Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mai 2014, 13-12.120, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 21 mai 2014
N° de pourvoi: 13-12120
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 décembre 2012) que la société Sopridex, bailleresse, après avoir signifié à M. et Mme X..., locataires, une offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel réévalué, du bail conclu le 1er octobre 1997, les a assignés en fixation du nouveau loyer en application de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la loi n'imposant pas de prendre en considération l'état intérieur du logement pour le choix des références ni la date d'entrée dans les lieux des locataires, la cour d'appel qui a, répondant aux conclusions, relevé, sans dénaturation des écritures ni modification de l'objet du litige, en appréciant souverainement les éléments de fait qui lui étaient soumis au vu des références produites comportant pour au moins deux tiers des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans et concernant des appartements situés dans la même zone géographique, que l'appartement, dont la vue et la surface des terrasses étaient exceptionnelles, avait un loyer sous-évalué, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que la cour d¿appel ne statue que sur les prétentions des parties qui sont énoncées au dispositif des conclusions ;
Attendu que pour dire irrecevable comme nouvelle la prétention des locataires à obtenir condamnation de la bailleresse à leur rembourser une certaine somme au titre d'un trop perçu de loyer sur un emplacement de stationnement, l'arrêt, après avoir relevé que la société Sopridex en soulève l'irrecevabilité, retient que cette demande n'a pas été présentée en première instance ; que les faits allégués sont de 2009 et ne sont pas postérieurs au jugement entrepris ; que le présent litige ne porte pas sur le bail du parking ; que dès lors cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les conclusions d'appel de la société Sopridex ne recelaient aucune fin de non recevoir, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'irrecevabilité relevée d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en déclarant irrecevable la demande des époux X... relative à l'emplacement de parking, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Walter

PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit irrecevable la demande des époux X... relative à la location de l'emplacement de parking et tendant à la condamnation de la société SOPRIDEX à leur payer la somme de 2.340 euros représentant un trop-perçu de loyer à compter de 2009 ;
AUX MOTIFS QUE « la demande relative à l'emplacement de parking n'a pas été présentée en première instance ; les faits allégués sont de 2009 et ne sont pas postérieurs au jugement entrepris ; le présent litige ne porte pas sur le bail du parking ; dès lors, cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable, en application de l'article 564 du Code de procédure civile » ;
1°) ALORS QUE le juge doit respecter les termes clairs et précis des écritures des parties, lesquelles écritures déterminent l'objet du litige ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions visées par la Cour d'appel, en date du 6 juin 2012, la société SOPRIDEX n'a pas prétendu que la demande de Monsieur et Madame X... portant sur le parking était irrecevable comme nouvelle pour n'avoir pas été présentée devant le premier juge ; qu'elle a seulement prétendu qu'il s'agissait là d'un nouvel argument à l'encontre de sa demande principale en réévaluation du loyer dont il ne pouvait être tenu compte du fait de la postériorité des faits invoqués au 30 septembre 2009, date de renouvellement du bail, et de la distinction devant être opérée entre l'appartement et l'emplacement de parking ; qu'en affirmant que la société SOPRIDEX a soulevé l'irrecevabilité de la demande relative à l'emplacement de parking du fait de sa nouveauté en appel, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties ; qu'en appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, ces prétentions ainsi que les moyens sur lesquels elles sont fondées doivent être expressément formulés dans les conclusions ; que le juge ne peut se déterminer par référence à des débats oraux à l'encontre des écritures des parties et considérer comme valablement soulevée une fin de non-recevoir qui n'a pas été évoquée dans les écritures ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions visées par la Cour d'appel, la société SOPRIDEX n'a pas prétendu que la demande de Monsieur et Madame X... portant sur le parking était irrecevable comme nouvelle pour n'avoir pas été présentée devant le premier juge ; qu'elle a seulement prétendu qu'il s'agissait là d'un nouvel argument à l'encontre de sa demande principale en réévaluation dont il ne pouvait être tenu