Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 décembre 2014, 13-23.019, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 2 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-23019
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boulloche, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence , 17 mai 2013)
que le 28 avril 2007, la SCI Espace Grimaldi a donné à bail à la société Multi Services Maccarani un local à usage commercial ; que le juge des référés, par ordonnance du 28 août 2008, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société locataire ; que la société Multi services Maccarani a formé opposition à commandement et a assigné son bailleur en annulation du bail ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Espace Grimaldi fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la société Multi Services Maccarani en résolution du bail, alors, selon le moyen, que le preneur est irrecevable, postérieurement à une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail, à former au fond une action tendant à la nullité ou à la résolution dudit bail ; qu'en l'espèce, il est constant que par ordonnance du 28 août 2008, le juge des référés a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial étaient réunies ; qu'en déclarant recevable l'action ultérieure tendant à la nullité ou à la résolution de ce bail, la cour d'appel a violé les articles 1351 et 1719 du code civil, et 488 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés n'interdit pas au preneur de demander au fond la résolution du bail, la cour d'appel en a justement déduit que la demande était recevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté qu'un arrêté municipal du 17 février 2006 avait ordonné la fermeture immédiate de l'établissement dénommé Espace Grimaldi, et exactement retenu qu'en concluant un bail pour un local commercial situé dans cet établissement qui ne répondait pas aux exigences administratives et faisant l'objet d'une décision de fermeture, la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance, la cour d'appel en a déduit à bon droit que ce bail devait être résolu ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que le bail était résolu en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, que cette résolution avait entraîné la disparition du fonds de commerce que la société Multi Services Maccarani y avait crée et que la valeur du fonds de commerce ne pouvant être inférieure à celle du droit au bail acquis pour un montant de 50 000 euros, la cour d'appel qui a répondu aux conclusions et n'était pas tenue de se prononcer sur une indemnité d'occupation qui n'était pas demandée dans le dispositif des conclusions de la société Espace Grimaldi, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Espace Grimaldi aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Espace Grimaldi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Espace Grimaldi.

Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable l'action de la société MULTI SERVICES MACCARANI tendant à la résolution du contrat de bail,

Aux motifs que « le seul fait que le bail ait été résilié par le jeu de la clause résolutoire, événement constaté par le juge des référés, ne saurait interdire au preneur de contester au fond d'une part la validité du commandement et d'autre part la régularité du bail qui lui a été consenti, notamment d'invoquer sa résolution pour défaut de délivrance » (arrêt p 4, § 1 des motifs) ;

Alors que le preneur est irrecevable, postérieurement à une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail, à former au fond une action tendant à la nullité ou à la résolution dudit bail ; qu'en l'espèce, il est constant que par ordonnance du 28 août 2008, le juge des référés a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial étaient réunies ; qu'en déclarant recevable l'action ultérieure tendant à la nullité ou à la résolution de ce bail, la cour d'appel a violé les articles 1351 et 1719 du Code civil, et 488 du code de procédure civile.

Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution du bail du 20 avril 2007 pour défaut de délivrance ;

Aux motifs que « certes, même s'il apparaît surprenant que la SCI ESPACE GRIMALDI qui est propriétaire de l'ensemble de la galerie marchande constituant Espace Grimaldi et non pas seulement du local loué à la société MACCARANI, ait ignoré l'arrêté municipal du 17 février 2006 interdisant l'exploitation de ce lieu pour des motifs de sécurité, la preuve de sa connaissance n'est pas rapportée, ledit arrêté ayant été notifié à un certain GRUNBERG, directeur de Espace Grimaldi, dont les rapports avec la SCI ESPACE GRIMALDI ne sont pas précisés.
La société MACCARANI ne peut invoquer le dol mais cette infraction ne constitue pas le principal moyen qui appuie sa demande.
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Les lieux loués doivent être conformes à la destination contractuelle.
Par arrêté du 17 février 2006, le sénateur-maire de NICE a ordonné la fermeture immédiate de l'établissement dénommé Espace Grimaldi visant des infractions aux règles de sécurité notamment contre les incendies. Cet arrêté n'a été levé que le 22 décembre 2008.

