Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 20 septembre 2017, 15-14.176, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mercredi 20 septembre 2017
N° de pourvoi: 15-14176
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Mouillard (président), président
Me Rémy-Corlay, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :


Statuant tant sur le pourvoi principal formé par la société Crédit foncier de France que sur le pourvoi incident relevé par M. et Mme X...;

Donne acte à la société Crédit foncier de France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Seven, Mme Y...en sa qualité de liquidateur de la société Seven, la société Serenis vie, la SCI Le Pré charmant, la SCP J. P. Louis & A. Lageat, en sa qualité de liquidateur de la SCI Le Pré charmant, et le procureur général près la cour d'appel d'Agen ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X...ont, par acte authentique reçu le 19 juin 2008 par FDM Z... (le notaire), acheté, en vue de leur location dans le cadre d'une opération de défiscalisation, divers biens immobiliers, à l'aide d'un prêt consenti par la société Crédit foncier de France (la banque) ; qu'insatisfaits des résultats de l'opération, ils ont assigné le notaire et la banque en responsabilité ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme X...pour manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde alors, selon le moyen :

1°/ que la responsabilité de la banque à l'égard de son client pour manquement à ses obligations d'information et de renseignement est de nature contractuelle ; qu'en retenant qu'en manquant à ses obligations d'information, de mise en garde et de conseil, la banque a commis à l'égard de M. et Mme X...une faute engageant sa responsabilité délictuelle, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil par fausse application et les articles 1147 et 1149 du même code par refus d'application ;

2°/ que le caractère disproportionné d'un crédit doit s'apprécier au regard non seulement des revenus de l'emprunteur mais encore de son patrimoine financier, mobilier et immobilier ; qu'en estimant que les préjudices de M. et Mme X...trouvaient leur source dans la conclusion d'un crédit disproportionné au regard notamment de l'évolution prévisible de leurs revenus, sans même s'expliquer sur les conclusions de la banque par lesquelles celle-ci rappelait que le crédit n'était pas disproportionné au regard de leurs facultés contributives, dès lors qu'ils étaient propriétaires de deux immeubles, d'une valeur respective de 195 000 euros et 90 000 euros et qu'ils justifiaient d'une épargne de 86 000 euros, ce qui représentait d'ores et déjà les 4/ 5e de la charge d'intérêts de 123 401, 28 euros que devaient supporter M. et Mme X..., en sorte qu'ils ne pouvaient revendiquer l'indemnisation des dommages résultant de la conclusion d'un crédit hors de proportion avec leurs moyens au jour de la conclusion du contrat de prêt, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en estimant que les préjudices de M. et Mme X...trouvaient leur source dans la conclusion d'un crédit disproportionné, tout en écartant toute responsabilité du notaire au titre de son devoir de conseil au motif qu'il n'y avait pas de disproportion grossière entre les capacités des acquéreurs et l'achat, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que le banquier, tenu d'un devoir de non-immixtion dans les affaires de ses clients, ne peut se voir reprocher le fait de ne pas les avoir conseillés sur l'opportunité de contracter ; qu'en décidant que les préjudices de M. et Mme X...trouvaient leur source dans un manquement de la banque à son devoir de conseil, puisque celle-ci ne leur avait pas fait part de son opinion sur l'opportunité de contracter, la cour d'appel a violé l'article 1135 du code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, que, l'objet et les effets des deux contrats étant distincts, la cour d'appel a pu, sans se contredire, retenir qu'à la différence du crédit, l'achat immobilier n'était pas disproportionné ;

Et attendu, en second lieu, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. et Mme X...étaient propriétaires de deux immeubles et disposaient d'une épargne de plus de 86 000 euros, mais retenu que l'opération était néanmoins hors de proportion avec leurs moyens, compte tenu du taux d'endettement élevé et de l'évolution défavorable de leurs revenus, la cour d'appel a pu en déduire que la banque était tenue à leur égard d'une obligation de mise en garde, et que, faute de l'avoir exécutée, elle avait engagé sa responsabilité contractuelle, peu important que, dans le dispositif de l'arrêt, ait été prononcée la confirmation du jugement qui avait qualifié la responsabilité de la banque de délictuelle ;

D'où il suit que le moyen, inopérant en sa quatrième branche, qui critique un motif surabondant relatif à l'obligation de conseil, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen du même pourvoi, pris en ses quatrième et sixième branches :

Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme X...la somme de 123 401, 28 euros alors, selon le moyen :

1°/ que le préjudice financier résultant du manquement de la banque à son obligation de renseignement et d'information consiste dans la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter le contrat en litige et d'éviter d'en subir les conséquences dommageables ; qu'à titre subsidiaire, M. et Mme X...sollicitaient le versement d'une somme de 123 401, 28 euros correspondant au coût des intérêts de l'emprunt ; qu'en allouant à M. et Mme X...une telle indemnité au titre des intérêts, la cour d'appel, qui a indemnisé un préjudice certain et non une perte de chance, a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale ;

2°/ que le préjudice financier résultant du manquement de la banque à son obligation de renseignement et d'information consiste dans la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter le contrat en litige et d'éviter d'en subir les conséquences dommageables ; qu'à titre subsidiaire, M. et Mme X...sollicitaient le versement d'une somme de 123 401, 28 euros correspondant au coût des intérêts de l'emprunt ; qu'en allouant à M. et Mme X...une telle indemnité au titre des intérêts, la cour d'appel, qui a indemnisé un préjudice certain et non une perte de chance, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale ;

Mais attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni de ses conclusions devant la cour d'appel, que la banque ait soutenu que le préjudice financier, causé par le manquement qui lui était reproché, ne pouvait consister qu'en une perte de chance ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Mais sur le second moyen du même pourvoi, pris en sa première branche, qui est recevable, le pourvoi en cassation étant ouvert, depuis le décret n° 2014-1388 du 6 novembre 2014, pour critiquer une décision s'étant prononcée sur des choses non demandées :

Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

Attendu que M. et Mme X...demandaient que la banque soit condamnée à leur payer les sommes de 123 401, 28 euros, au titre des intérêts de l'emprunt, 6 360 euros pour les intérêts non perçus, 3 840 euros correspondant à une baisse des loyers et 1 079, 88 euros relativement à la perte de défiscalisation ;

Qu'en leur accordant, outre la somme de 123 401, 28 euros, celle de 60 000 euros au titre de leurs préjudices financiers, la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée seulement sur ce qui lui était demandé, a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ;

Attendu que pour écarter la responsabilité du notaire, l'arrêt retient qu'il n'a pas été associé aux discussions tenant à l'intérêt d'une défiscalisation, à la valeur du bien acquis ou aux possibilités de location et qu'il ne pouvait avoir connaissance de la situation réelle des époux X...sur le plan fiscal, dès lors qu'il n'avait reçu aucune information réelle sur ce point et n'avait pu les rencontrer de leur propre fait ;

Qu'en se déterminant par ces motifs, impropres à exclure un manquement du notaire à son devoir de conseil, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, dont il n'a pas soutenu devant la cour d'appel avoir ignoré le but fiscal, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme X...la somme de 60 000 euros au titre des préjudices financiers, rejette les demandes de M. et Mme X...contre M. Z...et statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 14 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Crédit foncier de France

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le Crédit Foncier de France a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme Philippe X...pour manquement à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, d'AVOIR condamné le Crédit Foncier de France à payer aux époux X...la somme de 123 401, 28 euros au titre des intérêts, la somme de 60 000 euros au titre de leurs préjudices financiers, et 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, débouté les parties de leurs autres demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la juridiction de première instance a retenu la responsabilité de cette société notamment en faisant une évaluation erronée et insuffisante de la situation des emprunteurs et que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient que, les époux X...ayant réglé les échéances du prêt jusqu'à ce jour, il est ainsi démontré leur capacité de remboursement et la bonne évaluation de leur situation, que le préteur est dans l'obligation d'examiner la situation patrimoniale des acquéreurs même si les actes préparatoires ont été réalisés en dehors de lui et que des éléments postérieurs (respect des échéances) ne peuvent légitimer la pratique lors de la conclusion du prêt ; que le premier juge a parfaitement motivé sa décision retenant la responsabilité du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en relevant notamment un taux d'endettement élevé et l'évolution défavorable inéluctable des revenus des emprunteurs du fait de leur âge et de la proximité de leur retraite et qu'il convient d'adopter les motifs du tribunal sur la responsabilité de la société de prêt fondés sur une analyse pertinente des faits et des documents de la cause, Sur les préjudices, que les époux X...soutiennent que du fait de la surévaluation d'origine du bien et de la baisse de valeur tenant à la crise actuelle, ils vont subir un préjudice important, Mais attendu que ce chef de préjudice ne peut être de la responsabilité du préteur qui n'est pas intervenu dans le fixation du prix ou qui n'a pas de responsabilité dans l'évolution de la valeur du bien ; que les époux X...doivent être déboutés de ce chef de demande d'indemnisation ; que la régularité de la vente n'étant plus en cause, il convient de constater que les époux X...sont propriétaires d'un bien immobilier acquis au moyen d'un emprunt accordé sans prendre suffisamment en considération leur situation réelle et que la décision du tribunal condamnant le CREDIT FONCIER DE FRANCE à payer la somme de 123 401, 28 euros au titre des intérêts doit être confirmée ; que le préteur ne peut être responsable des loyers non perçus ou de la baisse des loyers ou de la perte de défiscalisation qui sont sans rapport direct avec le prêt et que les époux X...doivent être déboutés de ces demandes ; que cependant les époux X...soutiennent avoir subi un préjudice financier qu'ils estiment à 60 000 euros et que, même si le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'est pas responsable de la situation économique, il n'en demeure pas moins qu'en accordant un prêt sans contrôle réel en prenant en compte des revenus de location futurs et aléatoires, le prêteur est à l'origine de pertes financières importantes justifiant une condamnation à payer la somme de 60 000 euros à ce titre ; que la décision du premier juge sur l'existence et la fixation du préjudice moral doit être confirmée au vu des éléments de la cause mais qu'il n'y a pas lieu de modifier cette somme en cause d'appel ; que concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer la condamnation du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à payer la somme de 3 000 euros et d'y ajouter la somme de 2 000 euros au titre de la procédure d'appel ; que les époux X...doivent être condamnés par application de l'article 700 du code de procédure civile à payer 3 000 euros à Maître Z...; que les parties doivent être déboutées de leurs autres demandes » ;

