Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 novembre 2016, 15-18.926, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 17 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-18926
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

Attendu qu'il résulte du second de ces textes que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans le délai visé à l'alinéa premier et dans les conditions prévues au dernier alinéa du premier de ces textes, est irrévocable ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2015), que M. X... est propriétaire de deux studios, à usage de résidence étudiante, qu'il a donnés à bail commercial à une société SGRS, aux droits de laquelle vient la société Nexity Studea ; que le bailleur a donné congé à la locataire à effet du 30 novembre 2007, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ; que, le 29 juin 2009, le bailleur a rétracté le congé en sollicitant la révision du loyer ; que, la société locataire ayant demandé la fixation de l'indemnité d'éviction, le bailleur a signifié, le 22 décembre 2009, un acte intitulé « Signification du droit de repentir » à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le précédent acte ne serait pas reconnu valable, proposant un loyer pour chacun des lots, non plus à compter du 29 juin 2009 mais à compter du 22 décembre 2009, étant précisé qu'à défaut d'accord, ce loyer serait fixé judiciairement ;

Attendu que, pour dire que le bailleur n'avait pas exercé valablement son droit de repentir, l'arrêt, après avoir relevé que l'acte du 29 juin 2009 entendait voir revivre l'ancien bail dont la « révision du prix » était demandée par le bailleur et ne pouvait pas valoir exercice régulier de ce droit par le bailleur, retient que, par l'acte du 22 décembre 2009, le bailleur, n'a signifié son droit de repentir qu'à titre subsidiaire pour le cas où la rétractation du 29 juin 2009 ne serait pas admise et que ce nouvel acte n'a pas le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l'exercice du droit de repentir ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Nexity Studea aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nexity Studea et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement entrepris, débouté Monsieur X... de ses demandes, dit que le statut des baux commerciaux était applicable au bail du 27 novembre 1997, dit que Monsieur X... n'a pas valablement exercé son droit de repentir, dit que le congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction en date du 30 mai 2007 est effectif et a valablement mis fin au bail du 27 novembre 1997 et, avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, désigné un expert ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « par exploit d'huissier du 29 juin 2009, intitulé « rétractation du congé précédemment donné et révision du loyer affecté d'une clause d'échelle mobile », M. X... a signifié à la société Nexity studea qu'il entendait « rétracter le congé » qu'il lui avait précédemment signifié, ce qui entraînait selon lui la remise en vigueur du bail conclu le 27 novembre 1997, que ce bail comportant une clause d'échelle mobile, il était en droit de se prévaloir des dispositions de l'article L145-39 du code de commerce, et voir fixer le loyer à la valeur locative estimée à 8000€ l'an pour le lot 25 et 7500€ l'an pour le lot 26, ensemble hors taxes et charges ; que par courrier du 27 juillet 2009, la société Nexity studea lui a répondu que l'exercice du droit de repentir entraîne le renouvellement du bail à compter du jour où le repentir est notifié au locataire par acte extrajudiciaire, que le renouvellement donne naissance à un nouveau bail qui n'est pas le prolongement du bail antérieur, même s'il en reprend les stipulations, que contrairement à ce qui est affirmé, le droit de repentir n'entraîne pas la remise en vigueur du bail conclu le 27 novembre 1997 et que, s'agissant de l'application requise de l'article L 145-9 du code de commerce, qui concerne le loyer en cours, le loyer de référence est celui du bail qui a pris effet le 29 juin 2009 et non celui du bail expiré ; que par courrier du 17 septembre 2009, M. X... faisait valoir à la société Nexity studea qu'il ne partageait pas son analyse, qu'il n'a pas exercé son droit de repentir mais un simple « droit de rétractation », que le retrait du congé entraîne la remise en vigueur de l'ancien bail jusqu'à la conclusion du nouveau bail, que la demande de révision du loyer n'est subordonnée qu'à la condition d'une augmentation ou une diminution du loyer de plus du quart, qu'aucun nouveau loyer n'a été fixé… etc… demandant à la société Nexity de revoir sa position ; que l'acte notifié le 29 juin 2009 que