Legifrance - Le service public de l'accès au droit

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que M. X..., propriétaire d'un ensemble immobilier, a confié à la société Cabinet A..., administrateur de biens, selon contrat du 1er janvier 1990, un mandat général de gestion de ces immeubles ; qu'il a d'une part obtenu des subventions destinées à des travaux de réhabilitation et conclu avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) deux conventions, les 24 octobre 1990 et 8 avril 1992, stipulant que les logements devaient être loués durant dix ans et ne pas être vendus durant les travaux ou la période de location, et que M. X... devait aviser l'ANAH de toutes modifications qui pourraient être apportées au droit de propriété, sous peine de devoir restituer les subventions en cas de non-respect des engagements, d'autre part, signé avec l'État, les 3 avril et 7 décembre 1992, deux conventions, publiées respectivement les 25 mai 1992 et 26 avril 1993, soumises aux articles L. 351-2, L. 353-1 et suivants et R. 353-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, prévoyant qu'il s'engageait à réserver les logements à des locataires disposant de ressources ne dépassant pas un plafond, à respecter un montant maximum de loyer et à ne reprendre les logements que pour une occupation personnelle du propriétaire ; que M. X... a vendu, courant 1996 et 1997, trois appartements suivant actes authentiques reçus par la SCP notariale Y... et Z... ; que l'ANAH a réclamé à M. X... la restitution des subventions qui lui avaient été consenties. lui reprochant de ne pas avoir respecté les engagements conventionnels en ayant vendu des logements subventionnés sans l'en aviser, en ayant donné en location plusieurs logements à des personnes ne remplissant pas les conditions exigées pour occuper un logement conventionné et en n'ayant pas acquitté la taxe additionnelle au droit de bail des exercices 1994 à 1996 ; que le juge administratif a irrévocablement rejeté la demande d'annulation de la décision de l'ANAH aux fins de restitution des subventions et de l'état exécutoire aux fins de recouvrement forcé, aux motifs qu'aucun logement n'avait été déclaré au titre de la taxe additionnelle au droit de bail, que huit logements sur quinze avaient été vendus sans information de l'ANAH et que quatre locataires avaient des ressources supérieures au seuil de bénéfice de l'aide personnalisée au logement ; qu'ayant été contraint de restituer le montant des subventions, M. X... a assigné en indemnisation la société Cabinet A..., son assureur la compagnie UAP, aux droits de laquelle se trouve la société Axa France IARD, et la SCP Y... et Z... ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande dirigée contre la société Cabinet A... et la société Axa France IARD quant à sa gestion générale et à la conclusion des baux autres que le bail commercial, l'arrêt attaqué retient que, si le cabinet A..., qui gérait les immeubles, n'ignorait pas le fait qu'il s'agissait de logements conventionnés et établissait les baux au visa de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation en mentionnant que le logement était conventionné, ce constat ne permet pas de déduire qu'il avait, par là même, connaissance de l'existence des autres conventions conclues avec l'ANAH, fussent-elles habituelles dans leur forme et contenu, puisqu'il n'y est fait nulle part référence et que les obligations résultant du code de la construction et de l'habitation sus cité en différent sensiblement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'administrateur de biens, qui savait que les logements étaient conventionnés, devait procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de son devoir de conseil à l'égard de son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt énonce qu'aucune des parties ne prétend que le cabinet A... aurait indûment conservé les sommes versées par son client au titre de la taxe additionnelle au droit de bail afférente aux exercices 1994 à 1996 ;

Qu'en statuant ainsi, quand M. X... avait exposé que la société Cabinet A... avait commis une faute en gardant par devers elle la somme globale de 5 901, 30 euros qu'il avait acquittée auprès d'elle, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ;

Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt énonce que le cabinet A... a commis une faute en ne procédant pas au paiement de la taxe additionnelle du droit au bail de janvier 1992 à septembre 1996, que toutefois aucune des parties ne prétend que M. X... aurait versé les sommes dues au cabinet A... qui les aurait indûment conservées, qu'aucun autre préjudice n'étant invoqué en lien avec cette faute, M. X... ne peut qu'être débouté de ses prétentions de ce chef ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait fait valoir qu'un seul motif de non-respect de la législation pouvait à lui seul fonder le reversement des subventions, que la condamnation à restitution prononcée contre lui avait pour unique cause le non-respect des obligations résultant des conventions ANAH, auxquelles le cabinet A... devait se conformer et que seuls ces manquements avaient justifié la décision de la cour administrative, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ;

Sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande d'indemnisation dirigée contre la SCP Y... et Z..., l'arrêt retient que c'est à tort que M. X... soutient que le notaire devait savoir qu'il lui était également prescrit d'aviser l'ANAH en cas de vente ou de louer pendant dix ans, dans la mesure où il ne démontre pas que le notaire ait été avisé de la conclusion des autres conventions passées avec cet organisme en vue de l'obtention des subventions et des obligations corrélatives en découlant ;

Qu'en statuant ainsi, quand le notaire, qui savait que les logements étaient conventionnés, devait procéder à toutes les investigations nécessaires à l'établissement d'un acte respectant les contraintes juridiques et factuelles qui s'imposaient à son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la troisième branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de la société Cabinet A... pour n'avoir pas procédé au versement de la taxe additionnelle au droit de bail, l'arrêt rendu le 15 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société Agence A... et la SCP Y... et Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence A... et la SCP Y... et Z... à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP Y... et Z... & associés ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir écarté toute faute de la société Agence A..., administrateur de biens, quant à sa gestion générale et à la conclusion des baux autre que le bail commercial, et d'avoir débouté monsieur X... de ses demandes formées à l'encontre de cette société et de son assureur la compagnie Axa France IARD, tendant à ce qu'ils soient condamnés au paiement des sommes de 355. 113, 55 € en réparation du préjudice résultant du non-respect des obligations des conventions ANAH et de 50. 000 € en réparation des préjudices subis du fait des fautes professionnelles commises dans le cadre du mandat de gestion de l'ensemble immobilier sis à Besançon ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le cabinet A... s'est toujours acquitté du paiement de toutes taxes et impôts afférents aux immeubles soumis à sa gestion, dont la taxe additionnelle du droit au bail ; que par un courrier adressé le 19 septembre 1997, ce cabinet a indiqué n'avoir pas procédé à ce paiement de janvier 1992 à septembre 1996 pensant que, du fait des travaux, l'immeuble était exonéré ; qu'il a commis une faute ; que le préjudice subi de ce fait ne peut consister dans le paiement de sommes dont un contribuable est légalement tenu, alors au surplus que monsieur X... a été exempté de pénalités en considération de sa bonne foi ; que le jugement est réformé sur ce point, d'autant qu'aucune des parties ne prétend, comme il l'indique, que monsieur X... aurait versé les sommes dues au cabinet A... qui les aurait indûment conservées ; qu'aucun autre préjudice n'étant invoqué en lien avec cette faute, monsieur X... ne pourra qu'être débouté de ses prétentions à ce titre ; que le mandat de gestion confié au cabinet A... est très général ; qu'il l'a été antérieurement aux deux conventions conclues avec l'État et aux deux demandes de subvention, faisant l'objet de conventions séparées, conclues avec l'ANAH ; que si le cabinet A..., qui gérait les immeubles, n'ignorait pas le fait qu'il s'agissait de logements conventionnés, rien ne démontre qu'il a eu connaissance de l'octroi de subventions accordées par l'ANAH à monsieur X... et des conditions qui y étaient indiquées ; qu'en effet, si le cabinet A... établissait les baux au visa des articles L 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et mentionnait que le logement était conventionné, ce constat ne permet pas de déduire qu'il avait, par là même, connaissance de l'existence des autres conventions, fussent-elles habituelles dans leur forme et contenu, puisqu'il n'y est fait nulle part référence et les obligations résultant du Code de la construction et de l'habitation sus cité en différant sensiblement ; que faute par monsieur X... de rapporter cette preuve qui lui incombe, le jugement ne peut qu'être confirmé ; que monsieur X... fait encore valoir que le cabinet A... aurait commis une faute de gestion en louant à bail commercial un des locaux subventionnés entraînant par là même la sanction de l'ANAH du fait de l'interdiction portée par l'article R 353-37 du Code de la construction ; que cependant ledit bail n'a pas été conclu par le cabinet A... mais il existait antérieurement ; que puisque, à ce local loué commercialement, était attaché un local d'habitation loué également au commerçant, local qui a ouvert droit aux subventions de l'ANAH pour être rénové en même temps que les parties communes, cette rénovation n'était pas irrégulière au regard de la réglementation en la matière, de sorte que monsieur X... aurait dû sur ce point, s'opposer au reversement demandé par l'ANAH et qu'il ne peut en faire reproche au cabinet A... ; que le jugement qui a retenu ce fait à faute à l'encontre du cabinet A... sera infirmé ; qu'enfin monsieur X... ne démontre par aucun document avoir avisé le cabinet A... de son intention de vendre des logements qu'il devait maintenir à la location pendant 10 ans, selon la réglementation ; que ce cabinet n'est intervenu à aucun titre dans ces ventes ; que les courriers versés qui émanent du notaire et indiquent seulement demander au gestionnaire les éléments relatifs au bail, sont impropres à démontrer que le cabinet A... ait pu, de près ou de loin, être associé à ces projets ; que cette réglementation n'interdit nullement les ventes mais impose d'en avertir l'ANAH et de maintenir le locataire dans les lieux loués pour toute la durée de l'engagement, cette obligation étant transmise à l'acquéreur ; que dans ces conditions aucune faute ne peut être retenue à l'encontre du cabinet A... ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas avéré que le cabinet A... ait été associé de près ou de loin aux démarches auprès de l'ANAH et qu'il ait pu avoir connaissance de ses engagements particuliers, comportant seuls les sanctions appliquées ; que le mandat confié au cabinet A... par monsieur X... n'était pas général, ce dernier pouvant se réserver le droit de signer personnellement les baux consentis ; que s'agissant plus spécialement de la restitution de la subvention correspondant à la rénovation des bâtiments F et H, le remboursement a été total – et non avec application d'une simple quote-part – parce qu'en fait les ventes des logements subventionnés n'avaient pas été portés à la connaissance de l'ANAH ; que monsieur X... ne peut en faire valablement le reproche au cabinet A..., s'agissant d'obligations qu'il avait souscrites de façon supplémentaire, sans justifier avoir fourni à son mandant des indications de nature à lui imposer une gestion particulière ;

