Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juillet 2016, 14-26.958, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 13 juillet 2016
N° de pourvoi: 14-26958
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
Mme Abgrall, conseiller rapporteur
M. Kapella, avocat général
SCP Didier et Pinet, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gérard Cazalis, Christophe Duplantier et Béatrice Loustalot et contre la direction générale des finances publiques ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 septembre 2014), que, par acte du 12 juillet 2006, la société Jalym a vendu à Mme X..., sa gérante, divers lots de copropriété en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble en cours de rénovation, au prix de 370 000 euros ; que la mise à disposition des locaux est intervenue à la fin de l'année 2006 ; que, par acte des 24, 25 mai et 1er juin 2011, la société Jalym, dont le gérant était M. Y... depuis le 20 juillet 2010, exposant que Mme X... occupait un appartement et en louait d'autres sans avoir réglé la totalité du prix, l'a assignée en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente avec toutes conséquences, alors, selon le moyen :

1°/ que la renonciation à l'exercice de l'action résolutoire résulte d'actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et que Mme X... avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1184 et 1654 du code civil ;

2°/ que la renonciation à l'exercice de l'action résolutoire résulte d'actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et que Mme X... avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, sans rechercher si la renonciation ne résultait pas sans ambiguïté de ces circonstances jointes au fait que la société Jalym n'avait pas réclamé à Mme X... le paiement des acomptes qui devaient pourtant être versés au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;

3°/ que subsidiairement, la renonciation à l'exercice de l'action résolutoire résulte d'actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n'avait pas réclamé à Mme X... le paiement des acomptes qui devaient pourtant être versés au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et du fait que Mme X... avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;

4°/ que, plus subsidiairement, la résolution d'un contrat peut être partielle si les prestations objet du contrat sont divisibles ; qu'en refusant d'exclure de l'assiette de la résolution de la vente du 12 juillet 2006 le lot n° 16, par la considération que l'acte de vente ne comportait qu'un prix global, non ventilé entre les divers objets de la cession, la cour d'appel, qui aurait dû rechercher si ces divers objets étaient indivisibles, indissociables, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de vente stipulait que le prix serait payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux et précisait les garanties de paiement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu considérer qu'il ne pouvait être déduit de la délivrance des lots antérieurement au paiement intégral du prix d'achat et de la non-inscription du privilège du vendeur une renonciation non équivoque de la venderesse à exercer l'action résolutoire en cas de non-paiement du prix ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'acte de vente ne portait mention que d'un prix global, non ventilé entre les divers lots objets de la cession, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de décider que la société Jalym devrait lui restituer les sommes par elle versées à la suite de la vente résolue ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'un litige sur le montant des acomptes versés par Mme X..., a pu accueillir la demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu les articles 549 et 550 du code civil ;

Attendu que, pour condamner Mme X... à verser à la société Jalym la somme de 48 300 euros, à parfaire, au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement T3 à partir du 1er janvier 2007, l'arrêt retient que les loyers constituent des fruits, simples accessoires de la chose, et que la résolution de la vente a été prononcée aux torts exclusifs de Mme X... qui ne peut, dès lors, être considérée comme de bonne foi au sens du premier texte précité ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance du vice par Mme X... avant son assignation en justice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le quatrième moyen :

Vu l'article 1184 du code civil ;

