Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 31 janvier 2018, 16-19.389 16-19.445, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 31 janvier 2018
N° de pourvoi: 16-19389 16-19445
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boulloche, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Le Bret-Desaché, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Joint les pourvois n° F 16-19.389 et S 16-19.445, qui sont connexes ;

Donne acte à la société Einstein Valley Chelles II du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société générale, la société Axa France IARD, la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni, la société Orion fiduciaire et la société MMA IARD ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, sur la proposition du cabinet G..., société de conseil en optimisation fiscale, et avec l'aide de la société d'expertise comptable Orion fiduciaire, la société X...    patrimoine (l'acquéreur), société de famille constituée par M. et Mme X... (les investisseurs), ayant pour objet la location en meublé professionnel afin de bénéficier du statut de loueur en meublé, a, suivant acte du 31 décembre 2003 dressé par M. A..., notaire associé au sein de la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni (le notaire), acquis de la société Einstein Valley Chelles II (le vendeur), en l'état futur d'achèvement, cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier situé à [...]   ; que l'acquéreur a financé partiellement cet achat au moyen d'un prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard (la banque) ; que, le 11 février 2006, il a consenti à la société Appart'Valley un bail commercial portant sur les appartements acquis ; que, le 4 décembre 2006, pour l'exercice 2003, et le 9 novembre 2007, pour les exercices 2004 et 2005, l'administration fiscale a notifié à l'acquéreur et aux investisseurs une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leur revenu imposable, au titre du statut de loueur en meublé, le déficit de l'acquéreur qui n'avait perçu aucun loyer ; que, le 6 décembre 2010, ceux-ci ont conclu avec l'administration un accord transactionnel arrêtant le montant du redressement ; que l'acquéreur et les investisseurs ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt sur le fondement du dol, ainsi qu'en indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° S 16-19.445, ci-après annexé :

Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente pour dol et de dire que les parties devront réciproquement se restituer les biens vendus et le prix perçu ;

Attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme X... ont constitué la société X...   patrimoine avec l'aide de la société Orion fiduciaire avec lequel le cabinet G... les a mis en relation, que les contrats de réservation passés avec le vendeur comportaient l'engagement du réservataire de signer le bail commercial avec la société Appart'Valley, société d'exploitation du groupe G..., et stipulaient une délégation éventuelle des loyers au profit du vendeur ; qu'il retient encore que l'imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l'opération spéculative immobilière litigieuse démontre qu'elles ont concouru aux manoeuvres dolosives en étant chacune le maillon d'une même chaîne, que l'objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel et que, l'objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l'acquéreur, le dol à l'occasion de la vente litigieuse devait s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente ; que, de ces énonciations et constatations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, hors toute dénaturation, que le défaut intentionnel d'information, qui avait consisté pour le vendeur et les autres contractants à ne pas attirer l'attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués, justifiait l'annulation de la vente pour dol ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi n° S 16-19.445, ci-après annexé :

Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à indemniser la banque de son préjudice, en jugeant que l'annulation de la vente entraîne la caducité du contrat de prêt destiné à financer cette acquisition, avec effet rétroactif, que l'acquéreur doit restituer les capitaux empruntés à la banque et que celle-ci doit lui restituer les intérêts perçus, incluant les frais de dossier compris dans le taux effectif global ;

Attendu, d'abord, que, la cassation de l'arrêt n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est sans portée ;

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que le prêt conclu par l'acquéreur avec la banque était accessoire et interdépendant du contrat de vente, la cour d'appel, qui en a déduit que l'annulation de ce prêt était de nature à entraîner le remboursement par l'acquéreur des sommes empruntées et la restitution par la banque des échéances en capital et intérêts, frais de dossier inclus, a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal n° F 16-19.389 :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour évaluer le montant des dommages-intérêts dus par le vendeur à la banque, l'arrêt retient que le préjudice de cette dernière est constitué par la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt tels que prévus au contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident n° F 16-19.389, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter les demandes des investisseurs et de la société X...    patrimoine dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que le rôle de celui-ci s'est limité à recevoir l'acte emportant transfert de propriété, sans qu'il soit établi qu'il ait été informé du montage fiscal, motif déterminant de l'acquisition, et qu'ainsi aucune faute n'est caractérisée à son encontre ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'acquéreur et des investisseurs qui faisaient valoir que le notaire, conseiller habituel en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire unique du programme litigieux, ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation et se devait de fournir à ses clients l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux légalement prévus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Einstein Valley Chelles II à payer à la société caisse de Crédit mutuel de Montbéliard la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme X... et de la société X...    patrimoine dirigées contre la SCP A...     , Michel, de Boysson-Ferré, Damiano-Conynck, Fioroni, l'arrêt rendu le 11 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Laisse à chacune des sociétés caisse de Crédit mutuel de Montbéliard et Einstein Valley Chelles II la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyen produit au pourvoi principal n° F 16-19.389 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société caisse de Crédit mutuel de Montbéliard