ET QUE « l'obligation d'information et de conseil du notaire a pour limite les accords antérieurement conclus en dehors de son intervention et qu'il ne lui appartient pas de juger de l'opportunité d'une opération immobilière alors qu'il y a pas de disproportion grossière entre les capacités des acquéreurs et l'achat ; que de plus le notaire ne peut en aucune façon se voir reprocher l'évolution de la situation économique et l'évolution négative de la valeur de l'immeuble toute opération à but purement économique ou fiscale, comme en l'espèce, ayant un caractère aléatoire et risqué, ce dont les emprunteurs ont reconnu être avertis dans les actes antérieurs » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'intégralité de l'opération a été financée par la SA Crédit Foncier de France qui a consenti aux acquéreurs un " prêt génération 1 10 spécial investi ", relativement complexe, à hauteur de la somme de 169 890 €, avec une première période de fonctionnement en compte courant pendant 24 mois permettant des versements libres, puis un amortissement sur 300 mois remboursables par mensualités de 700, 80 € hors assurance pendant 12 mois puis de 1 032, 18 € hors assurance les 276 mensualités suivantes. Il était prévu au contrat au bénéfice des emprunteurs une option entre un taux révisable à compter du 120ème mois suivant le point de départ de l'amortissement sur la base du taux Interbancaire Européen à un an, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision majoré d'une partie fixe de révision de 1, 70 % et ensuite tous les 12 mois après la première révision ou un taux fixe à compter de la première révision du taux selon les modalités fixées aux conditions financières contenues dans l'offre ci-annexée, précision faite que, en cas d'exercice de l'option de taux fixe, il sera retenu le SWAP contre l'EURIBOR 6 mois (arrondi au dixième de point supérieur), connu le 1er jour ouvré de la réception par le prêteur de la demande écrite de l'emprunteur, majorité d'une partie fixe de révision de 1, 70 %. Actuellement, les mensualités de ce prêt s'élèvent à 1 032, 18 € au lieu des 1 104 € annoncés. Selon les écritures de la SA Crédit Foncier de France du 4 janvier 2012, ce financement aurait été consenti aux époux X...sur la base de :- leurs revenus annuels respectifs, à savoir 16 235 € pour le mari informaticien et 32 655 € pour l'épouse, auxquels ont été ajoutés 5 406 € représentant 85 % des loyers escomptés,- de leur patrimoine constitué par un immeuble à usage d'habitation principale et un immeuble à usage de résidence secondaire, outre une épargne de plus de 86 000 €,- leurs charges principalement constituées par le remboursement de la somme annuelle de 3 947, 04 € correspondant à 2 prêts à la consommation, outre celle de 6 980, 16 € au titre du remboursement, sur leurs fonds personnels, du prêt consenti. Sur la base de ces seules informations, la SA Crédit Foncier de France a évalué le taux d'endettement du couple à 33, 41 % hors revenus locatifs, ou 22, 35 % revenus locatifs intégrés, en rapport avec le taux " limite " de 33 % défini par l'usage bancaire. Chaque établissement de crédit procède à l'évaluation de ce taux d'endettement, qui reflète le risque d'impayés qu'il entend prendre lors de l'octroi d'un prêt, sur des critères qui lui appartiennent. Toutefois il doit justifier avoir réalisé une étude approfondie du profil de l'emprunteur, mettant notamment en évidence son " reste à vivre " en fonction de sa situation personnelle d'ensemble, pour répondre de ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti au regard de ses capacités financières à la date de son engagement et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt (Ch. Mixte 29/ 06/ 2007 n° 0521104). La qualité d'emprunteurs non avertis ne porte pas à discussion en l'espèce compte tenu de la relative complexité du prêt offert et de l'opération pour lequel il était sollicité. La banque était par conséquent tenue d'informer les emprunteurs de manière objective sur les caractéristiques du prêt qu'elle leur consentait pour leur permettre de s'engager en toute connaissance de cause, de les mettre en garde en attirant leur attention sur les dangers et risques d'endettement encourus et de les conseiller, c'est-à-dire de leur donner un avis sur l'opportunité de contracter. Elle reconnaît n'avoir pas pris en considération le fait que Monsieur Philippe X..., né le 29 juin 1951, et que Madame Marie-Hélène X..., née le 8 décembre 1957, alors respectivement âgés de 57 et 51 ans, étaient proches de leurs départs à la retraite, ce dont ils avaient pourtant informés Monsieur Maxime A...puisqu'il figure sur l'étude fiscale et patrimoniale qu'ils entendaient cesser leurs activités professionnelles à compter de février 2013 pour le mari et juin 2011 pour l'épouse. Malgré un taux d'endettement résultant du prêt octroyé élevé, malgré l'aléa affectant la perception des loyers et l'économie d'impôts censées couvrir partie des échéances liées au remboursement du prêt, la SA Crédit Foncier de France n'a pas anticipé la baisse sensible des revenus des emprunteurs à court terme, malgré sa prévisibilité évidente au regard de leurs dates de naissance, et de ses conséquences sur le remboursement des mensualités prévues sur 25 ans. Ces faits objectifs démontrent que la SA Crédit Foncier de France a failli à l'ensemble de ses devoirs en octroyant un crédit sans réelle étude personnalisée objective et approfondie de la situation des emprunteurs, qu'elle n'a pas même jugé utile de rencontrer, déléguant intégralement ses devoirs d'information, de mise en garde et de conseil à l'unique interlocuteur des époux X...qui ne s'en est manifestement pas acquitté, ce qu'elle n'a nullement contrôlé. Cette faute ne saurait provoquer la nullité du contrat de prêt mais doit conduire à la condamnation de la SA Crédit Foncier de France à réparer le préjudice occasionné à Monsieur et Madame Philippe X...constitué par la perte de chance de pouvoir renoncer à une opération risquée et hors de proportion avec leurs moyens compte tenu de la baisse de leurs revenus respectifs au moment de leur mise à la retraite. Sur les préjudices subis par Monsieur et Madame Philippe X.... Les époux X...sollicitent la réparation de leurs préjudices matériel et moral par l'allocation des sommes de 174 325 et 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Les carences de la SA Crédit Foncier de France et de Maître Bernard Z...qui ont permis à Monsieur Maxime A...de convaincre Monsieur et Madame X...que l'opération serait pour eux sans aucun risque, compte tenu de la garantie du Groupe FIERA, les ont privé de la chance de pouvoir s'abstenir d'acquérir et d'emprunter, alors qu'ils n'avaient pas les moyens de s'engager dans l'opération qui ne représentait aucun intérêt pour eux compte tenu de l'imposition nette de 2 299 € en 2007, calculée dans la tranche marginale d'imposition de 14 % et représentant un taux d'imposition de 5, 50 %. A défaut, les époux X...ont subi en premier lieu une perte de loyer au cours des 12 mois qui ont suivi la délivrance de leur bien intervenue le 22 juillet 2008, sans que le groupe PIERA n'honore son engagement de garantir cette année de vacance locative, si bien qu'ils ont été dans l'obligation de supporter seuls le remboursement de leur mensualité de 1 032, 18 €. Les époux X...sollicitent la réparation de leurs préjudices matériel et moral par l'allocation des sommes de 174 325 et 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Les carences de la SA Crédit Foncier de France et de Maître Bernard Z...qui ont permis à Monsieur Maxime A...de convaincre Monsieur et Madame X...que l'opération serait pour eux sans aucun risque, compte tenu de la garantie du Groupe PIERA, les ont privé de la chance de pouvoir s'abstenir d'acquérir et d'emprunter, alors qu'ils n'avaient pas les moyens de s'engager dans l'opération qui ne représentait aucun intérêt pour eux compte tenu de l'imposition nette de 2 299 € en 2007, calculée dans la tranche marginale d'imposition de 14 % et représentant un taux d'imposition de 5, 50 %. A défaut, les époux X...ont subi en premier lieu une perte de loyer au cours des 12 mois qui ont suivi la délivrance de leur bien intervenue le 22 juillet 2008, sans que le groupe PIERA n'honore son engagement de garantir cette année de vacance locative, si bien qu'ils ont été dans l'obligation de supporter seuls le remboursement de leur mensualité de 1 032, 18 €. Il est inexact de soutenir qu'ils en sont seuls responsables, faute pour eux de s'être acquittés en temps utiles du solde du prix de l'opération auprès de la SAS PIERA Promotion, soit la somme de 8 494, 50 €, alors qu'en réalité l'inadaptation du projet à la ville et la périphérie de CASTELJALOUX s'est immédiatement illustrée par l'impossibilité de louer les 36 maisons et 48 appartements en dépendant, ce que la société FINANCE + a confirmé dans un courrier qu'elle leur a adressé le 13 juillet 2009. A la même période, le groupe PIERA a rencontré des difficultés financières ne lui permettant pas de garantir, comme il s'y était pourtant engagé auprès des acquéreurs, les vacances locatives dont il était principalement responsable. De ce fait, la Société Immobilière de Transaction, partenaire habituel du groupe PIERA, dont elle connaissait parfaitement la situation malsaine, a multiplié les subterfuges pour tout à la fois tenter de masquer son incapacité à louer les immeubles de la résidence, dont celui des époux X..., et celle du groupe PIERA à assumer le coût des garanties souscrites en raison de ces vacances locatives. Ses stratagèmes sont illustrés par les courriers et messages électroniques qu'elle a échangés avec les propriétaires dès la mise à disposition de l'immeuble. Ainsi, elle leur a précisé le 5 mars 2009 avoir " mis en attente " le mandat de gestion signé le 5 septembre 2008 compte tenu " des doutes sur la pérennité du concept PIERA ", puis leur a demandé le 27 avril 2009 " suite à une erreur de ses services " de régulariser un nouveau mandat, signé le 29 avril 2008. Ce n'est du reste que par courrier du 22 avril 2009 que la SAS PIERA Promotion a réclamé le paiement de la somme de 8 494, 50 €, précisant, pour répondre aux plaintes de ses clients, que la livraison et la mise en location étaient de ce fait impossibles. ce que contredit les faits ci-dessus rappelés et la baisse de loyer de 40 € par mois dont le loueur a pris l'initiative pour trouver un locataire. Ainsi, leur préjudice lié aux pertes des loyers promis peut être évalué à 6 360 €. pour ceux qu'ils n'ont pas perçus durant l'année suivant la délivrance de leur immeuble (530 € X 12 mois), outre celle de 3 840 € correspondant à la baisse de loyer de 40 € par mois durant les 8 années restant à courir par rapport à la simulation qui leur a été remise dans le cadre de la négociation précontractuelle. Ils ont également perdu toute perspective de défiscalisation pour la période écoulée de juillet 2008 à juillet 2009, soit la somme de 1 079, 88 € (9 719 € sur 9 années annoncés dans le projet), l'administration fiscale ayant renoncé à leur retirer le bénéfice de cet avantage pour les années suivantes, l'état ayant fait le choix de perdre des recettes fiscales pour maintenir la paix sociale » ;