Attendu que, pour fixer à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre Mme X... au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l'arrêt retient que l'indemnité sollicitée correspond à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un ancien, qu'il y a lieu de considérer que, quels que soient l'état dans lequel les biens seront restitués par Mme X... et l'entretien dont ils ont pu faire l'objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf, de sorte que la réalité d'une perte de valeur et du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et que la somme allouée, tient compte de la durée de possession par Mme X... et du prix de vente initial des biens ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement en ce qu'il dit que Mme X... est tenue de verser à la société Jalym les sommes de 48 300 euros au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement type 3 somme à parfaire au jour de la restitution sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 euros et en ce qu'il a fixé à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre Mme X... au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l'arrêt rendu le 23 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Jalym aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jalym et la condamne à payer à Mme X... la somme de
3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente passée le 12 juillet 2006 entre la société Jalym et madame X... portant sur les lots N° 75, 96, 116, 117, 79, 94, 125 et 126 de l'immeuble situé..., cadastré section BK n° 113, dit que ces lots réintègreraient le patrimoine de la société Jalym, dit que la société Jalym devrait restituer à madame X... les sommes par elle versées dans le cadre de cette vente, dit que madame X... était occupante sans droit ni titre et qu'elle devrait libérer les lieux dans un certain délai et sous astreinte, à défaut de quoi il pourrait être procédé à son expulsion, dit que madame X... devrait verser à la société Jalym la somme de 48. 300 euros au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement T3, somme à parfaire au jour de la restitution sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 euros, et fixé à la somme de 37. 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre madame X... au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le litige principal opposant madame X... à la société Jalym, sur la demande en résolution de la vente, exposant que la vente n'avait d'autre but que de permettre à la société Jalym de satisfaire à la condition légale de garantie intrinsèque d'achèvement nécessaire à la commercialisation de l'immeuble et à l'obtention de concours bancaires et qu'il avait été convenu qu'elle ne réglerait l'intégralité du prix que par sa rémunération de gérante et les bénéfices réalisés sur la revente des lots qu'elle acquérait, madame X... conteste la recevabilité même de la demande en résolution de la vente en soutenant :/- d'une part, que la société Jalym a tacitement mais de manière non équivoque renoncé à son action résolutoire ainsi qu'il résulte de l'absence de mise en demeure de paiement des acomptes qui devaient être versés au fur et à mesure de l'avancement de la rénovation dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement, d'autre part, de l'absence d'inscription de privilège du vendeur et enfin de sa prise de possession des lots nonobstant le non-paiement du prix,/- d'autre part, que la demande de résolution de la vente doit être déclarée irrecevable par application de l'article 2379 du code civil à défaut d'inscription par la société Jalym de son privilège de vendeur ; que madame X... ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 2379 du code civil selon lesquelles l'action résolutoire établie par l'article 1654 ne peut être exercée, à défaut d'inscription du privilège du vendeur dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés dès lors qu'acquéreur " direct " des lots litigieux, elle n'a pas la qualité de tiers (à la vente initiale dont la résolution est demandée) au sens de ce texte qui ne vise que les sous-acquéreurs du bien ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré l'action en résolution de la société Jalym recevable en relevant :/- d'une part, que les allégations de madame X... quant à la faculté pour elle d'acquitter le prix d'achat des lots au moyen des plus-values sur reventes futures et de sa rémunération de gérante ne sont étayées par aucun élément objectif et sont sans portée sur l'application des articles 1650 et suivants du code civil,/- d'autre part, qu'il ne peut être déduit de la délivrance des lots antérieurement au règlement intégral du prix d'achat et de la non-inscription du privilège de vendeur une renonciation non équivoque de la venderesse à exercer éventuellement l'action résolutoire en cas de non-paiement du prix ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé, sur