Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 mai 1977, 75-12.020, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 10 mai 1977
N° de pourvoi: 75-12020
Publié au bulletin Cassation partielle REJET REJET Cassation

PDT M. Costa, président
RPR M. Zousmann, conseiller rapporteur
AV.GEN. M. Tunc, avocat général
Demandeur AV. M. Choucroy, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESSORT DE L'ARRET PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUE QUE LES EPOUX Y... AYANT UN FILS SE DESTINANT A LA PROFESSION D'OPTICIEN ET LUI RESERVANT L'UTILISATION FUTURE D'UN LOCAL DONT ILS ETAIENT PROPRIETAIRES, ONT LE 10 FEVRIER 1972, CONSENTI A LA SOCIETE DE LACAZE FLEURS, UN BAIL COMMERCIAL DE DEUX ANS CONFORMEMENT A L'ARTICLE 3-2 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, "PRENANT EFFET DU JOUR OU, DU FAIT DE L'ACHEVEMENT INTEGRAL DES TRAVAUX DE MISE EN ETAT EXECUTES PAR LA SOCIETE, CELLE-CI POURRA JOUIR DES LIEUX, CETTE DATE EST D'UN COMMUN ACCORD FIXEE AU 1ER JANVIER 1972" ;

QUE LES BAILLEURS ONT, LE 24 AOUT 1973 DONNE CONGE A LA SOCIETE LOCATAIRE POUR LE 3 DECEMBRE 1973 ;

QUE CELLE-CI A CONTESTE LA VALIDITE DU CONGE, EN SE FONDANT SUR UN ACTE SOUS SEING PRIVE DU 4 OCTOBRE 1971 QUALIFIE PROMESSE DU BAIL, ACTE PAR LEQUEL YVON Y... PROMETTAIT DE DONNER A BAIL A LA SOCIETE DE LACAZE FLEURS LE LOCAL SIS Z... JOFFRE A PAU, AINSI REDIGE : "LE BAIL SERA ETABLI SOUS LES CHARGES ET CONDITIONS FIXEES PAR M. HENRI X... , ... A PAU, EN PARTICULIER LE BAIL AURA UNE DUREE DE DEUX ANNEES A COMPTER DE L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX QUE DOIT ENTREPRENDRE LA SOCIETE DE LACAZE FLEURS SANS QUE LA DATE DE DEPART DU BAIL PUISSE EXEDER LE PREMIER JANVIER 1972 ;

LE BAIL AURA UNE DUREE MAXIMALE DE DEUX ANS, IL SERA CONSENTI POUR UN COMMERCE DE FLEURS... ;

LE LOYER SERA FIXE A SIX CENT FRANCS PAR MOIS" ;

QUE LA SOCIETE LOCATAIRE A SOUTENU QU'EN RAISON D'UN POINT DE DEPART ANTERIEUR AU PREMIER JANVIER 1972 ON SE TROUVE EN PRESENCE D'UN BAIL, OU DE DEUX BAUX D'UNE DUREE GLOBALE DEPASSANT DEUX ANNEES DONNANT DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL OU A DEFAUT A UNE INDEMNITE D'EVICTION ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE DE LACAZE FLEURS FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, CONFIRMANT AU PRINCIPAL LE JUGEMENT, DECIDE QUE LE BAIL EN CAUSE ETAIT UN BAIL DE DEUX ANS EXPIRE DEPUIS LE 1ER JANVIER 1974 ET CONDAMNE LE LOCATAIRE A VIDER LES LIEUX, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS CONTRADICTION, CONSTATER QUE "POUR LA PERIODE D'OCCUPATION ANTERIEURE AU 1ER JANVIER 1972, LE TERME "PRECAIRE" ETAIT DISCUTABLE S'AGISSANT DE QUALIFIER UNE OCCUPATION DESTINEE SELON LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES A DEVENIR REGULIERE ET DEFINITIVE A BREF DELAI, CE QUI IMPLIQUAIT QUE CETTE OCCUPATION N'AVAIT EU LIEU QU'EN RAISON DE L'EXISTENCE D'UNE PROMESSE DE BAIL ET QUALIFIER CETTE OCCUPATION "D'OCCUPATION DE FAIT" " FRUIT D'UNE TOLERANCE" ET "EXPRESSEMENT ETRANGERE AUX CONVENTIONS ECRITES" ET QUE, D'AUTRE PART, UNE PROMESSE UNILATERALE DE BAIL PRECISANT LES MODALITES ESSENTIELLES DU BAIL ENGAGE SON AUTEUR ET VAUT BAIL DES LA LEVEE D'OPTION DU BENEFICIAIRE ;