1°/ ALORS QUE la responsabilité de la banque à l'égard de son client pour manquement à ses obligations d'information et de renseignement est de nature contractuelle ; qu'en retenant qu'en manquant à ses obligations d'information, de mise en garde et de conseil, le Crédit Foncier de France avait commis, à l'égard des époux X..., une faute engageant sa responsabilité « délictuelle », la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil par fausse application et les articles 1147 et 1149 du même code par refus d'application ;

2°/ ALORS QUE le caractère disproportionné d'un crédit doit s'apprécier au regard non seulement des revenus de l'emprunteur mais également de son patrimoine financier, mobilier et immobilier ; qu'en estimant que les préjudices des époux X...trouvaient leur source dans la conclusion d'un crédit disproportionné au regard, notamment, de l'évolution prévisible de leurs revenus, sans même s'expliquer sur les conclusions du Crédit Foncier de France par lesquelles celui-ci rappelait que le crédit n'était pas disproportionné au regard de leurs facultés contributives, dès lors qu'ils étaient propriétaires de deux immeubles, d'une valeur respective de 195 000 euros et 90 000 euros et qu'ils justifiaient d'une épargne de 86 000 euros (conclusions, p. 8) ce qui représentait d'ores et déjà les 4/ 5ème de la charge d'intérêts de 123 401, 28 euros que devaient supporter les époux X..., en sorte qu'ils ne pouvaient revendiquer l'indemnisation des dommages résultant de la conclusion d'un crédit hors de proportion avec leurs moyens au jour de la conclusion du contrat de prêt ou à terme, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ ALORS QU'en estimant que les préjudices des époux X...trouvaient leur source dans la conclusion d'un crédit disproportionné, tout en écartant toute responsabilité de Maître Z...au titre de son devoir de conseil au motif « qu'il n'y avait pas de disproportion grossière entre les capacités des acquéreurs et l'achat », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ ALORS QUE le banquier, tenu d'un devoir de non immixtion dans les affaires de ses clients, ne peut se voir reprocher le fait de ne pas les avoir conseillés sur l'opportunité de contracter ; qu'en décidant que les préjudices des époux X...trouvaient leur source dans un manquement de la banque à son devoir de conseil, puisque celle-ci ne leur avait pas fait part de son opinion sur l'opportunité de contracter, la Cour d'appel a violé l'article 1135 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le Crédit Foncier de France a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme Philippe X...pour manquement à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, d'AVOIR condamné le Crédit Foncier de France à payer aux époux X...la somme de 123 401, 28 euros au titre des intérêts, la somme de 60 000 euros au titre de leurs préjudices financiers, et 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la juridiction de première instance a retenu la responsabilité de cette société notamment en faisant une évaluation erronée et insuffisante de la situation des emprunteurs et que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient que, les époux X...ayant réglé les échéances du prêt jusqu'à ce jour, il est ainsi démontré leur capacité de remboursement et la bonne évaluation de leur situation, que le préteur est dans l'obligation d'examiner la situation patrimoniale des acquéreurs même si les actes préparatoires ont été réalisés en dehors de lui et que des éléments postérieurs (respect des échéances) ne peuvent légitimer la pratique lors de la conclusion du prêt ; que le premier juge a parfaitement motivé sa décision retenant la responsabilité du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en relevant notamment un taux d'endettement élevé et l'évolution défavorable inéluctable des revenus des emprunteurs du fait de leur âge et de la proximité de leur retraite et qu'il convient d'adopter les motifs du tribunal sur la responsabilité de la société de prêt fondés sur une analyse pertinente des faits et des documents de la cause, Sur les préjudices, que les époux X...soutiennent que du fait de la surévaluation d'origine du bien et de la baisse de valeur tenant à la crise actuelle, ils vont subir un préjudice important, Mais attendu que ce chef de préjudice ne peut être de la responsabilité du préteur qui n'est pas intervenu dans le fixation du prix ou qui n'a pas de responsabilité dans l'évolution de la valeur du bien ; que les époux X...doivent être déboutés de ce chef de demande d'indemnisation ; que la régularité de la vente n'étant plus en cause, il convient de constater que les époux X...sont propriétaires d'un bien immobilier acquis au moyen d'un emprunt accordé sans prendre suffisamment en considération leur situation réelle et que la décision du tribunal condamnant le CREDIT FONCIER DE FRANCE à payer la somme de 123 401, 28 euros au titre des intérêts doit être confirmée ; que le préteur ne peut être responsable des loyers non perçus ou de la baisse des loyers ou de la perte de défiscalisation qui sont sans rapport direct avec le prêt et que les époux X...doivent être déboutés de ces demandes ; que cependant les époux X...soutiennent avoir subi un préjudice financier qu'ils estiment à 60 000 euros et que, même si le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'est pas responsable de la situation économique, il n'en demeure pas moins qu'en accordant un prêt sans contrôle réel en prenant en compte des revenus de location futurs et aléatoires, le prêteur est à l'origine de pertes financières importantes justifiant une condamnation à payer la somme de 60 000 euros à ce titre ; que la décision du premier juge sur l'existence et la fixation du préjudice moral doit être confirmée au vu des éléments de la cause mais qu'il n'y a pas lieu de modifier cette somme en cause d'appel ; que concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer la condamnation du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à payer la somme de 3 000 euros et d'y ajouter la somme de 2 000 euros au titre de la procédure d'appel ; que les époux X...doivent être condamnés par application de l'article 700 du code de procédure civile à payer 3 000 euros à Maître Z...; que les parties doivent être déboutées de leurs autres demandes » ;

