Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 27 mars 2019, 18-10.933, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mercredi 27 mars 2019
N° de pourvoi: 18-10933
Publié au bulletin Rejet

Mme Mouillard, président
SCP L. Poulet-Odent, SCP Foussard et Froger, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

COMM.

CM

COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 27 mars 2019


Rejet


Mme MOUILLARD, président


Arrêt n° 262 F-P+B

Pourvoi n° F 18-10.933



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. E... Y..., domicilié [...] ,

2°/ Mme P... Q..., épouse Y..., domiciliée [...], contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige les opposant au directeur général des finances publiques, dont le siège est ministère de l'économie et des finances [...], défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : Mme Mouillard, président, M. Gauthier, conseiller référendaire rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, Mme Labat, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Gauthier, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur général des finances publiques, l'avis de M. Debacq, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2017), que M. et Mme Y... étaient propriétaires d'un hôtel particulier, constituant leur résidence principale ; qu'estimant que la valeur déclarée de ce bien devait être rehaussée, l'administration fiscale leur a notifié une proposition de rectification au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû pour les années 2005 à 2008 ; qu'après rejet de leur réclamation et mise en recouvrement, M. et Mme Y... ont assigné le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et du département de Paris Sud-Ouest en annulation de la décision de rejet et dégrèvement des droits réclamés ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de dire que la procédure de rectification était régulière et bien fondée et de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen, que pour apprécier la similitude intrinsèque entre l'immeuble taxé au titre de l'ISF et les immeubles retenus comme termes de comparaison par l'administration fiscale, le juge de l'impôt doit prendre en compte, non seulement la date de construction de l'immeuble et les matériaux de construction, mais également ses autres caractéristiques essentielles ; qu'en ne se fondant, pour apprécier le bien-fondé des termes de comparaison retenus par l'administration pour évaluer la valeur vénale de l'immeuble, que sur la date et la nature des matériaux de construction des immeubles retenus comme termes de comparaison, à l'exclusion des autres éléments relatifs à la structure de ces immeubles (état d'entretien de l'immeuble, qualité technique et architecturale, emplacement et état de la construction), la cour, qui n'a pas été en mesure d'apprécier la similitude intrinsèque entre l'immeuble de M. et Mme Y... et les immeubles retenus par l'administration dans la notification de redressement à titre de termes de comparaison, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;

Mais attendu que l'arrêt constate que la proposition de rectification décrivait le bien à évaluer en présentant sa localisation, son année de construction, sa structure et la distribution des pièces, sa surface développée pondérée hors oeuvre, dont le calcul était détaillé, la présence d'un jardin et son environnement immédiat, notamment l'accès à l'immeuble par une voie privée dont l'entrée est protégée ; qu'il relève que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale concernaient, pour chaque année fiscale, trois ventes d'immeubles intervenus dans le même arrondissement de Paris et pour lesquelles étaient précisés l'adresse, l'année, le matériau de construction, le nombre d'étages, la présence éventuelle d'une terrasse ou d'un jardin et la surface pondérée développée hors oeuvre ; qu'en cet état, la cour d'appel, qui a examiné de manière concrète les termes de comparaison proposés par l'administration, a pu déclarer la procédure régulière ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Attendu que M. et Mme Y... font le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen :

1°/ que l'assiette de l'ISF est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes assujetties à cet impôt, d'où il ressort qu'en matière de biens immobiliers indivis, cette assiette est constituée, non par la valeur vénale de l'immeuble sur lesquels portaient ces droits, mais par la valeur vénale desdits droits ; qu'en appréciant, pour évaluer l'assiette de l'ISF, la valeur vénale de l'immeuble constituant la résidence principale de M. et Mme Y... et non les valeurs respectives des droits indivis qu'ils détenaient sur cet immeuble et en écartant comme inopérante la circonstance que cette résidence était détenue en indivision par les contribuables, la cour a violé l'article 885 E du code général des impôts ;

