Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 avril 2016, 15-11.342, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 avril 2016
N° de pourvoi: 15-11342
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 septembre 2014), que, démarchée en vue de réaliser une opération de défiscalisation, Mme X... a, par un acte authentique établi par M. Y..., notaire, contracté un prêt d'un montant de 685 000 euros auprès de la banque CIC Est (CIC Est) pour l'acquisition et la rénovation de trois lots de copropriété destinés, après la transformation de l'immeuble en résidence hôtelière, à être donnés à bail commercial ; que, par un acte établi avec la participation de la notaire salariée de M. Y..., Mme X... a acheté ces lots à la société Financière Barbatre pour le prix de 67 610 euros ; que la somme de 547 636, 50 euros a été versée par le notaire à la société Sogecif, chargée des travaux de rénovation, avec l'accord de Mme X... ; que ces travaux n'ont pas été entrepris et que les sociétés Sogecif et Financière Barbatre ont été mises en redressement judiciaire ; que, le CIC Est s'étant prévalu de la déchéance du terme du prêt, Mme X... l'a assigné, ainsi que M. Y..., en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de condamner in solidum le CIC Est et M. Y... à lui payer une somme limitée à 109 527, 30 euros, outre les intérêts produits au profit du CIC Est ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'opération contractée par Mme X... portait sur la vente et la transformation des dépendances d'un château en résidence hôtelière, dans un but de défiscalisation, relevé que la destination des lots acquis était exclusivement commerciale et retenu que la législation de la vente en l'état futur d'achèvement n'était pas applicable et que le manquement du CIC Est et du notaire à leur devoir de conseil consistait en l'absence d'information sur le risque de payer des travaux non exécutés, la cour d'appel a pu en déduire que le préjudice de Mme X... consistait en la perte d'une chance et se limitait à la somme dont elle a souverainement apprécié le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi principal en ses deuxième et troisième branches et sur le moyen unique du pourvoi incident, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum le CIC Est et Me Y... à payer à Mme Audray X... une somme limitée à 109 527, 30 €, outre intérêts produits par celle-ci au profit du CIC Est,

AUX MOTIFS QUE la société Financière Barbatre a promis par acte sous seing privé du 8 novembre 2004, de vendre à Mme X... dans un ensemble immobilier dénommé dépendances du château de Maintenon, un local d'une superficie de 143, 85 m2 constituant les lots 6, 11 et 13 du plan pour un prix de 676 095 euros TTC dont 67 610 euros pour le foncier ; que l'acte précise que la signature de l'acte authentique de vente devra être réalisée en l'étude du notaire dans les 15 jours de la levée de l'option de la promesse, sous réserve de la réception par le notaire des pièces administratives nécessaires à la signature de l'acte authentique de vente ainsi que du ou des éventuels dossiers de prêts ; que l'acte authentique de prêt prévoit que la partie se rapportant aux travaux, soit la somme de 547 636, 50 euros, sera remise par le notaire soussigné (Me A...) directement à la disposition de la Snc Sogecif (page 6) ; que Mme X... reproche au CIC Est d'avoir versé à Me Y... le montant du prêt qu'elle a souscrit, sans lui donner l'instruction de ne verser à la société Sogecif les sommes destinées à financer les travaux que sur justification de la réalisation des travaux financés, et d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'ayant pas attiré son attention sur le danger que les actes qui ont été soumis à sa signature présentaient pour elle, et sur le fait qu'ils étaient contraires aux dispositions d'ordre public du code civil et du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle reproche à Me Y..., à titre personnel et du fait de sa salariée, Me A..., d'avoir manqué à son obligation de vigilance en ayant versé à la société Sogecif les sommes correspondant à des travaux sans s'assurer qu'ils avaient été exécutés, et d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'ayant pas attiré son attention sur le danger que les actes qui ont été soumis à sa signature présentaient pour elle, et sur le fait qu'ils étaient contraires aux dispositions d'ordre public du code civil et du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient cependant, sur la violation alléguée des dispositions du code civil et du code de la construction et de l'habitation relatives à la vente en l'état