Ainsi la SCI ESPACE GRIMALDI n'a pas délivré à la société MACCARANI un local lui permettant d'exercer son activité.
Certes, elle prétend que cette galerie marchande n'a pas été fermée et a continué à recevoir la clientèle, que la société MACCARANI, comme les autres exploitants, a pu continuer son établissement et qu'ainsi il n'existe aucun lien de causalité entre les difficultés financières rencontrées et l'arrêté de fermeture.
Mais cependant même s'il apparaît qu'aucune mesure coercitive n'a été prise par l'autorité municipale pour imposer son arrêté et que le paiement du loyer a cessé avant que la société MACCARANI en ait eu connaissance, elle disposait du droit d'exercer son activité dans un local répondant aux exigences administratives et ne faisant l'objet d'une interdiction d'exploiter.
Ainsi la SCI ESPACE GRIMALDI en concluant un bail pour un local commercial situé dans un établissement faisant l'objet d'une décision de fermeture, a manqué à son obligation de délivrance.
Cela entraîne la résolution du bail.
Il convient d'ajouter bien que cela n'ait plus d'effet que le commandement du 3 août 2007 s'avère sans effet comme se fondant sur un bail résolu » (arrêt p 4) ;

Alors que le preneur ne peut, lorsque le contrat de bail a été exécuté et que le juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour manquement de sa part à ses obligations, invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance fondé sur l'existence d'un arrêté municipal interdisant l'exploitation des lieux, dès lors que cet arrêté n'a pas été appliqué et n'a pas empêché l'exécution du bail ; qu'en l'espèce, postérieurement à l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire par suite du commandement de payer les loyers resté sans effet, et alors que les locaux donnés à bail avaient été exploités sans difficulté, le preneur a demandé la résolution du bail en se prévalant d'un arrêté municipal ordonnant la fermeture immédiate de la galerie marchande où étaient situés les locaux loués ; que pour prononcer la résolution du bail, la cour a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en concluant un bail pour un local commercial situé dans un établissement faisant l'objet d'une décision de fermeture ; qu'en statuant ainsi, tout en ayant constaté qu'aucune mesure coercitive n'avait été prise par l'autorité municipale pour exécuter sa décision d'interdiction d'exploitation, qui n'avait pas empêché l'exploitation des lieux loués, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1719 du code civil.

Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI ESPACE GRIMALDI à payer à la société MSM la somme de 50.000 ¿ de dommages-intérêts ;

Aux motifs que « la résolution du bail emporte anéantissement des rapports locatifs depuis l'origine et les parties doivent être replacées dans la situation qui aurait été la leur si le bail n'avait pas existé.

La société MACCARANI réclame la condamnation de la SCI ESPACE GRIMALDI à lui rembourser toutes les sommes versées dans le cadre de ce bail. Mais cette demande qui n'est pas chiffrée doit être rejetée, la cour n'ayant pas à suppléer à la carence des parties alors que rien ne s'opposait à ce qu'elle la détermine et que ne pouvant restituer l'occupation du local, elle devient redevable d'une indemnité d'occupation.
La résolution du bail a entraîné la disparition du fonds de commerce de serrurerie, cordonnerie que la société MACCARANI y avait créé. Elle réclame pour cela la somme de 100.000 ¿.
Elle ne précise pas de manière circonstanciée le mode de calcul de cette somme et notamment ne verse aucun document comptable permettant d'évaluer le chiffre d'affaires de son fonds et sa rentabilité.
Le seul document produit est l'acte de cession du bail du précédent exploitant ; en effet si le 20 avril 2007 elle a conclu un nouveau bail avec la SCI ESPACE GRIMALDI, elle avait le même jour acquis le droit au bail du locataire existant. Cet achat s'est effectué pour un prix de 50.000 ¿.
Son droit au bail doit être estimé à cette somme de 50.000 ¿
et la valeur de son fonds de commerce ne pouvant être inférieur au droit au bail, son préjudice doit être fixé à ladite somme de 50.000 ¿
La SCI ESPACE GRIMALDI doit être condamnée à payer à la société MACCARANI la somme de 50.000 ¿ » (arrêt p 4 & 5) ;

Alors que, d'une part, dans ses conclusions d'appel (p. 12 § 4), la SCI ESPACE GRIMALDI a soutenu qu'elle ne devait aucune indemnité à la SARL MACCARANI « car son expulsion fait suite à des impayés n'ayant aucun lien avec l'arrêté de fermeture du mois de février 2006 » ; qu'en condamnant le SCI à payer 50 000 ¿ de dommages-intérêts à la SARL MACCARANI, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, lorsqu'un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises au même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé ; qu'après avoir prononcé la résolution d'un contrat, le juge doit alors condamner le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p. 12), la SCI ESPACE GRIMALDI a soutenu que le locataire était débiteur d'une indemnité d'occupation de 31.295 ¿ TTC ; qu'en refusant, après avoir prononcé la résolution du contrat de bail, de condamner la SARL MACCARANI à payer une indemnité d'occupation à la SCI, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2014:C301449

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 17 mai 2013