le fondement de l'article 1654 du code civil, la résolution de la vente immobilière litigieuse après avoir constaté le non-paiement par madame X... de l'intégralité du prix d'acquisition qui devait être soldé lors de la mise à disposition des locaux, nonobstant mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2010 ; qu'exposant qu'elle est réciproquement et de manière non contestée créancière de la société venderesse d'une somme de 24 655, 69 € au titre du solde créditeur de son compte courant d'associé et que cette somme doit s'imputer en priorité sur le solde impayé du prix d'acquisition du lot n° 16 (appartement T5 par elle personnellement occupé), madame X... demande à la Cour d'exclure ce lot de l'assiette de la résolution de la vente, en se prévalant des dispositions combinées des articles 1253 et 1256 du code civil ; qu'il ne saurait cependant être fait droit à cette demande dès lors même que l'acte de vente ne porte mention que d'un prix global, non ventilé entre les divers lots objets de la cession ; que le jugement déféré sera également confirmé en ce que tirant les exactes conséquences de la résolution de la vente, il a disposé :/- que madame X... devrait restituer à la société Jalym les lots de copropriété objets de la vente résolue et les libérer de toute occupation personnelle ou de son chef,/- que la société Jalym était réciproquement tenue de restituer à madame X... les sommes par elle versées en exécution du contrat résolu ; que la société Jalym demande à la cour d'appel, réformant partiellement le jugement entrepris de condamner madame X... à lui payer les sommes de :/-54. 000 € au titre des fruits perçus au titre de la location d'un appartement de type T3 n° 75, évalués au 1er janvier 2013, à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative estimée de 750 € par mois,/-144. 600 € à titre de dommages-intérêts correspondant au préjudice subi du fait de l'immobilisation des lots, selon évaluation arrêtée au 1er janvier 2013, à parfaire, dont 81. 400 € au titre de la dépréciation des biens, 20. 000 € au titre des frais financiers exposés et 43. 200 € au titre du préjudice lié à l'immobilisation des biens,/-1. 200 € par mois à titre d'indemnité d'immobilisation de l'appartement T5 n° 79, personnellement occupé par madame X..., jusqu'à la restitution effective ; qu'il y a lieu de rappeler que :/- lorsque, comme en l'espèce, un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises en l'état dans lequel elles se seraient trouvées si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé,/- que-sur-le fondement de l'article 1234 du code civil, le vendeur ne peut, en raison de l'effet rétroactif de la résolution, prétendre obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble,/- que la partie de bonne foi, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat résolu ; que dès lors, d'une part, que les loyers constituent des fruits, simples accessoires de la chose et, d'autre part, que la résolution de la vente a été prononcée aux torts exclusifs de madame X... qui ne peut dès lors être considérée comme de bonne foi au sens de l'article 549 du code civil, le jugement déféré sera confirmé en ce que les premiers juges ont de ce chef :/- exactement estimé, sur la base du descriptif du bien contenu dans l'acte de vente et à défaut de production des contrats de bail y afférents, la valeur locative de l'appartement T3 à la somme de 700 € par mois, cette évaluation n'étant pas remise en cause par les éléments (pages d'offres de locations immobilières) versés aux débats par la société Jalym faisant état de loyers dans une fourchette comprise entre 602 € et 819 € pour des biens de même nature,/- condamné en conséquence madame X... à payer à la société Jalym la somme de 48. 300 € au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement type 3, somme à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 €, à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à restitution effective du bien ; que, s'agissant de l'indemnité de dépréciation sollicitée par la société Jalym à concurrence de la somme de 81. 400 € correspondant à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un bien ancien, sur la base d'un taux de décote moyen de 22 % tel que prétendument estimé par les professionnels de l'immobilier, il y a lieu de considérer que, quels que soient l'état dans lequel les biens seront restitués par madame X... et l'entretien dont ils ont pu faire l'objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf en sorte que la réalité d'une perte de valeur et, partant, du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et qu'il lui sera alloué, compte tenu de la durée de possession par madame X... et du prix de vente initial de ceux-ci une indemnité de 37 000 €, le jugement déféré devant en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté la société Jalym de ce chef de demande ; que le remboursement de