Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 15-29.384, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 mars 2017
N° de pourvoi: 15-29384
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 2015), que la société CHW a acquis, le 3 décembre 1997, un bien immobilier comportant un local commercial de 50 m ² au rez-de-chaussée et une cave en sous-sol, qu'elle a revendu le 20 juillet 2006, par l'entremise de la société Foncia Paris (la société Foncia), qui avait donné mission à la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage, devenue la société Constatimmo, d'établir le métrage " loi Carrez " ; que l'attestation de mesurage a mentionné une superficie de 79, 21 m ² intégrant une réserve de 31m ² ; qu'un arrêt du 29 juin 2011 a condamné la société CHW à payer à l'acquéreur la somme de 36 876, 50 euros, au titre de la réduction du prix pour déficit de surface ; que la société CHW a assigné la société Foncia et la société civile professionnelle X... C...et D...(la SCP notariale), qui a dressé les actes du 3 décembre 1997 et du 20 juillet 2006, en responsabilité ; que la société Foncia a appelé à l'instance le mesureur et son assureur, la société Allianz IARD ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Foncia, le second moyen du pourvoi incident de la société Constatimmo et de la société Allianz IARD et le troisième moyen du pourvoi incident de la SCP notariale réunis, ci-après annexés :

Attendu que la société Foncia, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la SCP notariale font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la société CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'attestation de superficie établie par la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage comportait une erreur de mesurage grave et manifeste, en ce qu'elle indiquait une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée, alors que cette mesure comprenait l'ancienne cave transformée en réserve située en sous-sol, et que la société Foncia, professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local, aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de la rectifier et qu'il appartenait à la société Foncia et au notaire, rédacteur des actes d'achat et de vente, de vérifier les indications de cette attestation et, soit de faire modifier la surface légale, soit de mentionner une réserve concernant la cave reliée au rez-de-chaussée dans la promesse de vente et dans l'acte notarié, et souverainement retenu que ces fautes avaient causé un préjudice à la société CHW, consistant en la perte de chance de vendre son bien au prix d'évaluation auquel il avait été proposé, la cour d'appel, qui en a déduit que la société Constatimmo, la société Allianz IARD, la société Foncia et la SCP notariale devaient réparer l'entier préjudice de la société CHW, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Constatimmo et de la société Allianz IARD, ci-après annexé :

Attendu que la société Constatimmo et la société Allianz IARD font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec la société Foncia et la SCP notariale, à payer à la société CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages-intérêts et à supporter cette condamnation à proportion de 20 % ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'attestation de superficie établie par le mesureur comportait une erreur en ce qu'elle indiquait que le lot n° 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, était situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée de 79, 21 m ² comprenait également l'ancienne cave transformée en réserve, située au sous-sol, et relevé que cette grave erreur de mesurage engageait la responsabilité de son auteur, tenu en tant que professionnel d'une obligation de résultat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la SCP notariale, ci-après annexé :

Attendu que la SCP notariale fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Foncia, la société Constatimmo et la société Allianz IARD, à payer à la société CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le notaire était intervenu à l'acte d'achat du bien du 3 décembre 1997 par la société CHW et qu'il avait mentionné, dans l'acte de vente du 20 juillet 2006, un constat d'huissier de justice dressé quelque jours avant l'acte du 3 décembre 1997, indiquant que le lot n° 4 communiquait avec le lot n° 6 par une trappe donnant accès au sous-sol, la cour d'appel, qui a retenu souverainement que le notaire avait eu conscience de la difficulté liée au mesurage de la surface déclarée à l'acte par la société venderesse et avait manqué à son devoir de vérification et de mise en garde quant à l'incidence d'un métrage inadéquat, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la SCP notariale, ci-après annexé :

