Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 9 avril 2014, 13-13.772, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 9 avril 2014
N° de pourvoi: 13-13772
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Charruault (président), président
Me Bertrand, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boullez, SCP Boulloche, SCP Boutet, SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Met hors de cause sur leur demande la Société générale, M. Diamant-Berger, la société Kanopia, la Mutuelle des architectes français et la Smabtp ;

Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes reçus par la SCP Le Breton, Faucon, Louvel, Le Breton, Le Falher, devenue la SCP Faucon, Louvel, Le Breton, Le Falher, Nourry, Dequesne (le notaire), mentionnant, en contemplation d'une note de couverture émise le 20 mai 1996 par la Smabtp, la souscription d'assurances « dommages-ouvrage » et « constructeur non réalisateur », la SCI 33 rue Pierre Poli (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété de la résidence Le hameau de l'île à Issy-les-Moulineaux, à M. X...intervenant aux lieu et place de M. M..., M. et Mme Y..., M. Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B..., M. C..., Mme D..., M. E..., M. et Mme F..., M. Raymond H..., Mme Michelle H...et Mme I... (les copropriétaires) ; que, n'ayant pu obtenir la prise en charge des désordres et travaux de finitions, faute de souscription définitive d'une assurance dommages-ouvrage, ces acquéreurs et le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue Pierre Poli ont assigné la SCI, les différents intervenants à l'acte de construire ainsi que le notaire en indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que pour condamner le notaire à payer diverses sommes, d'une part, au syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les parties communes, la chaudière et l'étanchéité, d'autre part, aux copropriétaires en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance, l'arrêt, après avoir constaté que le notaire n'avait pas vérifié l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage, retient que l'existence d'une telle assurance était une stipulation essentielle qui, outre que l'acheteur l'avait prise en considération lors de sa décision d'achat, conditionnait la possibilité même de passer les actes de vente en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'est établi le lien de causalité directe entre la faute commise par le notaire, qui n'aurait pu que s'opposer à leur instrumentation, et l'ensemble des préjudices subis, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre les désordres de nature décennale et les autres ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la faute du notaire, qui avait omis de vérifier l'existence d'une assurance dommages-ouvrage destinée à garantir, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvait être à l'origine des préjudices subis par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires au titre des désordres ne relevant pas de cette garantie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première, deuxième, troisième et sixième branches :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCP Faucon, Louvel, Le Breton, Le Falher, Nourry Dequesne à payer :

- au syndicat des copropriétaires,

*au titre des désordres affectant les parties communes, les sommes de 217 716, 89 euros HT avec application de la TVA à la date du paiement et avec actualisation sur la base de l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003 et intérêt au taux légal ensuite, et de 28 303, 18 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, des honoraires du syndic et du coût de l'assurance dommages-ouvrage,

*au titre des désordres affectant la chaudière, la somme globale de 19 357, 22 euros, soumise à actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003 et augmentée de la somme de 2 516, 42 euros, au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage,

*au titre des désordres affectant l'étanchéité, la somme globale de 111 742, 99 euros, soumise à actualisation sur la base de l'indice BT01 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003 et augmentée de la somme de 14 526, 88 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage,

- aux copropriétaires, au titre des préjudices matériels, les sommes suivantes, indexées sur les variations de l'indice BT 01 jusqu'à la date de l'arrêt et avec intérêts au taux légal ensuite, soit à M. et Mme B...18 026, 71 euros, à M. et Mme Y...: 4 617, 79 euros, à M. C...9 505, 27 euros, à M. Z...12 725, 97 euros, à M. et Mme F... 4 101, 26 euros, à M. H...21 363, 12 euros, à Mme D...3 636, 21 euros, à M. X...15 537, 15 euros, à M. et Mme A...7 237, 52 euros et à Mme I...9 463, 30 euros,

