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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1732 du code civil ;

Attendu que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom 3 juillet 2013), que par acte du 23 février 2005, la SCI Imoromagnat a donné à bail à la société Adrexo, à compter du 1er janvier 2005 des locaux à usage d'entrepôts - bureaux ; que celle-ci a donné congé pour le 31 décembre 2010 ; que se plaignant du mauvais état des locaux lors de la restitution, constaté par huissier le 21 décembre 2010, la SCI Imoromagnat a assigné la société Adrexo en réparation ;

Attendu que rejeter la demande de la SCI Imoromagnat, l'arrêt retient qu'il existe un doute sur l'origine des dégradations relevées dans le constat du 21 décembre 2010 et qu'il n'est pas établi que les dégradations relevées proviennent d'un défaut d'entretien du preneur ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société Adrexo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Adrexo à payer à la société Imoromagnat la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Adrexo ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la SCI Imoromagnat.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Imoromagnat, bailleresse, de ses demandes tendant à ce que la société Adrexo, preneuse, soit condamnée à l'indemniser des travaux de remise en état des lieux et du préjudice lié à la perte de revenus locatifs pendant la durée des travaux, et de l'avoir condamnée à restituer à la société Adrexo la somme de 7.400 euros au titre du dépôt de garantie,

AUX MOTIFS QU'une expertise a été diligentée par l'assureur de la société Adrexo, de manière non contradictoire ; que selon le rapport du 19 octobre 2010, des eaux de ruissellement en provenance des voiries privatives de la SCI Imoromagnat ont pénétré à l'intérieur des locaux loués à Adrexo, inoccupés depuis décembre 2008 ; que ces eaux n'ont pas été évacuées par le caniveau se trouvant devant le portail d'accès aux locaux, soit parce que son évacuation était obstruée, soit sous dimensionnée ; qu'en même temps, le débordement des chainons du bâtiment a causé des infiltrations par la couverture, soit parce que le chéneau était obstrué, soit sous dimensionné ; qu'en conclusions, l'expert d'assurance a estimé que « d'après les causes et circonstances, le caniveau étant commun à plusieurs locataires, la responsabilité de la SCI Imoromagnat, propriétaire, apparaît engagée » ; qu'il résulte de ce rapport qu'il existe à tout le moins un doute sur l'origine des dégradations relevées dans le constat du 21 décembre 2010 ainsi que sur les causes de l'inondation pouvant relever soit d'un défaut de l'ouvrage imputable au bailleur du fait d'un sous dimensionnement du caniveau et des chéneaux, soit d'un défaut d'entretien par obstruction de ces éléments par le locataire ; qu'au regard de l'importance de l'enjeu financier et des contestations soulevées de part et d'autre, seule une expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile aurait été de nature à permettre au juge du fond de se prononcer utilement ; qu'en l'état, force est de constater qu'il n'est pas établi que les dégradations relevées proviennent d'un défaut d'entretien du preneur et ce d'autant plus que le caniveau et les chéneaux font partie d'un immeuble utilisé par plusieurs locataires ;

1° ALORS QUE le locataire répond des dégradations de la chose louée pendant la durée du bail sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en déboutant la bailleresse de sa demande et en faisant droit à celle de la preneuse au motif qu'il existe un doute sur l'origine des dégradations, la bailleresse n'apportant pas la preuve que les celles-ci provenaient d'un défaut d'entretien du caniveau et des chéneaux, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1732 du Code civil ;

2° ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en retenant, pour débouter la bailleresse de ses demandes et faire droit à celle de la preneuse, qu'il existe un doute sur l'origine des dégradations et que seule une expertise judiciaire aurait permis au juge du fond de se prononcer utilement, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil ;

3° ALORS QU'en retenant que l'origine des dégradations pouvait relever soit d'un défaut de l'ouvrage imputable au bailleur du fait d'un sous dimensionnement du caniveau et des chéneaux, soit d'un défaut de leur entretien imputable au preneur, la cour d'appel s'est prononcée par un motif alternatif, qui prive sa décision de base légale au regard des articles 1721 et 1732 du Code civil.