Attendu que la SCP notariale fait le même grief à l'arrêt ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le notaire avait manqué à ses devoirs de vérification et de mise en garde quant à l'incidence de l'erreur de mesurage du bien et que la société CHW avait subi un préjudice consistant en la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCP notariale devait réparer ce préjudice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen pris en sa première branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Foncia Paris, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la société civile professionnelle X... C...et D...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la société Foncia Paris, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la société civile professionnelle X... C...et D...à payer la somme globale de 3 000 euros à la société CHW et rejette leurs demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Foncia Paris.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau, condamné in solidum la société Foncia Paris, la CNEM devenue la société Constatimmo et son assureur la société Allianz, et la SCP X..., C...et D..., à payer à la SCI CHW la somme de 44. 420, 30 euros à titre de dommages et intérêts, et condamné la société Foncia Paris à payer à la SCI CHW la somme de 3. 500 euros en remboursement de la partie indue de sa commission ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la SCI CHW a acquis le 3 décembre 1997, un local commercial situé à Aubervilliers comprenant au rez-de-chaussée une boutique de 50m ² environ, lot n° 4 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété du 78-80 Boulevard Edouard Vaillant, ainsi que d'une cave en sous-sol, lot n° 106 ; que lors de l'achat la boutique et la cave communiquaient déjà par une trappe, que la SCI CHW a élargi la trémie pour placer un véritable escalier et aménagé la cave en réserve ; que le métrage litigieux est accompagné d'un plan qui fait état de deux surfaces l'une au rez-de-chaussée niveau 0 et l'autre un peu moins vaste en sous-sol niveau-1 ; que l'attestation de superficie fait état d'un local commercial de 46, 67m ², d'un WC de 1, 33m ² et d'une réserve de 31, 21m ² ; qu'il est indiqué " surface privative " : 79, 21 m ², annexes et autres surface exclues : cave n° 8- lot 106 ; que ce métrage est conforme à l'existant tel qu'il a été proposé à la vente et évalué par la société Foncia ; que le document établi par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage (CNEM) comporte une erreur en ce qu'il indique que le lot n° 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, est situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée comprend également l'ancienne cave transformée en réserve située au sous-sol de sorte que l'attestation de superficie est gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée ; qu'au-delà de cette erreur manifeste, le mesurage du local commercial qui apparaît pour 46, 67 m ² dans l'acte litigieux, soit les 50m2 d'origine qui seront relevés dans le mesurage effectué par le consultant désigné par le tribunal de grande instance de Bobigny Monsieur Z..., moins la surface de la trémie d'escalier, est exact ; que Foncia professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de rectifier ses indications, tant sur la numérotation des lots que la localisation de la réserve en sous-sol ; que le fond du litige porte cependant en réalité majoritairement sur la qualification juridique du local en sous-sol, local commercial ou cave devant être exclue en tant que telle du mesurage " loi Carrez " ; qu'il appartenait à Foncia et au notaire intervenu à l'acte lors de l'achat d'origine et de la vente en qualité d'assistant du vendeur, de vérifier, outre les indications de l'attestation de superficie la situation juridique du bien et de faire soit modifier la surface légale du bien, soit le cas échéant faire figurer tant à la promesse de vente rédigée sous l'égide de Foncia que dans l'acte définitif une mention selon laquelle la cave lot 106 était désormais reliée au rez-dechaussée et avait été aménagée en réserve sans que pour autant l'état descriptif de division ait été modifié ; qu'il est mentionné en page 5 de l'acte de vente du 20 juillet 2006 à la suite de la désignation des biens : " observation étant ici faite que, du fait du précédent propriétaire le lot n° 4 communique avec le lot 106 par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par Maître A..., huissier de justice, le 8 décembre 1997, demeurant cijoint annexé aux présentes " ; que l'apposition de cette mention obsolète faisant référence à un constat dressé quelques jours après l'achat initial du bien par les vendeurs le 3 décembre 1997, démontre que le notaire avait conscience de la difficulté mais qu'il n'a pas mesuré l'étendue du risque qu'il faisait courir à la SCI CHW en laissant figurer un métrage " loi Carrez " inadéquat avec la qualification de cave d'une partie du local ; qu'il convient dès lors de retenir la responsabilité de Foncia pour 60 %, de la CNEM pour 20 % et du notaire pour 20 % ; que, sur le préjudice, dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris n'a pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente en constatant que les deux locaux étaient désormais reliés par un escalier et que l'annexe de la pièce du rez-de-chaussée n'était plus une cave de sorte que la SCI CHW a été condamnée à rembourser la somme de 36. 876, 50 € à son acquéreur sur un prix total de 96. 295 euros ; que la mauvaise foi de la SCI CHW ne peut être déduite du seul fait qu'elle a omis, à la suite de l'exécution de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné ; qu'elle n'est aucunement démontrée en l'espèce ; que les fautes précitées, ont causé à la société CHW une perte de chance de vendre son bien au prix auquel il avait été évalué et proposé à la vente ; que cette perte de chance peut être évaluée à 90 % de sorte qu'il convient d'allouer à la SCI CHW une somme de 33. 200 € ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par Monsieur B...d'un montant de 11. 220, 30 € constituent également, ainsi que l'ont relevé les premiers juges des préjudices consécutifs aux fautes relevées ; qu'il convient dès lors de réparer l'entier préjudice de la SCI CHW par l'allocation d'une somme de 44. 420, 30 € ; que la SCI CHW demande en outre la condamnation de la société Foncia à lui rembourser la somme de 8. 000 € représentant le remboursement de la commission d'agence qu'elle a perçu en 2006 ; que Foncia estime que cette demande nouvelle présentée pour la première fois en appel est irrecevable alors que cette demande tant à la même fin que celle poursuivie en première et ne fait qu'élever le montant de la demande ; que la demande d'indemnisation présentée par la société civile immobilière CHW à ce titre est recevable en appel, cette demande de dommages intérêts spécifique s'incluant dans la demande de réparation intégrale de son préjudice subi du faits des fautes commises à son égard ; que le montant de la commission d'agence étant proportionnel au prix de vente, il sera fait droit à la demande dans la limite de la somme de 3. 500 € ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'acte de vente des biens en cause à la SCI CHW les désigne comme le lot n° 4, au rez-de-chaussée à l'angle des trois voies, une boutique, et lot n° 106, au sous-sol escalier C une cave, et mentionne la superficie déclarée de 50 m ² ; que le mesurage a été effectué par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage, dont le certificat en date du 15 mars 2006 détaille tes surfaces au rez-de-chaussée : local commercial, WC et réserve, pour un total de 79, 21 m ², et mentionne que la cave, lot n° 106 est exclue du mesurage ; qu'il est manifeste que ce certificat comporte une erreur grossière puisqu'il est constant que les locaux situés au rez-de-chaussée ne peuvent avoir qu'une superficie de l'ordre de 50 m2 ; que la promesse de vente souscrite sous l'égide de la société Foncia Paris indique une surface " dite Loi Carrez " de 79, 21 m ² et de la même façon, l'acte de vente à M. B...en 2006 mentionne que la superficie des biens vendus est de " 79, 21 m ² pour le lot n° 4 ", reprenant l'erreur commise par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage ; que la société Foncia Paris avait visité les lieux, et établi un dossier photographique pour l'évaluation du bien avant sa vente et c'est elle qui a, dans le cadre de son " plan de commercialisation " commandé le mesurage à la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage ; qu'elle a indiscutablement commis une faute en ne vérifiant pas la teneur du certificat de mesurage qui portait, pour les locaux au rez-de-chaussée, une erreur de plus de 50 % par rapport à la superficie réelle, qu'elle avait nécessairement évaluée pour établir son estimation de prix, et qui, au surplus, ne correspondait pas à la description des lieux puisqu'il n'a jamais existé de réserve au rez-de-chaussée ; que ce manquement engage la responsabilité contractuelle de la société Foncia Paris à l'égard de la SCI CHW son mandant, alors qu'en sa qualité de professionnelle de la vente Immobilière elle devait assurer la régularité et l'efficacité de la vente ; que la mention d'une surface erronée à la promesse de vente a été la cause de l'obligation de la SCI CHW à restituer une part du prix ; que cette faute de la société Foncia Paris a manifestement causé à la SCI CHW un préjudice en terme de perte de chance de vendre le bien au même prix ; que la société Foncia Paris a évalué ce bien en janvier 2006, avant l'établissement du mesurage, au vu de l'état réel du bien, et n'est pas fondée à contester fa réalité d'une perte de chance pour la SCI CHW de vendre au prix qu'elle avait estimé ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par M. B...constituent également des préjudices de la SCI CHW consécutifs à la faute de la société Foncia Paris ; que celle-ci doit donc être condamnée à payer à la SCI CHW la somme de 49. 000 € en indemnisation des préjudices à l'origine desquels elle se trouve ainsi qu'une indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile de 3. 000 € ;

