Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2010, 09-14.276, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 11 mai 2010
N° de pourvoi: 09-14276
Non publié au bulletin Rejet

M. Lacabarats (président), président
SCP Baraduc et Duhamel, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Masse-Dessen et Thouvenin, SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à la société Privilège Tax du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Thermale de gestion ;


Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la société Privilège Tax, forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience, avait présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée et que les consorts X...-Y... n'avaient pas d'expérience particulière, la cour d'appel a pu en déduire que la société Privilège Tax avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les éléments manquaient au dossier pour établir une action concertée ou commandée permettant d'imputer un défaut d'information et de conseil au premier mandataire exclusif et au promoteur, qui pouvaient soutenir qu'intéressés aux résultats, ils n'avaient jamais entendu se mêler des moyens pour y parvenir, la cour d'appel a pu en déduire que l'appel en garantie de la société Privilège Tax contre ses mandants ne pouvait être accueilli ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier et le deuxième moyens du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexés :

Attendu que la cour d'appel n'ayant pas débouté les consorts X...-Y... de leur action en responsabilité contre la société Foncière Richelieu et la société Alliance labélisation, le moyen manque en fait ;

Sur le troisième moyen du pourvoi provoqué, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel, devant laquelle les consorts X...-Y... n'avaient formé une demande en annulation des ventes pour dol que contre leur vendeur, la société Foncière Richelieu, ne les ayant pas déboutés d'une demande en annulation des ventes pour dol formée contre la société Alliance labélisation et la société Privilège Tax, le moyen manque en fait ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les objectifs de défiscalisation n'étaient pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société Foncière Richelieu dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible et que les consorts X...-Y... ne rapportaient pas la preuve qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient eu connaissance des difficultés du marché locatif sur la commune de Saint-Nectaire, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois tant principal qu'incident ;

Condamne la société Privilège Tax aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour la société Privilège Tax, demanderesse au pourvoi principal


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un professionnel des transactions immobilières (la société PRIVILEGE TAX, l'exposante) à réparer le préjudice subi par des investisseurs (les consorts X...-Y...) au titre de la perte d'un gain fiscal et de loyers ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X...-Y... s'étaient vu proposer par la société PRIVILEGE TAX, spécialisée en conseil de défiscalisation, partenaire associée de la société ALLIANCE LABELISATION, elle-même mandataire de la société FONCIERE RICHELIEU, un «package défiscalisation» de type loi ROBIEN ; que ces dispositions fiscales avantageuses avaient constitué un argument majeur pour la vente des appartements en cause dont la localisation, la nature et les caractéristiques importaient peu aux acquéreurs qui recherchaient essentiellement un investissement immobilier sans risques, sans contrainte et sans apport et qui, d'ailleurs, n'avaient jamais fait le déplacement pour visiter les lieux, ni même pour signer les actes de vente ; que la ville de SAINT-NECTAIRE ayant été touchée de plein fouet par la crise du thermalisme, nombre d'hôtels étant fermés ou abandonnés, il était évident pour tout professionnel que la mise sur un tel marché des lots réhabilités par la société FONCIERE RICHELIEU allait être un échec ; que la caution professionnelle apportée par la société PRIVILEGE TAX avait été déterminante dans l'offre d'investissement ; que celle-ci avait présenté dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients, sans expérience particulière en la matière, une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée ; que les consorts X...-Y... avaient été classiquement victimes de leur manque de maîtrise des marchés ; que le premier juge avait retenu à juste titre que la Société PRIVILEGE TAX avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du Code civil en ne fournissant pas aux clients, voire en occultant sciemment, l'ensemble des éléments qui étaient nécessairement en sa possession, en sa qualité de professionnel et qui auraient mis au jour le caractère extrêmement hasardeux de l'opération, aux conditions présentées (arrêt attaqué, p. 5 et p. 6, 1er al.) ;