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de garantie des restitutions formée par la CCM contre la SNC Einstein Valley Chelles II et d'avoir condamné cette société à payer à l'exposante une somme de 20 000 € seulement en réparation du préjudice subie par cette dernière ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'engagement de caution des consorts X..., les inscriptions d'hypothèques et autres sûretés réelles demeurent valables pour garantir la restitution des capitaux aux prêteurs par la société X...    Patrimoine ; que par compensation, il y a lieu de dire que la société K. sera tenue de restituer les capitaux empruntés aux banques déduction faite du montant des échéances qu'elle a effectivement acquittées dans le cadre de l'exécution de ces prêts ; que ces restitutions ne constituant pas des préjudices indemnisables, il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a notamment rejeté la demande de garantie des restitutions formées par la Caisse de Crédit Mutuel de Montbéliard contre la SNC Einstein Valley Chelles II, la SCP A...      et associés et la SARL Orion Fiduciaire et de rejeter les demandes en garantie formées de ce chef en appel [
] ; que la CCM de Montbéliard forme également une demande en dommages et intérêts à l'encontre de la SNC Einstein Valley Chelles II ; que la CCM de Montbéliard formule ainsi sa demande sur les dispositions de l'article 1382 du code civil, en excipant de la faute de la SNC Einstein Valley Chelles II à l'origine de l'annulation de la vente litigieuse et par conséquent de l'annulation du prêt accessoire'; que la CCM de Montbéliard est fondée à réclamer réparation de son préjudice résultant de la faute de la SNC Einstein Valley Chelles II développé ci-dessus ; que si la restitution des intérêts conventionnels à la société X... ne constitue pas un préjudice indemnisable, en revanche le préjudice dont la CCM Montbéliard est fondée à réclamer réparation à la SNC Einstein Valley Chelles II est constitué par la perte de chance pour la première de percevoir les intérêts du prêt tels que prévus contractuellement ; qu'au regard du montant du prêt litigieux et de ses caractéristiques contractuelles, et notamment de la clause stipulant une indemnité pour remboursement anticipé plafonné à 3 % du capital restant dû, cette perte de chance sera évaluée à la somme de 20 000 euros ; que la SNC Einstein Valley Chelles II sera donc condamnée à payer à la CCM Montbéliard la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, le surplus des demandes en dommages et intérêts formées par cette dernière étant rejeté, étant observé que la banque n'est pas davantage fondée à réclamer le coût de la cotisation d'assurance, l'assureur n'ayant pas été attrait à la cause » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la demande de garantie des restitutions formée par la Caisse de Crédit de Montbéliard contre le vendeur, le notaire et l'expert-comptable ; que s'agissant d'une restitution des intérêts consécutive à la caducité du prêt, l'obligation de restituer pèse sur le seul établissement de crédit qui ne peut donc demander la garantie de tiers » ;

ALORS 1/ QU'à l'inverse de la restitution du capital restant dû à la banque, à la suite de l'anéantissement d'un prêt, la restitution des intérêts conventionnels constitue en elle-même un préjudice réparable ; que pour rejeter la demande de la CCM tendant à ce que la société Einstein Valley Chelles II soit condamnée, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à lui restituer le montant des intérêts conventionnels dus par la société X..., ainsi que le coût de la constitution de la convention de prêt et des garanties, la cour d'appel a estimé que « la restitution des intérêts conventionnels à la société X... ne constitue pas un préjudice indemnisable » (arrêt, p. 15, alinéa 4), qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS 2/ ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la CCM sollicitait réparation auprès de la SNC Einstein Valley Chelles II de son entier préjudice consécutif à la perte des intérêts conventionnels et à l'exposition, en pure perte, des coûts de constitution de la convention de prêt et des garanties ; que la société Einstein Valley Chelles II prétendait que l'exposante devait être purement et simplement débouté de sa demande ; que la cour d'appel a pourtant considéré que « le préjudice dont la CCM Montbélliard est fondée à réclamer réparation à la SNC Einstein Valley Chelles II est constitué par la perte de chance pour la première de percevoir les intérêts du prêt tels que prévus contractuellement » (arrêt, p. 15, alinéa 4) ; qu'en relevant ainsi d'office le moyen tiré de la perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident n° F 16-19.389 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société X... patrimoine


- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme I... X... et la SARL X...    Patrimoine  de l'ensemble de leur demandes dirigées notamment contre la SCP Jean-Marie A...     , Danièle MICHEL, Daphné de BOYSSON-FERRE, Christine DAMIANO-CONYNCK, Laurent FIORONI, anciennement de POULPIQUET et associés et son assureur la MMA IARD, lequel est intervenu volontairement à l'instance.

- AU MOTIF QUE en ce qui concerne les demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre du notaire Jean-Marie A...      qui a été le notaire, instrumentaire des actes de ventes litigieux et dont le rôle a consisté uniquement à recevoir ces actes emportant transfert de propriété, sans qu'il soit établi qu'il ait été informé du montage fiscal, motif déterminant des acquéreurs lors des ventes litigieuses, il s'en déduit que les époux X... et la société X... Patrimoine ne caractérisent aucune faute, ni aucun manquement du notaire à son obligation de conseil qui leur aurait causé un préjudice ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de M. A... ;

- ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES A LES SUPPOSER ADOPTES QUE les consorts X... font valoir que le notaire ne pouvait ignorer leur intention d'acquérir dans le cadre d'un package fiscal puisque la procuration a été signée dans les locaux du cabinet G... ; que le notaire doit s'assurer de l'efficacité des actes qu'il reçoit et est tenu d'une obligation de d'information, de conseil et de mise en garde ; qu'ainsi, il aurait dû informer les demandeurs du risque de contestation des services fiscaux, au lieu de leur faire croire que le montage était irréprochable ; qu'il a donc participé aux manoeuvres frauduleuses du vendeur et du promoteur du package et a contribué à la réalisation de leur préjudice ; qu'il aurait dû également les informer de ce que le prix était manifestement excessif. Ils reprochent en outre au notaire d'avoir établi un acte au nom d'une société qui n'était pas encore constituée, dépourvue de la personnalité juridique, de sorte que l'acte est nul. Ils estiment que le notaire a l'obligation d'informer les parties sur les conséquences de l'opération financière qu'ils réalisent et n'est pas déchargé de son obligation par les compétences professionnelles de son client ; qu'il aurait dû les avertir qu'ils ne pouvaient défiscaliser les pertes dès l'année 2003 et conseiller les époux X... d'investir dans un autre type de bien immobilier. Ils ajoutent que le notaire n'a pas veillé à protéger les intérêts de son client puisqu'il n'a pas mentionné dans l'acte que l'acquisition s'inscrivait dans le cadre d'un montage de défiscalisation ; qu'il est également fautif de n'avoir pas veillé, en rédigeant le règlement de copropriété, à ce que les lots nécessaires à l'exploitation de la résidence soient des parties communes. Ils concluent qu'en tant que professionnel de l'immobilier et du patrimoine, le notaire qui connaît parfaitement les dangers de la défiscalisation immobilière, devaient alerter les demandeurs sur les risques du montage.

Maître A... fait valoir qu'au jour il est intervenu, les parties avaient déjà échangé leur consentement ; qu'il n'y a plus de place pour l'obligation de conseil si la vente est déjà parfaite lorsqu'il intervient ; que son rôle s'est limité à recevoir l'acte de vente ; que les époux X... reconnaissent d'ailleurs eux-mêmes que l'auteur du montage est le Cabinet G..., de sorte que le notaire ne saurait être responsable de la défaillance du montage ; que les actes de vente qu'il a reçus sont insusceptibles de critiques et ont trouvé leur efficacité ; qu'il est étranger à l'aspect économique de l'opération. Il ajoute que les consorts X... n'apportent pas la preuve de la faute et du préjudice qui en serait résulté ; qu'il ne lui appartenait pas de s'opposer à la réception des actes translatifs de propriété ; qu'au moment où il est intervenu, il n'avait aucun moyen d'imaginer la future position de l'administration fiscale ; que la faute d'un notaire s'apprécie au vu du droit positif existant à l'époque de son intervention ; et que l'administration fiscale n'avait pas encore pris position officiellement sur la question. Il fait valoir en outre que le redressement trouve sa cause dans les déclarations fiscales opérées par la suite par la société ORION FIDUCIAIRE, de sorte que le notaire ne saurait être tenu responsable des éventuels manquements de l'expert-comptable, et que le redressement n'a remis en cause les effets de la défiscalisation attachée au statut de loueur en meublé professionnel que temporairement.

A supposer que le notaire ait eu connaissance de l'objectif poursuivi par les consorts X..., à savoir l'acquisition en vue de réaliser une opération de défiscalisation, il n'était tenu d'aucune obligation d'information ou de conseil sur les risques existants en matière fiscale, n'étant pas en l'espèce le concepteur du montage fiscal. Il n'y a pas lieu de confondre le rôle du notaire, qui reçoit l'acte translatif de propriété, et celui du conseiller en gestion de patrimoine. Par ailleurs, dès lors que le notaire n'a pas non plus participé à la phase de négociation et que l'accord des parties sur la chose et sur le prix préexistait à son intervention, il ne saurait être tenu d'une obligation d'information sur le caractère excessif du prix de vente. En outre, la procuration notariée du 23 décembre 2003 mentionne bien que la société X...    PATRIMOINE, représentée par sa gérante Madame Y... épouse X..., n'est pas encore immatriculée au registre du commerce et des sociétés, de sorte qu'il ne saurait être reproché au notaire d'avoir établi cet acte au nom d'une société n'ayant pas la personnalité juridique. Il en est de même de l'acte authentique de vente qui mentionne que la société X...    PATRIMOINE est en cours d'immatriculation. Il est tout à fait possible pour une société en formation de conclure des contrats par l'intermédiaire de ses associés. Enfin, il n'appartenait pas au notaire de veiller, en rédigeant le règlement de copropriété, à ce que les lots nécessaires à l'exploitation de la résidence soient des parties communes. Il convient donc de débouter les consorts X... de leur demande dirigée contre le notaire,

- ALORS QUE D'UNE PART le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il a reçus ainsi que de s'assurer de leur validité et de leur efficacité, peu important l'acceptation par l'acquéreur d'être représenté à l'acte par le notaire, l'absence d'information à ce dernier ou encore la présence d'autres professionnels à leur côté ; que le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en décidant que les époux X... et la société X...    Patrimoine ne caractérisaient aucune faute, ni aucun manquement de Me A..., notaire instrumentaire des actes de ventes litigieux, à son obligation de conseil qui leur aurait causé un préjudice dès lors que le rôle de celui-ci avait consisté uniquement à recevoir ces actes emportant transfert de propriété, sans qu'il soit établi qu'il ait été informé du montage fiscal, motif déterminant des acquéreurs lors des ventes litigieuses, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil

