Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 mai 2012, 10-28.313, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du vendredi 4 mai 2012
N° de pourvoi: 10-28313
Non publié au bulletin Rejet

M. Charruault (président), président
Me Carbonnier, SCP Baraduc et Duhamel, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 septembre 2010), que par acte du 16 août 2005, M. et Mme X... ont donné à la société Atlantique commerces transactions immobilier (la société ACT 44), représentée par M. Z..., avec lequel celle-ci avait conclu un contrat d'agent commercial, un mandat de location d'une maison située à La Turbale ; qu'un bail, fixant à 1 000 euros le loyer mensuel, a été signé le 15 septembre 2005 par M. et Mme Y..., qui ont remis, pour le paiement du dépôt de garantie de 2 000 euros et des loyers de septembre et octobre 2005, une lettre de change de 3 500 euros à échéance au 30 septembre 2005, laquelle est revenue impayée ; que les bailleurs ont fait délivrer le 20 décembre 2005 aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 000 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail puis les ont assignés afin de voir constater la résiliation de ce dernier ; qu'ils ont également mis en cause la société ACT 44, qui a appelé en garantie la société Lloyd's France ; que Les Souscripteurs du Lloyd's sont intervenus volontairement à l'instance ; que la cour d'appel a condamné, d'une part, la société ACT 44 à payer des dommages-intérêts à M. et Mme X... et, d'autre part, M. Z... et les Souscripteurs du Lloyd's à garantir cette société des condamnations mises à sa charge ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal des Souscripteurs du Lloyd's, pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que l'arrêt rappelle qu'il incombe à l'agent immobilier chargé de rechercher un locataire de s'assurer de la solvabilité du candidat à la location puis observe que si, avant de signer le bail, les époux Y... ont justifié de ressources suffisantes pour s'acquitter des loyers, il devait être tenu compte de ce que l'activité d'agent commercial de M. Y... pouvait donner lieu à des fluctuations de revenus et relève que la remise d'une lettre de change aurait dû éveiller l'attention de M. Z..., s'agissant d'un mode de paiement très inhabituel pour un bail d'habitation, ne correspondant pas de surcroît aux exigences du contrat prévoyant le paiement d'avance du loyer ; que la cour d'appel a pu juger que ces éléments devaient conduire M. Z... à renforcer le contrôle de la solvabilité de M. et Mme Y..., en notant à cet égard qu'il ne s'était cependant pas assuré de la régularité de leur situation quant à leur précédent logement, en leur demandant leurs quittances, démarche limitant le risque de contracter avec des " mauvais payeurs d'habitude ", qui aurait en l'espèce révélé les difficultés précédemment rencontrées par les époux Y... ; que, de ces constatations démontrant l'insuffisance des vérifications relatives à la solvabilité des locataires, l'arrêt a pu déduire l'existence d'une faute se trouvant à l'origine du préjudice financier subi par les bailleurs du chef des indemnités d'occupation impayées ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que l'arrêt précise que la police responsabilité civile professionnelle souscrite par la société ACT 44 prévoit que " les assureurs garantissent l'assuré, sous réserve des limites et exclusions prévues aux articles 2 et 3 contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu'il peut encourir dans l'exercice de l'activité professionnelle définie aux conditions particulières du fait des dommages incorporels causés à autrui par suite d'erreurs, omissions ou négligences commises par l'assuré, ses collaborateurs ou préposés... " ; qu'ajoutant que l'article 3 du contrat relatif aux exclusions ne mentionne pas la collaboration par le biais d'un contrat d'agent commercial, la cour d'appel a exactement retenu que la société ACT 44 était garantie au titre des manquements imputables à M. Z..., qui l'avait représentée pour l'exécution du mandat litigieux, dès lors que celui-ci entrait dans la catégorie des collaborateurs de l'agent immobilier, c'est-à-dire de ses " négociateurs indépendants " n'ayant pas la qualité de préposés ; qu'abstraction faite du motif erroné, mais surabondant critiqué par le moyen, l'arrêt est légalement justifié ;

Et attendu que par suite du rejet du pourvoi principal, il n'y a pas lieu de statuer sur le pourvoi provoqué de la société Atlantique commerces transactions immobilier ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi formé par Les Souscripteurs du Lloyd's ;