frais financiers exposés pour l'acquisition de l'immeuble et le paiement d'une indemnité au titre de l'immobilisation de l'appartement T5 occupé personnellement par madame X... ne peuvent être inclus dans les restitutions réciproques consécutives à la résolution de la vente car ils ne constituent ni un accessoire de la chose ni une conséquence directe de la résolution mais des préjudices distincts n'ouvrant droit à indemnisation, compte tenu de l'effet rétroactif de la résolution, que sur un fondement délictuel, non invoqué par la société Jalym qui ne vise dans ses écritures que les dispositions des articles 1183, 1184, 1147, 1656 et 2243 du code civil ; qu'il convient dès lors, d'une part, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Jalym de sa demande en remboursement de frais financiers exposés pour l'acquisition de l'immeuble et, d'autre part, le réformant de ce chef, de débouter la société Jalym de sa demande en paiement d'indemnité d'immobilisation au titre de l'appartement T5 ; que la créance de la société Jalym au titre des restitutions réciproques consécutives à la résolution de la vente sera donc fixée aux sommes de 37 000 € au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue et de 48 300 € au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement T3, somme à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 €, à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à restitution effective du bien ; que, sur les demandes reconventionnelles de madame X..., celle-ci sollicite la compensation judiciaire de l'éventuelle créance de la société Jalym à son égard avec les sommes dont elle prétend elle-même réciproquement être créancière, en exposant que la société Jalym lui doit, outre la somme de 24. 655, 69 € portée au crédit de son compte courant d'associé, une somme de 4. 724, 20 € au titre de son activité d'installation de cuisines et salles de bains sous l'enseigne Kiwi Cuisines à laquelle il y a lieu d'ajouter les sommes de 30. 889, 80 € et 20. 000 € portées au débit du compte fournisseur de Kiwi Cuisines en 2007, à la suite du contrôle fiscal de la société Jalym, sans contrepartie de crédit, alors que ces sommes correspondaient pour la première à la rémunération ou commission due par la société Jalym à madame X... au titre de l'achat de l'hôtel et, pour la seconde, au remboursement d'une somme de 20. 000 € versée à un tiers (monsieur Laylet), pour le compte de la société Jalym ; que la société Jalym conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à la demande relative au compte courant d'associé, à condition qu'il soit justifié du montant de ce dernier à la date de l'arrêt à intervenir et en ce qu'il a débouté madame X... de ses autres demandes à défaut de preuve d'un lien entre madame X... et " Kiwi Cuisines " et de preuve du paiement par madame X... des sommes portées au crédit du compte Kiwi Cuisines au motif qu'il n'est pas établi que madame X... a fait l'avance des fonds ; que madame X... verse cependant aux débats en cause d'appel (pièce n° 14) un extrait du site informatique " Société. com " duquel il résulte qu'elle a exercé jusqu'au 21 janvier 2008, date de radiation de son inscription au Rc de Dax sous le n° A325980563 une activité de commerce de détail de meubles sous l'enseigne " Kiwi ", en sorte qu'il y a lieu de considérer qu'elle justifie du lien entre elle et les comptes ouverts au nom de Kiwi Cuisines dans la comptabilité de la société Jalym ; que, par ailleurs, si l'extrait du compte Kiwi inscrit dans le grand livre de la société Jalym fait effectivement apparaître, pour l'exercice civil 2007, deux inscriptions de 30. 889, 80 € et 20. 000 €, l'extrait dudit compte arrêté au 31 décembre 2011, fait apparaître au profit de Kiwi Cuisines un solde créditeur de 4. 724, 20 €, dont la société Jalym ne rapporte pas la preuve du règlement et qui constitue, seul, la créance dont madame X... est titulaire contre ladite société, outre la somme de 24. 655, 69 € au titre du solde créditeur de son compte courant d'associé, tel que figurant sur l'extrait du grand livre comptable de la société (pièce n° 12) arrêté au 31 décembre 2011 et dont la société Jalym ne rapporte pas la preuve du règlement ; que s'agissant enfin de la créance invoquée par madame X... au titre de la rémunération qui lui serait due pour la période pendant laquelle elle a assuré la gérance de la société Jalym (dont les statuts du 19 novembre 2004 prévoient en leur article 12 qu'en rémunération de ses fonctions, chaque gérant a droit à un traitement fixe ou proportionnel ou encore mixte dont le montant et les modalités de paiement sont déterminés par décision collective ordinaire des associés), il convient de considérer qu'il n'appartient pas à la cour d'appel de se substituer tant à madame X... en ordonnant la tenue d'une assemblée générale dont il incombe à celle-ci de provoquer une réunion dont elle ne justifie pas de l'impossibilité de mise en oeuvre qu'à l'assemblée générale ordinaire de la société, organe décisionnaire en la matière, alors même que madame X... ne justifie pas avoir utilisé la faculté prévue par l'article L. 223-27 alinéa 5 du code commerce qui prévoit la possibilité pour tout associé de demander en justice la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée générale et de fixer un ordre du jour ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté madame X... de ses demandes de ce chef et, le réformant pour le surplus, de dire que madame X... est créancière de la société Jalym des sommes de 24. 