- ALORS QUE D'AUTRE PART s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation peu important la perfection de la vente ; que dans leurs conclusions d'appel (cf p 6 et s, p 16 et s), les exposants avaient rappelé qu'ils avaient pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation parfaitement légale ayant pour finalité de se constituer un capital par l'acquisition de biens immobiliers en vue de sa location tout en bénéficiant d'avantages fiscaux ; que le coût du prêt immobilier était compensé par la perception de loyers et qu'ils bénéficiaient également d'une réduction d'impôt en imputant les déficit de leur société sur leur revenu global et en récupérant la TVA ; que tous les professionnels impliqués dans l'opération avaient des relations privilégiées entre eux ; que notamment (cf leurs conclusions notamment p 34 et s et p 37), le notaire, Me A..., partenaire habituel du vendeur, la SNC Einstein Valley Chelles, II et du conseiller en optimisation fiscale leur avait été imposé comme notaire instrumentaire unique du package de défiscalisation et percevait lors de chaque vente des honoraires qui lui étaient payés par cette dernière ; qu'il connaissait en conséquence tous les risques financiers, fonciers et économiques ; qu'il avait participé aux manoeuvres frauduleuses du vendeur et du promoteur du « package » en n'attirant pas leur attention sur l'ambiguïté de la loi et en leur faisant croire que le package était parfaitement rodé et légal bien que remis en cause par la direction des impôts (cf conclusions des exposants p 34) ; que, dès lors, en se bornant à affirmer qu'il n'était pas établi que le notaire instrumentaire ait été informé du montage fiscal sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la circonstance que Me A..., qui leur avait été imposé, soit le notaire unique du programme de défiscalisation et le partenaire habituel du vendeur et du conseiller en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage n'établissait pas qu'il était parfaitement informé du montage fiscal et que par son silence et ses manoeuvres, il avait ainsi failli à son obligation d'information et contribué à tromper les acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil

- ALORS QUE DE TROISIEME PART s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions des consorts X... (p 34 et s) faisant valoir que Me A... en sa qualité de notaire habituel du conseiller en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire unique du programme de défiscalisation litigieux ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation et se devait de fournir aux consorts X... l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux légalement prévus, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile

- ALORS QUE DE QUATRIEME PART et en tout état de cause, le mandat liant les acquéreurs au conseiller en optimisation fiscale n'est pas de nature à décharger le notaire de son obligation ; qu'en décidant cependant par des motifs adoptés qu'à supposer que le notaire ait eu connaissance de l'objectif poursuivi par les consorts X..., à savoir l'acquisition en vue de réaliser une opération de défiscalisation, il n'était tenu d'aucune obligation d'information ou de conseil sur les risques existants en matière fiscale, n'étant pas en l'espèce le concepteur du montage fiscal, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil

- ALORS QUE DE CINQUIEME PART un notaire a l'obligation de veiller à l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente en s'assurant notamment que les parties ont la pleine capacité juridique pour contracter ; qu'en l'espèce, les exposants avaient rappelé dans leurs conclusions d'appel (p 35 in fine) que les contrats de réservations préliminaire avaient été conclus au nom de la société X...    Patrimoine alors qu'elle n'était pas encore constituée et non au nom de la société en formation, soit par une société dépourvue de la personnalité ; qu'en ne recherchant pas comme elle y était invitée si le notaire instrumentaire n'avait pas commis une faute en n'attirant pas l'attention des exposants sur la nullité absolue des contrats de réservation conclus au nom d'une société non encore immatriculée et donc dépourvue de la personnalité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil. Moyens produits au pourvoi n° S 16-19.445 par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Einstein Valley Chelles II


Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité pour dol de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 31 décembre 2003 entre la société X...    Patrimoine et la Snc Einstein Valley Chelles II, et d'avoir dit qu'en conséquence, les parties devront réciproquement se restituer les biens vendus et le prix perçu,

