Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 octobre 2014, 13-21.957, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 octobre 2014
N° de pourvoi: 13-21957
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Hémery et Thomas-Raquin, SCP Le Bret-Desaché, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la société civile immobilière L2G (la SCI), ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d'habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu'elle se proposait d'acquérir, avait agi dans le cadre de son objet social en procédant le 28 avril 2005 à l'acquisition d'un immeuble comprenant six appartements donnés en location et en le revendant le 24 juillet 2006 à M. X..., relevé qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle était présumée connaître les vices affectant l'immeuble et souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que M. X... avait eu connaissance des désordres affectant la structure de l'immeuble, des défauts d'étanchéité, du manque d'isolation thermique et de l'insuffisance de sa ventilation ni de leur ampleur et de leur gravité rendant l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel, qui n'était pas de tenue de procéder à une recherche sur la profession et l'expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la SCI, qui réalisait un investissement lui permettant soit de percevoir des loyers, soit d'obtenir une plus-value par la revente du bien, avait agi en qualité d'acheteur professionnel lors de l'acquisition de l'immeuble des époux Y... en 2005 et souverainement retenu qu'elle avait eu la possibilité, par un examen normalement diligent, de découvrir aisément les désordres affectant la structure du bâtiment, son isolation, son étanchéité, son installation électrique, son système de chauffage et ses problèmes d'humidité et de se persuader de l'impropriété de l'immeuble à l'usage d'habitation auquel il était affecté, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la SCI avait très peu d'expérience dans le domaine immobilier du fait des professions d'instituteur et de professeur des écoles exercées par ses associés, a pu en déduire que l'appel en garantie formé par la SCI à l'encontre des époux Y... ne pouvait être accueilli ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI L2G aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI L2G à payer la somme de 3 000 euros à M. X... et la somme de 3 000 euros aux époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société L2G

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré Monsieur X... recevable et bien fondé en son action en garantie des vices cachés diligentée à l'encontre de la société SCI L2G, d'avoir prononcé la résolution de la vente et condamné la SCI à restituer le prix de vente et à payer une somme de 23. 500 euros au titre des frais occasionnés par la vente ainsi que celle de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE

Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés :
l'acte authentique de vente conclu le 24 juillet 2006 entre la SCI L2G et Adoum X... comporte (page 14), au paragraphe'CHARGES ET CONDITIONS'la clause suivante :
'L'immeuble est vendu en son état actuel. Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer ; qu'il résulte des extraits du Registre du Commerce et des Sociétés, ainsi que des statuts de la SCI L2G, que cette dernière a pour objet, notamment, la propriété par voie d'acquisition, d'échange, d'apport, de crédit-bail ou autrement, de biens et droits immobiliers, ainsi que la gestion, et plus généralement, l'exploitation par bail, location à usage d'habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers que la société se propose d'acquérir, la réalisation de tous travaux d'amélioration et de toute installation nouvelle conformément à la destination desdits immeubles et, plus généralement, toutes opérations civiles, mobilières ou immobilières, se rattachant directement ou indirectement à l'objet social ;
Que, en achetant, le 28 avril 2005 au prix de 210. 000 euros, pour le revendre, dès le 24 juillet 2006, au prix de 245. 000 euros, l'ensemble immobilier dont il s'agit, comprenant six appartements donnés en location, la SCI L2G n'a pas, comme elle le prétend, réalisé une opération à caractère familial, mais a agi dans le cadre de son objet social, en procédant à l'acquisition d'un bien destiné à la revente, dans le seul but de réaliser une plus-value ;
Que, ce faisant, elle a agi en qualité de professionnel de l'immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant la chose vendue ; Que cette connaissance est, au surplus, précisément établie par le témoignage de Fabienne Z..., locataire de l'un des appartements vendus, laquelle atteste, de manière très circonstanciée, subir depuis 1998 des problèmes liés à un chauffage insuffisant et à l'humidité des lieux, en avoir, en son temps, avisé en vain les époux Y..., propriétaires à l'époque, en avoir fait état devant un visiteur lors de la revente de l'immeuble par la SCI L2G à Adoum X... et s'être alors fait réprimander par l'agent immobilier, puis par monsieur A..., gérant de la SCI L2G, lui-même, lequel lui a déclaré qu'elle n'avait pas le droit de'casser la vente'en racontant des choses comme ça, raison pour laquelle elle n'a d'ailleurs pas évoqué ces problèmes lorsque Adoum X... a, à son tour, visité son appartement ; qu'il s'ensuit que la SCI L2G, vendeur professionnel et qui avait connaissance, à tout le moins de certains des désordres à l'origine de la déclaration ultérieure d'insalubrité, ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés ;
qu'aux termes des dispositions de l'article 1648 du code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ;
qu'en l'espèce, Adoum X... se prévaut de l'ampleur et de l'irréversibilité des désordres affectant l'immeuble vendu, rendant ce dernier insalubre et inhabitable, pour solliciter la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Qu'il n'est pas démontré que l'intéressé ait eu connaissance de la globalité, de l'importance et du caractère irrémédiable de ces désordres avant la notification de l'arrêté préfectoral du 15 février 2010, qui a déclaré l'immeuble insalubre et en a définitivement interdit l'utilisation, en particulier à usage d'habitation ;
Que, à supposer même qu'Adoum X... ait été destinataire du rapport d'enquête de la DASS, sur lequel s'est fondée l'autorité préfectorale pour prendre la décision susvisée, ce dernier a été établi le 22 décembre 2009, de sorte que l'action introduite par acte du 10 juin 2010 n'en resterait pas moins recevable comme ayant été introduite dans le délai de deux ans imparti à cet effet ;
Que l'action doit être déclarée recevable de ce chef ;