M. X... lui-même considérait ne pas valoir comme l'exercice d'un droit de repentir alors que la société Nexity studea lui faisait précisément observer qu'un tel droit sous entendait le renouvellement du bail, a justement été analysé par les premiers juges comme ne pouvant valoir exercice régulier de ce droit dans la mesure où il ne contient pas de proposition d'un nouveau bail mais entend au contraire voir revivre l'ancien bail dont le bailleur demandait la « révision du prix » ; qu'il ne peut être soutenu que la société Nexity studea aurait accepté ce repentir, alors que précisément ayant rappelé à M. X... que le repentir entraînait l'offre d'un nouveau bail, elle s'est vue répondre par celui-ci qu'il persistait dans sa volonté de voir l'ancien bail continuer à produire effet au motif de la « rétractation de congé » de sorte qu'il est mal fondé à soutenir qu'un accord des parties a eu lieu ensuite de la délivrance de l'acte du 29 juin 2009 ; que par nouvel acte d'huissier du 22 décembre 2009, M. X..., rappelant l'exploit délivré le 29 juin précédent et faisant observer à titre liminaire qu' « un congé peut toujours être rétracté tant qu'il n'a pas été accepté », et que « cette rétractation entraîne la remise en vigueur du bail initial », a fait signifier à la société Nexity studea, « si par impossible, il était jugé qu'un congé ne pouvait être rétracté », son droit de repentir en offrant à ladite société le renouvellement du bail aux conditions du bail expiré sauf de loyer, étant rappelé dans l'acte que « ce droit de repentir n'est exercé qu'à titre subsidiaire, et pour le cas seulement où la rétractation du congé du 30 mai 2007, effectuée le 29 juin 2009 ne serait pas admise » ; que par ce nouvel acte, M. X... n'entendait donc pas voir annuler le précédent acte auquel il se serait substitué mais exprimait au contraire la volonté de ne lui voir produire des effets qu'à titre subsidiaire, au cas où il serait jugé que l'acte délivré le 29 juin précédent ne serait pas considéré comme valable, persistant ainsi dans sa volonté de donner plein effet à l'acte initial par lequel il demandait le maintien du bail en cours ; qu'en conséquence, en présence de telles réserves ainsi contenues dans l'acte du 29 décembre 2009, le tribunal a justement estimé que ce nouvel acte n'avait pas davantage le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l'exercice du droit de repentir et jugé que le bailleur n'a pas exercé valablement ce droit ; que M. X... ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions qui seul contient les prétentions d'une partie, de voir dire qu'il a exercé son droit de repentir en ayant fait délivrer un mémoire en modification du loyer ou encore en ayant fait signifier ses conclusions récapitulatives de première instance de sorte que la cour n'a pas à trancher sur ce point ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions incluant celles ayant ordonné une expertise pour voir statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' : « il résulte de l'article L.145-58 du code de commerce que le bailleur peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant le renouvellement du bail qu'il avait précédemment refusé et l'article L.145-59 du même code précise que ce repentir est irrévocable. Il s'ensuit que pour être exercé valablement le repentir ne doit contenir aucune condition ; qu'en l'espèce l'acte de rétractation du 29 juin 2009 ne peut être analysé comme un repentir valablement exercé puisqu'il ne propose pas la naissance d'un nouveau bail, mais qu'il entend faire revivre l'ancien bail, cet acte précisant qu'il entraînait « la remise en vigueur du bail conclu le 27 novembre 1997 » ; que s'agissant de l'acte de repentir du 22 décembre 2009, il est précisé qu'il « n'est exercé qu'à titre subsidiaire, et pour le cas seulement où la rétractation du congé du 30 mai 2007 effectuée le 29 juin 2009 ne serait pas admise. Or un tel acte exercé à titre subsidiaire est dépourvu de caractère irrévocable et ne peut donc valablement caractériser l'exercice par le bailleur du droit de repentir ; qu'enfin dans ses dernières conclusions, à titre subsidiaire, M. X... demande « pour le cas où la société Lamy Résidences SA justifierait enfin remplir les obligations qui lui sont imposées par le bail, donner acte, en ce cas, au concluant de sa volonté irrévocable de la maintenir dans les lieux loués aux mêmes clauses, charges et conditions de l'ancien bail du 27 novembre 1997 à l'exception du prix du loyer qui sera fixé ultérieurement judiciairement ». Il convient de constater que ce repentir effectué par voie de conclusions, l'est également à titre subsidiaire, et donc dépourvu de caractère irrévocable » ;