655, 69 € au titre du solde créditeur de son compte courant d'associée et de 4. 724, 20 € au titre du solde créditeur du compte " Kiwi Cuisines " et d'ordonner la compensation judiciaire de cette créance avec celles dont la société Jalym a ci-dessus été reconnue titulaire envers madame X... ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes contre madame X..., sur la résolution de la vente, aux termes de l'article 1650 du code civil, le contrat de vente emporte obligation pour l'acheteur de payer le prix selon les modalités convenues ; que l'article 1654 dispose, d'autre part, que si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ; qu'il est en l'espèce constant que madame X... n'a pas acquitté la totalité du prix ; que pour s'opposer à la demande de résolution, celle-ci fait valoir que la Sarl a tacitement renoncé à l'action résolutoire ; que selon la défenderesse, la vente des lots de copropriété avait pour but de permettre à la Sarl de réaliser la garantie intrinsèque d'achèvement nécessaire à la commercialisation de l'immeuble dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement et il avait été convenu que madame X... ne pourrait payer l'intégralité du prix qu'au travers de sa rémunération de gérante de la Sarl ; qu'il s'agit là d'affirmations qui ne sont étayées par la production d'aucune pièce et qui sont sans portée sur l'application des textes susvisés ; que la défenderesse avance, d'autre part, que la circonstance qu'elle ait pris possession des lots vendus alors même qu'elle n'avait ni payé ni consigné l'intégralité du prix démontre de manière univoque la renonciation de la Sarl ; que l'acte de vente stipule que le prix sera payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux et précise les garanties du paiement ; qu'il ne peut donc être déduit de la délivrance du bien que la Sarl aurait renoncé à la résolution de la vente en cas de non-paiement de la totalité du prix ; que madame X... fait enfin valoir que la demande est irrecevable par application des dispositions de l'article 2379 du code civil ; que ce texte dispose que le vendeur privilégié conserve son privilège par une inscription qui doit être prise à sa diligence dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente et que l'action résolutoire établie par l'article 1654 ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur ou à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai susvisé, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés ; que ce moyen ne peut ainsi être soulevé que par des tiers à la vente initiale et non par l'acquéreur lui-même ; que l'argumentation de madame X... sur ce point ne peut donc qu'être écartée ; qu'il suit de là qu'en vertu des dispositions des articles 1650 et 1654 du code civil, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue entre la Sarl Jalym et madame X... ; que, sur les conséquences de la résolution, par l'effet de la résolution, madame X... devra restituer à la Sarl Jalym les lots de copropriété acquis ; qu'occupante sans droit ni titre de l'appartement type 5, elle sera tenue de libérer les lieux avec les conséquences de droit ; que, réciproquement, la Sarl Jalym sera tenue de restituer à madame X... les sommes versées en exécution du contrat de vente ; que la société soutient en outre que la défenderesse doit restituer les fruits (revenus locatifs de l'appartement) dont elle estime le montant à la somme de 51 750 euros et doit lui verser une indemnité de dépréciation évaluée à 25 900 euros et une indemnité d'immobilisation à hauteur de 82 800 euros ; que madame X... conclut au rejet de l'ensemble de ces demandes ; qu'il est cependant de principe que lorsqu'un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises au même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé ; qu'en conséquence de l'anéantissement du contrat, le propriétaire peut obtenir la restitution des fruits perçus par le possesseur ; qu'il n'est en l'espèce pas discuté que le logement type 3 a été donné à bail depuis que madame X... en est devenue propriétaire ; que les contrats ne sont pas produits mais les pièces versées aux débats par la Sarl Jalym permettent d'estimer la valeur locative de ce bien à la somme mensuelle de 700 euros ; que madame X... est donc débitrice à ce titre de la somme de 48. 300 euros ;