Sur le bien fondé de l'action :
que, pour déclarer l'immeuble irrémédiablement insalubre, le Préfet d'Indre et Loire a considéré que l'état du bâtiment constituait un danger pour ses occupants, à raison, notamment, de :
- défauts de stabilité des planchers et plafonds,
- défauts d'étanchéité du bâtiment (sols, murs, plafonds),
- défauts d'isolation thermique du bâtiment,
- présence de revêtements dégradés contenant de l'amiante,
- défaut d'assainissement des eaux usées,
- installations électriques anarchiques et dangereuses,
- insuffisance de renouvellement d'air par ventilation,
- installation de chauffage insuffisante et dangereuse,
- défauts d'agencement des logements (distribution des pièces, dimensions, éclairement),
- insuffisance du débit d'arrivée d'eau potable ;
Qu'il a constaté l'impossibilité de remédier à l'insalubrité du bâtiment, compte-tenu de l'importance des désordres l'affectant et de l'ampleur des travaux nécessaires pour y remédier, travaux dont l'évaluation est égale ou supérieure au coût de reconstruction ;
que, même en considérant qu'Adoum X... n'ait pu ignorer certains des désordres affectant le bâtiment, tels que la non-conformité des installations électriques, l'inadaptation du système de chauffage, les défauts afférents à l'agencement des logements, la présence d'amiante, voire les défauts relatifs à l'assainissement, il n'est aucunement démontré qu'il ait eu connaissance des défauts affectant la structure de l'immeuble, des défauts d'étanchéité, du manque d'isolation thermique et l'insuffisance de ventilation ;
Que l'attestation déjà citée de Fabienne Z... exclut, en effet, qu'il ait été informé, lors de la vente, des réclamations des locataires ;
Que l'intéressée atteste même, expressément, avoir gardé le silence sur les problèmes d'humidité et de chauffage affectant son appartement, lors de la venue d'Adoum X..., eu égard aux remontrances qui lui avaient été faites par le vendeur ;
Que, surtout, il est manifeste qu'Adoum X... n'a eu connaissance que par le rapport de la DASS et l'arrêté préfectoral pris au vu de celui-ci de l'ampleur et de la gravité des défauts affectant l'immeuble et rendant celui-ci impropre à sa destination ;
Qu'il n'aurait eu aucune raison d'acheter l'immeuble, au prix de 245. 000 euro, s'il avait été conscient de ce que l'état de celui-ci le rendrait à court terme totalement inhabitable ;
Que, jusqu'à la date de l'arrêté d'insalubrité, l'immeuble était d'ailleurs loué et occupé conformément à la destination pour laquelle il avait été acquis ;
Que, compte-tenu de la gravité des vices, de leur nature, de leur multiplicité et de leur ancienneté, il n'est pas sérieux pour les intimés de prétendre que les désordres pourraient être dus à un manque d'entretien de la part de l'acquéreur, alors que c'est la conception même de l'immeuble, sa transformation et sa vétusté qui sont en cause (cf. rapport de la DASS :'Immeuble destiné à usage exclusif de dortoir, construit en 1967, dans un contexte d'urgence, par la Fédération française du Vietnam. La construction a été réalisée de façon sommaire avec des matériaux préfabriqués.... En 1987, il fait objet d'un changement d'usage et est subdivisé en six logements destinés à l'habitation. L'aménagement réalisé comprend seulement l'installation de cloisons, de coins cuisine et de salles de bains, mais pas l'adaptation de la structure et des équipements du bâtiment à une occupation permanente au titre d'habitation principale...') ;
Que les infiltrations d'eau en toiture survenues au cours de l'hiver 2009 sont la conséquence d'un défaut d'étanchéité préexistant de l'immeuble, et non la cause des désordres constatés postérieurement ;