QU'EN L'ESPECE, L'ACTE DU 4 OCTOBRE 1971 PAR LEQUEL LE PROPRIETAIRE PROMETTAIT DE DONNER A BAIL DES LOCAUX DONT IL ETAIT PRECISE QU'ILS DEVAIENT ETRE AMENAGES PAR LE PRENEUR ET QUI INDIQUAIT LES MODALITES ESSENTIELLES DU BAIL, NOTAMMENT SON PRIX, CONSTITUAIT NON UN PROJET PROVISOIRE, MAIS UNE PROMESSE UNILATERALE DE BAIL QUI S'EST TROUVEE PARFAITE PAR L'ENTREE EN JOUISSANCE DU BENEFICIAIRE, DANS LES CONDITIONS PREVUES A LADITE PROMESSE ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, ENONCENT EXACTEMENT QUE N'EST PAS UN BAIL UN ECRIT QUALIFIE DE "PROMESSE DE BAIL" QUI RENVOIE A UNE REDACTION ULTERIEURE POUR L'ETABLISSEMENT DES CHARGES ET DES CONDITIONS ;

QUE SE LIVRANT ENSUITE A LA RECHERCHE DE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES PAR LA CONFRONTATION DES DIVERS ECRITS INTERVENUS, ILS RETIENNENT QUE, SANS EQUIVOQUE, ELLE AVAIT POUR OBJET DE LIMITER LA DUREE DE LOCATION DES LIEUX (DESTINEES ULTERIEUREMENT AU LOGEMENT PROFESSIONNEL DU FILS DES BAILLEURS) A DEUX ANNEES ;

QU'ILS ENONCENT QUE L'OCCUPATION DE FAIT DES LOCAUX PAR LES FUTURS LOCATAIRES, AVANT LE POINT DE DEPART DU BAIL EXPRESSEMENT PRECISE DANS L'ACTE DU 10 FEVRIER 1972 N'AVAIT EU POUR OBJET QUE DE PERMETTRE A CES PRENEURS DE REALISER LES AMENAGEMENTS DES LOCAUX LOUES ;

QUE, DES LORS, PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE, A PU DECIDER QUE LA SOCIETE ANONYME DE LACAZE FLEURS N'ETAIT PAS FONDEE A INVOQUER POUR L'INCLURE DANS LA DUREE DU BAIL, UNE OCCUPATION DE FAIT ETRANGERE A LA CONVENTION ECRITE ET QUI N'A EU POUR OBJET QUE D'EN PREPARER L'EXECUTION ;

QU'AINSI LE PREMIER MOYEN N'EST PAS FONDE ;

REJETTE LE PREMIER MOYEN ;

MAIS SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : VU L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QUE POUR CONDAMNER LA SOCIETE DE LACAZE FLEURS A PAYER AUX EPOUX Y... DES DOMMAGES-INTERETS, L'ARRET ENONCE QUE CELLE-CI A CONTRARIE PAR SA RESISTANCE INJUSTIFIEE LE PROJET LEGITIME DES EPOUX Y... DE PRENDRE EN CHARGE LES DEBUTS DE LEUR FILS DANS LA VIE PROFESSIONNELLE ;

QU'EN STATUANT DE LA SORTE, SANS PRECISER LES CIRCONSTANCES QUI ONT PU FAIRE DEGENERER EN ABUS LE DROIT DE LA SOCIETE DE LACAZE FLEURS D'AGIR EN JUSTICE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;

PAR CES MOTIFS ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DU CHEF DES DOMMAGES-INTERETS, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 13 MARS 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE.




Analyse

Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 197 P. 151

Décision attaquée : Cour d'appel Pau (Chambre 6 ) , du 13 mars 1975


    Titrages et résumés :

    1) BAIL EN GENERAL - Promesse de bail - Promesse synallagmatique - Conditions de validité - Accord sur les conditions de la location et le prix.

    N'est pas un bail un écrit, qualifié de "promesse de bail", qui renvoie à une rédaction ultérieure pour l'établissement des charges et conditions.


    2) BAUX COMMERCIAUX (décret du 30 septembre 1953) - Durée - Bail d'une durée inférieure ou égale à deux ans (non) - Occupation antérieure au point de départ du bail - Occupation autorisée pour des aménagements - Inclusion dans la durée du bail (non).

    Lorsque de futurs locataires, avant le point de départ, précisé dans le contrat, d'un bail de deux ans, occupent les locaux avec l'accord du bailleur pour réaliser des aménagements ils ne peuvent pas se prévaloir, pour l'inclure dans la durée du bail, de cette occupation de fait étrangère à la convention écrite, et qui n'a pour objet que de préparer l'exécution de celle-ci.

    * BAUX COMMERCIAUX (décret du 30 septembre 1953) - Domaine d'application - Bail d'une durée inférieure ou égale à deux ans (non).

    Textes appliqués :
    • (1)
    • (2)
    • Code civil 1709
    • Décret 53-960 1953-09-30 ART. 3-2