futur d'achèvement, de retenir que Mme X... n'a pas conclu avec la société Financière Barbatre un vente d'immeuble à construire relevant du secteur protégé puisque la destination des biens immobiliers est exclusivement commerciale, étant à usage de résidence hôtelière, et que les parties n'ont pas entendu appliquer contractuellement les règles de la vente en l'état futur d'achèvement au contrat conclu ; Sur la responsabilité du CIC Est, qu'il convient d'emblée de retenir au regard de ce qui précède, que le CIC Est n'a pas commis de faute en n'attirant pas l'attention de Mme X... sur le fait que les actes soumis à sa signature étaient contraires aux dispositions du code civil et du code de la construction et de l'habitation, puisque ses relations contractuelles avec la société Financière Barbatre ne relèvent pas de la vente en l'état futur d'achèvement ; que c'est M. Yves B..., de ECI Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine, qui a mis Mme X... en relation avec M. Guy C... du CIC, auquel il avait déjà apporté précédemment des affaires, pour la mise en place du financement de l'acquisition de lots de copropriété des dépendances du château de Maintenon ; que selon ses indications, M. D... (société Innovance Conseil, spécialiste des montages juridiques et fiscaux) avait des difficultés à trouver un financement à sa cliente ; que M. C... a transmis le 17 décembre 2004 à Mme X..., une étude financière complète de l'opération immobilière et financière envisagée, portant sur les recettes, les dépenses, le solde annuel avant fiscalité, l'économie fiscale et sociale, le solde annuel ; que selon attestation de M. E..., expert-comptable de Mme X..., c'est suite à un démarchage de la société Innovance que la société Financière Barbatre a été présentée à Mme X... pour acquérir un bien à Maintenon, et que pour financer ce bien, la banque CIC de Colmar, inconnue de Mme X... et de lui-même, a été présentée comme partenaire habituel dans le financement des rénovations de M. F... (dirigeant de la société Barbatre), comme le financeur de plusieurs acquéreurs des opérations de défiscalisation de la Sogecif et de Financière Barbatre ; que le CIC Est a de son côté attesté qu'il n'a jamais été le banquier dédié à l'opération immobilière ou le banquier de la société Sogecif, et que l'extrait de compte communiqué par Mme X... justifiant du paiement par chèque de la somme de 547 636, 50 euros ne suffit pas à rapporter la preuve du contraire, portant comme référence « Agence 14202 » alors que les documents émanant de l'agence de Colmar portent la référence « Agence 33290 » ; qu'aucun autre élément suffisamment probant ne permet en outre de retenir que le CIC Est Colmar a financé d'autres acquéreurs de lots de copropriété de l'opération ; que Mme X... est gérante d'une Sarl Centrale des Peelings créée en janvier 2000 dont l'activité est le commerce de gros de parfumerie et de produits de beauté, et d'une Sarl Cat dont l'activité est celle de société holding, créée en août 2000 ; que selon ses avis d'imposition, ses revenus imposables se sont élevés à 144 526 euros lire « francs », soit 22 032 euros en 2000, 28 290 euros en 2001, 154 039 euros en 2002, 73 158 euros en 2003 ; qu'ils ont été essentiellement constitués en 2000 et 2001 de salaires et pour une part minime de revenus fonciers, puis à compter de 2002 essentiellement de revenus de capitaux mobiliers, de salaires en diminution et de revenus fonciers en augmentation ; qu'elle a souhaité dans une certaine urgence, à la suite du démarchage de la société Innovance, réaliser une opération lui permettant une défiscalisation dès 2004 ; qu'elle a été démarchée par une société au service de la société Financière Barbatre, et que si elle était assistée de son cabinet d'expertise comptable, de son commissaire aux comptes, et de M. B..., qui lui a trouvé un financement, c'est uniquement dans le domaine de la faisabilité de l'opération financière, compte tenu de leurs compétences professionnelles ; qu'elle n'est pas professionnelle d'opérations de rénovation et de construction immobilière, de commercialisation et de gestion de biens immobiliers (ses revenus fonciers n'ayant pas excédé 13 020 euros par an), et qu'il ne peut être considéré qu'au moment de ses engagements à l'égard de la banque et de la société Financière Barbatre, elle était co-contractante avertie dans ce domaine ; que la société Sogecif a transmis une facture pro forma au CIC Est au titre d'un premier acompte pour travaux de rénovation des appartements de Mme X... de 547 636, 50 euros, datée du 25 novembre 2004 ; que le CIC Est a transmis ce document à Mme X... par