2°/ que pour juger que M. et Mme Y... n'étaient pas fondés à se prévaloir de l'état juridique d'indivision de leur immeuble pour obtenir l'application d'un abattement supplémentaire sur sa valeur vénale, la cour s'est fondée sur un motif hypothétique tiré de ce qu'il "était [...] peu probable que [M. et Mme Y...] envisage de céder sa quote-part indivise sur ce bien qui constitue leur résidence principale" ; qu'en fondant sa décision sur un motif hypothétique, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que pour déterminer l'assiette de l'ISF, doit être prise en compte la valeur vénale des immeubles qui composent le patrimoine imposable du contribuable ; qu'en refusant de prendre en considération la circonstance, pourtant déterminante en ce qu'elle réduit la valeur vénale de l'immeuble, que celui-ci est détenu de manière indivise par M. et Mme Y... et en refusant de lui faire application d'un abattement prenant en compte les conséquences de cette situation juridique, la cour n'a pas correctement apprécié cette valeur vénale et a donc méconnu les articles 761, 885 E et 885 S du code général des impôts ;

Mais attendu que la valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt ; que l'arrêt constate que M. et Mme Y..., mariés sous le régime de la séparation de biens, ont acquis conjointement le bien litigieux, qui constitue leur résidence principale et dont ils sont copropriétaires indivis ; qu'il relève que dans leurs déclarations, ils se sont abstenus de mentionner que le bien immobilier était détenu en indivision et ajoute qu'il est peu probable que l'un d'entre eux envisage de céder sa quote-part sur ce bien, qui constitue leur résidence principale ; que de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui, comme le devait, a apprécié concrètement les possibilités de cession de l'immeuble litigieux, a pu déduire que l'état d'indivision du bien n'affectait pas sa valeur ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, pris en sa première branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 29 mai 2015, dit la procédure de rectification régulière et bien fondée, ordonné le rétablissement des impositions déchargées, débouté Monsieur et Madame Y... de toutes leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE « En l'espèce, la proposition de rectification décrit le bien à évaluer en présentant sa localisation son année de construction, sa structure et la distribution des pièces, sa surface développée pondérée hors d'oeuvre dont le calcul est détaillé, la présence d'un jardin et son environnement immédiatement, notamment l'accès à l'immeuble par une voie privée dont l'entrée est protégée.
Concernant les termes de comparaison, l'administration fiscale a retenu, pour chaque année d'imposition, trois ventes d'immeubles intervenues dans le même arrondissement de Paris pour lesquels sont précisés l'adresse, l'année et le matériau de construction, le nombre d'étages, la présence éventuelle d'une terrasse ou d'un jardin et la surface développée pondérée hors d'oeuvre ».
La commission de conciliation a exclu les termes qui correspondaient à des biens exceptionnels, ce qui a été accepté par l'administration fiscale ; la régularité de la procédure n'étant pas conditionnée à un nombre minimum des termes de comparaison.
Le fait que l'administration ait suivi la commission de conciliation en retirant des termes de comparaison n'implique pas en lui-même une insuffisance de motivation qui affecterait la régularité de la procédure.
Il est ajouté que les époux Y... ont été mis en situation de pouvoir rendre leurs observations sur la rectification de valeur proposée par l'administration fiscale du 15 décembre 2008 et de poursuivre utilement la discussion ce qu'ils ont d'ailleurs fait dans le cadre du débat oral et contradictoire ouvert par la procédure.
En outre le contrôle portait sur la valorisation de l'hôtel particulier des époux Y... au 1er janvier des années de référence, à savoir le domicile conjugal mentionné comme tel par les redevables en annexe 1 de leurs déclarations ISF sans individualisation de la quote-part indivise par chacun des époux ; qu'il s'agissait de déterminer la valeur vénale du bien en sa seule qualité de résidence principale qui bénéficie de l'abattement légal prévu à l'article 885 S du code général des impôts, soit 20 % pour les années 2005 à 2007 et 30 % pour l'année 2008 qui a été accordé. Il est précisé qu'il ne peut être reproché à l'administration fiscale de ne pas faire état dans la proposition de rectification d'une situation d'indivision conjugale que les époux Y... n'avaient pas considéré comme déterminante lors de la valorisation du bien à l'actif de leur patrimoine ; l'extrait d'acte du 6 juillet 2003 en possession de l'administration fiscale lors du contrôle des déclarations ISF ne faisant pas mention du régime matrimonial des époux Y... ni de la quote-part indivise de chacun des époux dans la propriété du bien.
Les époux Y... soutiennent que l'avis de la commission de conciliation du 12 novembre 2009 est insuffisamment motivé au regard de l'article R.60-3 du livre des procédures fiscales, ce qui entraînerait la nullité de la procédure d'imposition ; que si la commission a écarté quatre termes de comparaison sur les douze cités dans la proposition de rectification, elle n'établit pas la similitude des huit autres qu'elle retient et ne se prononce pas explicitement sur la pertinence de chacun de ces derniers.
Ceci étant exposé, l'avis de la commission de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement devant le juge de l'impôt au vu des éléments qu'elle a pris en considération.
En l'espèce, la commission de conciliation a statué après avoir entendu l'avocat des redevables et l'inspecteur des finances publiques ce qui lui a permis de connaître les arguments des parties. Elle a présenté les caractéristiques essentielles du bien et celles des termes de comparaison et de situation géographiques, écartant à cet égard quatre termes de comparaison en raison de leur emplacement prestigieux, qu'elle estime comme correspondant à des biens d'exception. Elle a motivé sa décision de ne pas appliquer les abattements supplémentaires sollicités.
L'avis de la commission de conciliation du 10 novembre 2009 est donc suffisamment motivé au regard de l'article R.60-3 du livre des procédures fiscales.
La proposition de rectification du 15 décembre 2007 est donc motivée au regard des prescriptions de l'article L.57 du livre des procédures fiscales et la procédure de contrôle régulière »