1°) ALORS QUE le droit de repentir prévu par l'article L. 145-58 du Code de commerce n'obéit à aucune forme, le bailleur devant seulement notifier au preneur son intention de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, et de consentir au renouvellement du bail, lequel s'opère toujours aux clauses et conditions du bail venu à expiration ; qu'en l'espèce, pour dénier à l'acte de rétractation du 29 juin 2009 les effets d'un droit de repentir, les juges du fond ont énoncé que ce repentir n'avait pas été valablement exercé puisque le bailleur ne proposait pas à l'acquéreur la naissance d'un nouveau bail, mais qu'il entendait faire revivre l'ancien bail, l'acte précisant qu'il entraînait « la remise en vigueur du bail conclu le 27 novembre 1997 » ; qu'en statuant de la sorte, sans préciser en quoi cet acte n'emportait pas renouvellement du bail en cours, aux clauses et conditions dudit bail, Monsieur X... étant parfaitement en droit de solliciter, dans le cadre de ce renouvellement, une demande de révision du loyer, dès lors que l'exercice du droit de repentir ouvre une instance en fixation des conditions du bail renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 145-58 et 145-59 du Code de commerce ;

2°) ALORS QU'un droit de repentir exercé à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où un précédent acte de repentir ne serait pas reconnu valable, ne présente pas moins un caractère irrévocable, dès lors qu'il n'est assorti d'aucune réserve ; qu'en l'espèce, l'acte du 22 décembre 2009 signifiant à la société LAMY RESIDENCES l'exercice du droit de repentir, se contentait d'indiquer que ce droit de repentir n'était exercé que dans le cas où, par impossible, il serait jugé qu'un congé ne peut être « rétracté », et que, par suite, l'acte de rétractation de congé du 29 juin 2009 serait invalidé ; que le droit de repentir ainsi exercé par acte du 22 décembre 2009 notifié à la société LAMY RESIDENCES ne contenait aucune réserve, puisqu'il est indiqué que « (Monsieur X...) offre, en conséquence, à la société LAMY RESIDENCES de renouveler le bail qui lui est alloué aux conditions suivantes : - le nouveau bail prendra effet du jour de la présente notification et serait d'une durée de 9 années, - le loyer serait celui ayant fait l'objet de la demande de révision du 29 juin 2009, soit 8.000 € l'an pour le lot 25 et 7.500 € l'an pour le lot 26… ; - les clauses du bail expiré seraient reportées dans le nouveau bail, sauf celles relatives au prix du loyer ; lui faisant en outre connaître que les requérants offrent de payer les frais de l'assignation qui a été engagée par la société locataire selon exploit du 27 novembre 2009 » ; qu'en jugeant que le droit de repentir que renfermait cet acte ne présentait pas un caractère irrévocable, au motif qu'il avait été présenté à titre subsidiaire, la cour d'appel a dénaturé l'acte en cause, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE la cour d'appel ayant jugé que le droit de rétractation exercé par Monsieur X... le 29 juin 2009 n'était pas valable, il s'ensuit que le droit de repentir que Monsieur X... avait exercé le 22 décembre 2009 dans l'hypothèse où, « par impossible il serait effectivement jugé qu'un congé ne peut pas être rétracté », devait nécessairement recevoir effet, la circonstance qu'il ait été présenté à titre subsidiaire ne le privant pas de son caractère irrévocable ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L.145-58 et L.145-59 du Code de commerce.




ECLI:FR:CCASS:2016:C301256

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 25 mars 2015