Condamne Les Souscripteurs du Lloyd's aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Les Souscripteurs du Lloyd's à payer la somme de 3 000 euros à la société Atlantique commerces transactions immobilier et rejette leur demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille douze et signé par M. Charruault, président, et par Mme Laumône, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour la société Les souscripteurs du Lloyd's, demanderesse au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Atlantique Commerces Transaction Immobilier à payer à monsieur et madame X... une somme de 21. 000 € en réparation de leur préjudice, et d'AVOIR condamné les Souscripteurs du Lloyd's à garantir la société Atlantique Commerces Transaction Immobilier de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au profit de monsieur et madame X... ;

AUX MOTIFS QUE : « il incombe au premier chef à l'agent immobilier de s'assurer de la solvabilité du candidat à la location. Il est établi qu'avant la signature du bail, les locataires ont eu à justifier de leurs ressources. Les éléments fiscaux des années 2003 et 2004 communiqués révèlent que monsieur Y... exerçant alors une activité d'agent commercial disposait de ressources suffisantes pour s'acquitter du montant des loyers. Cependant, outre que par nature son activité pouvait donner lieu à des fluctuations de revenus, il apparaît que le paiement du dépôt de garantie et du premier loyer, exigible à la date d'effet du bail le 15 septembre 2005, au moyen d'une lettre de change à effet du 30 septembre suivant aurait dû éveiller l'attention de monsieur Z... et le conduire à renforcer son contrôle de solvabilité. En effet, même si ce mode de paiement n'est pas illégal, il n'en demeure pas moins très inhabituel, s'agissant du règlement d'un bail exclusivement d'habitation. Il était en outre dès l'origine inadapté aux exigences du contrat quant à un paiement d'avance du loyer, ce que l'agent immobilier professionnel aurait dû relever et indiquer aux bailleurs profanes en ce domaine. De plus, il apparaît que l'agent immobilier n'a procédé avant la signature du bail à aucune vérification de la régularité de la situation des candidats locataires au regard de leur précédent logement, notamment en leur demandant de produire leurs quittances ; démarche permettant pourtant de confirmer la situation des futurs contractants, de limiter le risque de contracter avec des " mauvais payeurs d'habitude " et qui en l'espèce aurait révélé des difficultés rencontrées par les époux Y... à Pornic lieu de leur précédent domicile, dont atteste le courrier du 29 juin 2006 de monsieur Z.... Ces éléments permettent de caractériser une faute de la société Act 44 dans l'exécution de son mandat, directement à l'origine du préjudice financier supporté par les époux X..., du chef des indemnités d'occupation impayées et dont ils sont fondés à demander réparation, sans que cette condamnation soit subordonnée à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre les locataires également condamnés. Il apparaît que les époux Y..., occupants sans droit ni titre de la maison à compter du 21 février 2006 ont quitté les lieux en avril 2008, sans régler d'autres sommes que les dépôts en espèces dont les justificatifs sont produits aux débats. Monsieur et madame X... sont en conséquence fondés à obtenir paiement par la société Act 44 de la somme de 21. 000 € pour le préjudice subi du 1er août 2006 au mois d'avril 2008, période visée dans leurs conclusions » ;

1° ALORS QUE la faute de l'agent immobilier n'engage sa responsabilité que si elle est en relation causale directe et certaine avec le préjudice allégué par la victime ;

Que l'arrêt ayant retenu que la société Act 44 avait commis une faute en ne relevant pas, à l'attention des bailleurs profanes, l'inadéquation du paiement du dépôt de garantie et du premier loyer, exigible à la date d'effet du bail le 15 septembre 2005, au moyen d'une lettre de change à effet du 30 septembre suivant, il a constaté toutefois que le préjudice financier des bailleurs était limité à la période du 1er août 2006 au mois d'avril 2008, période visée dans leurs conclusions ;

Que, dès lors, la faute de la société Act 44 étant sans lien avec le préjudice financier allégué par les époux X..., la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil ;

2° ALORS QUE s'il incombe à l'agent immobilier chargé de louer un logement de s'assurer, par des vérifications sérieuses, de la solvabilité du preneur, son devoir de vérification ne l'oblige pas à s'assurer de la régularité de la situation du candidat locataire au regard de son précédent logement, sauf circonstances particulières tel qu'un doute sur la fiabilité ou la solvabilité du preneur ;

Qu'ayant retenu que, avant la signature du bail, la société Act 44 avait demandé aux époux Y... de justifier de leurs ressources et de leurs éléments fiscaux des années 2003 et 2004, l'arrêt a néanmoins imputé à faute à la société Act 44 de ne pas avoir vérifié la régularité de la situation des époux Y... au regard de leur précédent logement, notamment en leur demandant de produire leurs quittances ;