ALORS QUE l'obligation de renseignement d'un professionnel ne dispense pas son client de toute obligation de prudence et de diligence ; qu'après avoir constaté que les acquéreurs des appartements litigieux ne s'étaient pas déplacés pour visiter les lieux, situés dans la ville de SAINT-NECTAIRE où, du fait de la crise du thermalisme, se trouvaient nombre d'hôtels fermés ou même abandonnés, l'arrêt attaqué ne pouvait condamner l'exposante à réparer intégralement le préjudice des acquéreurs résultant de l'échec de leur investissement, en lui reprochant de ne pas leur avoir fourni l'ensemble des éléments révélant le caractère hasardeux de leur investissement locatif ; qu'en omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait qu'en négligeant de visiter les lieux les acquéreurs s'étaient privés de toute possibilité de vérifier par eux-mêmes, même sans expérience particulière, les risques d'échec de leur investissement locatif, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un professionnel des transactions immobilières (la société PRIVILEGE TAX, l'exposante), condamné à indemniser des investisseurs (les consorts X...-Y...) au titre de la perte de gains fiscaux et de loyers, de ses appels en garantie dirigés contre son mandant (la société ALLIANCE LABELISATION), administrateur de biens, et contre le promoteur de l'opération (la société FONCIERE RICHELIEU), mandant du précédent ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X...-Y... s'étaient vu proposer par la société PRIVILEGE TAX, spécialisée en conseil de défiscalisation, partenaire associée de la société ALLIANCE LABELISATION, elle-même mandataire de la société FONCIERE RICHELIEU, un «package défiscalisation» de type loi Robien ; que ces dispositions fiscales avantageuses avaient constitué un argument majeur pour la vente des appartements en cause dont la localisation, la nature et les caractéristiques importaient peu aux acquéreurs qui recherchaient essentiellement un investissement immobilier sans risques, sans contrainte et sans apport et qui, d'ailleurs, n'avaient jamais fait le déplacement pour visiter les lieux, ni même pour signer les actes de vente ; que la ville de SAINT-NECTAIRE ayant été touchée de plein fouet par la crise du thermalisme, nombre d'hôtels étant fermés ou abandonnés, il était évident pour tout professionnel que la mise sur un tel marché des lots réhabilités par la société FONCIERE RICHELIEU allait être un échec ; que les prix de location des appartements avaient été conçus de manière artificielle, déconnectée du marché réel, uniquement pour aboutir à une opération intellectuelle de défiscalisation, attrayante pour des investisseurs ; que la caution professionnelle apportée par la société PRIVILEGE TAX avait été déterminante dans l'offre d'investissement ; que celle-ci avait présenté dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients, sans expérience particulière en la matière, une opération qu'en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée ; que les consorts X...-Y... avaient été classiquement victimes de leur manque de maîtrise des marchés ; que le premier juge avait retenu à juste titre que la société PRIVILEGE TAX avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du Code civil en ne fournissant pas aux clients, voire en occultant sciemment, l'ensemble des éléments qui étaient nécessairement en sa possession, en sa qualité de professionnel et qui auraient mis au jour le caractère extrêmement hasardeux de l'opération, aux conditions présentées ; que la convention de distribution passée le 3 novembre 2004 entre la Société 'FONCIERE RICHELIEU et la société ALLIANCE LABELISATION, mandataire exclusif, prévoyait que le mandant fournissait au mandataire une grille de prix ; que la convention de partenariat signée entre ALLIANCE LABELISATION et la société PRIVILEGE TAX prévoyait également que cette dernière s'engageait à respecter les conditions de vente et de tarifs qui lui étaient indiquées ; que les garanties faisaient partie d'un ensemble de prestations exclusives élaborées par la société ALLIANCE LABELISATION et négociées par cette dernière avec les différents intervenants, promoteur et gestionnaire ; que pour autant, si les trois personnes morales étaient intéressées au résultat final, le tribunal avait à juste titre rejeté l'appel en garantie de la société PRIVILEGE TAX contre ses mandants, qui pouvaient soutenir avec vraisemblance qu'intéressés aux résultats il n'avaient jamais entendu se mêler des moyens pour y parvenir ; que rien ne permettait d'affirmer que la société PRIVILEGE TAX eût agi sur ordre (arrêt attaqué, pp. 5 et 6) ;