que les contestations émises sur la réalité des désordres ne sont pas admissibles, dès lors qu'il résulte clairement du rapport établi par la DASS, à l'issue de l'enquête qu'elle a diligentée, lequel n'est contredit par aucun autre élément sérieux du dossier, notamment, que :
# concernant les défauts de stabilité de la structure :
- les planchers présentent de graves défauts de planéité et présentent dans le logement n° 1 une désolidarisation avec le mur Nord,
- les plafonds présentent des ondulations dues à l'humidité et, dans le logement n° 3, le plafond a subi des effondrements partiels,
# concernant les défauts d'étanchéité à l'eau du bâtiment :
- des traces d'humidité avec développement de moisissures sont retrouvées dans l'ensemble du bâtiment au niveau des planchers, en partie basse et au plafond,
- on note l'absence d'isolant et de dalle de béton sous le bâtiment,
- des infiltrations au niveau du bac acier apparaissent avoir été à l'origine des dégâts des eaux survenus durant l'hiver 2009 et les remèdes apportés ne sont pas conformes aux règles de l'art,
# concernant les défauts d'isolation du bâtiment :
- aucune isolation n'est observée au niveau des sols,
- l'isolation du plafond est inefficace en raison de la condensation, des infiltrations en toiture et de la faible épaisseur de la laine de verre,
- les murs sont en panneaux préfabriqués constitués d'amiante-ciment et de polystyrène, fixés sur des rails métalliques, recouverts d'un enduit à l'extérieur et d'un doublage en placoplâtre à l'intérieur ; l'ensemble n'a pas été réalisé dans les règles de l'art, de sorte qu'il existe des ponts thermiques autour des fenêtres avec présence de moisissures,
- l'isolation est quasi-inexistante en toiture,
# concernant les équipements collectifs :
- des dysfonctionnements liés à la pression d'eau sont constatés en cas d'utilisation simultanée par les différents usagers, le dimensionnement des canalisations apparaissant inadapté au nombre d'occupants,
- le système d'évacuation des eaux usées n'est pas conforme et ne présente pas une capacité suffisante,
- l'installation électrique est vétuste et dangereuse,
- la chaudière à fuel est ancienne et sa capacité est nettement sousdimensionnée pour assurer le chauffage du bâtiment, la cuve est vétuste et le raccordement du conduit d'évacuation des gaz de combustion n'est pas étanche,
# concernant les logements :
- les incidences des défauts ci-dessus décrits, auxquels s'ajoutent l'inadaptation de certains équipements individuels et des problèmes liés à la distribution des lieux, se ressentent dans les logements,
# concernant les conséquences sur la santé :
- l'importance de l'humidité et des moisissures engendre des risques d'affections respiratoires,
- la présence de revêtements dégradés contenant de l'amiante est susceptible de causer des cancers de l'appareil respiratoire,
- l'insuffisance du dispositif d'assainissement peut engendrer des maladies infectieuses et parasitaires,
- l'installation électrique présente des risques d'incendie ou d'électrocution,
- le système de chauffage peut être à l'origine d'hypothermie et d'intoxications,
- les défauts de planéité du plancher peuvent être sources d'accidents ;
Que, au terme des constatations effectuées, l'enquêteur a conclu que le bâtiment était un local destiné au sommeil et à usage provisoire, que ses caractéristiques ne permettaient pas d'assurer, à titre principal, un usage d'habitation sans risque pour la santé des occupants, que les aménagements effectués pour transformer le bâtiment en logements étaient insuffisants pour obtenir des logements décents et que les défauts d'entretien et de réparation avaient renforcé l'insalubrité des lieux ;
Que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ont été estimés à la somme globale de 492. 365 euro HT, supérieure au coût de la reconstruction, ce qui a conduit le Préfet d'Indre et Loire à qualifier d'irrémédiable l'insalubrité du bâtiment ;
que la multiplicité des désordres ci-dessus détaillés, leur gravité, la dangerosité qui en résulte pour les occupants, l'importance des travaux à entreprendre pour y remédier, leur coût et l'arrêté d'insalubrité pris par l'autorité préfectorale rendent à l'évidence l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné ;
Que, contrairement à ce que soutient la SCI L2G, les dispositions de l'article 1647 alinéa 2 du code civil ne peuvent trouver à s'appliquer, dès lors que ce n'est pas l'arrêté préfectoral qui a causé la perte de l'immeuble, mais l'ensemble des vices et défauts qui l'affectent, lesquels ont entraîné progressivement, mais inexorablement, sa dégradation jusqu'à le rendre impropre à l'usage d'habitation, ce qui ne peut en aucun cas être considérés comme un cas fortuit ;
Que, eu égard aux constatations implacables émanant de l'enquête administrative et à la motivation du jugement rendu par le tribunal administratif, il ne peut être fait grief à Adoum X..., qui avait contesté l'arrêté préfectoral devant la juridiction administrative, de ne pas avoir engagé à l'encontre de cette dernière décision un nouveau recours, dont tout laisse penser qu'il aurait été voué à l'échec ;
qu'il convient, en conséquence de ce qui précède, infirmant le jugement entrepris, d'accueillir l'action en garantie diligentée par Adoum X..., de prononcer la résolution de la vente pour vices cachés de la chose vendue, de condamner la SCI L2G à rembourser à l'intéressé le prix de vente de 245. 000 euro, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la notification du présent arrêt, et de la condamner à lui rembourser, en outre, les frais occasionnés par la vente, à hauteur de 23. 500 euro (frais d'agence immobilière et frais d'acte notarié) ;
Que la SCI L2G, vendeur professionnel, tenue à ce titre de connaître les vices de la chose, doit être condamnée, en outre, à indemniser le préjudice subi par l'acquéreur du fait de la vente ;
Que, s'il est certain que Adoum X..., qui avait réalisé un investissement en acquérant un immeuble constitué d'appartements donnés en location, a subi un préjudice financier, du fait de l'arrêté d'insalubrité intervenu et de l'inhabitabilité des locaux qui en est résultée, force est de constater que l'intéressé ne produit aucune pièce permettant d'apprécier l'étendue de ce préjudice, en particulier en ce qui concerne l'emprunt qu'il dit avoir souscrit, les remboursements qu'il aurait effectués et les pénalités qu'il devrait supporter en cas de remboursement anticipé ; Que, à défaut de toute justification précise, la cour estime à 5. 000 euro la réparation de ce chef de préjudice ;
Que la SCI L2G sera condamnée au paiement de cette somme ;
que, les conditions de l'article 1154 du code civil étant réunies, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus, pour une année entière, à compter du 21/ 11/ 2012 ;
Que la SCI L2G, tenue de la garantie des vices cachés envers Adoum X..., n'est pas fondée à obtenir de ce dernier une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation ;
Qu'elle sera déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que de toutes autres demandes ;
Que la SCI L2G sera, enfin, condamnée à payer à Adoum X... la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