1° ALORS QUE, pour apprécier la similitude intrinsèque entre l'immeuble taxé au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune et les immeubles retenus comme termes de comparaison par l'Administration fiscale, le juge de l'impôt doit prendre en compte, non seulement la date de construction de l'immeuble et les matériaux de construction, mais également ses autres caractéristiques essentielles ; qu'en ne se fondant, pour apprécier le bien-fondé des termes de comparaison retenus par l'administration pour évaluer la valeur vénale de l'immeuble, que sur la date et la nature des matériaux de construction des immeubles retenus comme termes de comparaison, à l'exclusion des autres éléments relatifs à la structure de ces immeubles (état d'entretien de l'immeuble, qualité technique et architecturale, emplacement et état de la construction), la cour, qui n'a pas été en mesure d'apprécier la similitude intrinsèque entre l'immeuble de Monsieur et Madame Y... et les immeubles retenus par l'Administration dans la notification de redressement à titre de termes de comparaison, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;

2° ALORS QUE, afin de garantir le caractère effectif du débat contradictoire imposé par l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, l'Administration doit, pour apprécier la similitude intrinsèque des immeubles qu'elle utilise comme termes de comparaison avec l'immeuble imposé, prendre en compte l'ensemble des caractéristiques essentielles permettant d'apprécier cette similitude intrinsèque ; qu'en jugeant que l'Administration avait respecté la procédure de redressement contradictoire en ne retenant, dans la notification de redressement, que la date et la nature des matériaux de construction des immeubles retenus comme termes de comparaison, quand ces seuls éléments n'avaient pas permis à Monsieur et Madame Y... de contester de manière effective la valeur retenue par l'Administration et les avaient donc privé du bénéfice du débat contradictoire, la cour a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 29 mai 2015, dit la procédure de rectification régulière et bien fondée, ordonné le rétablissement des impositions déchargées et débouté Monsieur et Madame Y... de toutes leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE « Les époux Y... invoquent le montant erroné de la SDHOP retenue par le service, la répartition verticale de la surface SDHOP, le fait que les quatre niveaux habitables présentent une surface moyenne de 93 m2 ce qui est relativement faible et, subsidiairement, suffit à faire échec à la notion d'hôtel particulier, les conséquences de l'état juridique d'indivision, les troubles de voisinage liés à l'occupation des immeubles voisins par des ambassades et délégations étrangères contre lesquelles les recours légaux sont inopérants en raison soit de l'immunité diplomatique soit de l'arrogance des tenants de la manne pétrolière liée à leur immunité de fait. Ils soulignent que l'administration avait reconnu ces nuisances en concédant un abattement de 7 à titre qu'elle n'a pas maintenu dans sa notification du 22 décembre 2009.
Ils invoquent également la diminution des valeurs retenues par l'administration fiscale au cours de la procédure de rectification ainsi que l'absence de prise en compte de la vente du 2 octobre 2007 qui a eu lieu au prix de 7 439 euros le m².
Les époux Y... invoquent les mesures effectuées par la société Bati-Plans à 436 m².
Ceci étant exposé, la valeur vénale d'un bien immobilier qui constitue l'assiette de l'ISF est sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur vénale d'un bien est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer.