compte du fait de la postériorité des faits invoqués au 30 septembre 2009, date de renouvellement du bail ; qu'en exposant cependant que la société SOPRIDEX « soulève l'irrecevabilité de la demande relative au parking car nouvelle en appel et étrangère au litige de fixation du loyer du seul appartement », la Cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS de même QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office la fin de non-recevoir prise de l'irrecevabilité de la demande en cause d'appel pour cause de nouveauté sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant de manière erronée que la société SOPRIDEX a soulevé la fin de non-recevoir prise de la nouveauté de la demande afférente au parking et en soulevant en conséquence d'office cette fin de non-recevoir sans inviter les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS au demeurant QU'en cause d'appel, les parties peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions pour opposer compensation ; qu'en l'espèce, il était manifeste que, tendant à la condamnation de la société SOPRIDEX en restitution d'une partie du loyer acquitté au titre du bail portant sur l'emplacement de parking, la demande de Monsieur et Madame X... opposait compensation avec l'augmentation de loyer réclamée à titre principal ; qu'en se bornant à relever que la demande n'avait pas été formulée en première instance, sans rechercher si cette demande ne s'inscrivait pas dans une logique de compensation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 565 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 4.240,10 euros le montant du loyer mensuel dû par Monsieur et Madame X... à la Société SOPRIDEX au titre de la location de l'appartement sis à Paris 16ème, 44 avenue du Président Kennedy, d'AVOIR dit que le bail est renouvelé pour une durée de six années à compter du 1er octobre 2009, d'AVOIR dit que l'augmentation du loyer s'appliquera par sixième au cours des six années du bail renouvelé et d'AVOIR condamné Monsieur et Madame X... à payer à la Société SOPRIDEX la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est indifférent qu'il y ait eu une précédente procédure en fixation du loyer ; en effet, la seule condition exigée à l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 est le caractère manifestement sous-évalué du loyer, ce qui peut arriver avec le temps et l'évolution du marché locatif, à plusieurs reprises ; les locataires se plaignent d'une rénovation de l'ascenseur de service qui, pour des raisons de sécurité n'irait plus au dernier étage de leur duplex et d'une panne ponctuelle du chauffage urbain pour faire valoir que la demande en fixation de loyer serait irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir délivré un immeuble en bon état d'usage et d'entretien ; cependant, les photographies versées aux débats et les travaux de rénovation dont se plaignent M. et Mme X..., montrent que l'immeuble est bien entretenu ; en outre, l'ascenseur principal continue de desservir le dernier étage de leur duplex ; les dégâts des eaux dénoncés par M. et Mme X... concernent leur emplacement de parking et le bailleur justifie de nombreux travaux d'étanchéité des terrasses effectués ; M. et Mme X... n'établissent donc pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de l'appartement et de la chambre de service qui pourrait rendre sa proposition de nouveau loyer irrecevable ; M. et Mme X... ne contestent pas la surface habitable de 180.20 m2 de l'appartement, outre m2 de terrasse et 7.5 m2 de chambre de service, qui figure sur le plan des deux étages de l'appartement versé aux débats ; ils ne contestent pas que les références produites par le bailleur concernent des appartements situés dans la même zone géographique que les lieux loués au sens de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; d'ailleurs, trois références sont situées dans la même avenue ; les références produites comportent, conformément à l'article 19 précité, au moins pour deux tiers des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans à la date de la notification de l'offre faite aux époux X... ; elles font apparaître , pour des logements de 6 pièces principales comparables à ceux loués entre les parties d'une superficie comprise entre 156 m2 et 200 m2, une valeur locative moyenne de 26.03 euros le m2, alors même que des terrasses ne sont pas mentionnées ; les références produites par M. et Mme X... relatives à des appartements de 3 ou 4 pièces ne sont pas probantes ; en effet, le prix du loyer de l'appartement de la rue des Vignes, trop inférieur à la moyenne des loyers de 6-7 pièces du tableau versé par les appelants est isolé et ne sera pas retenu comme référence pertinente ; la vue du duplex litigieux et la surface de ses terrasses sont exceptionnels ; les références d'un « agrément bon » ne sont pas comparables ; dès lors, 8 références peuvent être retenues pour être ajoutées à celles du bailleur pour déterminer si le loyer est ou non manifestement sous-évalué ; la moyenne de ces 14 références est de 23.02 euros du m2 ; la sous-évaluation du loyer du bail venu en renouvellement est donc manifeste ; au vu des éléments soumis à la Cour, et du caractère exceptionnel de l'appartement litigieux, il convient pour fixer le loyer litigieux, de se référer à la fourchette haute des références ci-dessus étudiées, qui vont jusqu'à 30.82 euros le m2 ; dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a retenu la proposition du bailleur de 26.03 euros le m2 avant application du décret de blocage » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il est établi que le loyer actuel de 2.942,36 euros est de 13,83 euros/m2 en tenant compte de la superficie de l'appartement de 209 m2 et de celle pondérée à 3,75 m2 de la chambre de service ; eu égard à la localisation de l'immeuble avenue du Président Kennedy, le long de la Seine, à sa qualité d'immeuble de pierre de taille, à la localisation de l'appartement : derniers étages en duplex (7 et 8), à sa superficie qui dépasse les 200 m2, avec un salon, deux studios, une salle à manger, un bureau, deux chambres, une cuisine, deux salles de bains, trois wc, un boudoir, une galerie, un dégagement, une lingerie, un office, deux chambres de service et une cave, et enfin deux terrasses qui donnent une vue et un agrément tout à fait exceptionnel, le loyer est manifestement sous-évalué ; de surcroît, les époux X... ne démontrent pas que l'immeuble ne répondrait pas aux normes de confort, de prestations et d'isolement phonique et thermique, et qu'il y aurait un défaut d'entretien, alors que, de son côté, SOPRIDEX rapporte la preuve de travaux (étanchéité, ascenseur¿) ; la demande de la bailleresse, tant dans son principe que dans son quantum, est bien fondée » ;
1°) ALORS QUE le juge doit respecter les termes clairs et précis des écritures des parties, lesquelles écritures déterminent l'objet du litige ; qu'il en va de même des pièces produites et visées par le juge ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... faisaient valoir qu'ils avaient subi pas moins de 11 dégâts des eaux dans leur appartement du fait du défaut d'étanchéité de la terrasse et de la toiture ; qu'ils produisaient à ce titre de nombreuses pièces numérotées 2 à 18, 23 à 25 et 34 à 43, 48, toutes ces pièces se rapportant à cette question spécifique ; qu'ils précisaient au demeurant, pièces à l'appui (n° 17 et 44.a), que cet état de fait avait entraîné la dénonciation de leur contrat d'assurance par leur assureur ; que ce n'est qu'accessoirement, et de manière superfétatoire, qu'ils faisaient valoir qu'il en allait de même dans le garage (conclusions, p. 4, dernier § ; pièces 36 à 47) ; qu'en affirmant cependant que « les dégâts des eaux dénoncés par Monsieur et Madame X... concernent leur emplacement de parking », la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE, tenu de respecter l'objet du litige, le juge ne peut de lui-même créer une contestation en mettant en doute un fait allégué, prouvé et reconnue par la partie adverse ; qu'en l'espèce, la société SOPRIDEX n'a pas mis en doute la réalité des 11 dégâts des eaux subis dans l'appartement et, reconnaissant tout au contraire cet état de fait, a seulement tenté d'alléguer que celui-ci résultait du mauvais entretien de la terrasse du 8ème étage, terrasse à laquelle, au demeurant, Monsieur et Madame X... n'avaient pas accès ; qu'en décidant que les dégâts des eaux ne concernaient que l'emplacement de parking, la Cour d'appel a ignoré l'accord des parties sur l'effectivité des désordres subis dans l'appartement et a de nouveau violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE Monsieur et Madame X... faisaient valoir que les dégâts des eaux étaient liés au défaut d'étanchéité des terrasses et de la toiture, ce défaut procédant lui-même du défaut d'entretien imputable à la SOPRIDEX ; qu'il en résultait que, fussent-ils nombreux, les travaux ponctuellement réalisés à l'occasion de chaque dégât des eaux dénoncé par Monsieur et Madame X... ne faisaient pas la preuve d'un bon entretien de l'immeuble ; qu'en retenant que la société SOPRIDEX justifie de nombreux travaux d'étanchéité des terrasses, sans mieux déterminer la nature de ces travaux et l'état général des terrasses et toitures en termes d'étanchéité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;
