraient subi, des dommages et intérêts correspondant au coût du contrat de gestion immobilière qu'ils ont supporté, dès lors que cette dépense ne pouvait être regardée comme ayant été exposée en pure perte, dans la mesure où le gestionnaire leur avait trouvé un locataire et où M. Patrick Z...et Mme Patricia A...entendaient conserver les loyers qu'ils avaient perçus ; qu'en laissant sans réponse ce moyen péremptoire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi n° A 16-23. 501 par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Stellium immobilier.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le consentement des consorts Z...-A...a été vicié par le dol de la SCI domaine des Lices et le dol subséquent de son mandataire, d'avoir condamné la société Stellium immobilier, in solidum avec la SCI domaine des Lices, à payer à Monsieur Z...et Madame A...la somme de 11. 579, 00 euros et d'avoir condamné la société Stellium immobilier, in solidum avec la SCI domaine des Lices, à payer à titre de dommages-intérêts au Crédit foncier de France une somme équivalente au montant cumulé des intérêts contractuels, frais de dossier, et primes d'assurances devant être restituées aux consorts Z...-A..., et de l'indemnité d'exigibilité anticipée correspondant à 3 % du capital restant dû ;

AUX MOTIFS QUE, sur la nullité du contrat de vente, la SCI domaine des Lices a conclu avec la société Stellium immobilier, anciennement Omnium conseil, une convention de commercialisation des lots ; que Monsieur Jean Benamou, conseiller indépendant, membre du réseau Omnium conseil, a remis aux consorts Z...-A...une plaquette de commercialisation de la résidence le domaine des Lices à Carcassonne contenant des dessins de la résidence, des cartes d'implantation géographique et décrivant les atouts majeurs de la ville ainsi que les charmes du projet immobilier ; qu'en dernière page cette plaquette comporte le logo des trois partenaires chargés de la conception et de la réalisation du domaine et parmi lesquels se trouve, à côté du groupe Omnium conseil, la société LP promotion ; qu'or la SCI domaine des Lices dépend du groupe LP promotion ainsi que cela résulte des mentions figurant sur les plans des lots annexés à l'acte authentique de vente ; qu'ainsi la SCI connaissait cette plaquette de commercialisation indiquant que « le domaine des Lices offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant » ; que la société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, dans le cadre de la convention de commercialisation conclue avec la SCI domaine des Lices dont elle était le mandataire, a remis aux consorts Z...-A...une étude financière personnalisée le 18 mars 2005 leur faisant miroiter un gain net de l'opération de 263'675 Fr et un gain fiscal sur 18 ans de 111'467 Fr dans le cadre du régime fiscal de la loi de Robien ; que ce document était destiné à faire croire aux consorts Z...-A...que leur investissement était avantageux et sans aucun risque ; que la SCI domaine des Lices ne peut sérieusement soutenir qu'elle ignorait l'existence de cette simulation financière alors même que la plaquette publicitaire démontre son engagement commun avec la société Omnium conseil pour la commercialisation du programme immobilier dans l'optique « d'un niveau de défiscalisation important » imposant la démonstration auprès des acquéreurs potentiels des avantages des revenus locatifs et des incidences fiscales, qu'or les consorts Z...-A..., dont il n'est pas contesté qu'ils étaient profanes en matière d'investissement immobilier locatif et en matière financière et fiscale, n'ont pu louer leur appartement pendant 16 mois, puis ont dû accepter des baisses de loyers successives jusqu'à la somme mensuelle de 325 euros alors que le loyer annoncé était de 378 euros en 2007, de 401 euros en 2010 avec une augmentation régulière chaque année ; que les consorts Z...-A...démontrent par la production de leurs avis d'imposition sur le revenu qu'ils n'ont pas pu bénéficier de défiscalisation pendant l'exercice fiscal 2014 et que d'autres années, l'amortissement fiscal a été réduit alors qu'il avait été présenté par les vendeurs comme certain ; qu'en effet le bénéfice du gain fiscal est conditionné par la location continue du bien immobilier au loyer promis pendant toute la durée de l'opération ; que la SCI domaine des Lices, en sa qualité de promoteur immobilier, connaissait l'état de saturation du marché locatif sur la ville de Carcassonne ainsi qu'il résulte d'un courrier adressé le 23 avril 2007 aux consorts Z...