- aux copropriétaires, au titre des préjudices de jouissances les sommes suivantes, soit à Mme D...22 000 euros, à M. Z...4 000 euros, à M. et Mme A...14 000 euros, à M. X...7 500 euros, à M. C...32 000 euros, à M. H...5 000 euros, à M. et Mme B...7 000 euros, à M. et Mme F... 3 500 euros, à Mme I... 3 500 euros, à M. et Mme Y...30 000 euros, M. E...3 500 euros,

l'arrêt rendu le 29 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Faucon, Louvel, Le Breton, Le Falher, Nourry Dequesne.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
- d'AVOIR, au titre des désordres en parties communes, condamné la SCP FAUCON-LOUVEL et autres à payer au Syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les parties communes les sommes de 217. 716, 89 ¿ HT avec application de la TVA à la date du paiement et avec actualisation sur la base de l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003 et intérêt au taux légal ensuite, et de 28. 303, 18 ¿ au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, des honoraires du syndic et du coût de l'assurance dommages-ouvrage,
- d'AVOIR, au titre des désordres affectant la chaudière, condamné la SCP FAUCON LOUVEL LE BRETON LE FALHER NOURRY DEQUESNE à indemniser le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue Pierre Poli à ISSY LES MOULINEAUX de la somme globale de 19. 357, 22 ¿, soumise à actualisation en fonction de l'indice BTO1 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003 et augmentée de la somme de 2. 516, 42 ¿, au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage,
- d'AVOIR, au titre des désordres affectant l'étanchéité, condamné la SCP FAUCON LOUVEL LE BRETON LE FALHER NOURRY DEQUESNE à indemniser le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue Pierre Poli à ISSY LES MOULINEAUX de la somme globale de 111. 742, 99 ¿, soumise à actualisation sur la base de l'indice BTO1 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003 et augmentée de la somme de 14. 526, 88 ¿ au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage,
- d'AVOIR, au titre des préjudices matériels des copropriétaires, condamné la SCP FAUCON LOUVEL LE BRETON LE FALHER NOURRY DEQUESNE à payer aux copropriétaires suivants les sommes indiquées, indexées sur les variations de l'indice BT 01 jusqu'à la date de l'arrêt et avec intérêts au taux légal ensuite, soit à M. et Mme B...: 18. 026, 71 ¿, à M. et Mme Y...: 4. 617, 79 ¿, à M. C...: 9. 505, 27 ¿, à M. Z...: 12 725, 97 ¿, à M. et Mme F... : 4. 101, 26 ¿, à M. H...: 21. 363, 12 ¿, à Mme D...: 3. 636, 21 ¿, à M. X...: 15. 537, 15 ¿, à M. et Mme A...: 7. 237, 52 ¿ et à Mme I...: 9. 463, 30 ¿,
- d'AVOIR, au titre des préjudices de jouissances des copropriétaires, condamné la SCP FAUCON LOUVEL LE BRETON LE FALHER NOURRY DEQUESNE à payer aux copropriétaires suivants les sommes indiquées, soit à Mme D...: 22. 000 ¿, à M. Z...: 4. 000 ¿, à M. et Mme A...: 14. 000 ¿, à M. X...: 7. 500 ¿, à M. C...: 32. 000 ¿, à M. H...: 5. 000 ¿, à M. et Mme B...: 7. 000 ¿, à M. et Mme F... : 3. 500 ¿, à Mme I... : 3. 500 ¿, à M. et Mme Y...: 30. 000 ¿, M. E...: 3. 500 ¿ ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les désordres en partie commune, c'est à tort que le Tribunal a écarté pour ces chefs de préjudice la responsabilité de l'étude notariale au motif que " le préjudice découlant pour les propriétaires de l'absence d'assurances dommages ouvrages n'est pas établi " ; qu'au chapitre 1er " L'Assurance de responsabilité obligatoire " le Code des Assurance prévoit à l'article L241-1 que " toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code Civil à propos de travaux du bâtiment, doit être couverte par une assurance. A l'ouverture du chantier elle doit être en mesure de justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité " ; que l'article L 241-2 du Code des Assurance stipule encore " Celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de bâtiment mentionnés à l'article précédent doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et résultant de son fait. Il en est de même lorsque les bâtiments sont construits en vue de la vente " ; que selon l'article L 242-1 du Code des Assurances " toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur, ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toutes recherches de responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 " ; que l'article L 243-2 du Code des assurances prévoit " les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L 241-1 et L 242-1 du présent code doivent être en mesure de justifier qu'elles ont satisfait aux dites obligations. Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans prévu à l'article 2270 du Code Civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être fait dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance " ; Considérant qu'il est de jurisprudence que le notaire chargé de dresser l'acte de vente d'un immeuble a l'obligation de vérifier si les vendeurs qui font construire ou on fait construire l'immeuble ont souscrit l'assurance de dommage obligatoire prévue par l'article L 242-1 et de vérifier l'efficacité de la police souscrite, qu'il est clair que l'existence d'une telle assurance est une stipulation essentielle en considération de laquelle non seulement l'acheteur s'est décidé à acheter, mais qui conditionne la possibilité même de passer les actes de VEFA et donc la mise en route de l'opération de construction elle-même ; qu'en l'espèce il est constant que le maître de l'ouvrage n'a souscrit aucune assurance obligatoire, ni celle CNR, laquelle fait cependant bien partie des assurances obligatoires visées par les textes, ni celle dommages-ouvrage, dont le notaire a cependant certifié l'existence, qu'il est donc constant que l'étude notariale n'a pas vérifié si le vendeur avait souscrit les assurances obligatoires visées par la loi ; qu'il résulte clairement de l'expertise que le chantier a tout particulièrement souffert des négligences, incompétences et de l'impécuniosité du maître d'ouvrage vendeur qui ne réglait pas les situations des entreprises intervenantes, lesquelles sont à l'exception d'une seule-SPAPAASTEN-en liquidation, que c'est à l'évidence pour la même raison d'économie abusive qu'il n'a souscrit ni assurance DO ni Assurance CNR, n'ayant demandé à la SMABTP qu'une note de couverture, que l'expert a clairement opiné que " les intervenants à la maîtrise d'oeuvre n'ont pas eu les moyens de mener à terme le chantier ", et noté dans ses tableaux de proposition de responsabilité à de multiples reprises et pour de nombreux postes de désordres, que ni la SCI ni RDF n'avaient disposé de la trésorerie nécessaire et n'avaient pas en conséquence financé les travaux nécessaires, que la seule entreprise qui n'ait pas été mise en liquidation, SPAPA ASTEN n'a pas été non plus réglée de son marché, constat qui met en évidence la causalité essentielle, directe, déterminante des désordres, que cette carence financière du maître d'ouvrage promoteur est en relation directe avec l'ensemble des désordres et des préjudices subis par les copropriétaires ; qu'il existe de ce fait une relation de causalité directe adéquate entre l'ensemble des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, quelle que soit la nature décennale ou non des désordres, et les fautes commise par le notaire rédacteur des actes de VEFA, à savoir, la certification inexacte, mais aussi l'absence de vérification de la réalité de la souscription des assurances obligatoires par l'étude notariée ; que la causalité utile ne consiste pas seulement en une perte de chance d'être couvert par une assurance dommages-ouvrage et CNR, qu'en effet si la vérification légale avait été entreprise par le notaire en temps utile, les actes de vente successifs n'auraient jamais pu être conclus, faute d'un élément essentiel, que le caractère financièrement et réglementairement hasardeux de l'opération de promotion immobilière litigieuse aurait été mis en évidence dès l'origine, que l'étude elle-même n'aurait pu que s'opposer à la passation des actes, que l'opération de construction n'aurait tout simplement pas pu être entreprise et n'aurait donc pas pu développer toutes les conséquences qu'elle a généré au détriment des acquéreurs, qu'il s'agit là d'une causalité objective adéquate, déterminante, qui n'impose aucunement de rechercher si dans l'esprit des acquéreurs l'assurance DO ou CNR était ou non un élément essentiel de leur consentement, et pas plus de faire dépendre du caractère décennal ou non des désordres la responsabilité quasi délictuelle de l'étude, que l'ensemble des désordres et des préjudices subis par les copropriétaires et le syndicat est, par enchaînements nécessaires, une conséquence directe de l'absence des vérifications dues par le notaire, vérifications destinées à s'assurer du minimum de sérieux de l'opération de construction ; que cette protection des acquéreurs en VEFA, dans le cadre des actes notariés, est précisément le but poursuivi par les textes lorsqu'ils imposent la mention et la vérification par le notaire rédacteur de l'existence des assurances obligatoires, que c'est cette protection qui a fait défaut dans le présent litige avec toutes les conséquences que cette faute a directement impliquées, que l'ensemble des préjudices subis par le Syndicat et les Copropriétaires trouve sa cause première, directement adéquate, dans la faute commise par l'étude notariale en ne vérifiant pas que le projet de construction immobilière en litige disposait des assurances légalement obligatoires attestant de sa viabilité et du sérieux de ses responsables, que l'expertise a démontré que l'ensemble des préjudices subis résultait de l'irresponsabilité et de l'impécuniosité des promoteurs, irresponsabilité et impécuniosité qui auraient été mises clairement en évidence si la vérification avait été faite par le notaire ; qu'il s'ensuit que le jugement sera réformé sur ce poste de préjudice en y ajoutant la condamnation de la SCP FAUCON et autres » ;

