Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mai 2011, 10-15.504, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 18 mai 2011
N° de pourvoi: 10-15504
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Lacabarats (président), président
SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu l'article 566 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 7 mai 2009), que la société du 77 rue de Jemmapes, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. X..., lui a, le 3 avril 2006, délivré un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puis, par acte du 25 septembre 2006, l'a assigné en constatation de la résiliation du bail , en expulsion , en paiement d'un arriéré de loyers et de charges et en versement d'une indemnité d'occupation ; qu'en cause d'appel, la bailleresse a également demandé la condamnation de son locataire à lui verser des dommages et intérêts correspondant aux frais de remise en état des lieux loués ;

Attendu que pour dire cette demande recevable, l'arrêt retient qu'elle constitue le complément de la précédente demande de la société du 77 rue de Jemmapes ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande visant à faire supporter à son locataire le coût de la remise en état des lieux loués ne constituait pas le complément des demandes originaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la société du 77 rue de Jemmapes la somme de 2 384,25 euros à titre de dommages-intérêts pour la remise en état des lieux loués, l'arrêt rendu le 7 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société du 77 rue de Jemmapes aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, ensemble l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société du 77 rue de Jemmapes à payer à la SCP Celice Blancpain et Soltner la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille onze.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à la SCI 77 RUE DE JEMMAPES la somme de 2.384,25 euros à titre de dommages-intérêts pour la remise en état de l'immeuble ;

AUX MOTIFS QU' « à l'entrée dans les lieux Monsieur X... a versé un dépôt de garantie de 4557,35 euros ; que cette somme est inférieure au montant des réparations locatives dont Monsieur X... doit répondre ; Qu'il a en effet été mentionné dans l'état des lieux de sortie :

- le linoléum de la cuisine et du séjour est hors d'état, déchiré par endroits et maculé de traces de salissures ;

- les murs en crépi de la cuisine sont maculés de traces de salissures, qu'une saignée apparaît au dessus de l'évier, les fils électriques sont dénudés,

- l'inox de la kitchenette est encrassé, que le robinet mélangeur fuit, la hotte présente un impact, le meuble étagère est hors d'usage,

- en séjour : des traces de salissures au plafond, tablette de cheminée encrassée, un carreau de fenêtre cassé,

- toilettes de salle de bains encrassée,

- crasse importante dans tout l'appartement ;

que quand bien même l'état d'insalubrité de l'immeuble a été constaté par le service d'hygiène de la ville Monsieur X... ne saurait contester que ces dégradations résultent de son fait ; que cependant et compte tenu de cet état d'insalubrité il n'est pas possible de considérer que les plafonds et les murs qui doivent être repeints dans leur ensemble résultent d'un usage normal des lieux ou d'un défaut d'entretien du locataire ; qu'il en est de même pour les plinthes ;Que ces réparations telles qu'estimées par le devis de l'entreprise INDIGO ne seront reprises que pour partie ; qu'ainsi au titre des réparations locatives peuvent être prises en compte :

-l'intégralité du devis de la SARL ADH IMMO (forfait détartrage qui incombe au locataire, nettoyage de l'ensemble de l'appartement et remplacement de l'ensemble kitchenette) 932,05 euros TTC

-devis INDIGO
Remplacement linoléum 350 € + 360 € 710,00 euros
Réfection des peintures 400,00 euros
Réparations électriques 500,00 euros
Dégradations menuiseries 200,00 euros
-------------------
1.810,00 euros HT
Soit 1.909,55 euros TTC

Que le montant des réparations locatives se chiffre donc à 2.841,60 euros ; Que de cette somme doit être déduit le dépôt de garantie de 457,35 euros, d'où un solde de 2.384,25 euros ; Que la demande de la SCI 77 RUE DE JEMMAPES qui n'est pas irrecevable en cause d'appel puisqu'elle constitue le complément de sa précédente demande (article 566 du Code de procédure civile) est fondée à hauteur de ce montant ; que Monsieur X... sera donc condamné à payer à la SCI 77 RUE DE JEMMAPES, au titre des réparations locatives, la somme de 2.384,25 euros ;

1°/ ALORS QUE les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions ; que constitue une telle prétention nouvelle irrecevable la demande présentée en appel par le bailleur tendant à obtenir paiement du coût des réparations locatives, après avoir seulement demandé en première instance l'application de la clause résolutoire et le paiement d'un arriéré de loyers et de charges ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile ;

2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'inexécution de son obligation essentielle de délivrance d'un logement décent par le bailleur fait obstacle à sa demande de paiement du coût des réparations locatives dirigée contre le locataire ; qu'en l'espèce, Monsieur X... soutenait que la SCI 77 RUE DE JEMMAPES avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent puisque le local était depuis l'origine insalubre; qu'il produisait pour le démontrer deux rapports établis les 16 décembre 1998 et 6 décembre 1999 par les services d'hygiène de la mairie de LILLE ainsi qu'un jugement rendu le 4 février 2005 entre les mêmes parties constatant l'état insalubre du logement, en sorte que la SCI 77 RUE DE JEMMAPES était mal fondée à solliciter la condamnation de Monsieur X... au paiement du coût des réparations locatives ; que la Cour d'appel qui fait droit à la demande en paiement des réparations locatives présentée par la SCI 77 RUE DE JEMMAPES, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'état d'insalubrité du logement, dont elle a relevé qu'il avait été constaté par les services d'hygiène de la ville, ne caractérisait pas un manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance d'un logement décent faisant obstacle à sa demande tendant au paiement du coût des réparations locatives, prive sa décision de base légale au regard des articles 6 et 7 c) de la loi n° 89-462 d u 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil, ensemble l'article 1184 du Code civil.

3°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les jugements doivent, à peine de nullité, être motivés ; que la Cour d'appel qui, pour condamner l'exposant au paiement du coût de la remise en état de l'appartement, se borne à affirmer que Monsieur X... ne saurait contester que ces dégradations résultent de son fait, sans procéder à aucune autre constatation, viole l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°/ ALORS ENFIN QUE le locataire n'est pas tenu des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure ou par la faute du bailleur ; qu'il ne doit pas plus prendre en charge les réparations locatives occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément énoncé que compte tenu de l'état d'insalubrité de l'appartement loué, il n'est pas possible de considérer que l'état des plafonds et des murs, lesquels doivent être repeints dans leur ensemble, résulte d'un défaut d'entretien du locataire ; qu'en condamnant néanmoins le locataire à prendre en charge la réfection des peintures, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.



Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Douai , du 7 mai 2009