Il convient de constater que les époux Y... ont produit devant la commission de conciliation une autre étude de surface que celle réalisée par la société Bati-Plans, effectué par la société Diagnostic Hansen qui a retenu une surface de 443,55 m². Cette surface est proche de celle retenue par l'administration fiscale à hauteur de 453 m² et qui a été établie d'après les renseignements cadastraux.
Cette dernière sera retenue en l'absence d'éléments contraires probants.
L'administration fiscale s'est rangée à l'avis de la commission de conciliation du 10 novembre 2009 qui a retenu comme similaires les propositions de l'administration fiscale en termes de nature de l'immeuble (maison individuelle, hôtel particulier), d'année de construction (fin 19ème et début 20ème siècles), de surfaces SDPHO, compte tenu de la spécificité du marché, étant souligné que le marché des hôtels particuliers est un marché spécifique haut de gamme dont le nombre de transactions est moindre que celui des appartements. Il ne peut donc être reproché à l'administration fiscale d'avoir étendu l'étude comparative à l'ensemble du 16ème arrondissement. Ont donc été abandonnés les termes de comparaison correspondant situés dans des lieux d'exception comme par exemple la Villa Montmorency.
Si les biens comparés doivent être intrinsèque similaires, la nécessité de similitude n'implique pas que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments â celui à évaluer.
Ainsi c'est donc â bon droit que l'administration fiscale a fixé la valeur vénale du bien à partir de la valeur moyenne du m² vendu comme suit :
4 762 euros x 453 m² = 2 157 186 euros au titre de l'ISF 2005,
5 830 euros x 453 m² = 2 640 990 euros au titre de l'ISF 2006,
5 922 euros x 453 m² = 2 682 666 euros au titre de l'ISF 2007,
9 190 euros x 453 m² = 4 163 070 euros au titre de l'ISF 2008,
et, après abattement pour résidence principale, à :
2 157 186 euros x 80 % = 1 725 000 euros au titre de 11SF 2005,
2 640 990 euros x 80 % = 2 112 000 euros au titre de 11SF 2006,
2 682 666 euros x 80 % = 2 146 000 euros au titre de l'ISF 2007,
4 163 070 euros x 80 % = 2 900 000 euros au titre de 11SF 2008, L'acquisition du bien a été effectuée conjointement par les époux et l'indivision qu'ils invoquent est liée à leur régime de séparation de biens choisi par eux comme mode de gestion de leur patrimoine commun. Il est donc peu probable que l'un d'entre eux envisage de céder sa quote-part indivise sur ce bien qui constitue leur résidence principale. Il n'y a pas lieu d'admettre un abattement de 30 à 60 % comme sollicité par les époux Y....
Sur la répartition des surfaces, les époux Y... considèrent que l'étroitesse de leur surface, le nombre de pièces principales par niveau limité à deux et la circulation verticale sont des facteurs négatifs de valorisation. Or, ainsi que le relève l'administration fiscale, les inconvénients d'une circulation essentiellement verticale de la maison sont largement compensés par l'existence d'un ascenseur intérieur qui dessert les étages et dont l'existence peut au contraire constituer un facteur de valorisation.
Les époux Y... invoquent comme un facteur de moins-value l'environnement immédiat de leur résidence à raison de troubles de voisinages qui seraient liés à la présence d'ambassades et de délégations étrangères. L'administration fiscale qui avait accepté un abattement de 7 % dans sa réponse du 26 mars 2009 avant d'y renoncer ne saurait justifier cet abandon par le fait qu'elle ait accepté l'estimation de la valeur vénale du bien par la commission de conciliation. Il sera fait droit à l'abattement de 7 % sollicité par les époux Y... »

