Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 17 janvier 1995, 92-21.193, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 17 janvier 1995
N° de pourvoi: 92-21193
Publié au bulletin Rejet.

Président : M. Grégoire, conseiller doyen faisant fonction. ., président
Rapporteur : M. Thierry., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Lupi., avocat général
Avocats : M. Foussard, Mme Roué-Villeneuve., avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Sur le moyen unique pris en ses quatre branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société Lainières de Roubaix, titulaire d'un bail commercial consenti par M. X..., a chargé la société Jourdain de lui trouver un cessionnaire ; que l'agent immobilier l'a mise en rapport avec Mme Y..., les honoraires de l'intermédiaire, fixés à 75 000 francs hors taxe, devant être supportés entièrement par cette dernière ; qu'après la signature d'un " compromis de cession " le 26 octobre 1989, l'acte définitif a été conclu le 17 janvier 1990 ; que, toutefois, la société Jourdain ayant omis de demander l'autorisation du propriétaire avant l'intervention du " compromis de cession ", ce dernier a exigé la conclusion d'un nouveau bail, ainsi qu'une forte augmentation de loyer finalement acceptée par Mme Y... ; qu'imputant cette augmentation à une faute professionnelle de l'agent immobilier, celle-ci a refusé de payer la commission convenue ; que l'arrêt infirmatif attaqué (Paris, 1er octobre 1992) a estimé que l'engagement de Mme Y... de payer les honoraires litigieux était dépourvu de cause, et a condamné la société Jourdain à lui restituer la somme de 88 950 francs TTC que celle-ci avait dû régler, le jugement de condamnation entrepris étant assorti de l'exécution provisoire ;

Attendu que la société Jourdain fait grief à l'arrêt de retenir à sa charge une faute dans l'exécution de son mandat, alors qu'aux termes de l'acte du 26 octobre 1989 les parties avaient admis que sa mission se limitait à négocier et à rédiger la convention de cession de bail, et qu'elle ne comportait pas l'obligation de solliciter l'autorisation du bailleur ; qu'elle ajoute que le paiement d'une commission par Mme Y... à la société Jourdain trouvait sa cause dans l'exécution des obligations de celle-ci et qu'en tout cas, la cour d'appel ne pouvait déduire le défaut de cause, de circonstances étrangères à la formation du contrat ;

Mais attendu, d'abord, que les conventions obligent, non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; que c'est à bon droit que l'arrêt attaqué a retenu que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, et qu'en ne s'assurant pas du consentement du bailleur, la société Jourdain avait proposé à la signature des parties un acte de cession privé de tout effet, manquant ainsi à ses obligations de façon totale et définitive, de telle sorte que Mme Y... n'avait pu bénéficier de cette cession, mais avait été contrainte de conclure un nouveau bail à des conditions différentes ;

Attendu, ensuite, que si la convention n'était pas, en raison de cette inexécution, initialement entachée de nullité pour absence de cause, il demeure que le paiement de la commission par Mme Y... se trouvait désormais dépourvu de cause ; que c'est donc à bon droit, malgré cette erreur de qualification, que la cour d'appel a ordonné la restitution des honoraires indûment perçus par la société Jourdain ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses quatres branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.




Analyse

Publication : Bulletin 1995 I N° 29 p. 20

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 1 octobre 1992

Titrages et résumés : AGENT D'AFFAIRES - Obligations - Obligation de vérifier - Cession de bail commercial - Obligation de s'assurer du consentement du bailleur - Défaut - Effet .
L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Ainsi manque à son obligation de façon totale et définitive, l'agent immobilier qui, sans s'assurer du consentement du bailleur, propose à la signature des parties un acte de cession de bail commercial, privé de tout effet. Et dès lors que l'acquéreur n'avait pu bénéficier de la cession, mais avait été contraint de conclure un nouveau bail à des conditions différentes, il s'ensuit que c'est à bon droit que la cour d'appel a ordonné la restitution des honoraires indûment perçus.

AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire non réalisée - Cession de bail commercial - Cession négociée par un agent immobilier - Consentement du bailleur non requis - Effets - Obligation pour le preneur de conclure un nouveau bail - Sanction BAIL COMMERCIAL - Cession - Autorisation du bailleur - Agent immobilier ne s'étant pas assuré le consentement du bailleur - Effet