4°) ALORS QUE, tenu de motiver sa décision, le juge du fond ne peut procéder par voie d'affirmation et doit préciser l'origine de ses constatations de fait ; qu'en affirmant que le bailleur justifie de nombreux travaux d'étanchéité des terrasses effectués sans viser la moindre pièce lui permettant de procéder à une telle « constatation », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE le juge du fond ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que Monsieur et Madame X... produisaient (pièces 49 et 54) des photographies desquelles il ressortait que les terrasses n'étaient pas valablement entretenues (revêtement décollé ou déchiré¿) ; qu'en retenant que les photographies versées aux débats montrent que l'immeuble est bien entretenu, la Cour d'appel les a dénaturées en violation du principe susvisé ;
6°) ALORS subsidiairement QUE, tenu de motiver sa décision, le juge doit se prononcer sur tous les éléments de preuve qui lui sont régulièrement soumis ; qu'en se bornant à retenir que la société SOPRIDEX justifiait de nombreux travaux d'étanchéité des terrasses sans se prononcer sur les photographies produites spécialement par Monsieur et Madame X... et permettant de déterminer, par delà les interventions ponctuelles du bailleur, l'état d'entretien de celles-ci, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE Monsieur et Madame X... faisaient valoir, photographies à l'appui, produites pour la première fois en cause d'appel, que l'escalier de service qu'ils étaient contraints d'emprunter, du fait notamment de l'arrêt de l'ascenseur de service au 6ème étage, n'était pas sécurisé : fils électriques pendants, escalier dangereux ; qu'en omettant de répondre à ce moyen déterminant pris de l'absence d'entretien des parties communes, et de se prononcer sur ces pièces offertes en preuve, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile ;
8°) ALORS de même QUE Monsieur et Madame X... invoquaient la réduction de l'emplacement de parking à la fois afin d'obtenir la condamnation de la société SOPRIDEX à la restitution d'une partie du loyer acquitté depuis 2009 et d'appuyer leur démonstration d'un défaut de délivrance et d'entretien ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, non soumis au premier juge, la Cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
9°) ALORS QUE la date d'entrée dans les lieux du locataire constitue un critère déterminant de comparabilité des références ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... faisaient justement valoir qu'en intégrant aux références produites ce critère de la date d'entrée et qu'en prenant les références des 5 appartements dont le locataire était entré dans les lieux avant 1990, la moyenne était de seulement 14,36 euros / m2 ; qu'en ne prenant pas en compte ce critère, la Cour d'appel a privé sa décision au regard des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;
10°) ALORS QUE le degré de standing de l'immeuble est distinct du degré d'agrément du local considéré ; que le juge doit en conséquence tenir compte des éléments dépréciant le local litigieux sans s'arrêter aux seuls éléments l'appréciant ; que Monsieur et Madame X... faisaient justement valoir que l'emplacement et la vue exceptionnelle ne pouvaient à eux seuls justifier un classement de l'appartement en très bon agrément ; qu'ils rappelaient ainsi qu'en ses derniers étages, le bâtiment, ancien, ne répondait pas aux normes de confort, de prestation et d'isolations thermique et phonique caractérisant les immeubles de grand standing ; qu'en se bornant à retenir que le standing de l'immeuble est réel, que la vue du duplex litigieux et la surface de ses terrasses sont exceptionnels et qu'ainsi les références d'un « agrément bon » ne sont pas comparables, le local présentant un « caractère exceptionnel », sans se prononcer sur ce moyen pris des caractéristiques invoquées, lesquelles étaient d'autant plus déterminantes que l'appartement litigieux, situé aux deux derniers étages, est particulièrement exposé, la Cour d'appel n'a pas valablement justifié la comparabilité des références au cas litigieux et a de nouveau privé sa décision au regard des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;
11°) ALORS QUE le juge ne peut fixer la valeur locative du logement litigieux sans prendre en considération l'absence de travaux d'amélioration effectués dans les lieux loués depuis de nombreuses années ; qu'en se bornant à se référer aux travaux réalisés dans l'immeuble (ascenseur¿) sans considérer le fait que Monsieur et Madame X... étaient occupants de l'appartement depuis 1979 et que nulle entreprise d'amélioration n'avait depuis été réalisée, les équipements du local étant dès lors fort anciens, quand Monsieur et Madame X... versaient aux débats des pièces desquelles il ressortait qu'ils étaient confrontés à la vétusté des lieux (incendie dans le tableau électrique : pièce 1, prod. 22 ; affaissement du plafond du salon : devis Girois, pièce 24, prod. 21 ; absence de réfection des murs à leur niveau : pièce 17 en appel, prod. 16), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989.




ECLI:FR:CCASS:2014:C300645

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 11 décembre 2012