Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-17.771, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-17771
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP L. Poulet-Odent, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 janvier 2018), que M. et Mme E..., aux droits desquels viennent Mme B... E..., Mme V... E..., Mme F... E... et M. C... E... (les consorts E...), propriétaires d'un appartement dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en reconnaissance de leur propriété, par prescription acquisitive trentenaire, sur la cour permettant d'accéder à leur lot ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;

Mais attendu, d'une part, que, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas invoqué devant la cour d'appel le caractère équivoque de la possession des consorts E..., le moyen est, de ce chef, nouveau et mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le règlement de copropriété ne conférait aux consorts E... aucun droit sur la cour litigieuse, partie commune, que ceux-ci n'entendaient pas prescrire contre leur titre mais contre les droits des autres membres du syndicat et que l'article 2270 du code civil n'était donc pas applicable, la cour d'appel, qui a constaté que, depuis 1983, M. et Mme E... utilisaient et entretenaient, seuls, cette cour, la clôture et le portillon, installés depuis 1968, et souverainement retenu, sans avoir à constater une interversion de titre, que ceux-ci, en se comportant en propriétaires, avaient accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique, non équivoque, a pu en déduire que M. et Mme E... étaient fondés à se prévaloir de l'usucapion ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à Montpellier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à Montpellier.


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait dit que les consorts E... étaient propriétaires de la parcelle constituant la cour d'accès du lot n° 15 de la copropriété "[...]", [...] à Montpellier, cadastrée [...] pour 2 634 m² ;

AUX MOTIFS QUE

Sur l'usucapion de la cour commune.

Selon les dispositions de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L'article 2272 du même code disposant que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. L'usucapion n'exige de celui qui s'en prévaut qu'une possession trentenaire présentant les conditions requises par l'article 2261 précité. Si l'on ne peut pas prescrire contre son titre, le règlement de copropriété ne confère en l'espèce aux consorts E... aucun droit sur la cour litigieuse partie commune, de sorte que les intimés n'entendent pas prescrire contre leur titre mais bien contre les droits des autres membres du syndicat. L'article 2270 du code civil n'est donc pas applicable en l'espèce. Si le copropriétaire qui a la jouissance d'une partie commune ne peut en prescrire la propriété, tel n'est pas le cas ici, les intimés n'ayant pas la jouissance de la cour comme le reconnaît le syndicat, ils peuvent donc bénéficier de l'usucapion. Par acte notarié du 29 juin 1983, les époux E... ont acquis les lots 15 et 29 au sein de l'immeuble en copropriété situé [...] à Montpellier, le lot 15 étant décrit dans les mêmes termes que le règlement de copropriété (article 12), comme suit « au premier étage, en façade sur la rue de [...], avec accès par la cour intérieure par des escaliers extérieurs, et entrée particulière, un appartement de 62 m² ». Les intimés font valoir qu'au jour de l'acquisition en 1983, la cour intérieure permettant l'accès au lot 15 était clôturée et fermée par un portillon. Ils prétendent à une possession trentenaire conforme aux prescriptions légales. Il n'est pas contesté que les époux E... ont, depuis 1983, et sans interruption, accompli des actes matériels de nature à caractériser la possession de la cour d'accès à leur lot, clôturée et fermée par un portillon, usant seuls de ladite cour, assurant seuls son entretien et celui de la clôture et du portillon. Aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires ne vient contredire l'exercice d'une possession exercée par les époux E..., de manière paisible, sans violences, entre 1983 et 2013. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mars 2014 évoque d'ailleurs le « portillon dénommé de Me E... », ce qui confirme une possession publique et non équivoque des époux E... qui se sont conduits en propriétaires depuis 1983. Le syndicat des copropriétaires fait état d'installations illicites sur les parties communes. Or, selon les cinq attestations produites, « les clôtures ont toujours existé », Mme S... Y..., précisant pour sa part avoir toujours connu également l'existence d'un portillon. Les intimés font également état sans être contredits de l'occupation par leurs parents, alors locataires, de la cour qui était déjà clôturée et munie d'un portillon depuis 1968 alors que les photographies produites montrent également l'existence très ancienne de ces aménagements. Il n'y a donc aucun acte illicite caractérisant la possession. La prescription trentenaire est donc acquise depuis le mois de juin 2013 et il n'est justifié d'aucun acte interruptif. Les termes de la résolution de l'assemblée générale du 6 mars 2014, qui intervient au demeurant au-delà du délai de la prescription, étant sans incidence. Aucune action pétitoire n'a été intentée par le syndicat des copropriétaires. Le contentieux dont il est fait état n'est étayé par aucune pièce justifiant de démarches de la part du syndicat des copropriétaires avant cette assemblée de 2014 et faisant mention de ses droits sur la cour. Enfin, il n'y a aucun détournement de procédure, les époux E... s'ils n'ont pas contesté cette assemblée générale, étaient en droit de se prévaloir en justice de l'usucapion. Il y a donc lieu de confirmer le jugement de premier ressort en ce qu'il a dit que les époux E... sont propriétaires de la parcelle constituant la cour d'accès du lot n° 15 de la copropriété « [...] » [...] ;

1°) ALORS QU' un copropriétaire ne peut prescrire contre son titre qui ne lui confère pas la jouissance d'une cour commune constituant seulement l'accès à son lot privatif ; qu'en ayant jugé, après avoir constaté que tant leur titre de propriété du 29 juin 1983 que le règlement de copropriété ne leur conféraient aucun droit sur la cour commune litigieuse, autre que de servir d'accès à leur appartement, que les consorts E... avaient pu, par une simple occupation paisible de cette cour commune, intervertir leur titre, la cour d'appel a violé les articles 2261, 2270 et 2272 du code civil ;

2°) ALORS QUE la possession exercée par un copropriétaire sur une cour commune qui sert d'accès à son lot privatif est nécessairement équivoque ; qu'en ayant jugé que les consorts E... avaient pu prescrire la propriété de la cour, partie commune, permettant l'accès à leur lot, au motif qu'elle était clôturée depuis 1968 et qu'ils l'avaient seuls entretenue, la cour d'appel a violé les articles 2261 et 2272 du code civil ;

3°) ALORS QU'une possession, appuyée sur des actes illicites, ne devient pas utile simplement parce que ceux-ci ont été réalisés avant l'entrée en possession ; qu'en ayant jugé que les clôtures et le portillon de la cour commune revendiquée par les consorts E... ne constituaient pas des constructions illicites, car ils existaient avant même l'entrée en possession des intimés, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des article 2261 et 2272 du code civil.



ECLI:FR:CCASS:2019:C300685

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier , du 30 janvier 2018