Aux motifs qu'« estimant ne pas avoir été suffisamment informés notamment sur les aléas fiscaux de l'opération immobilière litigieuse et ne pas avoir été informés, lors de la conclusion des ventes litigieuses, que les locaux de service étaient des parties privatives, les époux X... et la société X... Patrimoine demandent sur le fondement du dol la nullité des actes de ventes litigieux ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du Code Civil que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté" ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information suffit à caractériser le dol par réticence si ce manquement est intentionnel et a provoqué une erreur déterminante du cocontractant ;
Considérant qu'en l'espèce le cabinet G... société de conseil en optimisation fiscale dirigée par Monsieur Jean François G... ne pouvait ignorer que, dans le cadre de l'opération décrite ci-dessus, les époux X... ne pourraient déduire les déficits de la société X... dans leurs déclarations fiscales tant que ladite société ne percevrait pas de loyers des biens immobiliers litigieux ; que le cabinet G..., dans le cadre de son obligation de conseil, aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur le délai nécessaire à la mise en location et de l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans les déclarations fiscales les époux X... tant que les biens litigieux ne seraient pas loués ;
Considérant par ailleurs, alors que dans le cadre de cet investissement spéculatif, il a été proposé à la société X... Patrimoine de conclure un bail commercial avec la société Appart Valley, exploitante de résidence de tourisme et para-hôtelière, il ressort des pièces versées aux débats que les locaux de service des biens livrés constituent des parties privatives sans que les acquéreurs en aient été informés lors des ventes litigieuses ;
Considérant que l'imbrication des relations entre les différentes sociétés intervenues dans l'opération spéculative immobilière litigieuse (à savoir le cabinet G..., et la société Einstein Valley Chelles II S.N.C, étant notamment observé que le bail commercial conclu par la société X... avec société Appart Valley, qui faisait partie du groupe G... stipulait une délégation éventuelle des loyers au profit société Einstein Valley Chelles), démontre qu'elles ont concouru en étant chacune le maillon d'une même chaîne, aux manoeuvres dolosives reprochées par les époux X... et la société X..., étant caractérisé que l'objectif de défiscalisation était bien entré dans le champ contractuel ; que l'objectif fiscal ayant déterminé le consentement de l'acquéreur, le dol à l'occasion de la vente litigieuse doit s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente ; qu'en effet, les sociétés susvisées, en leur qualité de professionnels de l'investissement immobilier et de la défiscalisation, à l'origine de cette vaste opération de construction immobilière dont le montage reposait sur un argument essentiel de défiscalisation dans le cadre d'une gestion d'un patrimoine immobilier locatif, ne pouvaient ignorer le risque encouru par les époux X... de ne pouvoir déduire les déficits de la société X... dans leurs déclarations fiscales tant que ladite société ne percevrait pas de loyers des biens immobiliers litigieux ; que la réticence dolosive en l'espèce consiste, pour les partenaires de la société X...    Patrimoine dans l'opération litigieuse, à ne pas avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur le délai nécessaire à la mise en location et de l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués ; que l'objectif de défiscalisation même s'il n'était pas stipulé de façon expresse au contrat préliminaire et à l'acte de vente n'en étant pas moins une des conditions déterminantes pour l'acquéreur de son investissement locatif, il y a lieu de considérer que sans la perspective de déduction fiscale dès la conclusion des ventes litigieuses la société X...    Patrimoine n'aurait pas conclu la vente litigieuse ; que la société X... Patrimoine était donc en droit d'attendre de son vendeur ou de ses mandataires et de la société Cabinet G... une information loyale sur les caractéristiques fiscales de l'opération litigieuse et ses aléas, informations essentielles sur l'équilibre financier de l'opération projetée ; que par conséquent la société X... Patrimoine, au regard de l'ensemble de ces éléments, faute d'avoir été informée des informations sus développées et ce, de manière intentionnelle, par son vendeur et ses autres contractants dans l'opération litigieuse, est fondée à demander à demander la nullité de ces ventes pour dol, ces manquements ayant provoqué une erreur déterminante sur son consentement » (arrêt p. 11 à 13) ;