1°/ ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel ; qu'est qualifié de vendeur professionnel celui qui a agi dans l'exercice de sa profession ; que si le vendeur est une société civile immobilière, la seule définition statutaire de l'objet social de celle-ci est insuffisante à elle seule pour qualifier le vendeur de professionnel de l'immobilier ; qu'en se bornant, pour écarter la clause de non-garantie des vices cachés, à constater que la SCI L2G « n'a pas, comme elle le prétend, réalisé une opération à caractère familial, mais a agi dans le cadre de son objet social, en procédant à l'acquisition d'un bien destiné à la revente, dans le seul but de réaliser une plus-value », sans rechercher si le gérant de ladite société était, du fait de sa profession ou de son expérience, en mesure de connaître les vices cachés ; la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1643 et 1645 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il incombe à l'acquéreur de caractériser la mauvaise foi du vendeur dès lors que celui-ci est profane ; que la mauvaise foi du vendeur se déduit de sa connaissance des vices revêtant un caractère occulte et dont l'acquéreur n'a pas pu se convaincre lui-même ; que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit s'appliquer lorsque la connaissance du vendeur porte uniquement sur des vices apparents et sur ceux dont l'acquéreur a pu se convaincre luimême ; qu'en écartant la clause de non-garantie des vices cachés au motif que le vendeur avait connaissance de « problèmes liés à un chauffage insuffisant et à l'humidité des lieux », tout en relevant que l'acquéreur « n'avait pu ignorer certains désordres affectant le bâtiment, tels que la non-conformité des installations électriques, l'inadaptation du système de chauffage, les défauts afférents à l'agencement des logements, la présence d'amiante, voire les défauts relatifs à l'assainissement », la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1642 et 1643du Code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI L2G de son appel en garantie à l'encontre des époux Y... ;