ET QUE « l'obligation d'information et de conseil du notaire a pour limite les accords antérieurement conclus en dehors de son intervention et qu'il ne lui appartient pas de juger de l'opportunité d'une opération immobilière alors qu'il y a pas de disproportion grossière entre les capacités des acquéreurs et l'achat ; que de plus le notaire ne peut en aucune façon se voir reprocher l'évolution de la situation économique et l'évolution négative de la valeur de l'immeuble toute opération à but purement économique ou fiscale, comme en l'espèce, ayant un caractère aléatoire et risqué, ce dont les emprunteurs ont reconnu être avertis dans les actes antérieurs » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « L'intégralité de l'opération a été financée par la SA Crédit Foncier de France qui a consenti aux acquéreurs un " prêt génération 1 10 spécial investi ", relativement complexe, à hauteur de la somme de 169 890 €, avec une première période de fonctionnement en compte courant pendant 24 mois permettant des versements libres, puis un amortissement sur 300 mois remboursables par mensualités de 700, 80 € hors assurance pendant 12 mois puis de 1 032, 18 € hors assurance les 276 mensualités suivantes. Il était prévu au contrat au bénéfice des emprunteurs une option entre un taux révisable à compter du 120ème mois suivant le point de départ de l'amortissement sur la base du taux Interbancaire Européen à un an, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision majoré d'une partie fixe de révision de 1, 70 % et ensuite tous les 12 mois après la première révision ou un taux fixe à compter de la première révision du taux selon les modalités fixées aux conditions financières contenues dans l'offre ci-annexée, précision faite que, en cas d'exercice de l'option de taux fixe, il sera retenu le SWAP contre l'EURIBOR 6 mois (arrondi au dixième de point supérieur), connu le 1er jour ouvré de la réception par le prêteur de la demande écrite de l'emprunteur, majorité d'une partie fixe de révision de 1, 70 %. Actuellement, les mensualités de ce prêt s'élèvent à 1 032, 18 € au lieu des 1 104 € annoncés. Selon les écritures de la SA Crédit Foncier de France du 4 janvier 2012, ce financement aurait été consenti aux époux X...sur la base de :- leurs revenus annuels respectifs, à savoir 16 235 € pour le mari informaticien et 32 655 € pour l'épouse, auxquels ont été ajoutés 5 406 € représentant 85 % des loyers escomptés,- de leur patrimoine constitué par un immeuble à usage d'habitation principale et un immeuble à usage de résidence secondaire, outre une épargne de plus de 86 000 €,- leurs charges principalement constituées par le remboursement de la somme annuelle de 3 947, 04 € correspondant à 2 prêts à la consommation, outre celle de 6 980, 16 € au titre du remboursement, sur leurs fonds personnels, du prêt consenti. Sur la base de ces seules informations, la SA Crédit Foncier de France a évalué le taux d'endettement du couple à 33, 41 % hors revenus locatifs, ou 22, 35 % revenus locatifs intégrés, en rapport avec le taux " limite " de 33 % défini par l'usage bancaire. Chaque établissement de crédit procède à l'évaluation de ce taux d'endettement, qui reflète le risque d'impayés qu'il entend prendre lors de l'octroi d'un prêt, sur des critères qui lui appartiennent. Toutefois il doit justifier avoir réalisé une étude approfondie du profil de l'emprunteur, mettant notamment en évidence son " reste à vivre " en fonction de sa situation personnelle d'ensemble, pour répondre de ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti au regard de ses capacités financières à la date de son engagement et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt (Ch. Mixte 29/ 06/ 2007 n° 0521104). La qualité d'emprunteurs non avertis ne porte pas à discussion en l'espèce compte tenu de la relative complexité du prêt offert et de l'opération pour lequel il était sollicité. La banque était par conséquent tenue d'informer les emprunteurs de manière objective sur les caractéristiques du prêt qu'elle leur consentait pour leur permettre de s'engager en toute connaissance de cause, de les mettre en garde en attirant leur attention sur les dangers et risques d'endettement encourus et de les conseiller, c'est-à-dire de leur donner un avis sur l'opportunité de contracter. Elle reconnaît n'avoir pas pris en considération le fait que Monsieur Philippe X..., né le 29 juin 1951, et que Madame Marie-Hélène X..., née le 8 décembre 1957, alors respectivement âgés de 57 et 51 ans, étaient proches de leurs départs à la retraite, ce dont ils avaient pourtant informés Monsieur Maxime A...puisqu'il figure sur l'étude fiscale et patrimoniale qu'ils entendaient cesser leurs activités professionnelles à compter de février 2013 pour le mari et juin 2011 pour l'épouse. Malgré un taux d'endettement résultant du prêt octroyé élevé, malgré l'aléa affectant la perception des loyers et l'économie d'impôts censées couvrir partie des échéances liées au remboursement du prêt, la SA Crédit Foncier de France n'a pas anticipé la baisse sensible des revenus des emprunteurs à court terme, malgré sa prévisibilité évidente au regard de leurs dates de naissance, et de ses conséquences sur le remboursement des mensualités prévues sur 25 ans. Ces faits objectifs démontrent que la SA Crédit Foncier de France a failli à l'ensemble de ses devoirs en octroyant un crédit sans réelle étude personnalisée objective et approfondie de la situation des emprunteurs, qu'elle n'a pas même jugé utile de rencontrer, déléguant intégralement ses devoirs d'information, de mise en garde et de conseil à l'unique