1°/ ALORS QUE l'agent immobilier a un devoir de conseil à l'égard de son client ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de ce devoir ; qu'en affirmant que le cabinet A... avait ignoré légitimement les conventions particulières conclues par monsieur X... avec l'ANAH, tandis que ce professionnel, qui avait reçu mandat de gérer les immeubles de monsieur X..., devait s'enquérir des conditions qui s'imposaient à son client au titre des logements qu'il savait conventionnés, afin de lui délivrer un conseil en adéquation avec ses exactes obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la cour d'appel a affirmé qu'aucune des parties ne prétendait que le cabinet A... avait indûment conservé les sommes versées par son client au titre de la taxe additionnelle du droit au bail ; que monsieur X... avait pourtant sollicité la confirmation du jugement condamnant le cabinet A... à ce titre, en faisant valoir la remise d'une somme de 5. 901, 30 € à ce professionnel, qui ne l'avait pas reversée à l'administration fiscale (conclusions, p. 10, § 7 et p. 11, § 1) ; que la cour d'appel a ainsi méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

3°/ ALORS, en tout état de cause, QUE bien qu'elle ait constaté que le cabinet A... n'avait pas payé la taxe additionnelle du droit au bail de janvier 1992 à septembre 1996, la cour d'appel s'est abstenue de rechercher si, pour cette période, ce professionnel avait néanmoins reçu de monsieur X... les sommes correspondant à cette taxe à charge de les remettre à l'administration fiscale ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