-A...par le gestionnaire de leur appartement ; que cette société européenne de placement immobilier indique que les promoteurs et investisseurs, attirés par la croissance espérée de la ville, ont réalisé de nombreux projets dont font partie le domaine des Lices et que cette abondance d'offres de logement a déstabilisé temporairement le marché locatif en devançant l'afflux de population ; que cette société précise que seulement 20 % des logements sont occupés et que cette conjoncture générale induit une forte baisse des loyers ; qu'elle a donc conseillé aux acquéreurs d'accepter une baisse des loyers au risque de voir leur logement rester vide et de perdre les avantages fiscaux de la loi de Robien ; que ce constat est étayé par un article de presse intitulé « une jachère immobilière en centre-ville. Des appartements vides par dizaines, des loyers exorbitants, le marché de la location en panne » ; que malgré cette conjoncture locale difficile, dont les prémices se faisaient déjà sentir dès l'année 2004 en présence de nombreux projets immobiliers dont celui du domaine des Lices, la SCI, via la plaquette de commercialisation, assurait aux acquéreurs potentiels « un placement sûr et rentable à court terme, gage d'une défiscalisation performante » dans son unique intérêt de rentabiliser son opération de promotion immobilière ; que ces affirmations précontractuelles mensongères dépassent la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente ; qu'enfin la SCI ne peut prétendre que l'objectif de défiscalisation n'était pas entré dans le champ contractuel puisque le mandat de livraison annexé au contrat de réservation faisait référence à l'avantage fiscal résultant de la loi de finances de Robien ; qu'en usant de manoeuvres dolosives la SCI domaine des Lices a provoqué chez les consorts Z...-A...une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les a déterminés à contracter ; que le jugement doit donc être confirmé, par ces motifs substitués, en ce qu'il a annulé la vente consentie par la SCI domaine des Lices aux consorts Z...-A...suivant acte notarié du 15 novembre 2005, en ce qu'il a condamné la SCI à rembourser le prix de vente et qu'il a dit que la restitution du bien serait subordonnée au remboursement préalable de cette somme ; que la demande de réduction du prix dans l'hypothèse d'une procédure collective ouverte à l'encontre de la SCI est sans intérêt puisque la restitution du bien est subordonnée au remboursement du prix d'acquisition ; que, sur le sort du contrat de prêt et du contrat d'assurance, la nullité du contrat de vente immobilière entraîne la résolution du contrat de prêt qui lui est affecté et qui est son accessoire ; que les consorts Z...-A...doivent restituer à la société Crédit Foncier de France le capital prêté sous déduction des fractions de ce capital à ce jour amorti et sous déduction des intérêts contractuels réglés, des frais de dossier et des primes d'assurances payées, la somme résiduelle due par les emprunteurs devant porter intérêts au taux légal à compter du jugement ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu'en l'état de l'annulation du contrat de prêt, les sommes prêtées sont immédiatement exigibles et il n'y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à voir subordonner la restitution du capital prêté au remboursement préalable du prix de vente ; que le crédit foncier de France bénéficie du privilège de prêteur de deniers et d'une hypothèque conventionnelle ; que l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée et les garanties assortissant le prêt subsistent jusqu'à l'extinction de cette obligation ; que le privilège du prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle dont bénéficie la société Crédit Foncier de France seront donc maintenus jusqu'au paiement effectif des sommes dues ; que le contrat d'assurance affecté au prêt et souscrit auprès de la société AXA France vie doit être résilié ; qu'il n'est pas discuté que les primes d'assurance échues doivent rester acquises à l'assureur ; que sur la demande de dommages et intérêt des consorts Z...-A..., les consorts Z...-A...demandent le paiement par la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier, la SCP B.- G., la SCP B.- C.- D. et le Crédit Foncier de France de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral ; que, s'agissant de la SCI domaine des Lices, l'existence de manoeuvres dolosives a été retenue de la part de la SCI domaine des Lices qui a donc eu un comportement fautif générateur de préjudice ;