ET QUE « le Tribunal a admis le caractère décennal des désordres affectant la chaudière pour un montant de 19. 357, 22 euros en principal plus les frais, fixé la créance et condamné à ce titre la SCP LE BRETON ET ASSOCIES ainsi que la société SR FINANCES dans la limite de 1 % de la dette de la SCI ; que le caractère décennal du désordre est à bon droit discuté par la SCP LE BRETON ET AUTRES, que le jugement n'explique aucunement en quoi le désordre en question aurait présenté un caractère décennal en l'absence de réception des travaux, que le SYNDICAT admet que " les procès verbaux de prises de possession individuelles mentionnent un très grand nombre d'inachèvements et malfaçons et que les rapports des hommes de l'art consultés par le syndicat, justifient tant de l'inachèvement que du caractère non réceptionnable de l'ensemble immobilier ", que la chaudière était simplement posée sur parpaings, que la gravité des désordres n'est pas la seule condition nécessaire à l'application des articles 1792 et suivants du Code Civil, qu'il ne résulte aucunement de l'expertise que les désordres affectant la chaudière seraient apparus après la date de réception que le jugement fixe à la date du dépôt du rapport d'expertise le 10 avril 2003, que cependant et pour les motifs plus haut rappelés la conséquence n'en est pas d'exonérer l'étude notariale des conséquences directes de sa faute initiale, qu'il ne peut qu'être rappelé que la faute commise a eu pour conséquence directe la mise en place d'une opération de construction à l'évidence non viable, qui n'aurait pas dû recevoir l'aval de l'office notarial indispensable, nécessaire, à sa réalisation, que le jugement sera confirmé ; que le jugement sera confirmé quant aux montants des dommages intérêts réparatoires accordés, montants fondés sur un examen exhaustif de l'expertise » ;