1°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'entre les parties qui étaient présentes à l'instance ayant abouti à la décision qui en est revêtue ; qu'en jugeant, pour refuser d'apprécier si la surface du sous-sol devait être intégrée au calcul de la surface loi Carrez du local vendu, que « dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris n'a [vait] pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente » (arrêt, p. 7, dernier al.), quand cet arrêt n'était pas revêtu de l'autorité de chose jugée à l'égard de la société Foncia, qui n'avait pas été appelée dans l'instance y ayant abouti, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, ensemble l'article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le professionnel à qui l'on impute les conséquences d'une décision juridictionnelle à laquelle il n'était pas partie est fondé à en contester le bien-fondé ; qu'en refusant, pour condamner la société Foncia à supporter les conséquences de la décision de condamnation de la société CHW, d'examiner le moyen par lequel elle faisait valoir que le sous-sol étant matériellement une réserve, il devait être intégré au mesurage conforme à la « loi Carrez » du local commercial, dont la surface correspondait, partant, à celle indiquée dans l'acte de vente, de sorte que cette condamnation n'était pas justifiée, aux motifs que « la cour d'appel de Paris n'a [vait] pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente » (arrêt, p. 7, dernier al.), quand, n'ayant pas été appelée en temps utile pour faire valoir sa défense lors de l'instance ayant abouti à cette décision, la société Foncia ne pouvait se la voir opposer sans être en mesure de contester son bien-fondé, la Cour d'appel a violé les article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et 16 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime ayant concouru à la réalisation du dommage constitue une cause d'exonération, au moins partielle, de la responsabilité de l'auteur dudit dommage ; qu'en relevant, pour refuser d'exonérer, même partiellement, la société Foncia de sa responsabilité, que « la mauvaise foi de la SCI CHW ne p [ouvait] être déduite du seul fait qu'elle a [vait] omis, à la suite de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné » et « qu'elle n'[était] aucunement démontrée en l'espèce » (arrêt, p. 8, al. 1er), quand la simple faute non intentionnelle de la société CHW à l'origine de son préjudice était de nature à exonérer, au moins partiellement, la société Foncia de sa responsabilité, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.


Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les sociétés Constatimmo et Allianz IARD.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société CNEM devenue Constatimmo et son assureur la société Allianz, in solidum avec la société Foncia Paris et la SCP X..., C...et D..., à payer à la SCI CHW la somme de 44. 420, 30 € à titre de dommages-intérêts, et d'avoir dit que, dans leurs rapports entre eux, la société Foncia Paris supporterait cette condamnation à proportion de 60 %, la société CNEM et son assureur la société Allianz à proportion de 20 % et dans les limites du contrat de garantie, et la SCP X..., C...et D...à proportion de 20 % ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est pas contesté que la SCI CHW a acquis le 3 décembre 1997, un local commercial situé à Aubervilliers comprenant au rez-de-chaussée une boutique de 50m ² environ, lot n º 4 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété du 78-80 Boulevard Edouard Vaillant, ainsi que d'une cave en sous-sol, lot n º 106 ; que lors de l'achat la boutique et la cave communiquaient déjà par une trappe ; que la SCI CHW a élargi la trémie pour placer un véritable escalier et a aménagé la cave en réserve ; que le métrage litigieux est accompagné d'un plan qui fait état de deux surfaces l'une au rez-de-chaussée niveau 0 et l'autre un peu moins vaste en sous-sol niveau-1 ; que l'attestation de superficie fait état d'un local commercial de 46, 67m ², d'un WC de 1, 33m ² et d'une réserve de 31, 21m ² ; qu'il est indiqué « surface privative » : 79, 21 m ², annexes et autres surface exclues : cave n º 8- lot 106 ; que ce métrage est conforme à l'existant tel qu'il a été proposé à la vente et évalué par la société Foncia ; que ce document précise que le règlement de copropriété ne lui ayant pas été soumis, la responsabilité du mesureur ne saurait être engagée quant à l'exactitude de la composition du ou des lots ; qu'il ne peut dès lors être reproché au mesureur d'avoir considéré que le lot n º 4 comprenait le local du rez-de-chaussée et le local du sous-sol ; que cependant le document établi par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage (CNEM) comporte une erreur en ce qu'il indique que le lot n º 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, est situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée comprend également l'ancienne cave transformée en réserve située au sous-sol de sorte que l'attestation de superficie est gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée ; qu'au-delà de cette erreur manifeste, le mesurage du local commercial qui apparaît pour 46, 67 m ² dans l'acte litigieux, soit les 50m ² d'origine qui seront relevés dans le mesurage effectué par le consultant désigné par le tribunal de grande instance de Bobigny M. Z..., moins la surface de la trémie d'escalier, est exact (arrêt, p. 7) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le mesurage a été effectué par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage, dont le certificat en date du 15 mars 2006 détaille les surfaces au rez-de-chaussée : local commercial, WC et réserve, pour un total de 79, 21 m ², et mentionne que la cave, lot n° 106 est exclue du mesurage ; qu'il est manifeste que ce certificat comporte une erreur grossière puisqu'il est constant que les locaux situés au rez-de-chaussée ne peuvent avoir qu'une superficie de l'ordre de 50 m ² ; qu'une telle erreur engage la responsabilité de son auteur, tenu en tant que professionnel d'une obligation de résultat ; qu'il ne peut s'exonérer de cette responsabilité en invoquant la faute de la société Foncia Paris puisque cette erreur ne peut résulter d'un fait ou d'une omission de celle-ci et spécialement d'un défaut de communication des titres et du règlement de copropriété ; qu'en effet, les considérations juridiques sur la prise en compte ou non du sous-sol dans le métrage « Loi Carrez » et sur sa destination au regard du règlement de copropriété sont sans application à l'espèce, où la réduction de prix résulte de la seule rédaction d'un certificat de mesurage du rez-de-chaussée gravement erroné ; que la promesse de vente souscrite sous l'égide de la société Foncia Paris indique une surface « dite Loi Carrez » de 79, 21 m ² et de la même façon, l'acte de vente à M. B...en 2006 mentionne que la superficie des biens vendus est de « 79, 21 m ² pour le lot n° 4 » reprenant l'erreur commise par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage (jugement, p. 6) ;

