Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mai 2010, 09-13.281, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 4 mai 2010
N° de pourvoi: 09-13281
Non publié au bulletin Cassation

M. Lacabarats (président), président
SCP Tiffreau et Corlay, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 9 octobre 2007) que, par acte du 25 mars 1988, les consorts X...- Y... ont acquis un fonds de commerce, incluant un droit au bail portant sur un local à usage mixte d'habitation et de commerce appartenant à la commune de Mézières en Santerre (la commune) ; que le bail consenti pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er janvier 1986 pour venir à expiration le 31 décembre 1994 s'est poursuivi par prorogation tacite, faute de congé ; que le 11 mars 1999, la commune et les consorts Y... ont conclu un nouveau bail écrit " à usage mixte et professionnel ", au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée de 6 ans venant à expiration le 31 décembre 2004 ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 février 2004, la commune a donné congé aux consorts X...- Y... pour le 31 décembre 2004 ; que ces derniers ont assigné la commune aux fins de voir requalifier le bail du 11 mars 1999 en bail commercial, obtenir paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que des dommages et intérêts ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 4 et 12 du code de procédure civile ;

Attendu que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ;

Attendu que pour rejeter la demande des consorts X...- Y... tendant à faire juger que le bail du 11 mars 1999 était un bail commercial leur donnant droit, en cas de non renouvellement, à une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que les raisons pour lesquelles ce nouveau bail a été conclu n'ont jamais été explicitées et que la cour n'est pas en mesure de savoir si, en signant ce bail, les consorts X...- Y... ont à l'époque renoncé à la protection que leur conférait le statut ou si ledit bail a été conclu en méconnaissance de leur droit ;

Qu'en statuant ainsi, en refusant de restituer, comme il le lui avait été demandé, à cet acte son exacte qualification, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1719 du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;

Attendu que pour débouter les consorts X...- Y... de leur demande de dommages-intérêts pour manquement de la commune à son obligation de délivrance d'un logement répondant à des conditions minimales de confort et d'habitabilité, l'arrêt retient qu'une inspection de la direction des affaires sanitaires et sociales de la Somme a permis de constater que, si en raison de sa vétusté, le logement ne satisfait plus aux normes minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les lieux mis en location, l'état global du logement résulte également d'un manque d'entretien de la part des locataires et que ces derniers n'ont jamais exigé d'état des lieux lors de leur entrée en jouissance ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;

Condamne la commune de Mézières en Santerre aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1999, condamne la commune de Mézières en Santerre à verser à la SCP Tiffreau et Corlay la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Par ce moyen, M. Y... reproche à la Cour d'appel d'AVOIR rejeté la demande des Consorts X... Y..., tendant à faire juger que le bail du 11 mars 1999 était un bail commercial qui leur donnait droit, en cas de non renouvellement, à une indemnité d'éviction et tendant à faire condamner la commune à leur payer à ce titre la somme de 15. 520 euros,

AUX MOTIFS QUE « il y a lieu de rappeler que le 11 mars 1999, malgré une tacite reconduction du bail du 26 juin 1986, les parties ont conclu un nouveau bail écrit « à usage mixte professionnel et d'habitation » au visa de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de six ans, renouvelable à effet du 1er janvier 1999 et venant à expiration le 31 décembre 2004 ; que les raisons pour lesquelles ce nouveau bail a été conclu n'ont jamais été explicitées par les parties ; qu'il en résulte que la Cour n'est pas en mesure de savoir si, en signant le bail du 11 mars 1999, les consorts X... Y... ont à l'époque renoncer à la protection que leur conférait le statut ou si le bail a été conclu en méconnaissance de leurs droits ; que faute d'éléments fournis à la Cour, les Consorts X... Y... ne sauraient aujourd'hui prétendre que la commune a commis une erreur en leur imposant un contrat de bail contraire au statut fixé par le décret du 30 septembre 1953 » (arrêt attaqué p. 8)

ALORS QUE, en affirmant que le bail du 11 mars 1999, intitulé « à usage mixte professionnel et d'habitation », n'aurait pas été un bail commercial, aux motifs que « la Cour n'est pas en mesure de savoir si, en signant le bail du 11 mars 1999, les consorts X... Y... ont, à l'époque, renoncé à la protection que leur conférait le statut ou si le bail a été conclu en méconnaissance de leur droit », sans chercher à restituer à cet acte son exacte qualification, la Cour d'appel a violé les articles 4 du Code civil et 12 du Code de procédure civile

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Par ce moyen, M. Y... reproche à la Cour d'appel de l'AVOIR débouté de sa demande de dommages-intérêts pour manquement de la Commune de MEZIERES en SANTERRE de son obligation de délivrance d'un logement ne répondant pas à des conditions minimales de confort et d'habitabilité,