que s'agissant de la société Stellium immobilier, la société Stellium immobilier est un professionnel spécialisé dans le conseil en investissements financiers ; qu'elle a démarché les consorts Z...-A...en exécution de la convention de commercialisation signée avec la SCI domaine des Lices ; que, grâce à l'étude financière personnalisée elle a fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l'ensemble de l'opération alors que cette société, en sa qualité de professionnel en la matière, connaissait l'état de saturation du marché immobilier sur la ville de Carcassonne ainsi que les risques importants auxquels elle exposait les consorts Z...-A...en les convaincant de s'engager dans ce projet ; que cette étude financière personnalisée contenait une étude d'investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier et des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la loi de Robien ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque alors que l'opération s'est révélée déficitaire dans la mesure où le logement est resté vacant de nombreux mois et où une baisse significative de loyers a dû être consentie afin de ne pas perpétuer la vacance locative ; que cette société a également participé à la confection de la plaquette de commercialisation destinée à convaincre des avantages importants de ce projet immobilier ; que ces manoeuvres ont déterminé les consorts Z...-A...à contracter et en conséquence la société Stellium immobilier, mandataire de la SCI domaine des Lices, a commis un dol à leur égard ; qu'elle ne peut prétendre que la nullité de l'acte de vente aurait été couverte par l'exécution volontaire du contrat en application de l'article 1338 du Code civil puisque la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ce qui n'était pas le cas de la part des consorts Z...-A...qui n'ont eu connaissance des difficultés de l'opération de défiscalisation que postérieurement à l'acte authentique ; que, s'agissant de la société Crédit Foncier de France, les consorts Z...-A...ne contestent pas que le prêt était adapté à leurs capacités financières et qu'ils étaient informés du caractère révisable du taux d'intérêt ; qu'ils reprochent à cet établissement financier de n'avoir pas satisfait à son obligation conseil et de mise en garde alors qu'il est une société partenaire de la société Stellium immobilier ; que cependant ils ne rapportent pas la preuve de sa connaissance des manoeuvres dolosives déployées par le vendeur et son mandataire à l'occasion de cette promotion immobilière ; que dans le cadre du devoir de mise en garde auquel il est tenu à l'égard des emprunteurs, la société Crédit Foncier de France devait vérifier leurs capacités financières et les alerter sur les risques de l'endettement mais n'avait pas l'obligation de s'immiscer dans l'opportunité de l'opération projetée ; que la demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société Crédit Foncier de France doit donc être rejetée ; que, s'agissant des notaires, (…) la SCP B.- G. a reçu l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble en l'état futur d'achèvement le 15 novembre 2005 ; qu'elle n'ignorait pas qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation immobilière puisque Maître G. était le notaire habituel de la société venderesse spécialisée dans ce genre de montage dans la mesure où les conditions particulières du contrat de réservation mentionnaient que « le notaire de l'opération » était Me G. à Carcassonne, lequel par ailleurs ne pouvait ignorer la conjoncture de l'immobilier dans la ville, siège de son étude ; qu'en matière fiscale le notaire a un devoir de conseil très étendu qui lui impose d'informer ses clients sur la portée générale et le danger global de l'opération comme le risque de rendement locatif incertain et de non-remboursement du prêt ; qu'il se devait donc de fournir aux acquéreurs l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les objectifs fiscaux légalement prévus ; qu'à défaut d'avoir respecté ce devoir de conseil la SCP G.- B. a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ; que le préjudice des consorts Z...-A...correspond à la perte sérieuse de la chance de faire un investissement de qualité et donc de choisir un autre schéma de défiscalisation leur permettant d'obtenir l'économie d'impôt recherchée ; que la SCP notariale ne peut soutenir que l'exercice de son devoir de conseil était inutile en raison des accords pris antérieurement entre les parties puisque le contrat de réservation prévoyait l'hypothèse de la renonciation du réservataire à acquérir ; que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de la société notariale ; que, sur les préjudices, les consorts Z...-A...ne peuvent prétendre au remboursement des intérêts du contrat de prêt et des échéances versées au titre du contrat d'assurance puisque ces sommes ont été déduites du montant du capital qu'ils sont condamnés à restituer à la société Crédit Foncier de France ; qu'ils ne peuvent non plus soutenir l'existence d'un préjudice fiscal au titre de l'exécution d'un contrat annulé ; qu'en revanche ils sont fondés à réclamer le montant des frais notariés et d'enregistrement de l'acte authentique d'acquisition ainsi que le paiement du coût du contrat de gestion immobilière qu'ils ont été dans l'obligation de supporter à hauteur de la somme de 3. 820, 20 euros ; qu'enfin les manoeuvres dolosives du vendeur et de son mandataire ainsi que l'absence de conseil du notaire leur ont causé un préjudice moral correspondant à l'impossibilité de réaliser l'opération de défiscalisation espérée et à l'obligation de s'engager dans une procédure judiciaire pour voir reconnaître leurs droits ; qu'à ce titre il y a lieu de leur allouer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'ainsi la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la SCP B.- G. seront condamnés in solidum à payer aux consorts Z...-A...la somme totale de 13'966, 81 euros à titre de dommages et intérêts ; que la demande de dommages et intérêts complémentaires des consorts Z...-A...doit être rejetée à défaut d'être justifiée et chiffrée ; que, sur la demande de dommages et intérêts de la société Crédit Foncier de France, la société Crédit Foncier de France soutient qu'elle a subi un préjudice dans la mesure où elle a perdu le bénéfice des intérêts contractuels escomptés ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé et où elle a supporté les frais de dossier et les primes d'assurance déduites du capital dont les consorts Z...-A...sont redevables ; qu'en effet l'annulation de la vente imputable aux manoeuvres dolosives du vendeur et de son mandataire a fait perdre à l'établissement financier l'ensemble de ces sommes y compris les primes restant acquises à la société d'assurance ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI domaine des Lices et la société Stellium immobilier à payer des dommages et intérêts correspondant à l'ensemble de ces préjudices ; qu'en revanche il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Crédit Foncier de France de garantie du remboursement des sommes dues par les consorts Z...-A...puisque cet établissement conserve son privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle jusqu'au paiement effectif des dites sommes ;