interlocuteur des époux X...qui ne s'en est manifestement pas acquitté, ce qu'elle n'a nullement contrôlé. Cette faute ne saurait provoquer la nullité du contrat de prêt mais doit conduire à la condamnation de la SA Crédit Foncier de France à réparer le préjudice occasionné à Monsieur et Madame Philippe X...constitué par la perte de chance de pouvoir renoncer à une opération risquée et hors de proportion avec leurs moyens compte tenu de la baisse de leurs revenus respectifs au moment de leur mise à la retraite. Sur les préjudices subis par Monsieur et Madame Philippe X.... Les époux X...sollicitent la réparation de leurs préjudices matériel et moral par l'allocation des sommes de 174 325 et 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Les carences de la SA Crédit Foncier de France et de Maître Bernard Z...qui ont permis à Monsieur Maxime A...de convaincre Monsieur et Madame X...que l'opération serait pour eux sans aucun risque, compte tenu de la garantie du Groupe PIERA, les ont privé de la chance de pouvoir s'abstenir d'acquérir et d'emprunter, alors qu'ils n'avaient pas les moyens de s'engager dans l'opération qui ne représentait aucun intérêt pour eux compte tenu de l'imposition nette de 2 299 € en 2007, calculée dans la tranche marginale d'imposition de 14 % et représentant un taux d'imposition de 5, 50 %. A défaut, les époux X...ont subi en premier lieu une perte de loyer au cours des 12 mois qui ont suivi la délivrance de leur bien intervenue le 22 juillet 2008, sans que le groupe PIERA n'honore son engagement de garantir cette année de vacance locative, si bien qu'ils ont été dans l'obligation de supporter seuls le remboursement de leur mensualité de 1 032, 18 €. Les époux X...sollicitent la réparation de leurs préjudices matériel et moral par l'allocation des sommes de 174 325 et 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Les carences de la SA Crédit Foncier de France et de Maître Bernard Z...qui ont permis à Monsieur Maxime A...de convaincre Monsieur et Madame X...que l'opération serait pour eux sans aucun risque, compte tenu de la garantie du Groupe PIERA, les ont privé de la chance de pouvoir s'abstenir d'acquérir et d'emprunter, alors qu'ils n'avaient pas les moyens de s'engager dans l'opération qui ne représentait aucun intérêt pour eux compte tenu de l'imposition nette de 2 299 € en 2007, calculée dans la tranche marginale d'imposition de 14 % et représentant un taux d'imposition de 5, 50 %. A défaut, les époux X...ont subi en premier lieu une perte de loyer au cours des 12 mois qui ont suivi la délivrance de leur bien intervenue le 22 juillet 2008, sans que le groupe PIERA n'honore son engagement de garantir cette année de vacance locative, si bien qu'ils ont été dans l'obligation de supporter seuls le remboursement de leur mensualité de 1 032, 18 €. Il est inexact de soutenir qu'ils en sont seuls responsables, faute pour eux de s'être acquittés en temps utiles du solde du prix de l'opération auprès de la SAS PIERA Promotion, soit la somme de 8 494, 50 €, alors qu'en réalité l'inadaptation du projet à la ville et la périphérie de CASTELJALOUX s'est immédiatement illustrée par l'impossibilité de louer les 36 maisons et 48 appartements en dépendant, ce, que la société FINANCE + a confirmé dans un courrier qu'elle leur a adressé le 13 juillet 2009. A la même période, le groupe PIERA a rencontré des difficultés financières ne lui permettant pas de garantir, comme il s'y était pourtant engagé auprès des acquéreurs, les vacances locatives dont il était principalement responsable. De ce fait, la Société Immobilière de Transaction, partenaire habituel du groupe PIERA, dont elle connaissait parfaitement la situation malsaine, a multiplié les subterfuges pour tout à la fois tenter de masquer son incapacité à louer les immeubles de la résidence, dont celui des époux X..., et celle du groupe PIERA à assumer le coût des garanties souscrites en raison de ces vacances locatives. Ses stratagèmes sont illustrés par les courriers et messages électroniques qu'elle a échangés avec les propriétaires dès la mise à disposition de l'immeuble. Ainsi, elle leur a précisé le 5 mars 2009 avoir " mis en attente " le mandat de gestion signé le 5 septembre 2008 compte tenu " des doutes sur la pérennité du concept PIERA ", puis leur a demandé le 27 avril 2009 " suite à une erreur de ses services " de régulariser un nouveau mandat, signé le 29 avril 2008. Ce n'est du reste que par courrier du 22 avril 2009 que la SAS PIERA Promotion a réclamé le paiement de la somme de 8 494, 50 €, précisant, pour répondre aux plaintes de ses clients, que la livraison et la mise en location étaient de ce fait impossibles ce que contredit les faits ci-dessus rappelés et la baisse de loyer de 40 € par mois dont le loueur a pris l'initiative pour trouver un locataire. Ainsi, leur préjudice lié aux pertes des loyers promis peut être évalué à 6 360 €. pour ceux qu'ils n'ont pas perçus durant l'année suivant la délivrance de leur immeuble (530 € X 12 mois), outre celle de 3 840 € correspondant à la baisse de loyer de 40 € par mois durant les 8 années restant à courir par rapport à la simulation qui leur a été remise dans le cadre de la négociation précontractuelle. Ils ont également perdu toute perspective de défiscalisation pour la période écoulée de juillet 2008 à juillet 2009, soit la somme de 1 079, 88 € (9 719 € sur 9 années annoncés dans le projet), l'administration fiscale ayant renoncé à leur retirer le bénéfice de cet avantage pour les années suivantes, l'état ayant fait le choix de perdre des recettes fiscales pour maintenir la paix sociale » ;