ET QUE « pour les désordres affectant l'étanchéité ceux-ci devaient être chiffrés à la somme principale de 111. 792, 99 euros, que le Tribunal a condamné in solidum la Société SPAPA (ASTEN), la SCP LE BRETON et associés, la société SNR FINANCES et rejeté les appels en garantie, que le Tribunal a relevé qu'il résultait de l'expertise que ces désordres avaient pour seule origine la mauvaise exécution de ses travaux par la société SPAPA, et que leur caractère décennal étant établi le lien de causalité direct avec les manquements de l'étude LE BRETON était avéré ; que l'expert a constaté pour chacune des toitures terrasses des bâtiments que les acrotères n'étaient pas terminés, qu'il existait des fissures importantes et infiltrantes ainsi que de l'eau sous la membrane d'étanchéité, que M L...a surtout constaté que " les travaux avaient été abandonnés par les constructeurs au stade de la finition de l'ouvrage ", que dans le cadre de son pré rapport l'expert indiquait que " le constructeur aurait dû exiger l'achèvement du gros oeuvre avant toute intervention de l'étancheur " ; que le caractère décennal du désordre est à bon droit discuté par la SCP LE BRETON ET AUTRES, que le jugement n'explique aucunement en quoi le désordre en question aurait présenté un caractère décennal en l'absence de réception des travaux, sa gravité n'étant pas la seule condition nécessaire, qu'il ne résulte aucunement de l'expertise que les désordres seraient apparus après la réception que le jugement fixe à la date du dépôt du rapport d'expertise le 10 avril 2003, que cependant et pour les motifs plus haut rappelés la conséquence n'en est pas d'exonérer l'étude notariale des conséquences directes de sa faute initiale, que la faute de négligence commise par l'étude en ne vérifiant pas le respect des conditions d'assurances légalement obligatoires a eu pour conséquence directe la mise en place d'une opération de construction à l'évidence non viable financièrement qui n'aurait pas dû recevoir l'aval indispensable, nécessaire à sa réalisation, de l'office notarial » ;

ET QUE « sur les préjudices matériels des copropriétaires, ces préjudices résultent directement des fautes commises par l'étude notariale dans les mêmes termes que précédemment motivé ; ces préjudices résultent suffisamment de la lecture-même difficile-de l'expertise et des pièces communiquées notamment les factures produites, qu'il en est ainsi des préjudices suivants : M. et Mme B...: 18. 026, 71 ¿, à M. et Mme Y...: 4. 617, 79 ¿, à M. C...: 9. 505, 27 ¿, à M. Z...: 12 725, 97 ¿, à M. et Mme F... : 4. 101, 26 ¿, à M. H...: 21. 363, 12 ¿, à Mme D...: 3. 636, 21 ¿, à M. X...: 15. 537, 15 ¿, à M. et Mme A...: 7. 237, 52 ¿ et à Mme I...: 9. 463, 30 ¿ » ;

ET QUE « les préjudices de jouissance des copropriétaires sont incontestablement établis au vu de l'expertise qui a mis en évidence l'inachèvement de l'ouvrage, la multiplicité des interventions réparatoires nécessaires, que les copropriétaires ont pris soin d'identifier précisément pour chacun d'eux les éléments du préjudice de jouissance en relation directe avec la faute commise par l'étude notariale, qu'il sera fait droit, en chiffre arrondi, à leurs demandes : Mme D...: 22. 000 ¿, à M. Z...: 4. 000 ¿, à M. et Mme A...: 14. 000 ¿, à M. X...: 7. 500 ¿, à M. C...: 32. 000 ¿, à M. H...: 5. 000 ¿, à M. et Mme B...: 7. 000 ¿, à M. et Mme F... : 3. 500 ¿, à Mme I... : 3. 500 ¿, à M. et Mme Y...: 30. 000 ¿, M. E...: 3. 500 ¿ » ;

1°) ALORS QUE la validité des actes ayant pour objet de transférer la propriété ou la jouissance d'un bien objet des assurances visées aux articles L. 241-1 à L. 242-1 du Code des assurances n'est pas subordonnée à la souscription de ces assurances ; qu'en jugeant que l'existence, inexactement certifiée par la SCP LE BRETON & ASSOCIES devenue la SCP FAUCON-LOUVEL, des assurances relatives à l'immeuble situé 33-35 rue Pierre POLI à ISSY-LES-MOULINEAUX dont elle avait instrumenté la vente en l'état futur d'achèvement, « conditionne la possibilité même de passer les actes de VEFA et donc la mise en route de l'opération de construction elle-même », et que « si la vérification légale avait été entreprise par le notaire en temps utile, les actes de vente successifs n'auraient jamais pu être conclus », la Cour d'appel a violé l'article L. 243-2 du Code des assurances ;

