Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 octobre 2009, 08-16.955, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 14 octobre 2009
N° de pourvoi: 08-16955
Publié au bulletin Rejet

M. Lacabarats, président
Mme Monge, conseiller rapporteur
M. Gariazzo (premier avocat général), avocat général
Me Spinosi, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mai 2008), que la société d'Habitations à loyer modéré Le Logement français, aux droits de laquelle vient la société Logement francilien (la société), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a assigné ces derniers en résiliation de ce bail pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; qu'en l'espèce, en jugeant que l'obligation de jouissance paisible des lieux loués ne peut être étendue au delà du périmètre de l'immeuble même où résident les locataires, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi que celle ci ne comporte pas, violant ainsi les articles 1184 et 1728 du code civil ;

2°/ qu'en refusant de rechercher si les agissements délictueux de M. X... au sein de l'ensemble immobilier, et consistant à avoir entravé, en réunion, l'accès des personnes dans les parties communes d'un immeuble collectif faisant partie du même ensemble immobilier HLM dans lequel il réside avec ses parents, ne constituaient pas des manquements à l'obligation de jouir paisiblement des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1728 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les faits, ayant entraîné la condamnation avec d'autres prévenus, du fils des locataires à une peine correctionnelle, avaient été commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui où se situaient les lieux loués, mais distant de plus d'un kilomètre, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'HLM Le Logement francilien aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société d'HLM Le Logement francilien à payer aux époux X... la somme de 190 euros et à la SCP Thouin Palat et Boucard celle de 2 190 euros ; rejette la demande de la société d'HLM Le Logement francilien ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux conseils pour la société d'HLM Le Logement francilien ;

MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LOGEMENT FRANCILIEN, venant aux droits de la société HLM LOGEMENT FRANCAIS, de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail consenti le 30 octobre 1990 aux époux X... ;

Aux motifs que, « Considérant que la SA D'HLM LE LOGEMENT FRANÇAIS fonde sa demande sur les articles 1728 et 1184 du code civil en invoquant les troubles de voisinage causés par M. et Mme X... en raison du comportement de leur fils majeur Blaise, alors occupant des lieux de leur chef, d'une part, condamné à une peine d'amende sous forme de jours-amende par le tribunal correctionnel de BOBIGNY, le 4 février 2004, pour des faits d'entrave en réunion à l'accès et à la circulation des personnes dans les parties communes d'immeuble collectif d'habitation commis le 4 juin 2003 à AULNAY-SOUS-BOIS, en l'espèce dans le hall du bâtiment situé ..., et, d'autre part, auteur d'agressions répétées entre octobre et décembre 2003 sur la personne du régisseur du bailleur ;

Considérant que le locataire s'oblige d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Considérant, en ce qui concerne les faits ayant entraîné la condamnation, avec d'autres prévenus, du fils des locataires à une peine correctionnelle, qu'ils ont été commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier, situé dans le quartier de "la rose des vents", qualifié de zone urbaine sensible par le bailleur, que celui où se situent les lieux loués, mais distant de plus d'un kilomètre (voir plan versé aux débats par M. et Mme X...) ;

Que cette circonstance prive à elle seule de fondement la prétendue violation par M. et Mme X... de leur obligation de jouissance paisible des lieux loués, dont le périmètre ne peut être étendu au-delà de l'immeuble dans lequel ils se situent ;

Que pour le même motif, pris de ce que les faits n'ont pas pu entraîner de troubles dans les lieux mêmes loués à M. et Mme X..., l'agression dont aurait été victime le régisseur de l'ensemble immobilier, dans sa loge, ..., ne peut être retenue comme caractérisant un manquement aux obligations du bail, étant en outre observé que. M. Blaise X... a nié les faits lors de son audition par les services de police et que la plainte du régisseur a été classée sans suite par le procureur de la République ;

Considérant que la SA D'HLM LE LOGEMENT FRANÇAIS n'invoque aucun fait fautif susceptible de se rattacher aux conditions d'occupation de l'appartement loué à M. et Mme X... dans l'immeuble situé ..., les locataires versant aux débats un certain nombre d'attestations de leurs voisins domiciliés à la même adresse qui, quoique non conformes aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, emportent la conviction de la cour, témoignant au contraire du caractère paisible de leur occupation des lieux (Mme Z..., Mme A..., M. B...) ;

Que la SA D'HLM LE LOGEMENT FRANÇAIS sera en conséquence déboutée de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, le jugement étant réformé »

1. Alors que, d'une part, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; qu'en l'espèce, en jugeant que l'obligation de jouissance paisible des lieux loués ne peut être étendue au-delà du périmètre de l'immeuble même où résident les locataires, la Cour d'appel a ajouté une condition à la loi que celle-ci ne comporte pas, violant ainsi les articles 1184 et 1728 du code civil.

2. Alors que, d'autre part, en refusant de rechercher si les agissements délictueux de Monsieur X... au sein de l'ensemble immobilier, et consistant à avoir entravé, en réunion, l'accès des personnes dans les parties communes d'un immeuble collectif faisant partie du même ensemble immobilier HLM dans lequel il réside avec ses parents, ne constituaient pas des manquements à l'obligation de jouir paisiblement des lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1728 du code civil.




Analyse

Publication : Bulletin 2009, III, n° 221

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 13 mai 2008


    Titrages et résumés :

    BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Manquement du preneur à ses obligations - Défaut d'usage paisible de la chose louée et de ses accessoires - Manquement en lien avec les troubles constatés - Caractérisation - Nécessité - Portée

    La résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires.

    Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 1er et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, la cour d'appel qui prononce la résiliation d'un bail d'habitation en statuant par des motifs qui ne suffisent pas à établir l'existence de ce lien (arrêt n° 1, pourvoi n° 08-12.744)

    BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Preneur - Obligations - Obligation de jouissance paisible - Manquement - Exclusion - Cas


    BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Manquement du preneur à ses obligations - Défaut d'usage paisible de la chose louée et de ses accessoires - Manquement en lien avec les troubles constatés - Caractérisation - Nécessité - Portée

    La résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires.

    Caractérise l'absence de ce lien et justifie légalement sa décision au regard des articles 1184 et 1728 du code civil, la cour d'appel qui relève que les faits reprochés avaient été commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui où se situent les lieux loués, mais distant de plus d'un kilomètre de celui-ci (arrêt n° 2, pourvoi n° 08-16.955)



    Textes appliqués :
    • articles 1184 et 1728 du code civil