ALORS QUE les intervenants à une opération immobilière élaborée par eux dans une perspective de défiscalisation doivent réparer le préjudice résultant de l'échec de cette opération ; qu'en constatant que les conditions de vente et de tarifs de l'opération immobilière litigieuse, notamment les garanties — incluant les garanties locatives – avaient été établies par le promoteur et le mandant de l'exposante, puis en relevant en outre que les prix de location des appartements concernés avaient été conçus artificiellement, uniquement pour aboutir à l'opération de défiscalisation proposée aux investisseurs, tout en retenant cependant que le promoteur et le mandant de l'exposante pouvaient soutenir n'avoir jamais entendu se mêler des moyens pour parvenir aux résultats financiers recherchés, omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres énonciations, selon lesquelles c'était précisément pour parvenir à l'opération de défiscalisation projetée que le promoteur et le mandant, concepteurs de la grille des tarifs de l'opération, avaient fixé la valeur locative des lots, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1382 et 2000 du Code civil.

Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin et Benabent, avocat aux Conseils, pour les consorts X...-Y..., demandeurs au pourvoi provoqué


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... et les consorts Y... de leur action en responsabilité contre la société FONCIERE RICHELIEU tendant à la voir condamner, in solidum avec la société PRIVILEGE TAX, à réparer leurs préjudices ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE «au total, il apparaît à la Cour que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la société PRIVILEGE TAX avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du Code civil, en ne fournissant pas aux clients, voire en occultant sciemment, l'ensemble des éléments qui étaient nécessairement en sa possession, en sa qualité de professionnel et qui auraient mis au jour le caractère extrêmement hasardeux de l'opération, aux conditions présentées ; qu'il est acquis que les objectifs de défiscalisation n'étaient cependant pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société FONCIERE RICHELIEU dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible ; que, certes, la convention de distribution passée le 3 novembre 2004 entre la société FONCIERE RICHELIEU et la société ALLIANCE LABELISATION, mandataire exclusif, prévoyait bien que le mandant fournissait au mandataire la grille des prix ; que la convention de partenariat signée entre ALLIANCE LABELISATION et la société PRIVILEGE TAX prévoyait également que cette dernière s'engageait à respecter les conditions de vente et de tarifs qui lui étaient indiqués même si elle avait la liberté de proposer à ses clients le mode de financement de son choix ; que les garanties faisaient partie d'un ensemble de prestations exclusives élaborées par la société ALLIANCE LABELISATION et négociées par cette dernière avec les différents intervenants, promoteur et gestionnaire ; que, pour autant, et même s'il est quelque part patent que les trois personnes morales étaient intéressées au résultat final, les éléments manquent au dossier pour établir une action concertée ou commandée, permettant d'imputer un défaut d'information et de conseil, par ricochet (sic), au premier mandataire exclusif et au promoteur ; que, dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'on ne pouvait prononcer la nullité des ventes sur le fondement du dol, non plus que faire droit à l'appel en garantie de la société PRIVILEGE TAX contre ses mandants, qui peuvent soutenir avec vraisemblance qu'intéressés aux résultats, ils n'ont jamais entendu se mêler aux moyens pour y parvenir ; que rien au dossier ne permet d'affirmer qu'en dissimulant une partie des éléments qui auraient normalement dû conduire les clients à renoncer à l'opération, la société PRIVILEGE TAX ait agi sur ordre, son propre intérêt commercial, distinct de celui des autres, quoique convergent, suffisant à expliquer son attitude ; qu'en tant que professionnel indépendant il lui appartenait au besoin de refuser de déférer à de telles incitations qui ne pouvaient que nuire, à terme, à son image commerciale ;»

Et AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE «que les acquéreurs ont signé les actes authentiques de vente directement avec la SAS FONCIERE RICHELIEU, laquelle avait mandaté les sociétés ALLIANCE LABELISATION et PRIVILEGE TAX pour commercialiser douze appartements restants à la vente dans la Résidence du Parc ; que les acquéreurs ont été représentés devant notaire pour la signature des actes authentiques ; que la plaquette publicitaire éditée par la SAS FONCIERE RICHELIEU présente les caractéristiques de la Résidence du Parc et ne comporte aucune mention relative à une défiscalisation possible ; qu'il n'existe donc aucun document contractuel entre la SAS FONCIERE RICHELIEU et les demandeurs précisant de façon claire et précise que ces derniers ont acheté des appartements en vue de défiscaliser ;»