1°) ALORS QUE la renonciation à l'exercice de l'action résolutoire résulte d'actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et que madame X... avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1184 et 1654 du code civil ;

2°) ALORS QUE la renonciation à l'exercice de l'action résolutoire résulte d'actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et que madame X... avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, sans rechercher si la renonciation ne résultait pas sans ambiguïté de ces circonstances jointes au fait que la société Jalym n'avait pas réclamé à madame X... le paiement des acomptes qui devaient pourtant être versés au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;

3°) ALORS, subsidiairement, QUE la renonciation à l'exercice de l'action résolutoire résulte d'actes qui manifestent sans équivoque cette volonté ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société Jalym n'avait pas réclamé à madame X... le paiement des acomptes qui devaient pourtant être versés au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et du fait que madame X... avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;

4°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la résolution d'un contrat peut être partielle si les prestations objet du contrat sont divisibles ; qu'en refusant de d'exclure de l'assiette de la résolution de la vente du 12 juillet 2006 le lot n° 16, par la considération que l'acte de vente ne comportait qu'un prix global, non ventilé entre les divers objets de la cession, la cour d'appel, qui aurait dû rechercher si ces divers objets étaient indivisibles, indissociables, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR, après avoir prononcé la résolution de la vente passée le 12 juillet 2006 entre la société Jalym et madame X... portant sur les lots N° 75, 96, 116, 117, 79, 94, 125 et 126 de l'immeuble situé..., cadastré section BK n° 113 et dit que ces lots réintègreraient le patrimoine de la société Jalym, décidé que la société Jalym devrait restituer à madame X... les sommes par elle versées dans le cadre de cette vente ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le litige principal opposant madame X... à la société Jalym, sur la demande en résolution de la vente, (…) le jugement déféré sera également confirmé en ce que tirant les exactes conséquences de la résolution de la vente, il a disposé :/- que madame X... devrait restituer à la société Jalym les lots de copropriété objets de la vente résolue et les libérer de toute occupation personnelle ou de son chef,/- que la société Jalym était réciproquement tenue de restituer à madame X... les sommes par elle versées en exécution du contrat résolu ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes contre madame X..., sur la résolution de la vente, (…) en vertu des dispositions des articles 1650 et 1654 du code civil, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue entre la Sarl Jalym et madame X... ; que, sur les conséquences de la résolution, par l'effet de la résolution, madame X... devra restituer à la Sarl Jalym les lots de copropriété acquis ; qu'occupante sans droit ni titre de l'appartement type 5, elle sera tenue de libérer les lieux avec les conséquences de droit ; que, réciproquement, la Sarl Jalym sera tenue de restituer à madame X... les sommes versées en exécution du contrat de vente ;

1°) ALORS QU'en condamnant, à la suite de la résolution de la vente du 12 juillet 2006, la société Jalym à restituer à madame X... les sommes versées par celle-ci en paiement du prix, sans rechercher quel avait été le montant de ces sommes, cependant que madame X... demandait à ce titre le paiement de la somme de 137. 300 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;