fax le 24 décembre 2004, après conversation téléphonique avec elle du même jour, par lequel il lui a demandé de retourner le document par fax muni de la mention « bon pour accord », date et signé ; que Mme X... a porté la mention « bon pour accord » et sa signature sur la facture pro forma mentionnant que la demande de déblocage de cet acompte devait être effectuée à la date de la signature de l'acte notarié ; que l'intitulé « facture pro forma » du document transmis pour obtenir le paiement du 1er acompte sur les travaux, révèle que l'appel de fonds est préalable à l'exécution de travaux ; que lorsque le CIC Est a transmis à Me Y... les fonds destinés au financement de l'acquisition des lots de copropriété et des travaux, il n'avait pas à lui donner l'instruction de ne verser à la société Sogecif les sommes destinées à financer les travaux que sur justification de la réalisation des travaux ; qu'en effet, si les conditions générales du prêt énoncent article 9 « mise à disposition des prêts », que si l'objet du financement n'est pas encore achevé la mise à disposition des fonds ne pourra être exigée par l'emprunteur au-delà d'une somme correspondant au coût des travaux réellement exécutés, et qu'à l'occasion de chaque remise de fonds le prêteur pourra exiger la remise de toutes pièces justificatives constatant l'avancement des travaux ou l'exigibilité du prix et pourra faire vérifier cet état d'avancement ou d'exigibilité par ses propres moyens ou par une personne déléguée par lui à cet effet, la banque pouvait accepter de débloquer les fonds sans vérifier l'avancée des travaux, les dispositions de l'article 9 étant stipulées dans son seul intérêt et ne s'analysant pas en une obligation de contrôle des opérations demandées par Mme X... (Cour de cassation, ch. com. 1. 10. 2013), et que dès lors qu'elle avait consenti à un déblocage de fonds au profit de Mme X..., elle n'avait pas à intervenir auprès du notaire pour qu'il restreigne lui-même l'usage des fonds ; qu'en revanche, il appartenait au CIC Est, dans la mesure où c'est lui qui avait sollicité l'accord de Mme X... au paiement de la somme de 547 636, 50 euros, et où il avait eu un échange téléphonique avec elle sur l'autorisation de paiement à donner, d'attirer son attention sur le fait qu'aucun élément n'était donné sur l'avancement des travaux ou leur planification, et de lui conseiller de se renseigner sur l'état des travaux, de l'informer du danger de payer des travaux non exécutés, et ce indépendamment de toute information que le notaire pouvait luimême donner lors de la signature de la vente ; qu'en ne le faisant pas, il a manqué à son obligation de conseil à l'égard de Mme X..., et celle-ci a pris en payant l'acompte, un risque qu'elle ignorait, celui de payer des travaux qui ne seraient pas réalisés ; qu'en revanche, le CIC n'a pas été consulté par Mme X... pour le paiement du 2ème acompte pour travaux de 60 849 euros avant fin décembre 2005 ; que Mme X... lui a communiqué une facture de la société Sogecif du 24 novembre 2005 qu'elle a approuvée par sa signature et sur laquelle elle a porté la mention « à régler par la banque CIC pris sur l'emprunt », et lui a demandé d'opérer le paiement avant fin de l'année ; que pour le paiement de cette facture, le CIC Est n'a pas manqué à son obligation de conseil ; Sur la responsabilité de Me Y..., que le paiement des travaux devait être effectué par Mme X... lors de la signature de l'acte de vente ; que si le notaire avait reçu ordre de Mme X... du 28 décembre 2004, de verser la somme de 547 636, 50 euros à Sogecif, il lui appartenait néanmoins d'attirer son attention sur le risque encouru de payer une facture pro forma, c'est à dire d'effectuer un paiement des travaux de rénovation avant exécution ; que ni Me Y..., chargé de l'établissement de l'acte notarié, ni Me A..., notaire salarié de l'étude, n'ont attiré l'attention de Mme X... sur le danger de payer la quasi-totalité des travaux au vu d'une facture pro forma, sur le fait qu'elle ne disposait d'aucun élément concernant l'étendue de l'exécution des travaux et risquait de payer des travaux non exécutés ; que Me Y..., ou sa salariée, dont il répond, n'a ainsi pas respecté son obligation de conseil à l'égard de Mme X... ; que le manquement à l'obligation de vigilance reproché à Me Y... tant de son fait personne que celui de sa salariée Me A... recouvre le manquement à l'obligation de conseil déjà retenu ; que la facture justifiant le paiement des travaux étant pro forma et donc afférente à des travaux à exécuter, Me Y... n'avait pas à s'assurer de leur exécution, obligation qui n'incombe d'ailleurs pas