Et aux motifs adoptés du jugement qu'« aux termes de l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il émane du cocontractant, ou de son représentant.
Il suppose l'intention de tromper l'autre partie dans le but de l'amener à donner son consentement. Il peut être constitué par le simple silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuadé de contracter.
Par ailleurs, il résulte de l'article 1602 du Code civil que le vendeur est tenu d'une obligation pré-contractuelle d'information envers l'acheteur.
Ainsi, en cas de manquement intentionnel du vendeur à son obligation précontractuelle de renseignement, le contrat de vente peut être annulé pour réticence dolosive si le défaut d'information a eu pour effet de vicier le consentement du contractant.
En l'espèce, la société X...    PATRIMOINE a contracté avec la société EINSTEIN VALLEY CHELLES II après que Monsieur et Madame X... aient eu affaire avec le cabinet G....
Le vendeur nie avoir un quelconque lien avec le cabinet G... et produit notamment à l'appui de ses dires ses statuts signés le 18 juin 2003 et son extrait Kbis au 2 avril 2009 qui montrent que la SNC EINSTEIN VALLEY CHELLES II est formée de deux associés, la société CAPIMO et la société AXE AUTEUIL PROMOTION ; que son gérant est Monsieur L... Laurent, qui est également associé de la société AXE AUTEUIL PROMOTION, dirigée par Monsieur L... Philippe, associé, et que la société CAPIMO est dirigée par Monsieur M... Robert. La société défenderesse produit en outre les statuts de la société AXE AUTEUIL PROMOTION montrant que celle-ci n'est constituée que des consorts L..., mais elle ne fait pas de même pour la société CAPIMO.
Les consorts X... produisent quant à eux un procès-verbal d'assemblée générale de la SNC EINSTEIN VALLEY CHELLES II en date du 18 septembre 2003 duquel il ressort : - que l'assemblée est présidée par Monsieur M... Robert en sa qualité de gérant non associé, - que la société CAPIMO, associée, est représentée par Monsieur G... Jean-François, son gérant, propriétaire de cinq parts, - que l'assemblée générale accepte la démission de Monsieur M... Robert de ses fonctions de gérant non associé à compter du 18 septembre 2003, - que l'assemblée générale nomme Monsieur G... Jean-François en qualité de nouveau gérant non associé de la société à compter du 18 septembre 2003 pour une durée indéterminée.
Il est donc établi qu'au moment de la vente avec la société X...    PATRIMOINE, la société EINSTEIN VALLEY CHELLES II était dirigée par Monsieur G... Jean-François, également gérant et fondateur du Cabinet G.... Dès lors, la société venderesse ne peut soutenir comme elle le fait qu'elle n'avait pas connaissance du montage et qu'à supposer qu'elle en ait eu connaissance, il n'en résulterait pour elle aucune obligation d'information supplémentaire en sa qualité de vendeur/promoteur, puisque l'acte de vente ne serait pas causé par la volonté de défiscalisation mais par la volonté de se constituer un patrimoine immobilier et que l'aspect fiscal de l'opération serait étranger à l'objet du contrat de vente. En effet, dans la mesure où elle était à l'époque dirigée par Monsieur G... Jean-François, elle avait une parfaite connaissance de l'intention de la SARL X...    PATRIMOINE et de ses associés de réaliser une opération de défiscalisation et du montage élaboré par le cabinet G... qui lui a d'ailleurs adressé les investisseurs dans ce but. Par ailleurs, il est constant que les honoraires du Cabinet G... étaient inclus dans le prix de vente et que c'est le vendeur qui a reversé ces honoraires au Cabinet G.... Il faut rappeler enfin que la société EINSTEIN VALLEY CHELLES II a d'abord signé un contrat de réservation avec Monsieur et Madame X... pour une société familiale en formation, puis a signé l'acte authentique de vente avec la société X...   PATRIMOINE, de sorte que le montage était apparent pour le vendeur et que la vente n'était pas réalisée dans le seul but de se constituer un patrimoine. En conséquence, l'aspect fiscal est bien entré dans le champ contractuel. Les consorts X... justifient avoir reçu du Cabinet G... une importante documentation vantant les avantages du statut du Loueur Meublé Professionnel et du package fiscal proposé (nombreux articles de presse, une plaquette du Cabinet G... se targuant de proposer des produits de défiscalisation à fort rendement sans contrainte, une brochure sur le package « LMP », une brochure sur les résidences du groupe Life Valley, des simulations d'impôt et plans de trésorerie. Le cabinet G... se vante de s'être entouré des meilleurs professionnels: banques, experts-comptables, fiscalistes, ayant validé le package LMP.
Il résulte du dernier alinéa de l'article 151 septies du Code général des impôts (dans sa rédaction applicable au présent litige) que les loueurs en meublé professionnels s'entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu.
Il résulte des propositions de rectification adressées par l'administration fiscale à la société X...    PATRIMOINE et à Monsieur et Madame X... que les deux conditions (revenus et inscription au RCS) sont cumulatives et doivent être remplies chaque année, de sorte que le seuil de 23.000 € doit être apprécié dès la première année d'exploitation dont le point de départ est la date de création de la société, soit en l'espèce le 17 décembre 2003. La société X...    PATRIMOINE n'ayant perçu aucune recette en 2003, 2004 et 2005 (puisque les biens n'étaient pas loués, l'immeuble étant encore en cours de construction), les seuils légaux n'étaient pas atteints, de sorte qu'elle ne pouvait bénéficier du régime du loueur meublé professionnel.
L'administration fiscale en a déduit que les déficits de la société ne pouvaient être imputés sur le revenu global mais uniquement sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.
Il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier le bien-fondé ou non de la position de l'administration fiscale, qui en tout état de cause a été validée par le Conseil d'Etat, et la transaction entre les consorts X... et l'administration fiscale ne saurait remettre en cause la validité de cette position.
II résulte d'un courrier adressé par le médiateur de la République à Madame T... , députée, à une date illisible, que cette position a été retenue par l'administration fiscale à partir de 2002 et que jusqu'à cette date, plusieurs directions des services fiscaux avaient une interprétation différente, admettant la déduction du revenu global des frais de premier établissement. Cette interprétation différente transparaît d'ailleurs dans les courriers adressés par la Direction des Services Fiscaux de Paris Ouest à Monsieur G... en janvier 2000 et même en novembre 2004, qui concerne d'autres programmes immobiliers (pièces n° 8 et 9 du Cabinet G..., produites désormais par les demandeurs).
D'ailleurs, dans un courrier du 15 septembre 2008, le ministre du budget, répondant au Rapporteur général du budget et confirmant la position nouvelle de l'administration fiscale, admet que des hésitations ont pu apparaître sur l'application de cette doctrine, de sorte qu'il ne serait pas opposé à ce qu'une solution transactionnelle soit trouvée dans les affaires en cours.
Cependant il résulte d'un article de Paul N..., avocat, publié dans la Revue de Droit Fiscal du 13 juillet 2006 (pièce n° 2 du cabinet G..., produite par les demandeurs) que le dirigeant d'une autre société de conseil en défiscalisation (la société Mona Lisa) avait interrogé en 2002 la Direction générale des impôts sur la possibilité de cumuler LMP et VEFA, et que l'administration fiscale avait répondu par la négative par une lettre du 26 septembre 2002. Cette réponse individuelle ne peut avoir un caractère officiel mais le contenu de la lettre avait, d'après l'auteur de l'article, été diffusé dans la presse, notamment dans le journal les Echos en décembre 2002. Cette position a également été évoquée dans le Memento de droit fiscal des Editions Francis Lefebvre en 2003.
Même si la position de l'administration fiscale n'a été affirmée officiellement qu'en 2007 à l'occasion d'une réponse ministérielle (ministre de l'économie et des finances) à une question d'un député des Hauts-de-Seine, il n'en demeure pas moins que dès 2002, l'administration fiscale a commencé à remettre en cause la possibilité de bénéficier du régime du loueur en meublé professionnel en cas de vente en l'état futur d'achèvement avant la perception des premiers loyers. Dès 2003, cette position était nécessairement connue des professionnels du droit fiscal.
Monsieur G..., se targuant d'être un spécialiste de la défiscalisation, ne pouvait ignorer cette situation. Même s'il n'était pas possible de prédire que les investisseurs allaient subir un redressement fiscal, ce conseiller ne pouvait omettre d'informer ses clients d'un risque de remise en cause du montage par l'administration fiscale. La SNC EINSTEIN VALLEY CHELLES II, dirigée par Monsieur G..., avait donc elle aussi connaissance du risque de redressement fiscal et s'est bien gardée d'en informer son cocontractant, la société X...    PATRIMOINE, alors même qu'elle savait que cette dernière ne consentait à la vente que pour faire bénéficier à ses associés des avantages fiscaux du régime du loueur en meublé professionnel.
La société X...    PATRIMOINE est donc bien fondée à invoquer la réticence dolosive de son vendeur, étant précisé que si l'acquéreur avait connu le risque de remise en cause du montage par l'administration fiscale, il n'aurait pas contracté. Par ailleurs, les consorts X... versent aux débats l'extrait kbis de la société APPART'VALLEY qui montre que son gérant est également Monsieur G... Jean-François. Or dans le cadre du package proposé par le cabinet G..., la société X... devait conclure un bail commercial avec la société APPART'VALLEY pour l'exploitation de la résidence. Elle s'y est d'ailleurs engagée dès la signature du contrat de réservation avec la société EINSTEIN VALLEY CHELLES II en juillet 2003. Il résulte du projet de bail commercial annexé au contrat de réservation que la société APPART'VALLEY déclare exercer dans les logements loués en meublé une activité commerciale d'exploitant de résidence Services et qu'elle entend assurer différents services ou prestations à sa clientèle : petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture du linge de maison, accueil et réception de la clientèle. Il s'est avéré que les locaux de service (accueil, lingerie) étaient en réalité des parties privatives alors que les consorts X... ont cru qu'il s'agissait de parties communes (dont ils étaient propriétaires à hauteur de leur quote-part dans la copropriété) puisque le bail mentionne dans les charges communes l'entretien des services (salle de sport, cafétéria, laverie automatique, terrain de sport, accueil, lingerie), comme cela ressort d'ailleurs de la brochure sur la package LMP remis par le cabinet G... en page 3 (pièce 50 demandeur). La société EINSTEIN VALLEY CHELLES II s'est bien gardée d'informer clairement l'acquéreur sur la consistance des parties communes vendues avec les lots de copropriété qu'elle ne pouvait ignorer puisque c'est elle qui, en sa qualité de vendeur/promoteur, a fait établir l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Il y a donc lieu de faire droit à la demande et de prononcer la nullité de la vente du 31 décembre 2003 pour dol » (jugement, p. 15 à 18) ;

