Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 février 2016, 14-28.152, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 février 2016
N° de pourvoi: 14-28152
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Jean-Philippe Caston, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 2014), que Mme X...a donné à bail à usage exclusivement professionnel à M. Y... un terrain avec hangar et sous-sol pour une durée de 23 mois, prorogée jusqu'au 30 juin 2008 ; que, le 17 septembre 2008, elle lui a délivré un commandement de payer un arriéré de loyers puis l'a assigné en expulsion en raison de l'arrivée du terme du bail et, subsidiairement, en résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande en résiliation du contrat de bail et en paiement d'indemnités d'occupation, l'arrêt retient que le commandement de payer du 17 septembre 2008 ne mentionne pas la clause résolutoire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer mentionnait que le demandeur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail, stipulant que, sauf règlement des loyers dus dans le délai d'un mois à compter du commandement, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a dénaturé ce commandement, a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu les articles L. 521-1 et L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour limiter la condamnation de M. Gomesau paiement d'une somme de 24 302 euros au titre de l'arriéré de loyers, l'arrêt retient que, conformément à l'article L. 521-2 précité, le loyer a cessé d'être dû à compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité pris le 9 décembre 2010 par le préfet du Val-de-Marne ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêté du 9 décembre 2010 interdisait l'occupation des locaux aux fins d'habitation et que les locaux avaient été donnés à bail à M. Y... à usage exclusivement professionnel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que la cour d'appel déboute Mme X... de sa demande en paiement des frais de remise en état des lieux à hauteur de 33 102, 67 euros ;

Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à sa décision de ce chef, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail, d'expulsion, de paiement d'indemnités d'occupation et de frais de remise en état et condamné M. Y... à payer une somme de 24 302 euros au titre de l'arriéré de loyers, l'arrêt rendu le 24 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composé ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer une somme de 3 000 euros à Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de la bailleresse en résiliation du contrat de bail, en paiement d'indemnité d'occupation et de frais de remise en état des lieux irrégulièrement transformés,

AUX MOTIFS QUE « Sur le bail et sa durée : au soutien de l'appel, M. Y... fait valoir que le bail initial conclu à compter du 15 juillet 2003 est un bail professionnel d'une durée de 6 ans minimum, qu'il se terminait le 15 juillet 2009 et que, faute de résiliation, il a été renouvelé pour la même période de sorte qu'il n'est pas redevable d'indemnités d'occupation à compter du mois de juillet 2008 mais de loyers calculés selon les termes du bail ; qu'en tout état de cause, le fait que les parties, aux termes d'un avenant établi le 14 juin 2005, aient indiqué que le bail devait être résilié ou libéré au 30 juin 2008 au plus tard, ne peut valablement lui être opposé dans la mesure où non seulement cet avenant aurait pour effet de consentir une location précaire supérieure à vingt-trois mois, ce qui est impossible, mais encore porterait atteinte aux dispositions d'ordre public relatives aux baux professionnels ; que l'intimée répond que le bail initial a été conclu en date du 10 juillet 2003, pour une période de 23 mois, ayant commencé à courir le 15 juillet 2003, pour se terminer le 14 juin 2005 ; qu'à l'expiration de cette période, un avenant a été signé entre les parties en date du 14 juin 2005, avenant aux termes duquel le bail a été prorogé pour une durée de 3 années, expirant le 30 juin 2008, qu'en conséquence, ce bail est arrivé à son terme le 30 juin 2008 ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que les parties ont conclu un bail à usage exclusif professionnel régi par l'article 57A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée ; qu'aux termes de ce texte, " le contrat de location d'un bail affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans " et que, s'agissant de dispositions impératives, les parties ne sauraient, soit dans le contrat initial, soit par un avenant, prévoir que le bail sera d'une durée inférieure ; qu'en outre, aucune résiliation n'étant intervenue suivant les formes légales (le commandement de payer du 17 septembre 2008 ne mentionnant pas la clause résolutoire), le bail a été reconduit à compter de juillet 2009 pour une durée de 6 ans de sorte que l'appelant n'est pas redevable d'indemnités d'occupations à compter de juillet 2008 mais de loyers » ;

ALORS QUE le commandement de payer du 17 septembre 2008 mentionne expressément la clause résolutoire contenue dans le bail et indique qu'elle est reproduite dans la copie du bail jointe audit commandement ; qu'en affirmant que le commandement ne mentionnait pas une telle clause, pour en déduire la reconduction du bail à compter de juillet 2009 pour une durée de 6 ans, la cour d'appel a dénaturé le commandement de payer du 17 septembre 2008 et violé l'article 1134 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité la condamnation de M. Y... au titre des loyers à une somme de 24. 302 ¿, arrêtée au 9 décembre 2010,

AUX MOTIFS QUE « sur les sommes dues par l'appelant :- arriérés de loyers et modalités de paiement : d'une part, M. Y... a conservé son statut de preneur d'un bail à usage exclusivement professionnel de sorte qu'il ne peut lui être réclamé à compter de juillet 2009 que des loyers calculés conformément au bail ; d'autre part, conformément à l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, ce loyer cesse d'être dû à compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité pris le 9 décembre 2010 par le préfet du Val de Marne, de sorte que les arriérés de loyers se montent à la somme de 24. 302 ¿ » ;

1°) ALORS QUE la suspension de l'obligation de payer les loyers prévue par l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ne concerne que l'utilisation des locaux interdite par l'arrêté ; que l'arrêté du 9 décembre 2010 interdit l'occupation du local à des fins d'habitation et les réserve à un usage professionnel exclusif ; qu'en décidant que le loyer de M. Y..., preneur d'un bail à usage exclusivement professionnel, cessait d'être dû à compter de la notification de l'arrêté, la cour d'appel a violé le texte précité ;

2°) ALORS QUE la suspension de l'obligation de payer les loyers prévue par l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation n'a pas pour objet de protéger le locataire qui a affecté à usage d'habitation, sans l'accord du bailleur, un local loué à un usage exclusivement professionnel ; que la cour d'appel a encore violé l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la bailleresse de sa demande de remboursement des frais de remise en état des lieux irrégulièrement modifiés par le locataire,

1°) ALORS QU'en infirmant le jugement qui avait octroyé une indemnité de ce chef à la bailleresse ¿ qui en demandait sur ce point la confirmation ¿ sans le moindre motif, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, à supposer que le bail eût été reconduit faute de dénonciation régulière, la bailleresse faisait valoir que le locataire avait irrégulièrement édifié sur les lieux loués des constructions à des fins étrangères au bail, et frappées d'insalubrité, qui ne pouvaient être maintenues ; qu'en s'abstenant totalement de s'expliquer sur ce manquement du locataire aux clauses du bail et sur son obligation de le réparer, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.




ECLI:FR:CCASS:2016:C300215

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 24 septembre 2014