au notaire, mais devait attirer l'attention de Mme X... sur le paiement de travaux non exécutés ; Sur le préjudice de Mme X..., que l'acte de promesse de vente conclu entre Mme X... et la société Financière Barbatre le 8 novembre 2004, précise que le prix de vente de 676 095 euros TTC dont 67 610 euros représentant le foncier sera payé comptant le jour de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente (page 3) ; que l'acte de vente a été signé le 30 décembre 2004 ; que le préjudice résultant d'un manquement à l'obligation de conseil est une perte de chance ; que Mme X... a ainsi perdu une chance, si son attention avait été attirée sur une inexécution des travaux, de ne pas verser de sommes à la société Sogecif en dehors de celle relative à l'existant, de 67 610 euros ; que cependant, la société Sogecif a par acte non daté (pièce 20 du CIC), confirmé à Mme X... être en mesure de réaliser les travaux de réhabilitation des communs du château de Maintenon pour la restauration complète de l'immeuble, dans le cadre de l'association syndicale libre du château de Maintenon à laquelle elle vient d'adhérer, ainsi que ceux afférents aux lots de vente qu'elle vient d'acquérir, précisant que les travaux seront réalisés au plus tard le 15 décembre 2006, l'a remerciée de lui donner son accord pour la réalisation des travaux et de lui adresser un acompte de 547 636, 50 euros TTC ; que Mme X... a ainsi été rassurée par le constructeur avant paiement, que les travaux de construction allaient être réalisés ; que par autre acte non daté (pièce 21 du CIC), mais signé, Mme X... et la société Sogecif ont par ailleurs convenu ce qui suit : « Afin de manifester son engagement de mener le projet de restauration à son terme, l'acquéreur verse ce jour un acompte sur travaux de 547 636, 50 euros TTC à la société Sogecif à valoir sur la quote-part devant lui incomber. L'entreprise prend acte de la décision de l'acquéreur et accepte à titre d'acompte à valoir sur les travaux la somme de 547 636, 50 euros TTC » ; que Mme X... a en conséquence manifesté plusieurs fois sa volonté de payer la somme de 547 636, 50 euros au titre des travaux ; que si son attention avait été attirée par le CIC Est et Me Y... sur le fait qu'elle prenait un risque en payant la somme de 547 636, 50 euros, parce que les travaux n'avaient pas débuté, les motifs ayant conduit Mme X... à participer à l'opération immobilière, soit une volonté manifestée de bénéficier d'une défiscalisation et ce dès 2004, et les diligences effectuées en urgence dans cette optique, et la garantie donnée par la société Sogecif d'être en mesure de réaliser les travaux de réhabilitation, conduisent à retenir qu'il y a de fortes chances qu'elle aurait quand même versé les sommes demandées, et qu'elle n'aurait ainsi perdu qu'une chance de 20 % de ne pas payer la somme afférente aux travaux de 547 636, 50 euros ; qu'elle a demandé en réparation de son préjudice des dommages et intérêts équivalant au montant des sommes dont elle est débitrice à l'égard du CIC Est, et des dommages et intérêts d'un montant de 100 000 euros au titre des conséquences de l'impayé avec interdiction bancaire et gêne dans la gestion de son entreprise et dans sa vie personnelle ; que cependant son préjudice principal s'élève à 20 % de 547 636, 50 euros, soit à 109 527 euros, outre intérêts produits par ce montant au profit de la banque ; que le CIC Est et Me Y... seront ainsi condamnés in solidum à payer cette somme augmentée des intérêts produits par celle-ci ; que Mme X... a subi une interdiction bancaire à l'origine d'une gêne dans la gestion de la société dont elle est gérante et dans sa vie personnelle ; que celle-ci sera exactement réparée par des dommages et intérêts d'un montant de 30 000 euros, compte tenu de sa durée et des tracasseries qu'elle entraîne ;

ALORS QUE, D'UNE PART, le régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement, qui impose à l'acquéreur de ne payer le prix qu'à mesure de l'avancement des travaux, s'applique de manière impérative aux immeubles à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé que Mme X... n'a pas conclu avec la société Financière Barbatre une vente d'immeuble à construire relevant du secteur protégé puisque la destination des biens immobiliers est exclusivement commerciale, étant à usage de résidence hôtelière ; qu'en statuant de la sorte, alors que les biens sont désignés dans la promesse de vente, dans l'acte de vente et dans l'acte de prêt comme étant « à usage d'habitation », leur affectation commerciale n'étant envisagée ni par la banque, ni par le notaire, de sorte que la vente devait être soumise aux règles protectrices de la vente en l'état futur d'achèvement applicable au secteur protégé prévoyant le paiement progressif du prix entre les mains du vendeur, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation et 1601-3 du code civil,

ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'article 9 de l'offre de prêt stipule que si l'objet du financement n'est pas encore achevé, la mise à disposition des fonds ne pourra être exigée par l'emprunteur au-delà d'une somme correspondant au coût des travaux réellement exécutés, et qu'à l'occasion de chaque remise de fonds le prêteur pourra exiger la remise de toutes pièces justificatives constatant l'avancement des travaux et pourra faire vérifier cet état d'avancement par ses propres moyens ou par une personne déléguée par lui à cet effet ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé que les dispositions de l'article 9 étant stipulées dans le seul intérêt de la banque et ne s'analysant pas en une obligation de contrôle des opérations demandées par Mme X..., elle n'avait pas à intervenir auprès du notaire pour qu'il restreigne lui-même l'usage des fonds ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée (Prod. 9- p. 15, § 4 et 5), si les stipulations de l'article 9 ne faisaient pas obligation à la banque-non pas seulement d'attirer l'attention de Mme X... sur le fait qu'aucun élément n'était donné sur l'avancement des travaux et leur planification-mais de refuser purement et simplement de débloquer les fonds, dès lors qu'elle avait connaissance de la totale inexécution des travaux, la facture pro forma émise par la société Sogecif chargée de la réalisation des travaux révélant, par son intitulé, que l'appel de fonds était préalable à l'exécution des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil,

ALORS QU'ENFIN, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans inviter les parties à s'expliquer sur celui-ci ; qu'en l'espèce, pour caractériser le dommage occasionné par la faute de la banque et du notaire, la cour a énoncé qu'en manquant à leur devoir de conseil, la banque et le notaire avaient fait perdre à Mme X... une chance, si son attention avait été attirée sur l'inexécution des travaux, de ne pas verser de somme à la société Sogecif, en dehors de celle relative à l'existant de 67 610 euros ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la perte de chance, sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la banque CIC Est.

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR retenu que le CIC Est avait manqué à son obligation de conseil à l'égard de madame X..., emprunteur, et d'avoir condamné le CIC Est, in solidum avec maître Y..., notaire, à payer à madame X... les sommes en principal de 109 527, 30 euros et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la société Financière Barbatre a promis par acte sous seing privé du 8 novembre 2004, de vendre à madame X... dans un ensemble immobilier dénommé dépendances du château de Maintenon, un local d'une superficie de 143, 85 m2 constituant les lots 6, 11 et 13 du plan pour un prix de 676 095 euros TTC dont 67 610 pour le foncier ; que l'acte précise que la signature de l'acte authentique de vente devra être réalisée en l'étude du notaire dans les 15 jours de la levée de l'option de la promesse, sous réserve de la réception par le notaire des pièces administratives nécessaires à la signature de l'acte authentique de vente ainsi que du ou des éventuels dossiers de prêts ; que l'acte authentique de prêt prévoit que la partie se rapportant aux travaux, soit la somme de 547 636, 50 euros, sera remise par le notaire soussigné (maître A...) directement à la disposition de la SNC Sogecif (page 6) ; que madame X... reproche au CIC Est d'avoir versé à maître Y... le montant du prêt qu'elle a souscrit, sans lui donner l'instruction de ne verser à la société Sogecif les sommes destinées à financer les travaux que sur justification de la réalisation des travaux financés, et d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'ayant pas attiré son attention sur le danger que les actes qui ont été soumis à sa signature présentait pour elle, et sur le fait qu'ils étaient contraires aux dispositions d'ordre public du code civil et du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle reproche à maître Y..., à titre personnel et du fait de sa salariée, maître A..., d'avoir manqué à son obligation de vigilance en ayant versé à la société Sogecif les sommes correspondant aux travaux sans s'assurer qu'ils avaient été exécutés, et d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'ayant pas attiré son attention sur