4°/ ALORS QU'en affirmant qu'aucun autre préjudice que le paiement de la taxe additionnelle du droit au bail n'était invoqué en lien avec la faute commise par le cabinet A... au titre de cette taxe, tandis que monsieur X... avait également fait valoir que ce défaut de paiement était à l'origine de son obligation de restitution des subventions de l'ANAH (conclusions, p. 15), la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la SCP Y... et Z..., notaires, n'avait pas commis de faute et d'avoir ainsi débouté monsieur X... de ses demandes tendant à ce qu'elle soit condamnée in solidum avec la société Agence A... et son assureur la compagnie Axa France IARD, à payer la somme de 300. 901, 83 € en réparation du préjudice subi du fait de l'avis de reversement à l'ANAH concernant les bâtiments F et H de l'ensemble immobilier sis à Besançon ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire a procédé à la publication au fichier immobilier les 25 mai 1992 et 26 avril 1993 des deux conventions conclues par monsieur X... avec l'État et avait donc connaissance de ces dernières ; que toutefois ces conventions n'emportent pour seules obligations à la charge de monsieur X... que de réserver les logements à des occupants sortant d'habitat insalubre, les louer pour un loyer maximum et ne les reprendre que pour son occupation personnelle, de sorte que c'est à tort que monsieur X... soutient que le notaire devait savoir qu'il lui était également prescrit d'aviser l'ANAH en cas de vente ou de louer pendant dix ans, dans la mesure où il ne démontre pas que le notaire ait été avisé de la conclusion des autres conventions passées avec cet organisme en vue de l'obtention des subventions et des obligations corrélatives en découlant ; que le notaire, en mentionnant dans les trois actes l'existence de la convention du 7 décembre 1992 passée avec l'État, le fait que l'acquéreur, la connaissant, s'engageait à la respecter jusqu'à son terme et en remettant à cet acquéreur une copie de ladite convention, loin de commettre une faute, a, tout au contraire, respecté les prescriptions légales, étant observé que, contrairement aux affirmations de monsieur X..., ce ne sont pas les conventions signées avec l'ANAH et qui portent les conditions particulières qui sont mentionnées dans les actes mais les générales rappelées ci-avant ; que cette réglementation n'interdit nullement les ventes mais impose d'en avertir l'ANAH et de maintenir le locataire dans les lieux loués pour toute la durée de l'engagement, cette obligation étant transmise à l'acquéreur ; qu'au surplus le notaire souligne à juste titre que les trois appartements vendus par son ministère étaient, à l'époque, libres de toute occupation ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCP notariale a parfaitement exécuté ses obligations dès lors que chacun des trois actes qu'elle a reçus – objet d'appartements libres de location ou d'occupation – fait expressément mention de la convention du 7 décembre 1992 dont les acquéreurs ont reconnu avoir une parfaite connaissance et qu'ils se sont engagés à exécuter jusqu'à son terme, alors que monsieur X... ne lui avait jamais donné connaissance de l'engagement particulier qu'il avait souscrit le 8 avril 1992 ;

ALORS QUE le notaire doit procéder à toutes les investigations nécessaires à l'établissement d'un acte respectant les contraintes juridiques et factuelles qui s'imposent à son client ; que la cour d'appel a écarté le manquement du notaire, faute pour monsieur X... de démontrer que ce professionnel avait eu connaissance des conventions particulières conclues avec l'ANAH ; qu'au titre de son devoir de conseil, le notaire, qui savait que les biens immobiliers dont il établissait les actes de vente étaient des logements conventionnés, devait pourtant s'enquérir des conditions particulières usuelles qui avaient pu être conclues entre le propriétaire et l'ANAH pour la perception des subventions et des conséquences en résultant lors de la vente des biens ; qu'en conséquence, il importait peu que le notaire n'ait pas eu initialement connaissance de ces conventions particulières ou que les logements aient été libres d'occupation au moment de la vente dès lors que, après celle-ci, les conditions de location exigées par l'ANAH devaient encore être respectées ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.