1/ Alors, d'une part, que la réticence dolosive entraînant la nullité d'une vente suppose l'absence de divulgation par le vendeur d'une information qu'il connaissait ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a annulé la vente conclue entre la société X... Patrimoine et la société Einstein Valley Chelles II en retenant que cette dernière connaissait l'objectif de défiscalisation poursuivi par les époux X... et la société X...    Patrimoine qui avait déterminé le consentement de l'acquéreur et que la réticence dolosive consistait, pour les partenaires de la société X...    Patrimoine dans l'opération litigieuse, à ne pas avoir attiré son attention sur le délai nécessaire à la mise en location et sur l'impossibilité de déduire les déficits de la société dans leurs déclarations fiscales tant que les biens litigieux n'étaient pas loués, risque qu'ils ne pouvaient ignorer ; qu'en statuant ainsi, sans établir que la société Einstein Valley Chelles II, promoteur immobilier, savait que les époux X... ne pourraient pas déduire les déficits de la société X...    Patrimoine tant que les bien acquis ne seraient pas loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

2/ Alors, d'autre part, que le juge ne doit pas dénaturer les documents produits ; que pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, le tribunal a relevé qu'il résultait d'un procès-verbal d'assemblée générale de la Snc Einstein Valley Chelles II en date du 18 septembre 2003 que M. G... avait été désigné en qualité de gérant et qu'au moment de la vente conclue avec la société X...    Patrimoine, la Snc ne pouvait donc ignorer le risque de redressement fiscal dont elle s'était gardée d'informer la société acheteuse, alors même qu'elle savait que cette dernière ne consentait à la vente que pour faire bénéficier à ses associés des avantages fiscaux du régime du loueur en meublé professionnel ; qu'en statuant ainsi, quand le procès-verbal du 18 septembre 2003 ne concernait pas la société Einstein Valley Chelles II, immatriculée sous le n° 449 302 041, mais une société Einstein Valley 2, immatriculée sous le n° 423 376 417, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

3/ Alors, également, que tenus de motiver leurs décisions, les juges du fond doivent s'expliquer au moins sommairement sur les éléments de preuve qu'ils retiennent au soutien de leurs décisions ; qu'en l'espèce la cour a retenu, pour juger que le consentement de la société X...    Patrimoine avait été vicié et annuler la vente, qu'elle poursuivait un objectif de défiscalisation et que sans la perspective de déduction fiscale dès la conclusion des ventes litigieuses, elle n'aurait pas contracté ; qu'en statuant ainsi, sans préciser d'où elle déduisait que le consentement de la société X...    Patrimoine était déterminé par le fait de pouvoir bénéficier de déductions fiscales dès la conclusion de la vente en état futur d'achèvement, et donc avant même la livraison et la mise en location des biens objets du contrat , la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4/ Alors, enfin, que la réticence dolosive ne peut être cause de nullité de la convention que si elle a eu un effet déterminant sur le consentement d'une partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société X...    Patrimoine avait cru que les locaux de service (accueil, lingerie) étaient des parties communes dont ils étaient propriétaires à hauteur de leur quote-part dans la copropriété, alors qu'il s'agissant en réalité de parties privatives, ce dont ils n'avaient pas été informés (cf. arrêt, p. 12) ; qu'en statuant ainsi, sans relever que la prétendue dissimulation du fait que les locaux de service soient des parties privatives et non des parties communes avait déterminé le consentement de la société X...    Patrimoine à acquérir les lots vendus par la société Einstein Valley Chelles II, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce.


Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que l'annulation de la vente des appartements entraîne la caducité des contrats de prêt destinés à financer cette acquisition avec effet rétroactif, qu'en conséquence, la société X...    Patrimoine doit restituer les capitaux empruntés à la Caisse du Crédit Mutuel de Montbéliard, soit la somme de 266 589 euros, que cette banque doit restituer à l'emprunteur les intérêts perçus incluant les frais de dossier compris dans le TEG, et d'avoir condamné la société Einstein Valley Chelles II à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de Montbéliard la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

Aux motifs qu'« en raison de l'effet rétroactif attaché à l'annulation des contrats de vente, ceux-ci sont réputés n'avoir jamais été conclus, de sorte que les prêts conclu(s) par la société X... avec la société générale et la CCM Montbéliard, qui sont l'accessoire et interdépendants avec les contrats de vente litigieux sont de nature à encourir de plein droit la nullité impliquant la restitution par l'emprunteur du montant des échéances en capital et intérêts réglés par ce dernier en exécution de ces prêts ; que par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que l'annulation de la vente des appartements entraîne la caducité des contrats de prêts destinés à financer cette acquisition, avec effet rétroactif, dit qu'en conséquence, la société X...    PATRIMOINE devra restituer les capitaux empruntés à la Caisse du Crédit Mutuel de Montbéliard et à la Société Générale, soit les sommes respectives de 266 589 Euros et 396 976 Euros, et que ces banques devront restituer à l'emprunteur les intérêts perçus, incluant les frais de dossier compris dans le TEG, soit 1 525 Euros pour le prêt de la Caisse de Crédit Mutuel de Montbéliard et Euros pour le prêt de la Société Générale » (arrêt p. 13) ;
que « la CCM de Montbéliard forme également une demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC Einstein Valley Chelles II ; que la CCM de Montbéliard formule ainsi sa demande sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil, en excipant de la faute de la SNC Einstein Valley II à l'origine de l'annulation de la vente litigieuse et par conséquent de l'annulation du prêt accessoire ; que la CCM de Montbéliard est fondée à réclamer réparation de son préjudice résultant de la faute de la SNC Einstein Valley II développée ci-dessus ; que si la restitution des intérêts ne constitue pas un préjudice indemnisable, en revanche, le préjudice dont la CCM Montbéliard est fondée à réclamer réparation à la SNC Einstein Valley II est constitué par la perte de chance par la première de recevoir les intérêts du prêt tels que prévus contractuellement : qu'au regard de montant du prêt litigieux et de ses caractéristiques contractuelles, et notamment de la clause stipulant une indemnité pour remboursement anticipé plafonné à 3 % du capital restant dû, cette perte de chance sera évaluée à la somme de 20 000 euros » (arrêt, p. 14) ;

Et aux motifs adoptés que « les dispositions du Code de la consommation ne sont certes pas applicables en l'espèce et, contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, l'acte de vente ne contient pas de clause résolutoire relative à la non obtention d'un prêt.
Cependant, les deux contrats de prêt mentionnent qu'ils ont pour objet l'achat d'appartements. L'acte de vente, quant à lui, fait référence à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur pour le paiement du prix (pages 11 et 12). Dès lors, il s'agit de deux contrats interdépendants ayant le même objet et conclus pour une opération commerciale unique, de sorte que l'anéantissement de l'un entraîne l'anéantissement de l'autre » (jugement, p. 19 & 20) ;

1/ Alors, d'une part, que la cassation de l'arrêt en ce qu'il a retenu que le consentement de la société X...    Patrimoine avait été surpris par la réticence dolosive de la Snc Einstein Valley Chelles II entraînera par voie de conséquence sa censure en ce qu'il a annulé le prêt consenti par la Caisse de Crédit Mutuel de Montbéliard et en ce qu'il a condamné la Snc Einstein Valley Chelles II à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi constitué par la perte de chance de recevoir les intérêts de ce prêt, ceci en application de l'article 624 du code de procédure civile ;

2/ Alors, d'autre part, qu'un contrat de prêt ne peut être interdépendant avec un contrat de vente d'immeuble, et donc annulé en cas d'annulation de ce dernier, que si le vendeur a participé à sa formation et son exécution, et si le prêteur a vérifié l'exécution du contrat financé avant la mise à disposition des fonds ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés, que les contrats de prêt conclus entre la société X...    Patrimoine, la Société Générale et la Caisse de Crédit Mutuel de Montbéliard mentionnaient qu'ils avaient pour objet l'achat d'appartements et que l'acte de vente faisait référence à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur pour le paiement du prix, et en a déduit qu'il s'agissait de contrats interdépendants, de sorte que l'anéantissement de l'un entraîne l'anéantissement de l'autre ; qu'à la suite, elle a condamné la Snc Einstein Valley Chelles II à indemniser la Caisse de Crédit Mutuel de Montbéliard du préjudice subi en raison de l'anéantissement du prêt consenti par cette banque ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la Snc Einstein Valley Chelles II, venderesse, avait participé à la formation et à l'exécution de ce contrat de prêt, ni que la banque avait vérifié l'exécution du contrat financé avant la mise à disposition des fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1218 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.



ECLI:FR:CCASS:2018:C100121

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 11 mars 2016