Qu'en décidant ainsi, sans s'expliquer sur les circonstances particulières qui auraient, à la lecture des renseignements financiers communiqués par les époux Y..., obligé l'agent immobilier à s'assurer de la régularité de leur situation au regard de leur précédent logement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1992 du code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les Souscripteurs du Lloyd's à garantir la société Atlantique Commerces Transaction Immobilier, de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au profit de monsieur et madame X... ;

AUX MOTIFS QUE : « la société Act 44 sollicite la garantie de son assureur, les Souscripteurs du Lloyd's, au titre d'une police responsabilité civile professionnelle, garantie qui lui a été refusée par courrier du 4 avril 2007. En application des conditions générales de cette police (article 1, nature des garanties) " les assureurs garantissent l'assuré, sous réserve des limites et exclusions prévues aux articles 2 et 3 contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu'il peut encourir dans l'exercice de l'activité professionnelle définie aux conditions particulières du fait des dommages incorporels causés à autrui par suite d'erreurs, omissions ou négligences commises par l'assuré, ses collaborateurs ou préposés … ". Il se déduit de cette disposition que la société Act 44 est garantie des manquements imputables à ses collaborateurs, c'est-à-dire à ses négociateurs indépendants, par opposition à ses préposés, l'article 3 relatif aux exclusions de garantie ne mentionnant pas l'exclusion d'une collaboration par le biais d'un contrat d'agent commercial. Contrairement à ce qu'ils prétendent, les Souscripteurs du Lloyd's ne peuvent opposer à leur assuré, la société Act 44 dont les activités s'effectuent bien dans le cadre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, d'une part l'impossibilité d'exercer des fonctions de négociateurs immobiliers par le biais d'un contrat d'agent commercial dont ils invoquent la nullité, seul l'agent commercial, bénéficiaire des dispositions protectrices d'ordre public de ce statut pouvant l'invoquer et d'autre part, l'exécution par monsieur Z... de diligences qui lui étaient interdites par la loi de 1970, l'interdiction aux négociateurs immobiliers indépendants de rédiger des actes sous seing privé, à l'exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle, ayant été introduite par une modification législative du 2 janvier 2006, soit postérieurement à la conclusion du bail litigieux. En conséquence les Souscripteurs du Lloyd's seront condamnés à garantir la société Act 44 de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, sans pouvoir à leur tour solliciter la garantie de monsieur Z..., assuré au titre des collaborateurs de l'agent immobilier » (arrêt, p. 5, in fine, et p. 6) ;

ALORS QUE la police responsabilité civile professionnelle souscrite auprès des Souscripteurs du Lloyd's garantissait la société Act 44 contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu'elle pouvait encourir dans l'exercice des activités s'effectuant dans le cadre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ;

Que, pour condamner les Souscripteurs du Lloyd's à garantir la société Act 44 des condamnations mises à sa charge au profit des époux X..., l'arrêt retient qu'il ne peut être opposé à l'assurée l'interdiction faite aux négociateurs immobiliers indépendants de rédiger des actes sous seing privé qui a été introduite postérieurement à la conclusion du bail en litige ;

Qu'en statuant ainsi, cependant que dès avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les agents commerciaux ne pouvaient exercer une activité régie par cette loi et dont l'entremise était réservée aux agents immobiliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble les articles 1134 du code civil et L. 134-1 du code de commerce.
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Atlantique commerces transactions immobilier, demanderesse au pourvoi provoqué éventuel

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Atlantique Commerce Transactions Immobilier à payer à monsieur et madame X... une somme de 21. 000 € en réparation de leur préjudice, outre intérêts au taux légal ;