1°/ ALORS QUE le juge est tenu de respecter les termes du litige tels que fixés par les écritures des parties ; qu'alléguant avoir subi, du fait des fautes imputées au Crédit Foncier de France, divers préjudices matériels, les époux X...demandaient, à titre principal, que la Cour condamne la banque à leur verser la somme provisionnelle de 120 000 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice financier et de surseoir à statuer dans l'attente de la vente du bien acquis, date à laquelle leur préjudice serait définitivement établi (conclusions, p. 39) ; qu'ils sollicitaient, à titre subsidiaire, la condamnation du Crédit Foncier de France à leur verser la somme de 134 681, 16 euros à titre de dommages intérêts correspondant, à hauteur de 123 401, 28 euros « au coût des intérêts de l'emprunt », à hauteur de 6 360 euros « aux loyers non perçus durant l'année suivant la délivrance de leur immeuble », à hauteur de 3 840 euros « à la baisse de loyer de 40 euros par mois durant les 8 années restant à courir par rapport à la simulation qui leur a été remise dans le cadre de la négociation précontractuelle », et à hauteur de 1 078, 88 euros « à la perte de défiscalisation pour la période écoulée de juillet 2008 à juillet 2009 » (conclusions, p. 36s. et p. 40s.) ; qu'ils demandaient en outre le versement d'une somme de 20 000 euros « en réparation de leur préjudice matériel » (ibid) ; qu'en allouant aux époux X..., outre la somme de 123 401, 28 euros « au titre des intérêts », la somme de 60 000 euros après avoir relevé que « les époux X...soutiennent avoir subi un préjudice financier qu'ils estiment à 60 000 euros » et que « le prêteur est à l'origine de pertes financières importantes justifiant une condamnation », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

2°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en allouant aux époux X...la somme de 60 000 euros en se contentant de relever que le « prêteur est à l'origine de pertes financières importantes justifiant une [telle] condamnation », sans préciser la nature exacte du préjudice ainsi réparé, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur les raisons justifiant la condamnation du Crédit Foncier de France au versement d'une telle indemnité, dont la justification n'était du reste pas apportée dans les écritures des époux X..., a privé sa décision de base légale au regard du principe de réparation intégrale, ensemble l'article 1382 du code civil ;

3°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le préjudice financier résultant du manquement de la banque à son obligation de renseignement et/ ou d'information consiste dans la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter le contrat en litige et d'éviter d'en subir les conséquences dommageables ; qu'en allouant aux époux X...une indemnité de 60 000 euros motif pris que « le prêteur est à l'origine de pertes financières importantes justifiant une [telle] condamnation », la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que l'indemnité allouée constituait la réparation d'une perte de chance et que cette réparation était mesurée à la probabilité de la chance perdue, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale ;

4°/ ALORS EN OUTRE QUE le préjudice financier résultant du manquement de la banque à son obligation de renseignement et d'information consiste dans la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter le contrat en litige et d'éviter d'en subir les conséquences dommageables ; qu'à titre subsidiaire, les époux X...sollicitaient le versement d'une somme de 123 401, 28 euros correspondant « au coût des intérêts de l'emprunt » (conclusions, p. 36s., p. 40s.) ; qu'en allouant aux époux X...une telle indemnité « au titre des intérêts », la Cour d'appel, qui a indemnisé un préjudice certain et non une perte de chance, a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale ;