1°) ALORS QUE le professionnel chargé d'établir une attestation de superficie d'un local conformément aux dispositions de la loi du 18 décembre 1996, dite loi « Carrez », est seulement tenu d'une opération matérielle, sans avoir à procéder à l'analyse juridique du lot objet de la mission de mesurage qui lui est confiée ; qu'en l'espèce, la société Constatimmo et la société Allianz faisaient valoir que la société CNEM, aux droits de laquelle vient Constatimmo, avait, à la demande de la société Foncia, établi une attestation de superficie après avoir visité le local commercial de la SCI CHW, dont l'accès se situait au rez-de-chaussée tout en comportant deux niveaux (concl., p. 6 § 5) ; qu'elles rappelaient que l'attestation mentionnait une superficie totale de 79, 21 m ² incluant un local commercial pour 46, 67 m ², des WC pour 1, 33 m ² et une réserve pour 31, 21 m ² (concl., p. 6 § 9) et soulignaient que les plans annexés à l'attestation mentionnaient à la fois un rez-de-chaussée et une réserve en sous-sol (concl., p. 12 § 2) ; que la cour d'appel, qui a considéré qu'on ne pouvait reprocher au mesureur d'avoir considéré que le lot n° 4 comprenait le local du rez-dechaussée et le local du sous-sol (arrêt, p. 7 § 2), a néanmoins jugé que la société CNEM avait établi une attestation de superficie « gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée » (arrêt, p. 7 § 3) ; qu'en se prononçant ainsi, après avoir pourtant constaté que le métrage était accompagné « d'un plan qui fait état de deux surfaces, l'une au rez-dechaussée niveau 0 et l'autre un peu moins vaste en sous-sol niveau-1 » et que l'attestation de superficie faisait état « d'un local commercial de 46, 67 m ², d'un WC de 1, 33 m ² et d'une réserve de 31, 21 m ² » (arrêt, p. 6 avant dernier et dernier §), ce dont il résultait que la superficie totale de 79, 21 m ² indiquée dans l'attestation, résultat de l'addition de ces différentes surfaces, ne correspondait pas au seul rez-de-chaussée, mais incluait également la réserve située au sous-sol, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1147 et 1382 du code civil, respectivement à l'égard du cocontractant de la société CNEM et des tiers en la cause ;

2°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHÈSE, la société Constatimmo et la société Allianz faisaient valoir que la CNEM avait visité le local commercial « sur deux niveaux dont l'accès se situe au rez-de-chaussée de l'immeuble »
(concl., p. 6 § 5) ; qu'ainsi, la mention « RdC » dans l'attestation litigieuse renvoyait simplement au point d'entrée du local, et non à son entière superficie ; qu'en retenant que « l'attestation de superficie est gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée »
(arrêt, p. 7 § 3), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la mention « RdC », dans l'attestation établie par la CNEM, renvoyait seulement au point d'entrée du local commercial qu'elle avait pour mission de mesurer, et non à la surface totale dont elle avait indiqué la superficie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil, respectivement à l'égard du cocontractant de la société CNEM et des tiers en la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société CNEM devenue Constatimmo et son assureur la société Allianz, in solidum avec la société Foncia Paris et la SCP X... – C...– D..., à payer à la SCI CHW la somme de 44. 420, 30 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est pas contesté que la SCI CHW a acquis le 3 décembre 1997, un local commercial situé à Aubervilliers comprenant au rez-de-chaussée une boutique de 50m ² environ, lot n º 4 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété du 78-80 Boulevard Edouard Vaillant, ainsi que d'une cave en sous-sol, lot n º 106 ; que lors de l'achat la boutique et la cave communiquaient déjà par une trappe ; que la SCI CHW a élargi la trémie pour placer un véritable escalier et a aménagé la cave en réserve ; que le métrage litigieux est accompagné d'un plan qui fait état de deux surfaces l'une au rez-de-chaussée niveau 0 et l'autre un peu moins vaste en sous-sol niveau-1 ; que l'attestation de superficie fait état d'un local commercial de 46, 67m ², d'un WC de 1, 33m ² et d'une réserve de 31, 21m ² ; qu'il est indiqué « surface privative » : 79, 21 m ², annexes et autres surface exclues : cave n º 8- lot 106 ; que ce métrage est conforme à l'existant tel qu'il a été proposé à la vente et évalué par la société Foncia ; que ce document précise que le règlement de copropriété ne lui ayant pas été soumis, la responsabilité du mesureur ne saurait être engagée quant à l'exactitude de la composition du ou des lots ; qu'il ne peut dès lors être reproché au mesureur d'avoir considéré que le lot n º 4 comprenait le local du rez-de-chaussée et le local du sous-sol ; que cependant le document établi par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage (CNEM) comporte une erreur en ce qu'il indique que le lot n º 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, est situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée comprend également l'ancienne cave transformée en réserve située au sous-sol de sorte que l'attestation de superficie est gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée ; qu'au-delà de cette erreur manifeste, le mesurage du local commercial qui apparaît pour 46, 67 m ² dans l'acte litigieux, soit les 50m ² d'origine qui seront relevés dans le mesurage effectué par le consultant désigné par le tribunal de grande instance de Bobigny M. Z..., moins la surface de la trémie d'escalier, est exact ; que Foncia professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local, aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de rectifier ses indications, tant sur la numérotation des lots que la localisation de la réserve en sous-sol ; que le fond du litige porte cependant en réalité majoritairement sur la qualification