ALORS QU'en retenant que la société Stellium immobilier avait commis un dol au préjudice des consorts Z...-A..., sans constater qu'ils étaient animés de l'intention de tromper, la cour d'appel a privé sa décision de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir la SCI domaine des Lices et le dol subséquent de son mandataire, d'avoir condamné la société Stellium immobilier, in solidum avec la SCI domaine des Lices, à payer à Monsieur Z...et Madame A...la somme de 11. 579, 00 euros ;

AUX MOTIFS QUE, sur les préjudices, les consorts Z...-A...ne peuvent prétendre au remboursement des intérêts du contrat de prêt et des échéances versées au titre du contrat d'assurance puisque ces sommes ont été déduites du montant du capital qu'ils sont condamnés à restituer à la société Crédit Foncier de France ; qu'ils ne peuvent non plus soutenir l'existence d'un préjudice fiscal au titre de l'exécution d'un contrat annulé ;
qu'en revanche ils sont fondés à réclamer le montant des frais notariés et d'enregistrement de l'acte authentique d'acquisition ainsi que le paiement du coût du contrat de gestion immobilière qu'ils ont été dans l'obligation de supporter à hauteur de la somme de 3. 820, 20 euros ; qu'enfin les manoeuvres dolosives du vendeur et de son mandataire ainsi que l'absence de conseil du notaire leur ont causé un préjudice moral correspondant à l'impossibilité de réaliser l'opération de défiscalisation espérée et à l'obligation de s'engager dans une procédure judiciaire pour voir reconnaître leurs droits ; qu'à ce titre il y a lieu de leur allouer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'ainsi la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la SCP B.- G. seront condamnés in solidum à payer aux consorts Z...-A...la somme totale de 13 966, 81 euros à titre de dommages et intérêts ; que la demande de dommages et intérêts complémentaires des consorts Z...-A...doit être rejetée à défaut d'être justifiée et chiffrée ;


ALORS QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d'information est constitué par la perte de la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par celle d'obtenir les gains attendus ; qu'en indemnisant les consorts A.- B du préjudice constitué par l'impossibilité de réaliser l'opération de défiscalisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Stellium immobilier, in solidum avec la SCI domaine des Lices, à payer à titre de dommages-intérêts au Crédit foncier de France une somme équivalente au montant cumulé des intérêts contractuels, frais de dossier, et primes d'assurances devant être restituées aux consorts Z...-A..., et de l'indemnité d'exigibilité anticipée correspondant à 3 % du capital restant dû ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de dommages et intérêts de la société Crédit Foncier de France, la société Crédit foncier de France soutient qu'elle a subi un préjudice dans la mesure où elle a perdu le bénéfice des intérêts contractuels escomptés ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé et où elle a supporté les frais de dossier et les primes d'assurance déduites du capital dont les consorts Z...-A...sont redevables ; qu'en effet l'annulation de la vente imputable aux manoeuvres dolosives du vendeur et de son mandataire a fait perdre à l'établissement financier l'ensemble de ces sommes y compris les primes restant acquises à la société d'assurance ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI domaine des Lices et la société Stellium immobilier à payer des dommages et intérêts correspondant à l'ensemble de ces préjudices ; qu'en revanche il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Crédit Foncier de France de garantie du remboursement des sommes dues par les consorts Z...-A...puisque cet établissement conserve son privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle jusqu'au paiement effectif des dites sommes ;

ALORS QU'en l'absence de dol imputé notamment à la société Stellium immobilier, la vente litigieuse n'aurait pas été conclue, non plus, par voie de conséquence, que le prêt consenti par le Crédit foncier de France ; que, par suite, le préjudice imputable à la faute retenue à l'encontre de l'exposante ne pouvait consister dans le gain espéré mais manqué au titre du contrat de prêt résilié ; qu'en condamnant l'exposante à payer à la banque les intérêts escomptés du contrat de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.



ECLI:FR:CCASS:2017:C301016

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier , du 26 mai 2016