AUX MOTIFS QUE « à l'époque il n'a pas été fait d'état des lieux, laissant présumer par là même que les locaux pris à bail étaient en bon état locatif ; que le bail commercial stipulait que le locataire devait prendre en charge toutes les réparations locatives, le bailleur n'étant tenu qu'aux « clos et couverts » ; que le 11 mars 1999, les parties ont conclu un nouveau bail écrit « à usage mixte professionnel et d'habitation », au visa de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à cette occasion malgré le changement de statut, il n'a pas été fait d'état des lieux, laissant présumer par là même qu'il était en bon état locatif ; que le bail commercial stipulait que le locataire devait prendre en charge toutes les réparations locatives, le bailleur n'étant tenu qu'aux « clos et couverts » ; que le 11 mars 1999, les parties ont conclu un nouveau bail écrit « à usage mixte professionnel et d'habitation » au visa de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à cette occasion, malgré le changement de statut, il n'a pas été fait d'état des lieux, laissant encore présumer que les lieux étaient en bon état locatif ; qu'en février 2004, relevant que pour des raisons d'hygiène et de sécurité, l'état actuel du logement nécessitait l'exécution de travaux qui ne pouvaient être réalisés que si les lieux étaient vides de tout occupant, la Commune a donné congé aux Consorts X... Y... ; qu'une inspection de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales de la Somme, diligentée à la demande de la Commune, a permis de constater que, si en raison de sa vétusté le logement ne satisfaisait plus aux normes minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location, l'état global du logement résultait également d'un manque flagrant d'entretien de la part des locataires ; que les constatations et photographies faites par huissier requis par les locataires démontrent à loisir qu'aucune réparation locative doivent répondre les locaux mis en location, l'état global du logement résultait également d'un manque flagrant d'entretien de la part des locataires ; que les constatations et photographies faites par l'huissier requis par les locataires démontrent à loisir qu'aucune réparation location n'avait été faite depuis longtemps et que les consorts X... Y... vivaient dans des conditions précaires ; qu'en cet état, la Cour relève que les consorts X... Y... sont mal venus de soutenir que la Commune leur a délivré un logement ne répondant pas à des conditions minimales de confort et d'habitabilité, que dès lors, qu'ils n'ont jamais exigé un état des lieux lors de leur entrée en jouissance, dès lors que le bailleur n'était tenu qu'à un clos et couvert dont il n'est pas démontré qu'ils aient été déficients, dès lors que c'est eux qui étaient tenus aux réparations locatives et que l'état des lieux, à la fin du bail, tel que constaté par la DDASS et l'huissier démontre une absente flagrante de réparations locatives » (arrêt attaqué p. 9)

ALORS QUE il appartient au bailleur d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p. 9) que, « en raison de sa vétusté, le logement ne satisfaisait plus aux normes minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location » et que « les Consorts X... Y... vivaient dans des conditions précaires » ; qu'en refusant néanmoins de juger que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, aux motifs inopérants que l'absence d'état des lieux laisse présumer qu'ils étaient en bon état locatif et qu'aucune réparation locative n'a été faite par les preneurs, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 1731 et 1754 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Par ce moyen, M. Y... reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le congé délivré aux Consorts X...- Y..., le 3 février 2004 pour le 31 décembre 2004, par lettre recommandée avec indication des motifs du non renouvellement, a été délivré dans les formes et délais prévus par le bail du 11 mars 1999, de telle sorte que ledit bail a pris fin à la date indiquée et ordonné en conséquence l'expulsion des preneurs sous astreinte,

AUX MOTIFS QUE « la Cour a indiqué plus haut que le 11 mars 1999, malgré une tacite reconduction du bail du 26 juin 1986, les parties avaient conclu un nouveau bail écrit « à usage mixte professionnel et d'habitation » au visa de la loi du 6 juillet 1989 ; que les raisons pour lesquelles ce nouveau bail avait été conclu n'ayant jamais été explicitées par les parties, la Cour n'était pas en mesure de dire si, en signant le bail du 11 mars 1999, les Consorts X... Y... avaient, à l'époque, renoncé à la protection que leur conférait le statut ou si ledit bail avait été conclu en méconnaissance de leurs droits ; que la Cour a également relevé que faute d'une immatriculation au registre du commerce au moment ou l'application du statut était revendiquée, les Consorts X...-Y... ne pouvait se prévaloir de la protection que leur conférait le statut issu du décret du 30 septembre 1953 ; que dans ces conditions la Cour ne peut apprécier la régularité du congé qu'au seul regard du bail du 11 mars 1999 ; or ce congé a été délivré le 3 février 2004 pour le 31 décembre 2004 par lettre recommandée avec indication des motifs du non renouvellement c'est à dire dans les formes et délais prévus par le bail précité, de telle sorte que le bail a pris fin à la date indiquée ; que la Cour ordonnera en conséquence l'expulsion des consorts X... Y... sous une astreinte de 500 euros par jour de retard et les condamnera au paiement jusqu'à la libération effective des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qu'il payait jusque là » (arrêt attaqué p. 11)

ALORS QUE 1°) la cassation à intervenir sur la base du premier moyen de cassation entrainera, par voie de conséquence, la cassation du troisième moyen qui en est la suite nécessaire, en application de l'article 625 du Code de procédure civile

ALORS QUE 2°), au surplus, l'immatriculation au registre du commerce n'est pas une condition de maintien du bénéfice du statut des baux commerciaux lors du renouvellement du bail ; qu'ainsi, en refusant d'apprécier la régularité du congé au regard de l'article L. 145-9 du Code du commerce, aux motifs que « faute d'une immatriculation au registre du commerce au moment où l'application du statut était revendiquée, les Consorts X... Y... ne pouvait se prévaloir de la protection que leur conférait le statut issu du décret du 30 septembre 1953, la Cour d'appel a violé les textes précités.




Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens , du 9 octobre 2007