le danger que les actes qui ont été soumis à sa signature présentait pour elle, et sur le fait qu'ils étaient contraires aux dispositions d'ordre public du code civil et du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient cependant, sur la violation alléguée des dispositions du code civil et du code de la construction et de l'habitation relatives à la vente en l'état futur d'achèvement, de retenir que madame X... n'a pas conclu avec société Financière Barbatre une vente d'immeuble à construire relevant du secteur protégé puisque la destination des biens immobiliers est exclusivement commerciale, étant à usage de résidence hôtelière, et que les parties n'ont pas entendu appliquer contractuellement les règles de la vente en l'état futur d'achèvement au contrat conclu ; que, s'agissant de la responsabilité du CIC Est, il convient d'emblée de retenir au regard de ce qui précède, que le CIC Est n'a pas commis de faute en n'attirant pas l'attention de madame X... sur le fait que les actes soumis à sa signature étaient contraires aux dispositions du code civil et du code de la construction et de l'habitation, puisque ses relations contractuelles avec la société Financière Barbatre ne relèvent pas de la vente en l'état futur d'achèvement ; que c'est monsieur Yves B..., de ECI Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine, qui a mis madame X... en relation avec monsieur Guy C... du CIC, auquel il avait déjà apporté précédemment des affaires, pour la mise en place du financement de l'acquisition de lots de copropriété des dépendances du château de Maintenon ; que, selon ses indications, monsieur D... (société Innovance Conseil, spécialiste des montages juridiques et fiscaux) avait des difficultés à trouver un financement à sa cliente ; que monsieur C... a transmis le 17 décembre 2004 à madame X..., une étude financière complète de l'opération immobilière envisagée, portant sur les recettes, les dépenses, le solde annuel avant fiscalité, l'économie fiscale et sociale, le solde annuel ; que selon attestation de monsieur E..., expert comptable de madame X..., c'est suite à un démarchage de la société Innovance que la société Finacière Barbatre a été présentée à madame X... pour acquérir un bien à Maintenon, et que, pour financer ce bien, la banque CIC de Colmar, inconnue de madame X... et de lui-même, a été présentée comme partenaire habituel dans le financement des rénovations de monsieur F... (dirigeant de la société Barbatre), comme le financeur de plusieurs acquéreurs des opérations de défiscalisation de la Sogecif et de la Financière Barbatre ; que le CIC Est a de son côté attesté qu'il n'a jamais été le banquier dédié à l'opération immobilière ou le banquier de la société Sogecif, et que l'extrait de compte communiqué par madame X... justifiant du paiement par chèque de la somme de 547 636, 50 euros ne suffit pas à rapporter le contraire, portant comme référence « Agence 33290 » ; qu'aucun autre élément suffisamment probant ne permet en outre de retenir que le CIC Est Colmar a financé d'autres acquéreurs de lots de copropriété de l'opération ; que madame X... est gérante d'une SARL Centrale des Peelings créée en janvier 2000 dont l'activité est le commerce de gros de parfumerie et de produits de beauté, et d'une SARL CAT dont l'activité est celle de société de holding, créée en août 2000 ; que selon ses avis d'imposition, ses revenus imposables se sont élevés à 144 526 euros en 2000, 28 290 euros en 2001, 154 039 euros en 2002, 73 158 euros en 2003 ; qu'ils ont été essentiellement constitués en 2000 et 2001 de salaires et pour une part minime de revenus fonciers, puis à compter de 2002 essentiellement de revenus de capitaux mobiliers, de salaries en diminution et de revenus fonciers en augmentation ; qu'elle a souhaité dans une certaine urgence, à la suite du démarchage de la société Innovance, réaliser une opération lui permettant une défiscalisation dès 2004 ; qu'elle a été démarchée par une société au service de la Financière Barbatre, et que si elle a été assistée de son cabinet d'expertise comptable, de son commissaire aux comptes, et de monsieur B..., qui lui a trouvé un financement, c'est uniquement dans le domaine de la faisabilité de l'opération financière, compte tenu de leurs compétences professionnelles ; qu'elle n'est pas professionnelle d'opérations de rénovation et de construction immobilière, de commercialisation et de gestion de biens immobiliers (ses revenus fonciers n'ayant pas excédé 13 020 20 euros par an), et qu'il ne peut être considéré qu'au moment de ses engagements à l'égard de la banque et de la société Financière Barbatre, elle