2°) ALORS QUE le notaire instrumentaire d'une vente en l'état futur d'achèvement soumise à l'article L. 243-2 du Code des assurances est seulement tenu, le cas échéant, de mentionner l'absence des assurances construction obligatoires et n'a pas le pouvoir d'interdire la construction ; qu'en jugeant qu'en l'absence des assurances obligatoires, l'opération de construction de l'immeuble situé 33-35 rue Pierre POLI à ISSY-LES-MOULINEAUX n'auraient pas dû recevoir « l'aval » « indispensable, nécessaire, à sa réalisation » de la SCP LE BRETON & ASSOCIES devenue la SCP FAUCON-LOUVEL et que « si la vérification légale avait été entreprise par le notaire en temps utile », « l'étude elle-même n'aurait pu que s'opposer à la passation des actes » la Cour d'appel a, de nouveau violé ce texte ;

3°) ALORS QUE dans la vente en l'état futur d'achèvement, la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit d'une garantie, dite extrinsèque, fournie par une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle ; qu'en imputant à faute au notaire, seulement tenu, le cas échéant, de mentionner l'absence des assurances construction obligatoires, de n'avoir pas mis en évidence dès l'origine « le caractère financièrement hasardeux de l'opération de promotion immobilière litigieuse », motif pris qu'elle était « à l'évidence non viable », tout en constatant qu'une banque avait fourni « une garantie financière conforme aux dispositions légales applicables » pour l'achèvement des ouvrages vendus et avait été libérée par la déclaration d'achèvement, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la viabilité financière de l'opération n'était pas en cause, a violé les articles R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation ensemble l'article L. 243-2 du Code des assurances ;

4°) ALORS QUE le notaire ne saurait être tenu de réparer les dommages résultant d'événements étrangers à l'obligation d'information méconnue ; qu'en condamnant la SCP notariale à indemniser les demandeurs à l'action de désordres qui n'étaient pas garantis par l'assurance obligatoire dont le notaire devait aviser l'absence, la Cour d'appel, qui a condamné l'officier ministériel à réparer des préjudices résultant de risques sur lesquels il n'avait pas à attirer l'attention des parties à l'acte, a violé l'article 1382 du Code civil ;

5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un notaire n'est causale que s'il est établi que sans elle le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en condamnant la SCP LE BRETON & ASSOCIES devenue la SCP FAUCON-LOUVEL, à qui était reprochée la certification inexacte de l'existence des assurances constructions obligatoires, à prendre en charge l'intégralité des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 33-35 rue Pierre POLI à ISSY-LES-MOULINEAUX et des acquéreurs en l'état futur d'achèvement, tout en constatant que les préjudices allégués n'étaient pas constitutifs de désordres de nature décennale, de sorte que les assurances n'auraient en tout état de cause pas couvert ces préjudices, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un notaire n'est causale que s'il est établi que sans elle le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en condamnant la SCP LE BRETON & ASSOCIES devenue la SCP FAUCON-LOUVEL, à qui était reprochée la certification inexacte de l'existence des assurances constructions obligatoires, à prendre en charge l'intégralité des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 33-35 rue Pierre POLI à ISSY-LES-MOULINEAUX et des acquéreurs en l'état futur d'achèvement, sans constater qu'il était certain que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir un avantage équivalent au coût des travaux de réparation tout en bénéficiant des immeubles en cause, la Cour d'appel a, derechef, violé l'article 1382 du Code civil.



ECLI:FR:CCASS:2014:C100408

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 29 juin 2012