juridique du local en sous-sol, local commercial ou cave devant être exclue en tant que telle du mesurage « loi Carrez » ; qu'il appartenait à Foncia et au notaire intervenu à l'acte lors de l'achat d'origine et de la vente en qualité d'assistant du vendeur, de vérifier, outre les indications de l'attestation de superficie, la situation juridique du bien et de faire soit modifier la surface légale du bien, soit le cas échéant faire figurer tant à la promesse de vente rédigée sous l'égide de Foncia que dans l'acte définitif une mention selon laquelle la cave lot 106 était désormais relié au rez-de-chaussée et avait été aménagée en réserve sans que pour autant l'état descriptif de division ait été modifié ; qu'il est mentionné en page 5 de l'acte de vente du 20 juillet 2006 à la suite de la désignation des biens : « Observation étant ici faite que, du fait du précédent propriétaire le lot n º 4 communique avec le lot 106 par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par Maître A..., Huissier de justice, le 8 décembre 1997, demeurant ci-joint annexé aux présentes » ; que l'apposition de cette mention obsolète faisant référence à un constat dressé quelques jours après l'achat initial du bien par les vendeurs le 3 décembre 1997, démontre que le notaire avait conscience de la difficulté, mais qu'il n'a pas mesuré l'étendue du risque qu'il faisait courir à la SCI CHW en laissant figurer un métrage « loi Carrez » inadéquat avec la qualification de cave d'une partie du local ; qu'il convient dès lors de retenir la responsabilité de FONCIA pour 60 %, de la CNEM pour 20 % et du notaire pour 20 % ; que, sur le préjudice, dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris n'a pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente en constatant que les deux locaux étaient désormais reliés par un escalier et que l'annexe de la pièce du rez-de-chaussée n'était plus une cave de sorte que la SCI CHW a été condamnée à rembourser la somme de 36. 876, 50 € à son acquéreur sur un prix total de 96. 295 € ; que la mauvaise foi de la SCI CHW ne peut être déduite du seul fait qu'elle a omis, à la suite de l'exécution de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné ; qu'elle n'est aucunement démontrée en l'espèce ; que les fautes précitées, ont causé à la société CHW une perte de chance de vendre son bien au prix auquel il avait été évalué et proposé à la vente ; que cette perte de chance peut être évaluée à 90 % de sorte qu'il convient d'allouer à la SCI CHW une somme de 33. 200 € ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par Monsieur B...d'un montant de 11. 220, 30 €, constituent également, ainsi que l'ont relevé les premiers juges des préjudices consécutifs aux fautes relevées ; qu'il convient dès lors de réparer l'entier préjudice de la SCI CHW par l'allocation d'une somme de 44. 420, 30 € (arrêt, p. 7 et 8) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'acte de vente des biens en cause à la SCI CHW les désigne comme le lot n° 4, au rez-de-chaussée à l'angle des trois voies, une boutique, et lot n° 106, au sous-sol escalier C une cave, et mentionne la superficie déclarée de 50 m ² ; que le mesurage a été effectué par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage, dont le certificat en date du 15 mars 2006 détaille tes surfaces au rez-de-chaussée : local commercial, WC et réserve, pour un total de 79, 21 m ², et mentionne que la cave, lot n° 106 est exclue du mesurage ; qu'il est manifeste que ce certificat comporte une erreur grossière puisqu'il est constant que les locaux situés au rez-de-chaussée ne peuvent avoir qu'une superficie de l'ordre de 50 m ² ; que la promesse de vente souscrite sous l'égide de la société Foncia Paris indique une surface " dite Loi Carrez " de 79, 21 m ² et de la même façon, l'acte de vente à M. B...en 2006 mentionne que la superficie des biens vendus est de " 79, 21 m ² pour le lot n° 4 ", reprenant l'erreur commise par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage ; que la société Foncia Paris avait visité les lieux, et établi un dossier photographique pour l'évaluation du bien avant sa vente et c'est elle qui a, dans le cadre de son " plan de commercialisation " commandé le mesurage à la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage ; qu'elle a indiscutablement commis une faute en ne vérifiant pas la teneur du certificat de mesurage qui portait, pour les locaux au rez-de-chaussée, une erreur de plus de 50 % par rapport à la superficie réelle, qu'elle avait nécessairement évaluée pour établir son estimation de prix, et qui, au surplus, ne correspondait pas à la description des lieux puisqu'il n'a jamais existé de réserve au rez-de-chaussée ; que ce manquement engage la responsabilité contractuelle de la société Foncia Paris à l'égard de la SCI CHW son mandant, alors qu'en sa qualité de professionnelle de la vente Immobilière elle devait assurer la régularité et l'efficacité de la vente ; que la mention d'une surface erronée à la promesse de vente a été la cause de l'obligation de la SCI CHW à restituer une part du prix ; que cette faute de la société Foncia Paris a manifestement causé à la SCI CHW un préjudice en terme de perte de chance de vendre le bien au même prix ; que la société Foncia Paris a évalué ce bien en janvier 2006, avant l'établissement du mesurage, au vu de l'état réel du bien, et n'est pas fondée à contester fa réalité d'une perte de chance pour la SCI CHW de vendre au prix qu'elle avait estimé ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par M. B...constituent également des préjudices de la SCI CHW consécutifs à la faute de la société Foncia Paris ; que celle-ci doit donc être condamnée à payer à la SCI CHW la somme de 49. 000 € en indemnisation des préjudices à l'origine desquels elle se trouve ainsi qu'une indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile de 3. 000 € (jugement, p. 6 et 7) ;