ALORS QUE, l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes assujetties à cet impôt, d'où il ressort qu'en matière de biens immobiliers indivis, cette assiette est constituée, non par la valeur vénale de l'immeuble sur lesquels portaient ces droits, mais par la valeur vénale desdits droits ; qu'en appréciant, pour évaluer l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune, la valeur vénale de l'immeuble constituant la résidence principale de Monsieur et Madame Y... et non les valeurs respectives des droits indivis qu'ils détenaient sur cet immeuble et en écartant comme inopérante la circonstance que cette résidence était détenue en indivision par les contribuables, la cour a violé l'article 885 E du code général des impôts.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit la procédure de rectification régulière et bien fondée, ordonné le rétablissement des impositions déchargées, débouté Monsieur et Madame Y... de toutes leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE « Les époux Y... invoquent le montant erroné de la SDHOP retenue par le service, la répartition verticale de la surface SDHOP, le fait que les quatre niveaux habitables présentent une surface moyenne de 93 m2 ce qui est relativement faible et, subsidiairement, suffit à faire échec à la notion d'hôtel particulier, les conséquences de l'état juridique d'indivision, les troubles de voisinage liés à l'occupation des immeubles voisins par des ambassades et délégations étrangères contre lesquelles les recours légaux sont inopérants en raison soit de l'immunité diplomatique soit de l'arrogance des tenants de la manne pétrolière liée à leur immunité de fait. Ils soulignent que l'administration avait reconnu ces nuisances en concédant un abattement de 7 à titre qu'elle n'a pas maintenu dans sa notification du 22 décembre 2009.
Ils invoquent également la diminution des valeurs retenues par l'administration fiscale au cours de la procédure de rectification ainsi que l'absence de prise en compte de la vente du 2 octobre 2007 qui a eu lieu au prix de 7 439 euros le m².
Les époux Y... invoquent les mesures effectuées par la société Bati-Plans à 436 m².
Ceci étant exposé, la valeur vénale d'un bien immobilier qui constitue l'assiette de l'ISF est sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur vénale d'un bien est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer.
Il convient de constater que les époux Y... ont produit devant la commission de conciliation une autre étude de surface que celle réalisée par la société Bati-Plans, effectué par la société Diagnostic Hansen qui a retenu une surface de 443,55 m². Cette surface est proche de celle retenue par l'administration fiscale à hauteur de 453 m² et qui a été établie d'après les renseignements cadastraux.
Cette dernière sera retenue en l'absence d'éléments contraires probants.
L'administration fiscale s'est rangée à l'avis de la commission de conciliation du 10 novembre 2009 qui a retenu comme similaires les propositions de l'administration fiscale en termes de nature de l'immeuble (maison individuelle, hôtel particulier), d'année de construction (fin 19ème et début 20ème siècles), de surfaces SDPHO, compte tenu de la spécificité du marché, étant souligné que le marché des hôtels particuliers est un marché spécifique haut de gamme dont le nombre de transactions est moindre que celui des appartements. Il ne peut donc être reproché à l'administration fiscale d'avoir étendu l'étude comparative à l'ensemble du 16ème arrondissement. Ont donc été abandonnés les termes de comparaison correspondant situés dans des lieux d'exception comme par exemple la Villa Montmorency.
Si les biens comparés doivent être intrinsèque similaires, la nécessité de similitude n'implique pas que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments à celui à évaluer.
Ainsi c'est donc à bon droit que l'administration fiscale a fixé la valeur vénale du bien à partir de la valeur moyenne du m² vendu comme suit:
4 762 euros x 453 m² = 2 157 186 euros au titre de l'ISF 2005,
5 830 euros x 453 m² = 2 640 990 euros au titre de l'ISF 2006,
5 922 euros x 453 m² = 2 682 666 euros au titre de l'ISF 2007,
9 190 euros x 453 m² = 4 163 070 euros au titre de l'ISF 2008,
et, après abattement pour résidence principale, à :
2 157 186 euros x 80 % = 1 725 000 euros au titre de 11SF 2005,
2 640 990 euros x 80 % = 2 112 000 euros au titre de 11SF 2006,
2 682 666 euros x 80 % = 2 146 000 euros au titre de l'ISF 2007,
4 163 070 euros x 80 % = 2 900 000 euros au titre de 11SF 2008, L'acquisition du bien a été effectuée conjointement par les époux et l'indivision qu'ils invoquent est liée à leur régime de séparation de biens choisi par eux comme mode de gestion de leur patrimoine commun. Il est donc peu probable que l'un d'entre eux envisage de céder sa quote-part indivise sur ce bien qui constitue leur résidence principale. Il n'y a pas lieu d'admettre un abattement de 30 à 60 % comme sollicité par les époux Y....
Sur la répartition des surfaces, les époux Y... considèrent que l'étroitesse de leur surface, le nombre de pièces principales par niveau limité à deux et la circulation verticale sont des facteurs négatifs de valorisation. Or, ainsi que le relève l'administration fiscale, les inconvénients d'une circulation essentiellement verticale de la maison sont largement compensés par l'existence d'un ascenseur intérieur qui dessert les étages et dont l'existence peut au contraire constituer un facteur de valorisation.
Les époux Y... invoquent comme un facteur de moins-value l'environnement immédiat de leur résidence à raison de troubles de voisinages qui seraient liés à la présence d'ambassades et de délégations étrangères. L'administration fiscale qui avait accepté un abattement de 7 % dans sa réponse du 26 mars 2009 avant d'y renoncer ne saurait justifier cet abandon par le fait qu'elle ait accepté l'estimation de la valeur vénale du bien par la commission de conciliation. Il sera fait droit à l'abattement de 7 % sollicité par les époux Y... »