5°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le préjudice financier résultant du manquement de la banque à son obligation de renseignement et d'information consiste dans la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter le contrat en litige et d'éviter d'en subir les conséquences dommageables ; qu'en allouant aux époux X...une indemnité de 60 000 euros motif pris que « le prêteur est à l'origine de pertes financières importantes justifiant une condamnation », la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que l'indemnité allouée constituait la réparation d'une perte de chance et que cette réparation était mesurée à la probabilité de la chance perdue, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale ;

6°/ ALORS TOUT AUSSI SUBSIDIAIREMENT QUE le préjudice financier résultant du manquement de la banque à son obligation de renseignement et d'information consiste dans la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes où de ne pas contracter le contrat en litige et d'évider d'en subir les conséquences dommageables ; qu'à titre subsidiaire, les époux X...sollicitaient le versement d'une somme de 123 401, 28 euros correspondant « au coût des intérêts de l'emprunt » (conclusions, p. 36s., p. 40s.) ; qu'en allouant aux époux X...une telle indemnité « au titre des intérêts », la Cour d'appel, qui a indemnisé un préjudice certain et non une perte de chance, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de M. et Mme X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que Me Z..., notaire, avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme X...pour manquement à son obligation de conseil et en ce qu'il avait condamné Me Z..., in solidum avec le Crédit foncier, à verser des dommages-intérêts à M. et Mme X...et, statuant à nouveau, d'avoir débouté M. et Mme X...de leurs demandes dirigées contre Me Z...;

AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de Maître Z...: que Maître Z...est intervenu en qualité de rédacteur de l'acte authentique de vente du bien immobilier en cause, qu'il faut constater qu'il n'a en aucun cas été associé aux discussions tenant à l'intérêt d'une défiscalisation, à la valeur du bien acquis ou aux possibilités de location et donc de revenus et qu'il n'a été saisi du dossier qu'après que tous les actes préparatoires aient été réalisés en dehors de toute intervention de sa part ; que Maître Z...n'a jamais rencontré les époux X...qui, après avoir reçu le projet d'acte authentique, ont décidé de faire établir par un tiers notaire une procuration pour se dispenser de comparaître lors de la signature de cet acte ; que dans le cadre de l'envoi du projet d'acte le 14 mai 2008, Maître Z...a bien rappelé le délai de réflexion d'un mois dont ils disposaient et a précisé dans le courrier d'accompagnement " me tenant bien entendu à votre disposition pour toute précision que vous souhaiterez " ; que, de plus, après signature de l'acte, ils ont poursuivi les démarches tenant à la réalisation complète de leur projet en dehors de toute intervention du notaire ; que comme l'a jugé le premier juge, les époux X...ne peuvent soutenir ne pas avoir eu conscience d'effectuer un achat immobilier alors que tous les documents de la cause font état de revenus locatifs qui ne peuvent exister que pour le propriétaire de biens immobiliers ; que contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, le notaire qui a une obligation générale de conseil n'est tenu que dans le cadre de ce dont il a connaissance ; qu'en l'espèce le notaire ne pouvait avoir connaissance de la situation réelle des époux X...sur le plan fiscal alors qu'il n'a reçu aucune information réelle sur ce point et qu'il n'a pu rencontrer ses clients de leur propre fait ; qu'en outre au vu du dossier il a pu constater que les époux X...avaient bénéficié à toutes les étapes des discussions de délais de réflexion et qu'il pouvait donc légitimement les penser informés ; que l'obligation d'information et de conseil du notaire a pour limite les accords antérieurement conclus en dehors de son intervention et qu'il ne lui appartient pas de juger de l'opportunité d'une opération immobilière alors qu'il n'y a pas de disproportion grossière entre les capacités des acquéreurs et l'achat ; que de plus le notaire ne peut en aucune façon se voir reprocher l'évolution de la situation économique et l'évolution négative de la valeur de l'immeuble toute opération à but purement économique ou fiscal, comme en l'espèce, ayant un caractère aléatoire et risqué, ce dont les emprunteurs ont reconnu être avertis dans les actes antérieurs ; que le jugement du 4 juillet 2013 doit être réformé sur ce point et les époux X...déboutés de leurs demandes à l'encontre de Maître Z...;

1°/ ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les conséquences et les risques attachés aux actes auxquels il confère la forme authentique, notamment en matière fiscale ; que cette obligation s'impose même lorsque le notaire est seulement chargé d'instrumenter l'un des actes d'un ensemble contractuel, dès lors qu'il a connaissance de l'opération d'ensemble ; qu'au cas d'espèce, étant acquis que le notaire savait que la vente qu'il devait instrumenter, consentie par la SCI le Pré Charmant à M. et Mme X...sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, s'inscrivait dans le cadre d'un programme immobilier plus vaste destiné à la location et supposé produire un effet de défiscalisation, il était tenu d'éclairer les acquéreurs sur les conséquences fiscales de l'opération, peu important qu'il ne fût pas intervenu dans la conclusion des autres actes, dont il avait connaissance ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ ALORS QUE s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement ; qu'en l'espèce, en dégageant le notaire de toute responsabilité au titre de son devoir de conseil à l'égard de M. et Mme X..., motif pris de ce que l'officier public n'avait pas à juger de l'opportunité de l'opération immobilière ni à prévoir l'évolution de la situation économique et de la valeur de l'immeuble vendu, les aléas pesant sur les acquéreurs, quand il n'était pas pour autant déchargé de son obligation de conseil en tant qu'il connaissait le but fiscal de l'investissement immobilier réalisé par son entremise, la cour d'appel a de ce point de vue encore violé l'article 1382 du code civil.



ECLI:FR:CCASS:2017:CO01183

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Agen , du 14 janvier 2015