Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 octobre 2015, 14-16.166, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-16166
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Richard, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 25 novembre 2013), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à la société d'HLM de la Guadeloupe, a fait édifier un local maçonné à l'extérieur du bâtiment destiné à abriter des bouteilles de gaz reliées à son logement ; que la société d'HLM de la Guadeloupe l'a assignée aux fins de remise en état des lieux ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la société d'HLM de la Guadeloupe, l'arrêt retient que Mme X... a installé en extérieur deux bouteilles de gaz de 37 kilogrammes dans un local aménagé qui empiète sur les parties communes extérieures, que la clause du bail relative à la modification des lieux loués est claire et précise, que sa violation par la locataire est patente, que, lorsque le locataire procède à une telle transformation sans l'accord du bailleur, celui-ci peut exiger une remise en état s'il ne veut pas garder le bénéfice des transformations, mais qu'il est de principe que la remise en état ne peut être imposée qu'à l'expiration du bail, sauf si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, preuve non rapportée en l'espèce par la société d'HLM de la Guadeloupe à laquelle elle incombe ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la construction par le locataire d'un local sur les parties communes de l'immeuble ne constitue pas une transformation des locaux loués au sens de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, dont le bailleur ne peut demander la suppression qu'au départ du locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société d'HLM de la Guadeloupe la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Sikoa HLM de la Guadeloupe

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société HLM DE LA GUADELOUPE de sa demande tendant à voir condamner Madame Appoline X... à procéder, sous astreinte, à la remise en état des lieux qu'elle lui a loués, en enlevant les bouteilles de gaz, les canalisations qu'elle a installées et l'ouvrage en maçonnerie grillagé qu'elle a édifié ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il apparaît, au vu du contrat de location du 31 août 1988 et, notamment, la clause susvisée portée en son article 5, 3°, et du constat d'huissier du 26 avril 2012, que la clause du bail relative à la modification des lieux loués est claire et précise, et sa violation par la locataire est patente ; que constitue, en effet, une transformation interdite, sauf accord du bailleur, la création d'un local maçonné et grillagé destiné à recevoir des bouteilles de gaz, reliées par une canalisation à la gazinière située dans l'appartement loué ; que lorsque le locataire procède à une telle transformation sans l'accord du bailleur, celui-ci peut exiger une remise en état s'il ne veut pas garder le bénéfice des transformations ; que cependant, il est de principe que la remise en état ne peut être imposée qu'à l'expiration du bail, sauf si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, preuve non rapportée en l'espèce par la Société HLM de la Guadeloupe, à laquelle elle incombe ; qu'il échet en conséquence de la débouter de ses demandes ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'installation en extérieur de deux bouteilles de gaz de 37 kg dans un local aménagé est caractérisée par le constat d'huissier du 26 avril 2012 et empiète sur les parties communes extérieures ; que cette réalisation n'a pas reçu l'accord expresse de la SIKOA ; que cependant, il est constaté par des professionnels que l'installation est conforme aux normes de sécurité et a été réalisée par des professionnels des installations de gaz ; qu'il est constant que la destruction du local présente plus d'inconvénient que d'avantage ; qu'elle ne porte aucun préjudice à l'ensemble immobilier ; que cette réalisation présente plus de sécurité que la mise en place à l'intérieur du logement d'une bouteille de gaz, sauf à enjoindre à Madame X... de n'utiliser que des bouteilles de gaz de 13 kg maximum dès à présent ; qu'il convient d'inviter la SIKOA à faire les diligences qu'elle estimera nécessaires lors de la fin de bail de Madame X... ;

1°) ALORS QUE l'article 5, 3°, du contrat de bail conclu le 31 août 1988 entre la Société HLM DE LA GUADELOUPE et Madame X... stipule que le locataire devra « ne faire aucun percement de murs, cloisons, ni constructions, ni transformations quelconques dans les lieux loués (logement, cave, garage, remise, cour, jardin ou dépendance) sans le consentement exprès, et par écrit de la Société ¿Toute adjonction tendant à modifier l'état des lieux (appentis, baraque, clapier, poulailler, garage, etc.) est formellement prohibée. Dans le cas où le locataire sans accord de la Société, se croirait être autorisé à faire des adjonctions, il s'exposerait à être mis en demeure de remettre à ses frais les lieux dans leur état primitif, dans le délai notifié par la Société » ; qu'en affirmant néanmoins qu'aux termes du bail, la remise en état ne pouvait être imposée qu'à l'expiration de celui-ci, sauf si les transformations mettaient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit contrat de bail qui permettait d'imposer une remise en état en cours de bail après mise en demeure, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QUE subsidiairement, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 5, 3°, du contrat de bail conclu le 31 août 1988 entre la Société d'HLM DE LA GUADELOUPE et Madame X... stipulait que le locataire devra « ne faire aucun percement de murs, cloisons, ni constructions, ni transformations quelconques dans les lieux loués (logement, cave, garage, remise, cour, jardin ou dépendance) sans le consentement exprès, et par écrit de la Société ¿ Toute adjonction tendant à modifier l'état des lieux (appentis, baraque, clapier, poulailler, garage, etc.) est formellement prohibée. Dans le cas où le locataire sans accord de la Société, se croirait être autorisé à faire des adjonctions, il s'exposerait à être mis en demeure de remettre à ses frais les lieux dans leur état primitif, dans le délai notifié par la Société » ; qu'en refusant néanmoins de faire application de cette disposition afin de contraindre Madame X... à remettre les lieux en état, et en décidant qu'elle ne pourrait être contrainte à le faire qu'à l'issue du bail, la Cour d'appel, qui a refusé de faire produire effet à la convention des parties, a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE le bailleur a la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux loués en l'état lorsque les transformations réalisées mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ; qu'en se bornant, pour débouter la Société HLM DE LA GUADELOUPE de sa demande tendant à voir condamner Madame X... à remettre en état le bien loué, à affirmer que, selon des professionnels, les transformations effectuées par Madame X... étaient conformes aux normes de sécurité, tout en décidant qu'il convenait d'enjoindre à Madame X... de n'utiliser que des bouteilles de gaz de 13 kg maximum, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la pose à l'extérieur de telle bouteille n'était pas conforme aux normes de sécurité, les professionnels ayant validé l'installation s'étant prononcés au regard de bouteilles de 37 kg conçues pour être placées à l'extérieur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7, f), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.




ECLI:FR:CCASS:2015:C301061

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre , du 25 novembre 2013