2°) ALORS, subsidiairement, QU'en condamnant, à la suite de la résolution de la vente du 12 juillet 2006, la société Jalym à restituer à madame X... les sommes versées par celle-ci en paiement du prix, sans préciser le montant de cette restitution, cependant que madame X... demandait à ce titre le paiement de la somme de 137. 300 euros, la cour d'appel n'a pas suffisamment justifié sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR, après avoir prononcé la résolution de la vente passée le 12 juillet 2006 entre la société Jalym et madame X... portant sur les lots N° 75, 96, 116, 117, 79, 94, 125 et 126 de l'immeuble situé..., cadastré section BK n° 113 et décidé que ces lots réintègreraient le patrimoine de la société Jalym, dit que madame X... devrait verser à la société Jalym la somme de 48. 300 euros au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement T3, somme à parfaire au jour de la restitution sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 euros ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le litige principal opposant madame X... à la société Jalym, (…) la société Jalym demande à la cour d'appel, réformant partiellement le jugement entrepris de condamner madame X... à lui payer les sommes de :/-54. 000 € au titre des fruits perçus au titre de la location d'un appartement de type T3 n° 75, évalués au 1er janvier 2013, à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative estimée de 750 € par mois,/-144. 600 € à titre de dommages-intérêts correspondant au préjudice subi du fait de l'immobilisation des lots, selon évaluation arrêtée au 1 e r janvier 2013, à parfaire, dont 81. 400 € au titre de la dépréciation des biens, 20. 000 € au titre des frais financiers exposés et 43. 200 € au titre du préjudice lié à l'immobilisation des biens,/-1. 200 € par mois à titre d'indemnité d'immobilisation de l'appartement T5 n° 79, personnellement occupé par madame X..., jusqu'à la restitution effective ; qu'il y a lieu de rappeler que :/- lorsque, comme en l'espèce, un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises en l'état dans lequel elles se seraient trouvées si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé,/- que-sur-le fondement de l'article 1234 du code civil, le vendeur ne peut, en raison de l'effet rétroactif de la résolution, prétendre obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble,/- que la partie de bonne foi, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat résolu ; que dès lors, d'une part, que les loyers constituent des fruits, simples accessoires de la chose et, d'autre part, que la résolution de la vente a été prononcée aux torts exclusifs de madame X... qui ne peut dès lors être considérée comme de bonne foi au sens de l'article 549 du code civil, le jugement déféré sera confirmé en ce que les premiers juges ont de ce chef :/- exactement estimé, sur la base du descriptif du bien contenu dans l'acte de vente et à défaut de production des contrats de bail y afférents, la valeur locative de l'appartement T3 à la somme de 700 € par mois, cette évaluation n'étant pas remise en cause par les éléments (pages d'offres de locations immobilières) versés aux débats par la société Jalym faisant état de loyers dans une fourchette comprise entre 602 € et 819 € pour des biens de même nature,/- condamné en conséquence madame X... à payer à la société Jalym la somme de 48. 300 € au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement type 3, somme à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 €, à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à restitution effective du bien ; (…) que la créance de la société Jalym au titre des restitutions réciproques consécutives à la résolution de la vente sera donc fixée aux sommes de 37 000 € au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue et de 48 300 € au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement T3, somme à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 €, à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à restitution effective du bien ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes contre madame X..., sur les conséquences de la résolution, par l'effet de la résolution, madame X... devra restituer à la Sarl Jalym les lots de copropriété acquis ; qu'occupante sans droit ni titre de l'appartement type 5, elle sera tenue de libérer les lieux avec les conséquences de droit ; que, réciproquement, la Sarl Jalym sera tenue de restituer à madame X... les sommes versées en exécution du contrat de vente ; que la société soutient en outre que la défenderesse doit restituer les fruits (revenus locatifs de l'appartement) dont elle estime le montant à la somme de 51 750 euros et doit lui verser une indemnité de dépréciation évaluée à 25 900 euros et une indemnité d'immobilisation à hauteur de 82 800 euros ; que madame X... conclut au rejet de l'ensemble de ces demandes ; qu'il est cependant de principe que lorsqu'un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises au même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé ; qu'en conséquence de l'anéantissement du contrat, le propriétaire peut obtenir la restitution des fruits perçus par le possesseur ; qu'il n'est en l'espèce pas discuté que le logement type 3 a été donné à bail depuis que madame X... en est devenue propriétaire ; que les contrats ne sont pas produits mais les pièces versées aux débats par la Sarl Jalym permettent d'estimer la valeur locative de ce bien à la somme mensuelle de 700 euros ; que madame X... est donc débitrice à ce titre de la somme de 48. 300 euros ;

1°) ALORS QU'en vertu de l'article 549 du code civil le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi et, dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; qu'en vertu de l'article 550 du code civil, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices et il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ; qu'en jugeant que madame X... était un possesseur de mauvaise foi, au sens de l'article 549 du code civil, des biens vendus, par la considération que la résolution de la vente avait été prononcée à ses torts exclusifs, pour en déduire qu'elle devait restituer les loyers perçus sur le logement T3 à compter du 1er janvier 2007, la cour d'appel, qui a statué par un motif impuissant à établir la connaissance par madame X... du vice affectant la vente et, le cas échéant, que cette connaissance était acquise depuis le 1er janvier 2007, a violé les articles 549 et 550 du code civil ;