ALORS QUE, le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur ; qu'il doit s'informer des besoins de l'acheteur pour le renseigner utilement et loyalement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des consorts X... et Y..., si la société FONCIERE RICHELIEU n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, en s'abstenant d'attirer l'attention des acquéreurs, après s'être informée de leurs besoins, sur l'incompatibilité du marché locatif de SAINT-NECTAIRE avec un investissement fiscal de type Robien exigeant une location nue continue pendant neuf ans et commençant dès la première année de l'acquisition, et sur l'existence d'une procédure en cours pour malfaçons et non-achèvement de divers travaux ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces points, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 alinéa 3, 1135 et 1604 du Code civil ;


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... et les consorts Y... de leur action en responsabilité contre la société ALLIANCE LABELISATION tendant à la voir condamner, in solidum avec la société PRIVILEGE TAX, à réparer leurs préjudices

AUX MOTIFS PROPRES QUE «au total, il apparaît à la Cour que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la société PRIVILEGE TAX avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du Code civil, en ne fournissant pas aux clients, voire en occultant sciemment, l'ensemble des éléments qui étaient nécessairement en sa possession, en sa qualité de professionnel et qui auraient mis au jour le caractère extrêmement hasardeux de l'opération, aux conditions présentées ; qu'il est acquis que les objectifs de défiscalisation n'étaient cependant pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société FONCIERE RICHELIEU dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible ; que, certes, la convention de distribution passée le 3 novembre 2004 entre la société FONCIERE RICHELIEU et la société ALLIANCE LABELISATION, mandataire exclusif, prévoyait bien que le mandant fournissait au mandataire la grille des prix ; que la convention de partenariat signée entre ALLIANCE LABELISATION et la société PRIVILEGE TAX prévoyait également que cette dernière s'engageait à respecter les conditions de vente et de tarifs qui lui étaient indiqués même si elle avait la liberté de proposer à ses clients le mode de financement de son choix ; que les garanties faisaient partie d'un ensemble de prestations exclusives élaborées par la société ALLIANCE LABELISATION et négociées par cette dernière avec les différents intervenants, promoteur et gestionnaire ; que, pour autant, et même s'il est quelque part patent que les trois personnes morales étaient intéressées au résultat final, les éléments manquent au dossier pour établir une action concertée ou commandée, permettant d'imputer un défaut d'information et de conseil, par ricochet (sic), au premier mandataire exclusif et au promoteur ; que, dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'on ne pouvait prononcer la nullité des ventes sur le fondement du dol, non plus que faire droit à l'appel en garantie de la société PRIVILEGE TAX contre ses mandants, qui peuvent soutenir avec vraisemblance qu'intéressés aux résultats, ils n'ont jamais entendu se mêler aux moyens pour y parvenir ; que rien au dossier ne permet d'affirmer qu'en dissimulant une partie des éléments qui auraient normalement dû conduire les clients à renoncer à l'opération, la société PRIVILEGE TAX ait agi sur ordre, son propre intérêt commercial, distinct de celui des autres, quoique convergent, suffisant à expliquer son attitude ; qu'en tant que professionnel indépendant il lui appartenait au besoin de refuser de déférer à de telles incitations qui ne pouvaient que nuire, à terme, à son image commerciale ;»

Et AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE «que les acquéreurs ont signé les actes authentiques de vente directement avec la SAS FONCIERE RICHELIEU, laquelle avait mandaté les sociétés ALLIANCE LABELISATION et PRIVILEGE TAX pour commercialiser douze appartements restants à la vente dans la Résidence du Parc ; que les acquéreurs ont été représentés devant notaire pour la signature des actes authentiques ; que la plaquette publicitaire éditée par la SAS FONCIERE RICHELIEU présente les caractéristiques de la Résidence du Parc et ne comporte aucune mention relative à une défiscalisation possible ; qu'il n'existe donc aucun document contractuel entre la SAS FONCIERE RICHELIEU et les demandeurs précisant de façon claire et précise que ces derniers ont acheté des appartements en vue de défiscaliser ;»