était co-contractante avertie dans ce domaine ; que la société Sogecif a transmis une facture pro forma au CIC Est au titre d'un premier acompte pour travaux de rénovation des appartements de madame X..., de 547 636, 50 euros, datée du 25 novembre 2004 ; que le CIC Est a transmis ce document à madame X... par fax le 24 décembre 2004, après conversation téléphonique avec elle du même jour, par lequel il lui a demandé de retourner le document par fax muni de la mention « Bon pour accord » et sa signature sur la facture pro forma mentionnant que la demande de déblocage de cet acompte devait être effectuée à la date de la signature de l'acte notarié ; que l'intitulé « facture pro forma » du document transmis pour obtenir le paiement du 1er acompte sur les travaux, révèle que l'appel de fonds est préalable à l'exécution de travaux ; que lorsque le CIC Est a transmis à maître Y... les fonds destinés au financement de l'acquisition des lots de copropriété et des travaux, il n'avait pas à lui donner de ne verser à la société Sogecif les sommes destinées à financer les travaux que sur justification de la réalisation des travaux ; qu'en effet si les conditions générales du prêt énoncent à l'article 9 « Mise à disposition des prêts », que si l'objet du financement n'est pas encore achevé, la mise à disposition des fonds ne pourra être exigée par l'emprunteur au-delà d'une somme correspondant au coût des travaux réellement exécutés, et qu'à l'occasion de chaque remise de fonds, le prêteur pourra exiger la remise de toutes pièces justificatives constatant l'avancement des travaux ou l'exigibilité du prix et pourra faire vérifier cet état d'avancement ou d'exigibilité par ses propres moyens ou par une personne déléguée par lui à cet effet, la banque pouvait accepter de débloquer les fonds sans vérifier l'avancée des travaux, les dispositions de l'article 9 étant stipulées dans son seul intérêt et ne s'analysant pas en une obligation de contrôle des opérations demandées par madame X... (Cour de cassation, ch. com., 1. 10. 2013), et que dès lors qu'elle avait consenti à un déblocage de fonds au profit de madame X..., elle n'avait pas à intervenir auprès du notaire pour qu'il restreigne lui-même l'usage des fonds ; qu'en revanche il appartenait au CIC Est, dans la mesure où c'est lui qui avait sollicité l'accord de madame X... au paiement de la somme de 547 636, 50 euros, et où il avait eu un échange téléphonique avec elle sur l'autorisation de paiement à donner, d'attirer son attention sur le fait qu'aucun élément n'était donné sur l'avancement des travaux ou leur planification, et de lui conseiller de se renseigner sur l'état des travaux, de l'informer du danger de payer des travaux non exécutés, et ce indépendamment de toute information que le notaire pouvait lui-même donner lors de la signature de l'acte de vente ; qu'en ne le faisant pas, il a manqué à son obligation de conseil à l'égard de madame X..., et celle-ci a pris, en payant l'acompte, un risque qu'elle ignorait, celui de payer des travaux qui ne seraient pas réalisés ; qu'en revanche le CIC Est n'a pas été consulté par madame X... pour le paiement du 2ème acompte pour travaux de 60 849 euros avant fin décembre 2005 ; que madame X... lui a communiqué une facture de la société Sogecif du 24 novembre 2005 qu'elle a approuvée par sa signature et sur laquelle elle a porté la mention « à régler par la banque CIC pris sur l'emprunt », et lui a demandé d'opérer le paiement avant la fin de l'année ; que pour le paiement de cette facture, le CIC Est n'a pas manqué à son obligation de conseil ; (…) que, s'agissant du préjudice de madame X..., l'acte de promesse de vente conclue entre madame X... et la société Financière Barbatre, le 8 novembre 2004, précise que le prix de vente de 676 095 euros TTC dont 67 610 euros représentant le foncier sera payé comptant le jour de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente (page 3) ; que l'acte de vente a été signé le 30 décembre 2004 ; que le préjudice résultant d'un manquement à l'obligation de conseil est une perte de chance ; que madame X... a ainsi perdu une chance, si son attention avait été attirée sur une inexécution des travaux, de ne pas verser de sommes à la société Sogecif en dehors de celle relative à l'existant, de 67 610 euros ; que cependant la société Sogecif a, par acte non daté (pièce 20 du CIC), confirmé à madame X... être en mesure de réaliser les travaux de réhabilitation des communs du château de Maintenon pour la restauration complète de l'immeuble, dans le cadre de l'association syndicale libre du château de Maintenon à laquelle elle vient