1°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la SCI CHW avait subi un préjudice à la suite de sa condamnation à restituer à son acquéreur la somme de 36. 876, 50 €, après avoir retenu que « dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel n'a pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente en constatant que les deux locaux étaient désormais reliés par un escalier et que l'annexe de la pièce du rez-dechaussée n'était plus une cave » (arrêt, p. 7 dernier §) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que l'arrêt du 29 juin 2011 n'était pas revêtu de l'autorité de chose jugée à l'égard de la société CNEM devenue Constatimmo et de la société Allianz, qui n'y avaient pas été parties, ce qui les autorisaient à discuter l'existence du préjudice allégué par la SCI CHW, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil et l'article 46 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'EN OUTRE, seule la faute en lien de causalité avec le dommage subi par la victime est de nature à engager la responsabilité de son auteur ; qu'en l'espèce, la société Constatimmo et la société Allianz faisaient valoir que la SCI CHW connaissait la surface du rez-de-chaussée du bien vendu, qui ne dépassait pas 50 m ², ce qui excluait que cette société ait pu se méprendre sur la portée de l'attestation de superficie établie par la CNEM et vendu son local en croyant que la surface du rez-de-chaussée était de 79, 21 m ², alors même qu'elle avait fait réaliser des travaux d'aménagement du sous-sol avec un accès direct en boutique (concl., p. 8) ; que la cour d'appel a pourtant retenu la responsabilité de la société Constatimmo envers la SCI CHW en considérant que « la mauvaise foi de la SCI CHW ne peut être déduite du seul fait qu'elle a omis, à la suite de l'exécution de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné » (arrêt, p. 8 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI CHW connaissait nécessairement la superficie du rez-de-chaussée de son local commercial, de sorte qu'elle n'avait pu se méprendre sur l'indication d'une superficie de 79, 21 m ² dans l'attestation établie par la CNEM et croire que cette superficie s'appliquait au seul rez-de-chaussée, ce qui excluait tout lien de causalité entre la faute reprochée à la CNEM et le préjudice allégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, la faute de la victime, même de simple imprudence ou négligence, est de nature à réduire ou anéantir son droit à indemnisation ; qu'en considérant que « la mauvaise foi de la SCI CHW ne peut être déduite du seul fait qu'elle a omis, à la suite de l'exécution de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné » (arrêt, p. 8 § 1), se plaçant ainsi sur le terrain de la faute intentionnelle, tandis que la faute, même non intentionnelle de la société CHW, était de nature à exonérer, au moins partiellement, la société Constatimmo de sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCP Christèle X..., Eric C...et Christophe D....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D..., in solidum avec la société Foncia Paris, la CNEM, devenue société Constatimmo et son assureur la compagnie Allianz à payer à la SCI Chw la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la SCI CHW a acquis le 3 décembre 1997, un local commercial situé à Aubervilliers comprenant au rez-de-chaussée une boutique de 50m ² environ, lot n° 4 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété du 78-80 Boulevard Edouard Vaillant, ainsi que d'une cave en sous-sol, lot n° 106 ; que lors de l'achat la boutique et la cave communiquaient déjà par une trappe, que la SCI CHW a élargi la trémie pour placer un véritable escalier et aménagé la cave en réserve ; que le métrage litigieux est accompagné d'un plan qui fait état de deux surfaces l'une au rez-de-chaussée niveau 0 et l'autre un peu moins vaste en sous-sol niveau-1 ; que l'attestation de superficie fait état d'un local commercial de 46, 67m ², d'un WC de 1, 33m ² et d'une réserve de 31, 21m ² ; qu'il est indiqué « surface privative » : 79, 21 m ², annexes et autres surface exclues : cave n° 8- lot 106 ; que ce métrage est conforme à l'existant tel qu'il a été proposé à la vente et évalué par la société Foncia ; que le document établi par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage (CNEM) comporte une erreur en ce qu'il indique que le lot n° 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, est situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée comprend également l'ancienne cave transformée en réserve située au sous-sol de sorte que l'attestation de superficie est gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée ; qu'au-delà de cette erreur manifeste, le mesurage du local commercial qui apparaît pour 46, 67 m ² dans l'acte litigieux, soit les 50m ² d'origine qui seront relevés dans le mesurage effectué par le consultant désigné par le tribunal de grande instance de Bobigny Monsieur Z..., moins la surface de la trémie d'escalier, est exact ; que Foncia professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de rectifier ses indications, tant sur la numérotation des lots que la localisation de la réserve en soussol ; que le fond du litige porte cependant en réalité majoritairement sur la qualification juridique du local en sous-sol, local commercial ou cave devant être exclue en tant que telle du mesurage « loi Carrez » ; qu'il appartenait à Foncia et au notaire intervenu à l'acte lors de l'achat d'origine et de la vente en qualité d'assistant du vendeur, de vérifier, outre les indications de l'attestation de superficie la situation juridique du bien et de faire soit modifier la surface légale du bien, soit le cas échéant faire figurer tant à la promesse de vente rédigée sous l'égide de Foncia que dans l'acte définitif une mention selon laquelle la cave lot 106 était désormais reliée au rez-de-chaussée et avait été aménagée en réserve sans que pour autant l'état descriptif de division ait été modifié ; qu'il est mentionné en page 5 de l'acte de vente du 20 juillet 2006 à la suite de la désignation des biens : « observation étant ici faite que, du fait du précédent propriétaire le lot n° 4 communique avec le lot 106 par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par Maître A..., huissier de justice, le 8 décembre 1997, demeurant ci-joint annexé aux présentes » ; que l'apposition de cette mention obsolète faisant référence à un constat dressé quelques jours après l'achat initial du bien par les vendeurs le 3 décembre 1997, démontre que le notaire avait conscience de la difficulté mais qu'il n'a pas mesuré l'étendue du risque qu'il faisait courir à la SCI CHW en laissant figurer un métrage « loi Carrez » inadéquat avec la qualification de cave d'une partie du local ; qu'il convient dès lors de retenir la responsabilité de Foncia pour 60 %, de la CNEM pour 20 % et du notaire pour 20 % ;

