Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mai 2011, 10-15.561, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 3 mai 2011
N° de pourvoi: 10-15561
Non publié au bulletin Rejet

M. Lacabarats (président), président
SCP Blanc et Rousseau, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les motifs à l'origine de la décision de Mme X... de vendre très rapidement son bien n'étaient pas entrés dans le champ contractuel et que les destinataires de l'offre de vente étaient titulaires d'un droit de préemption, et souverainement retenu que Mme X... s'était méprise seulement sur les délais dont ceux-ci disposaient pour contester ou acquiescer à l'offre, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite des motifs surabondants relatifs au caractère inexcusable de l'erreur sur ces délais, qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité de l'offre de vente pour vice du consentement, les volontés de vendre et d'acheter des parties s'étant valablement rencontrées à la date du 13 juin 2006 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen et sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour Mme X...



PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement ayant déclaré nul le congé délivré par Mademoiselle X... à Monsieur et Madame Y... le 25 janvier 2005 et dit que le bail avait été renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er novembre 2006,

Aux motifs que si Mademoiselle X... soutenait avoir commis une erreur de droit en délivrant un congé contenant offre de vente à ses locataires, se croyant légalement tenue de le faire, cette circonstance ne suffisait pas à démontrer le vice du consentement puisque les droits de ses locataires n'étaient nullement inexistants mais seulement optionnels selon que le bailleur souhaitait vendre son bien libre ou occupé ; que Mademoiselle X... s'était en fait méprise sur la durée d'acceptation de l'offre notifiée aux locataires, pensant n'être liée que pendant les deux mois de la notification du congé bien qu'elle le fût jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, jusqu'au 30 juin 2006 ; que l'erreur commise ne portait pas sur la loi applicable mais sur son interprétation, erreur inexcusable dès lors que les dispositions légales applicables étaient claires, que Mademoiselle X... était une gérante de société de quarante ans à la date du congé et que Monsieur A..., huissier de justice, attestait lui avoir indiqué les conséquences de l'engagement pris en faisant délivrer l'acte ; que les motifs à l'origine de la décision de vendre l'appartement très rapidement n'étaient pas entrés dans le champ contractuel et ne pouvaient justifier l'annulation du congé litigieux ; qu'au demeurant, la tardiveté avec laquelle Mademoiselle X... s'était rétractée prouvait qu'elle avait donné congé à ses locataires en toute connaissance de cause ; que les volontés de vendre et d'acheter des parties s'étaient valablement rencontrées au 13 juin 2006 ;

Alors que 1°) le consentement du propriétaire à une offre de vente de l'appartement à son locataire n'est pas valable s'il a été donné dans la croyance erronée qu'il était légalement tenu de vendre en priorité à son locataire ; qu'en ayant estimé que l'erreur de droit n'était une cause de nullité que lorsqu'elle portait sur la loi applicable et non sur son interprétation et en refusant de tenir compte des difficultés financières de la bailleresse l'ayant contrainte à vendre son bien, à l'origine de l'erreur de droit commise, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;

Alors que 2°) faute d'avoir recherché, comme le premier juge dont la confirmation du jugement était demandée par Mademoiselle X..., si Maître B..., notaire, n'avait pas indiqué à la bailleresse, après consultation du CRIDON, qu'elle ne pouvait pas se rétracter quant au congé délivré, ce qui expliquait la tardiveté avec laquelle elle s'était rétractée à la suite de la lettre adressée par les époux Y... le 29 mars 2005 et rendait son erreur excusable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil.

Alors que 3°) l'offre de vente contenue dans un congé considéré comme anticipé par les locataires eux-mêmes est équivoque, ce qui rend également tardive l'acceptation notifiée à la bailleresse dix-huit mois après cette offre ; que la cour d'appel, qui a constaté que les locataires avaient notifié le 29 mars 2005 à la bailleresse le caractère anticipé du congé délivré le 25 janvier 2005, ce qui rendait l'offre de vente équivoque et que les locataires n'avaient accepté cette offre que le 13 juin 2006, a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors que 4°) l'offre prématurée peut être librement rétractée jusqu'à son acceptation ; qu'en considérant comme tardive la rétractation de Mademoiselle X... sans prendre en compte ses démarches préalables en vue de se rétracter et notamment celles auprès de Maître B..., notaire, qui lui avait faussement indiqué le 11 janvier 2006 qu'elle était dans l'impossibilité de se rétracter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1101 du code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mademoiselle X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 52.190,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ayant couru jusqu'à l'extinction du bail et à leur rembourser la somme de 4.330 euros correspondant aux loyers réglés postérieurement au procès-verbal de carence du 14 septembre 2006 jusqu'au 1er décembre 2006,

Aux motifs que les locataires avaient donné congé à Mademoiselle X... par lettre recommandée avec avis de réception du 26 janvier 2009, libéré les lieux et rendu les clés à leur propriétaire le 28 février 2009, l'état des lieux ayant été effectué la veille ; que dans la mesure où Mademoiselle X... avait manqué à son obligation de réitérer la vente dès le 14 octobre 2006, elle avait rendu le transfert de propriété irréalisable de sorte qu'elle serait déboutée de sa demande de paiement de la somme de 52.190,93 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d'occupation ayant couru jusqu'à extinction du bail ; que Mademoiselle X... serait condamnée en outre à rembourser la somme de 4.330 euros correspondant aux loyers réglés postérieurement au procès-verbal de carence du 14 septembre 2006 jusqu'au 1er décembre 2006, date à laquelle les locataires avaient été sommés de conserver entre leurs mains toutes sommes dues à Mademoiselle X... ;

Alors que 1°) le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus jusqu'à l'expiration du contrat et de verser une indemnité d'occupation lorsqu'il se maintient sans droit dans les lieux ; que la cour d'appel, qui a constaté que les locataires avaient occupé les locaux jusqu'au 28 février 2009, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1728 du code civil.

Alors que 2°) la cour d'appel, qui a condamné dans son dispositif Mademoiselle X... à payer la somme de 52.190,93 euros aux époux Y..., après l'avoir déboutée dans ses motifs de sa demande en paiement de cette somme contre ses locataires, a entaché sa décision de contradiction, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mademoiselle X... à payer aux époux Y... la somme de 3.753,03 euros en remboursement de frais divers,

Aux motifs que Mademoiselle X... serait condamnée à payer aux époux Y... la somme de 3753,03 euros correspondant aux honoraires du notaire à hauteur de 2144,68 euros, aux frais de renseignement et à l'acte de dépôt à la conservation des hypothèques (38 et 499,80 euros), au coût de rédaction du procès-verbal de carence (141,24 euros), aux frais de géomètre-expert (231,90 euros), aux émoluments fixes du notaire (165,89 euros), aux frais d'huissier (136,52 euros), aux frais bancaires pour la mise en place du prêt (200 euros), aux frais de diagnostic immobilier (195 euros) ;

Alors que tout jugement doit être motivé ; qu'en ne donnant aucune explication sur les raisons pour lesquelles Mademoiselle X... était tenue de régler ces frais dont certains ne sont même pas explicités, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.




Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 28 janvier 2010