d'adhérer, ainsi que ceux afférents aux lots de vente qu'elle vient d'acquérir, précisant que les travaux seront réalisés au plus tard le 15 décembre 2006, l'a remerciée de lui donner son accord pour la réalisation des travaux et de lui adresser un acompte de 547 636, 50 euros TTC ; que madame X... a ainsi été rassurée par le constructeur, avant paiement, que les travaux de construction allaient être réalisés ; que par un autre acte non date (pièce 21 du CIC), mais signé, madame X... et la société Sogecif ont par ailleurs convenu ce qui suit : « Afin de manifester son engagement de mener le projet de restauration à son terme, l'acquéreur verse ce jour un acompte sur travaux de 547 636, 50 euros TTC à la société Sogecif à valoir sur la quote-part devant lui incomber. L'entreprise prend acte de la décision de l'acquéreur et accepte à titre d'acompte à valoir sur les travaux la somme de 547 636, 50 euros TTC » ; que madame X... a en conséquence manifesté plusieurs fois sa volonté de payer la somme de 547 636, 50 euros au titre des travaux ; que si son attention avait été attirée par le CIC Est et maître Y... sur le fait qu'elle prenait un risque en payant la somme de 547 636, 50 euros, parce que les travaux n'avaient pas débuté, les motifs ayant conduit madame X... à participer à l'opération immobilière, soit une volonté manifestée de bénéficier d'une défiscalisation et ce dès 2004, et les diligences effectuées en urgence dans cette optique, et la garantie donnée par la société Sogecif d'être en mesure de réaliser les travaux de réhabilitation, conduisent à retenir qu'il y a de fortes chances qu'elle aurait quand même versé les sommes demandées, et qu'elle n'a ainsi perdu qu'une chance de 20 % de ne pas payer la somme afférente aux travaux de 547 636, 50 euros ; qu'elle a demandé en réparation de son préjudice des dommages et intérêts d'un montant de 100 000 euros au titre des conséquences de l'impayé avec interdiction bancaire et gêne dans la gestion de son entreprise et dans sa vie personnelle ; que cependant son préjudice principal s'élève à 20 % de 547 636, 50 euros, soit à 109 527, 30 euros, outre intérêts produits par celle-ci ; que le CIC Est et maître Y... seront ainsi condamnés in solidum à payer cette somme augmentée des intérêts produits par celle-ci ; que madame X... a subi une interdiction bancaire à l'origine d'une gêne dans la gestion de sa société dont elle est gérante et dans sa vie personnelle ; que celle-ci sera exactement réparée par des dommages et intérêts d'un montant de 30 000 euros, compte tenu de sa durée et des tracasseries qu'elle entraîne (arrêt, p. 6, § 1er à p. 10, § 7).

ALORS QUE le banquier prêteur de fonds n'est pas tenu de conseiller son client ni de le mettre en garde contre un risque pouvant être raisonnablement appréhendé par tout emprunteur, quel que soit le degré de compétence de ce dernier ; qu'en retenant néanmoins que le risque que comportait le versement par l'emprunteur d'un acompte substantiel de 547 636, 50 euros sur le prix de travaux immobiliers dont l'exécution n'avait pas débuté, c'est-à-dire le risque de « payer des travaux qui ne seraient pas réalisés » (arrêt, p. 8, § 6), pouvait être ignoré de l'emprunteur et obligeait la banque à un conseil ou une mise en garde, cependant qu'un tel risque peut être raisonnablement appréhendé par tout emprunteur, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la cour d'appel avait constaté que les fonds destinés au financement des travaux immobiliers avaient été transmis par le prêteur au notaire de l'emprunteur, à charge pour ledit notaire de procéder, selon les ordres de l'emprunteur, au versement des fonds à la société Sogecif, constructeur, l'arrêt ajoutant, d'une part, que la banque n'avait pas à « donner au notaire l'instruction de ne verser à la société Sogecif les sommes destinées à financer les travaux que sur justification de la réalisation des travaux » (arrêt, p. 8, § 3), d'autre part, que l'emprunteur avait donné ordre au notaire, le 28 décembre 2004, de verser au constructeur la somme de 547 636, 50 euros (arrêt, p. 9, § 2) ; qu'il résultait de ces constatations que le comportement de la banque n'avait pu avoir aucun rôle causal dans la survenance du prétendu préjudice invoqué par l'emprunteur, en ce que le versement en pure perte de l'acompte avait exclusivement pour cause les ordres de paiement donnés par l'emprunteur et leur exécution par le notaire ; qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la banque, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2016:C300452

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar , du 10 septembre 2014