1°) ALORS QUE, d'une part, le notaire, qui n'est pas tenu de vérifier le mesurage effectué par le diagnostiqueur, ne peut voir sa responsabilité engagée lorsque la superficie mentionnée dans l'acte de vente est inférieure à la surface réelle des parties privatives que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le document établi par la CNEM comportait une erreur, la cour d'appel a considéré qu'il appartenait à la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D... de vérifier les indications de l'attestation de superficie, la situation juridique du bien et de faire soit modifier la surface légale du bien, soit, le cas échéant, de faire figurer tant à la promesse de vente rédigée sous l'égide de Foncia que dans l'acte définitif une mention selon laquelle la cave lot 106 était désormais reliée au rez-de-chaussée et avait été aménagée en réserve sans que pour autant l'état descriptif de division ait été modifié ; qu'en statuant ainsi, sans relever aucun élément de nature à faire douter le notaire de l'exactitude des surfaces déclarées et qui aurait exigé qu'il attire l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°) Alors que, d'autre part, pour retenir la responsabilité de la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D..., la cour d'appel a relevé qu'elle avait inclus dans l'acte de vente passé entre la société Chw et M. B...une clause selon laquelle « observation étant ici faite que, du fait du précédent propriétaire le lot n° 4 communique avec le lot 106 par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par Maître A..., huissier de justice, le 8 décembre 1997, demeurant ci-joint annexé aux présentes » ; qu'elle en a déduit que le notaire avait conscience de la difficulté mais qu'il n'avait pas mesuré l'étendue du risque qu'il faisait courir à la SCI CHW en laissant figurer un métrage « loi Carrez » inadéquat avec la qualification de cave d'une partie du local ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, impropres à établir une faute du notaire qui aurait eu conscience que les indications de superficie étaient erronées, que le lot n° 4 ne mesurait pas 79, 21 m ² et que la réserve incluse dans le lot n° 4 était en réalité l'ancienne cave située au sous-sol de sorte que le local commercial ne pouvait mesurer 79, 21 m ², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D..., in solidum avec la société Foncia Paris, la CNEM, devenue société Constatimmo et son assureur la compagnie Allianz à payer à la SCI Chw la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la SCI CHW a acquis le 3 décembre 1997, un local commercial situé à Aubervilliers comprenant au rez-de-chaussée une boutique de 50m ² environ, lot n° 4 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété du 78-80 Boulevard Edouard Vaillant, ainsi que d'une cave en sous-sol, lot n° 106 ; que lors de l'achat la boutique et la cave communiquaient déjà par une trappe, que la SCI CHW a élargi la trémie pour placer un véritable escalier et aménagé la cave en réserve ; que le métrage litigieux est accompagné d'un plan qui fait état de deux surfaces l'une au rez-de-chaussée niveau 0 et l'autre un peu moins vaste en sous-sol niveau-1 ; que l'attestation de superficie fait état d'un local commercial de 46, 67m ², d'un WC de 1, 33m ² et d'une réserve de 31, 21m ² ; qu'il est indiqué « surface privative » : 79, 21 m ², annexes et autres surface exclues : cave n° 8- lot 106 ; que ce métrage est conforme à l'existant tel qu'il a été proposé à la vente et évalué par la société Foncia ; que le document établi par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage (CNEM) comporte une erreur en ce qu'il indique que le lot n° 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, est situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée comprend également l'ancienne cave transformée en réserve située au sous-sol de sorte que l'attestation de superficie est gravement erronée en ce qu'elle retient une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée ; qu'au-delà de cette erreur manifeste, le mesurage du local commercial qui apparaît pour 46, 67 m ² dans l'acte litigieux, soit les 50m ² d'origine qui seront relevés dans le mesurage effectué par le consultant désigné par le tribunal de grande instance de Bobigny Monsieur Z..., moins la surface de la trémie d'escalier, est exact ; que Foncia professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de rectifier ses indications, tant sur la numérotation des lots que la localisation de la réserve en soussol ; que le fond du litige porte cependant en réalité majoritairement sur la qualification juridique du local en sous-sol, local commercial ou cave devant être exclue en tant que telle du mesurage « loi Carrez » ; qu'il appartenait à Foncia et au notaire intervenu à l'acte lors de l'achat d'origine et de la vente en qualité d'assistant du vendeur, de vérifier, outre les indications de l'attestation de superficie la situation juridique du bien et de faire soit modifier la surface légale du bien, soit le cas échéant faire figurer tant à la promesse de vente rédigée sous l'égide de Foncia que dans l'acte définitif une mention selon laquelle la cave lot 106 était désormais reliée au rez-de-chaussée et avait été aménagée en réserve sans que pour autant l'état descriptif de division ait été modifié ; qu'il est mentionné en page 5 de l'acte de vente du 20 juillet 2006 à la suite de la désignation des biens : « observation étant ici faite que, du fait du précédent propriétaire le lot n° 4 communique avec le lot 106 par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par une trappe donnant accès au sous-sol, ainsi constaté dans un procès-verbal dressé par Maître A..., huissier de justice, le 8 décembre 1997, demeurant ci-joint annexé aux présentes » ; que l'apposition de cette mention obsolète faisant référence à un constat dressé quelques jours après l'achat initial du bien par les vendeurs le 3 décembre 1997, démontre que le notaire avait conscience de la difficulté mais qu'il n'a pas mesuré l'étendue du risque qu'il faisait courir à la SCI CHW en laissant figurer un métrage « loi Carrez » inadéquat avec la qualification de cave d'une partie du local ; qu'il convient dès lors de retenir la responsabilité de Foncia pour 60 %, de la CNEM pour 20 % et du notaire pour 20 % ; que, sur le préjudice, dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris n'a pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente en constatant que les deux locaux étaient désormais reliés par un escalier et que l'annexe de la pièce du rez-de-chaussée n'était plus une cave de sorte que la SCI CHW a été condamnée à rembourser la somme de 36. 876, 50 € à son acquéreur sur un prix total de 96. 295 euros ; que la mauvaise foi de la SCI CHW ne peut être déduite du seul fait qu'elle a omis, à la suite de l'exécution de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné ; qu'elle n'est aucunement démontrée en l'espèce ; que les fautes précitées, ont causé à la société CHW une perte de chance de vendre son bien au prix auquel il avait été évalué et proposé à la vente ; que cette perte de chance peut être évaluée à 90 % de sorte qu'il convient d'allouer à la SCI CHW une somme de 33. 200 € ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par Monsieur B...d'un montant de 11. 220, 30 € constituent également, ainsi que l'ont relevé les premiers juges des préjudices consécutifs aux fautes relevées ; qu'il convient dès lors de réparer l'entier préjudice de la SCI CHW par l'allocation d'une somme de 44. 420, 30 € ; que la SCI CHW demande en outre la condamnation de la société Foncia à lui rembourser la somme de 8. 000 € représentant le remboursement de la commission d'agence qu'elle a perçu en 2006 ; que Foncia estime que cette demande nouvelle présentée pour la première fois en appel est irrecevable alors que cette demande tant à la même fin que celle poursuivie en première et ne fait qu'élever le montant de la demande ; que la demande d'indemnisation présentée par la société civile immobilière CHW à ce titre est recevable en appel, cette demande de dommages intérêts spécifique s'incluant dans la demande de réparation intégrale de son préjudice subi du faits des fautes commises à son égard ;
que le montant de la commission d'agence étant proportionnel au prix de vente, il sera fait droit à la demande dans la limite de la somme de 3. 500 € ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte de vente des biens en cause à la SCI CHW les désigne comme le lot n° 4, au rez-de-chaussée à l'angle des trois voies, une boutique, et lot n° 106, au sous-sol escalier C une cave, et mentionne la superficie déclarée de m ² ; que le mesurage a été effectué par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage, dont le certificat en date du 15 mars 2006 détaille tes surfaces au rez-dechaussée : local commercial, WC et réserve, pour un total de 79, 21 m ², et mentionne que la cave, lot n° 106 est exclue du mesurage ; qu'il est manifeste que ce certificat comporte une erreur grossière puisqu'il est constant que les locaux situés au rez-dechaussée ne peuvent avoir qu'une superficie de l'ordre de 50 m ² ; que la promesse de vente souscrite sous l'égide de la société Foncia Paris indique une surface « dite Loi Carrez » de 79, 21 m ² et de la même façon, l'acte de vente à M. B...en 2006 mentionne que la superficie des biens vendus est de « 79, 21 m ² pour le lot n° 4 », reprenant l'erreur commise par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage ; que la société Foncia Paris avait visité les lieux, et établi un dossier photographique pour l'évaluation du bien avant sa vente et c'est elle qui a, dans le cadre de son « plan de commercialisation » commandé le mesurage à la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage ; qu'elle a indiscutablement commis une faute en ne vérifiant pas la teneur du certificat de mesurage qui portait, pour les locaux au rez-de-chaussée, une erreur de plus de 50 % par rapport à la superficie réelle, qu'elle avait nécessairement évaluée pour établir son estimation de prix, et qui, au surplus, ne correspondait pas à la description des lieux puisqu'il n'a jamais existé de réserve au rez-de-chaussée ; que ce manquement engage la responsabilité contractuelle de la société Foncia Paris à l'égard de la SCI CHW son mandant, alors qu'en sa qualité de professionnelle de la vente Immobilière elle devait assurer la régularité et l'efficacité de la vente ; que la mention d'une surface erronée à la promesse de vente a été la cause de l'obligation de la SCI CHW à restituer une part du prix ; que cette faute de la société Foncia Paris a manifestement causé à la SCI CHW un préjudice en terme de perte de chance de vendre le bien au même prix ; que la société Foncia Paris a évalué ce bien en janvier 2006, avant l'établissement du mesurage, au vu de l'état réel du bien, et n'est pas fondée à contester fa réalité d'une perte de chance pour la SCI CHW de vendre au prix qu'elle avait estimé ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par M. B...constituent également des préjudices de la SCI CHW consécutifs à la faute de la société Foncia Paris ; que celle-ci doit donc être condamnée à payer à la SCI CHW la somme de 49. 000 € en indemnisation des préjudices à l'origine desquels elle se trouve ainsi qu'une indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile de 3. 000 € ;