AUX MOTIFS QUE, si nombre des défauts affectant l'immeuble et, surtout, leur gravité et leur incidence sur l'habitabilité de lieux ont pu passer inaperçus pour Adoum X..., simple particulier, il n'en va pas de même pour la SCI L2G, professionnelle de l'immobilier, qui, eu égard à ses compétences en la matière, n'a pu ignorer les vices graves, affectant la conception même du bâtiment et le rendant impropre à un usage d'habitation par appartements ;
Que l'intimée, acheteur professionnel, qui n'en était pas à sa première acquisition et qui, en effectuant celle-ci, réalisait un investissement lui permettant, soit de percevoir des loyers, soit d'obtenir une plus-value par la revente rapide du bien, avait la possibilité, par un examen normalement diligent de l'ensemble immobilier qu'il lui appartenait d'effectuer, de découvrir aisément, notamment, les défauts affectant la structure du bâtiment, l'isolation, l'étanchéité, l'installation électrique, le système de chauffage, ainsi que les problèmes d'humidité en résultant, et de se persuader de l'impropriété de l'immeuble à l'usage d'habitation auquel il était affecté, étant observé que, à la date de son acquisition, l'état de l'immeuble n'était manifestement pas très différent de ce qu'il était lors de sa revente à Adoum X... ;
Que, eu égard à la qualité d'acheteur professionnel de la SCI L2G, les défauts dont s'agit constituaient des vices apparents, non soumis à garantie ;
Que la connaissance par l'intéressée des défauts affectant l'immeuble exclut qu'elle puisse invoquer de prétendus vices du consentement ou un défaut d'information de la part du vendeur ;
Que la SCI L2G doit, dès lors, être déboutée de son appel en garantie à l'encontre des époux Y... et de toutes demandes à l'égard de ces derniers ;

ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'une présomption simple de connaissance du vice pèse sur l'acquéreur professionnel qui s'entend de celui qui a agi dans le cadre de sa profession et dont la qualification professionnelle permet de supposer une réelle capacité de contrôle de la chose achetée ; qu'en se bornant à retenir que « la SCI L2G, professionnelle de l'immobilier eu égard à ses compétences en la matière, n'a pu ignorer les vices graves, affectant la conception même du bâtiment », qu'elle « n'en était pas à sa première acquisition » et que par là-même, « les défauts dont il s'agit constituaient des vices apparents, non soumis à garantie » sans examiner ni s'expliquer sur les éléments apportés aux débats qui établissaient que la SCI L2G, dont les associés exerçaient respectivement les professions d'instituteur et celle de professeur des écoles, n'avait que très peu d'expérience dans le domaine immobilier au regard de sa constitution seulement un an avant la vente litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;




ECLI:FR:CCASS:2014:C301172

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans , du 10 juin 2013