1° ALORS QUE, pour juger que Monsieur et Madame Y... n'étaient pas fondés à se prévaloir de l'état juridique d'indivision de leur immeuble pour obtenir l'application d'un abattement supplémentaire sur sa valeur vénale, la cour s'est fondée sur un motif hypothétique tiré de ce qu'il « était [
] peu probable que [Monsieur ou Madame Y...] envisage de céder sa quote-part indivise sur ce bien qui constitue leur résidence principale »;
qu'en fondant sa décision sur un motif hypothétique, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE, pour déterminer l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune, doit être prise en compte la valeur vénale des immeubles qui composent le patrimoine imposable du contribuable ; qu'en refusant de prendre en considération la circonstance, pourtant déterminante en ce qu'elle réduit la valeur vénale de l'immeuble, que celui-ci est détenu de manière indivise par Monsieur et Madame Y... et en refusant de lui faire application d'un abattement prenant en compte les conséquences de cette situation juridique, la cour n'a pas correctement apprécié cette valeur vénale et a donc méconnu les articles 761, 885 E et 885 S du code général des impôts.



ECLI:FR:CCASS:2019:CO00262

Analyse

Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 6 novembre 2017

Titrages et résumés : IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Impôt de solidarité sur la fortune - Evaluation des biens - Indivision - Epoux copropriétaires indivis - Absence de mention de l'indivision dans leur déclaration - Possibilités de cession de l'immeuble - Prise en considération

La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt. Ayant constaté que des contribuables mariés sous le régime de la séparation de biens, redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune, avaient acquis conjointement le bien immobilier constituant leur résidence principale, dont ils étaient copropriétaires indivis et que, dans leurs déclarations, ils s'étaient abstenus de mentionner que ce bien était détenu en indivision, et ayant ajouté qu'il était peu probable que l'un ou l'autre des conjoints envisage de céder sa quote-part sur ce bien, une cour d'appel, qui a apprécié concrètement, comme elle le devait, les possibilités de cession de l'immeuble litigieux, a pu en déduire que l'état d'indivision du bien n'affectait pas sa valeur