1°) ALORS QUE, d'une part, la restitution d'une certaine somme, à la suite de la réduction du prix de vente proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que la venderesse aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu ; que dès lors en condamnant in solidum la SCP X...– ... – C...et D...à payer à la SCI CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages et intérêts, quand le notaire ne pouvait être condamné à restituer à la SCI CHW une fraction du prix, un tel préjudice n'étant pas indemnisable, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil ;

2°) ALORS QUE, d'autre part, la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que le vendeur ne peut se prévaloir qu'à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ; qu'en retenant, pour condamner in solidum la SCP X...– ... – C...et D...à payer à la SCI CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages et intérêts, que par ses fautes, elle lui avait causé une perte de chance de vendre son bien au prix auquel il avait été évalué et proposé à la vente, quand cette perte de chance ne constituait pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D..., in solidum avec la société Foncia Paris, la CNEM, devenue société Constatimmo et son assureur la compagnie Allianz à payer à la SCI Chw la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris n'a pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente en constatant que les deux locaux étaient désormais reliés par un escalier et que l'annexe de la pièce du rez-de-chaussée n'était plus une cave de sorte que la SCI CHW a été condamnée à rembourser la somme de 36. 876, 50 € à son acquéreur sur un prix total de 96. 295 euros ; que la mauvaise foi de la SCI CHW ne peut être déduite du seul fait qu'elle a omis, à la suite de l'exécution de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné ; qu'elle n'est aucunement démontrée en l'espèce ; que les fautes précitées, ont causé à la société CHW une perte de chance de vendre son bien au prix auquel il avait été évalué et proposé à la vente ; que cette perte de chance peut être évaluée à 90 % de sorte qu'il convient d'allouer à la SCI CHW une somme de 33. 200 € ; que les frais et condamnations résultant des procédures initiées par Monsieur B...d'un montant de 11. 220, 30 € constituent également, ainsi que l'ont relevé les premiers juges des préjudices consécutifs aux fautes relevées ; qu'il convient dès lors de réparer l'entier préjudice de la SCI CHW par l'allocation d'une somme de 44. 420, 30 € ; que la SCI CHW demande en outre la condamnation de la société Foncia à lui rembourser la somme de 8. 000 € représentant le remboursement de la commission d'agence qu'elle a perçu en 2006 ; que Foncia estime que cette demande nouvelle présentée pour la première fois en appel est irrecevable alors que cette demande tant à la même fin que celle poursuivie en première et ne fait qu'élever le montant de la demande ; que la demande d'indemnisation présentée par la société civile immobilière CHW à ce titre est recevable en appel, cette demande de dommages intérêts spécifique s'incluant dans la demande de réparation intégrale de son préjudice subi du faits des fautes commises à son égard ; que le montant de la commission d'agence étant proportionnel au prix de vente, il sera fait droit à la demande dans la limite de la somme de 3. 500 € ;

ALORS QUE d'une part l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'entre les parties qui étaient présentes à l'instance ayant abouti à la décision qui en est revêtue ; qu'en jugeant, pour refuser d'apprécier si la surface du sous-sol devait être intégrée au calcul de la surface loi Carrez du local vendu, que « dans son arrêt du 29 juin 2011, qui a désormais autorité de la chose jugée, la cour d'appel de Paris n'a [vait] pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente » (arrêt, p. 7, dernier al.), quand cet arrêt n'était pas revêtu de l'autorité de chose jugée à l'égard de la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D..., qui n'avait pas été appelée dans l'instance y ayant abouti, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, ensemble l'article 46, alinéa 3, de la loi du juillet 1965 ;

ALORS QU'en toute hypothèse, le professionnel à qui l'on impute les conséquences d'une décision juridictionnelle à laquelle il n'était pas partie est fondé à en contester le bien-fondé ; qu'en énonçant, pour condamner la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D... à supporter les conséquences de la décision de condamnation de la société CHW, que « la cour d'appel de Paris n'a [vait] pas considéré qu'il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente » (arrêt, p. 7, dernier al.), quand, n'ayant pas été appelée en temps utile pour faire valoir sa défense lors de l'instance ayant abouti à cette décision, la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D... ne pouvait se voir opposer cette condamnation sans être en mesure de contester son bien-fondé, la cour d'appel a violé les article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et 16 du code de procédure civile ;

Alors enfin, et subsidiairement, QUE la faute de la victime ayant concouru à la réalisation du dommage constitue une cause d'exonération, au moins partielle, de la responsabilité de l'auteur dudit dommage ; qu'en relevant, pour refuser d'exonérer, même partiellement, la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D... de sa responsabilité, que « la mauvaise foi de la SCI CHW ne p [ouvait] être déduite du seul fait qu'elle a [vait] omis, à la suite de ses travaux modifiant la destination des lieux, de demander la modification du règlement de copropriété de l'immeuble concerné » et « qu'elle n'[était] aucunement démontrée en l'espèce », quand la simple faute non intentionnelle de la société CHW à l'origine de son préjudice était de nature à exonérer, au moins partiellement, la SCP Christèle X...– ... – Eric C... & Christophe D... de sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2017:C300289

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 16 octobre 2015