ALORS QUE, les consorts X... et Y... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que la société ALLIANCE LABELISATION, mandataire principal de la société FONCIERE RICHELIEU, avait joué un rôle actif et fautif dans le montage de l'opération de défiscalisation présentée comme parfaitement viable, en élaborant, en liaison avec son mandant, la société FONCIERE RICHELIEU, la grille des prix de location surévalués, en diffusant une plaquette de publicité mensongère, en participant à l'élaboration du PEFG (plan fiscal garanti) présenté aux acquéreurs potentiels par la société PRIVILEGE TAX (conclusions d'appel des consorts X... et Y... signifiées le 16 février 2009, p.14) ; que la Cour d'appel qui n'a pas à répondu à ces conclusions démontrant le comportement fautif de la société ALLIANCE LABELISATION, comme de la société FONCIERE RICHELIEU, dans l'élaboration de l'opération de défiscalisation vouée à l'échec, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION SUBSIDIAIRE

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... et les consorts Y... de leur demande en nullité des ventes d'appartements pour dol, formée contre la société FONCIERE RICHELIEU, la société ALLIANCE LABELISATION et la société PRIVILEGE TAX ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' «au total, il apparaît à la Cour que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la société PRIVILEGE TAX avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l'article 1382 du Code civil, en ne fournissant pas aux clients, voire en occultant sciemment, l'ensemble des éléments qui étaient nécessairement en sa possession, en sa qualité de professionnel et qui auraient mis au jour le caractère extrêmement hasardeux de l'opération, aux conditions présentées ; qu'il est acquis que les objectifs de défiscalisation n'étaient cependant pas stipulés au compromis, ni dans l'acte de vente signé directement avec la société FONCIERE RICHELIEU dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible ; que, certes, la convention de distribution passée le 3 novembre 2004 entre la société FONCIERE RICHELIEU et la société ALLIANCE LABELISATION, mandataire exclusif, prévoyait bien que le mandant fournissait au mandataire la grille des prix ; que la convention de partenariat signée entre ALLIANCE LABELISATION et la société PRIVILEGE TAX prévoyait également que cette dernière s'engageait à respecter les conditions de vente et de tarifs qui lui étaient indiqués même si elle avait la liberté de proposer à ses clients le mode de financement de son choix ; que les garanties faisaient partie d'un ensemble de prestations exclusives élaborées par la société ALLIANCE LABELISATION et négociées par cette dernière avec les différents intervenants, promoteur et gestionnaire ; que, pour autant, et même s'il est quelque part patent que les trois personnes morales étaient intéressées au résultat final, les éléments manquent au dossier pour établir une action concertée ou commandée, permettant d'imputer un défaut d'information et de conseil, par ricochet (sic), au premier mandataire exclusif et au promoteur ; que, dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'on ne pouvait prononcer la nullité des ventes sur le fondement du dol, non plus que faire droit à l'appel en garantie de la société PRIVILEGE TAX contre ses mandants, qui peuvent soutenir avec vraisemblance qu'intéressés aux résultats, ils n'ont jamais entendu se mêler aux moyens pour y parvenir ; que rien au dossier ne permet d'affirmer qu'en dissimulant une partie des éléments qui auraient normalement dû conduire les clients à renoncer à l'opération, la société PRIVILEGE TAX ait agi sur ordre, son propre intérêt commercial, distinct de celui des autres, quoique convergent, suffisant à expliquer son attitude ; qu'en tant que professionnel indépendant il lui appartenait au besoin de refuser de déférer à de telles incitations qui ne pouvaient que nuire, à terme, à son image commerciale ;»