2°) ALORS, subsidiairement, QU'en vertu de l'article 549 du code civil le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi et, dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; qu'en vertu de l'article 550 du code civil, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices et il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ; qu'il en résulte que c'est à compter du prononcé de la résolution judiciaire de la vente, à tout le moins, de la demande en justice tendant à la résolution, que le possesseur ne peut invoquer la bonne foi ; qu'en jugeant que madame X... était un possesseur de mauvaise foi, au sens de l'article 549 du code civil, des biens vendus, par la considération que la résolution de la vente avait été prononcée à ses torts exclusifs, pour en déduire qu'elle devait restituer les loyers perçus sur le logement T3 à compter du 1er janvier 2007, cependant que, tout au plus, seuls devaient être restitués les fruits perçus après la résolution de la vente, à tout le moins, après l'engagement par le vendeur de l'action en résolution le 24 mai 2011, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR, après avoir prononcé la résolution de la vente passée le 12 juillet 2006 entre la société Jalym et madame X... portant sur les lots N° 75, 96, 116, 117, 79, 94, 125 et 126 de l'immeuble situé..., cadastré section BK n° 113 et décidé que ces lots réintègreraient le patrimoine de la société Jalym, fixé à la somme de 37. 000 euros le montant de la créance de la société Jalym contre madame X... au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue ;

AUX MOTIFS QUE, sur le litige principal opposant madame X... à la société Jalym, (…) la société Jalym demande à la cour d'appel, réformant partiellement le jugement entrepris de condamner madame X... à lui payer les sommes de :/-54. 000 € au titre des fruits perçus au titre de la location d'un appartement de type T3 n° 75, évalués au 1er janvier 2013, à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative estimée de 750 € par mois,/-144. 600 € à titre de dommages-intérêts correspondant au préjudice subi du fait de l'immobilisation des lots, selon évaluation arrêtée au 1 e r janvier 2013, à parfaire, dont 81. 400 € au titre de la dépréciation des biens (…) ; que, s'agissant de l'indemnité de dépréciation sollicitée par la société Jalym à concurrence de la somme de 81. 400 € correspondant à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un bien ancien, sur la base d'un taux de décote moyen de 22 % tel que prétendument estimé par les professionnels de l'immobilier, il y a lieu de considérer que, quels que soient l'état dans lequel les biens seront restitués par madame X... et l'entretien dont ils ont pu faire l'objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf en sorte que la réalité d'une perte de valeur et, partant, du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et qu'il lui sera alloué, compte tenu de la durée de possession par madame X... et du prix de vente initial de ceux-ci une indemnité de 37 000 €, le jugement déféré devant en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté la société Jalym de ce chef de demande ; (…) que la créance de la société Jalym au titre des restitutions réciproques consécutives à la résolution de la vente sera donc fixée aux sommes de 37 000 € au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue et de 48 300 € au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement T3, somme à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 €, à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à restitution effective du bien ;

1°) ALORS QU'en cas de résolution de la vente, le vendeur est tenu de restituer le prix qu'il a reçu, sans diminution liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure en résultant ; que dès lors, en condamnant madame X... au paiement d'une indemnité pour la dépréciation des biens immobiliers objet de la vente résolue, par la considération qu'ayant été occupés les biens ne pourraient pas être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;

2°) ALORS, subsidiairement, QU'en condamnant madame X... au paiement d'une indemnité pour la dépréciation des biens immobiliers objet de la vente résolue, par la considération qu'ayant été occupés les biens ne pourraient pas être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf, après avoir refusé de rechercher dans quel état les biens avaient été effectivement restitués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2016:C300861

Analyse

Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Pau , du 23 septembre 2014


    Titrages et résumés : VENTE - Résolution - Effets - Restitutions - Etendue - Détermination

    En raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation

    CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Résolution - Résolution judiciaire - Effets - Restitutions - Etendue - Détermination


    Précédents jurisprudentiels : Sur l'effet rétroactif de la résolution de la vente sur les obligations de l'acquéreur, dans le même sens que : 1re Civ., 15 mai 2007, pourvoi n° 05-16.926, Bull. 2007, I, n° 193 (1) (cassation partielle), et l'arrêt cité ;Com., 30 octobre 2007, pourvoi n° 05-17.882, Bull. 2007, IV, n° 231 (rejet), et l'arrêt cité ;1re Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 12-15.520, Bull. 2014, I, n° 26 (rejet)

    Textes appliqués :
    • article 1184 du code civil