AUX MOTIFS QU'il incombe au premier chef à l'agent immobilier de s'assurer de la solvabilité du candidat à la location ; qu'il est établi qu'avant la signature du bail, les locataires ont eu à justifier de leurs ressources ; que les éléments fiscaux des années 2003 et 2004 communiqués révèlent que monsieur Y... exerçant alors une activité d'agent commercial disposait de ressources suffisantes pour s'acquitter du montant des loyers ; que cependant, outre que par nature son activité pouvait donner lieu à des fluctuations de revenus, il apparaît que le paiement du dépôt de garantie et du premier loyer, exigible à la date d'effet du bail le 15 septembre 2005, au moyen d'une lettre de change à effet du 30 septembre suivant aurait dû éveiller l'attention de monsieur Z... et le conduire à renforcer son contrôle de solvabilité ; que même si ce mode de paiement n'est pas illégal, il n'en demeure pas moins très inhabituel, s'agissant du règlement d'un bail exclusivement d'habitation ; qu'il était en outre dès l'origine inadapté aux exigences du contrat quant à un paiement d'avance du loyer, ce que l'agent immobilier professionnel aurait dû relever et indiquer aux bailleurs profanes en ce domaine ; que de plus, il apparaît que l'agent immobilier n'a procédé avant la signature du bail à aucune vérification de la régularité de la situation des candidats locataires au regard de leur précédent logement, notamment en leur demandant de produire leurs quittances, démarche permettant pourtant de confirmer la situation des futurs contractants, de limiter le risque de contracter avec des « mauvais payeurs d'habitude » et qui, en l'espèce, aurait révélé des difficultés rencontrées par les époux Y... à Pornic, lieu de leur précédent domicile, dont atteste le courrier du 29 juin 2006 de monsieur Z... ; que ces éléments permettent de caractériser une faute de la société ACT 44 dans l'exécution de son mandat, directement à l'origine du préjudice financier supporté par les époux X..., du chef des indemnités d'occupation impayées et dont ils sont fondés à demander réparation, sans que cette condamnation soit subordonnée à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre les locataires également condamnés ; qu'il apparaît que les époux Y..., occupants sans droit ni titre de la maison à compter du 21 février 2006 ont quitté les lieux en avril 2008, sans régler d'autres sommes que les dépôts en espèce dont les justificatifs sont produits aux débats ; que les époux X... sont en conséquence fondés à obtenir paiement par la société ACT 44 de la somme de 21. 000 € pour le préjudice subi du 1er août 2006 au mois d'avril 2008, période visée dans leurs conclusions ;

ALORS QUE, D'UNE PART, la vérification de solvabilité du candidat locataire qui incombe à l'agent immobilier est une obligation de moyen ; qu'elle ne contraint pas l'agent à des investigations poussées sur les éventuels antécédents de défauts de paiement du candidat lorsque les éléments dont il dispose permettent de constater que ce dernier a des ressources suffisantes ; qu'en jugeant qu'il incombait à la société ACT 44 de déterminer la solvabilité des époux Y..., candidats locataires, au regard de leur situation pour leur précédent logement et du paiement du dépôt de garantie par lettre de change, après avoir constaté que les éléments fournis justifiaient que les époux Y... « disposaient de ressources suffisantes pour s'acquitter du montant des loyers », de sorte qu'il n'existait aucun élément faisant naître un doute sur le risque de défaut de paiement que les époux Y... étaient en mesure de dissimuler et qui ne pouvait se déduire de l'emploi d'une lettre de change, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 et 1992 du Code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la faute de l'agent immobilier n'engage sa responsabilité que si elle est la cause directe et certaine du préjudice invoqué par la victime ; qu'en imputant à l'agent immobilier un défaut de conseil relatif à l'inadéquation du mode de paiement différé du dépôt de garantie, qui avait fait obstacle à la perception de ce dépôt et du premier loyer en septembre 2005, pour mettre à la charge de l'agent immobilier le préjudice des bailleurs pour la seule période « du 1er août 2006 au mois d'avril 2008 », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait l'absence de lien de causalité direct et certain entre la faute imputée à l'agent immobilier et le seul préjudice retenu des bailleurs, a violé les articles 1147 et 1992 du Code civil.

ALORS QUE, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que le préjudice de défaut de paiement de loyers résultant de l'absence de vérifications suffisantes à « limiter le risque de contracter avec des mauvais payeurs d'habitude » constitue une perte de chance qui ne peut être indemnisée à hauteur de l'avantage qu'aurait procuré cette chance ; qu'en condamnant la société ACT 44 à payer aux époux X... la somme de 21. 000 € en réparation d'un préjudice constitué par le défaut de paiement de loyers mensuels de 1. 000 € sur une période de 21 mois (août 2006 à avril 2008), la cour d'appel, qui a indemnisé les époux X... à hauteur de l'avantage qu'aurait procuré la chance jugée perdue, a violé les articles 1147 et 1992 du Code civil.




Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes , du 9 septembre 2010