Et AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE «L'article 1116 du Code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres dolosives pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que les époux X... et Y..., acquéreurs d'appartements dans la Résidence du Parc, à SAINT-NECTAIRE, se plaignent d'avoir été trompés sur la défiscalisation escomptée en achetant un bien immobilier au titre des dispositions de la loi de Robien ; que les actes authentiques de vente signés par les époux X... le 30 décembre 2004 et par les époux Y... le 18 février 2005 sont des actes juridiques classiques ; que ceux-ci ne contiennent aucune clause particulière précisant que les époux X... et Y... ont acquis ces biens immobiliers dans le seul et unique but d'obtenir une défiscalisation au titre de la loi de Robien et qu'ils ne se seraient pas portés acquéreurs s'ils n'avaient pas pu bénéficier d'avantages fiscaux ; que la société PRIVILEGE TAX a établi pour chacun des demandeurs un document non contractuel expliquant les gains fiscaux escomptés et le montage financier pour bénéficier de la loi de Robien ; que les acquéreurs ont signé les actes authentiques de vente directement avec la SAS FONCIERE RICHELIEU, laquelle avait mandaté les sociétés ALLIANCE LABELISATION et PRIVILEGE TAX pour commercialiser douze appartements restants à la vente dans la Résidence du Parc ; que les acquéreurs ont été représentés devant notaire pour la signature des actes authentiques ; que la plaquette publicitaire éditée par la SAS FONCIERE RICHELIEU présente les caractéristiques de la Résidence du Parc et ne comporte aucune mention relative à une défiscalisation possible ; qu'il n'existe donc aucun document contractuel entre la SAS FONCIERE RICHELIEU et les demandeurs précisant de façon claire et précise que ces derniers ont acheté des appartements en vue de défiscaliser ; que même si le vendeur professionnel est tenu par une obligation pré-contractuelle d'information à l'égard d'un futur acheteur, le manquement à cette obligation pré-contractuelle ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celle-ci ; qu'il est de jurisprudence constante que le contractant ne peut invoquer des manoeuvres dolosives portant sur un attrait fiscal de l'opération lorsque, par une clause du contrat, il a déclaré que sa réservation n'était pas déterminée par d'éventuelles conséquences fiscales ; que, par analogie, en l'absence de clause contractuelle précisant que l'achat d'un bien immobilier a été décidé dans le cadre du dispositif de la loi de Robien, l'acquéreur ne peut donc invoquer des manoeuvres dolosives ; qu'en l'espèce, les époux X... et Y... ne rapportent pas la preuve que la SAS FONCIERE RICHELIEU a usé de manoeuvres dolosives pour les convaincre d'acheter un bien immobilier ouvrant droit à défiscalisation et qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient eu connaissance des difficultés sur le marché locatif de SAINT NECTAIRE ;»

ALORS QUE, D'UNE PART, le dol peut résulter d'un manquement du vendeur professionnel à l'obligation d'information et de conseil dont il est tenu à l'égard de l'acquéreur, en vue de le conseiller utilement et loyalement après s'être enquis de ses besoins ; qu'en l'espèce, les consorts X... et Y... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que la société FONCIERE RICHELIEU, vendeur professionnel, avait intentionnellement manqué à son obligation pré - contractuelle d'information en occultant les caractéristiques du marché de SAINT-NECTAIRE en plein marasme, totalement incompatibles avec une acquisition à vocation de défiscalisation ; qu'en se bornant à relever, par motifs propres comme adoptés, que le mobile exclusivement fiscal des acquéreurs, non mentionné dans les actes de vente, n'était pas entré dans le champ contractuel et en retenant que la société FONCIERE RICHELIEU n'aurait pas été tenue d'une obligation d'information et de conseil «par ricochet», la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants ou erronés et a par là-même violé par refus d'application les dispositions combinées des articles 1116, 1134 alinéa 3, 1135 et 1604 du Code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, en présence d'une vente conclue par un vendeur professionnel, tenu d'une obligation pré- contractuelle d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur, c'est au vendeur professionnel d'établir qu'il a satisfait à son obligation et non à l'acquéreur, demandeur en nullité de la vente pour dol, de prouver la dissimulation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel devait rechercher exclusivement si la société FONCIERE RICHELIEU rapportait la preuve lui incombant de l'exécution de l'obligation d'information et de conseil, dont les consorts X... et Y... invoquaient la violation délibérée, quant à la compatibilité des caractéristiques du marché locatif de SAINT-NECTAIRE et du but unique de défiscalisation poursuivi par eux ; qu'en l'absence de cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116, 1134 alinéa 3, 1135 et 1604 du Code civil.



Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Riom , du 26 mars 2009