Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 octobre 2017, 16-15.665, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 octobre 2017
N° de pourvoi: 16-15665
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Jean-Philippe Caston, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la société ND Flandres expertises et M. Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ND Flandres expertises ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 1er octobre 2015), que M. X... et Mme A... ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Maisons Individuelles Nord-Est ; que la réception est intervenue sans réserve le 12 mars 1999 ; que M. X... et Mme A... ont ensuite procédé par eux-mêmes à des travaux dans les combles, y créant trois chambres et un dégagement ; que, par acte dressé, le 24 mai 2006, par M. Y..., notaire, ils ont vendu l'immeuble à M. B... et à Mme C... ; que, soutenant qu'ils avaient constaté un phénomène d'affaissement de l'étage et que les vendeurs, en réponse à leur réclamation, leur avait transmis un rapport de visite établi par la société ND Flandres expertises ne relevant aucun désordre affectant les combles, M. B... et Mme C... ont, après expertise, assigné M. X..., Mme A..., M. Y... et la société ND Flandres expertises en paiement de sommes sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

Attendu que M. X... et Mme A... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. B... et Mme C... la somme de 92 345 euros au titre de la reprise de désordres et celle de 26 400 euros pour la réparation de troubles de jouissance ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les travaux consistaient à transformer les fermettes industrielles en modifiant les fiches et contrefiches, en mettant en oeuvre deux entraits supplémentaires, ainsi qu'un plancher en aggloméré de 20 mm cloué sur lambourdes 54x36 mm posées sur les entraits des fermettes, et à augmenter la surface habitable par la création de trois pièces dans des combles initialement non habitables et qu'il ne s'agissait pas d'un simple aménagement, mais d'une transformation de l'ouvrage existant, la cour d'appel a pu en déduire que ces travaux, par leur importance, s'assimilaient à la construction d'un ouvrage ;

Attendu d'autre part, qu'ayant relevé que les combles ainsi transformés étaient inhabitables, ce qui caractérisait l'impropriété à destination de l'ouvrage, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, pu retenir que la responsabilité décennale de M. X... et de Mme A... était engagée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. X... et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande en ce qu'elle est formée contre Mme A... et condamne M. X... à payer à M. B... et Mme C... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X..., avec Madame A..., à payer à Monsieur B... et Madame C... la somme de 92.345 € au titre de la reprise de désordres et celle de 26.400 € pour la réparation de troubles de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... et Madame A... ont, dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, fait édifier une habitation sur un terrain leur appartenant par la Société MAISONS INDIVIDUELLES NORD-EST ; que l'ouvrage a été réceptionné sans réserve le 12 mars 1999 ; que les combles de la maison ont été stipulés « perdus », c'est-à-dire non habitables, étant précisé que le pavillon ne comporte qu'un seul niveau ; qu'ils ont obtenu, le 5 juin 2001, un arrêté de permis de travaux délivré par le Maire de LESTREM pour la pose de châssis de toit ; qu'ils ont aussi procédé à des travaux d'aménagement de ces combles pour les rendre habitables ; qu'ils ont créé trois pièces, délimitées par des cloisons légères en plaques de plâtre sur ossature métallique, autour d'un couloir de distribution ; qu'ils ont déposé en mairie une déclaration de travaux exemptés de permis de construire le 28 mai 2001 ; que ces travaux ont consisté à transformer les fermettes industrielles en modifiant les fiches et contrefiches, en mettant en oeuvre deux entraits supplémentaires, ainsi qu'un plancher en aggloméré de 20 mm cloué sur lambourdes 54x36 mm posées sur les entraits des fermettes ; que la maison a été vendue à Monsieur B... et Madame C... suivant acte authentique du 24 mai 2006 de Maître Y... ; que Monsieur D..., expert judiciaire, a constaté la réalité des désordres allégués par Monsieur B... et Madame C..., à savoir que le plancher de l'étage présente des grincements importants, une grande souplesse et un affaissement conséquent dans la zone surplombant le séjour ; que l'expert indique que le plancher est constitué de panneaux d'aggloméré posés sur des lambourdes directement reprises sur les entraits ; que sur ces entraits, sont également suspendus les faux plafonds par l'intermédiaire de suspentes métalliques ; qu'il indique que l'ensemble est souple et affiche une flèche importante, soit 2,5 cm sous la règle de 2,20 m ; que la note de calcul qu'il a réalisée montre que les contraintes appliquées aux pièces en bois constituant les entraits sont largement supérieures aux contraintes admissibles ; qu'il indique que les désordres observés proviennent du fait que les sections des entraits existants sont incompatibles avec les charges nouvellement appliquées ; qu'il précise que ces désordres sont vraisemblablement apparus dès la construction du plancher, que les vendeurs ne pouvaient pas les ignorer mais les ont manifestement sous-estimés, puisqu'ils utilisaient les pièces comme chambres d'enfants, et que, de même, les acheteurs n'ont pas pu les ignorer lors de leurs différentes visites ; que pour l'expert, en l'état actuel du plancher, les combles, qui représentent 30 % de la surface habitable, sont inutilisables ; qu'il précise que seule la surface des combles est concernée, que le rez-de-chaussée n'est pas touché et que l'immeuble hors combles n'est pas rendu impropre à sa destination ; que pour Monsieur D... la solidité de l'immeuble n'est pas aliénée si le plancher des combles n'est pas sollicité ; qu'il ajoute que Monsieur X... et Madame A..., qui ont modifié eux-mêmes la charpente et le plancher haut du rez-de-chaussée, sont seuls responsables des désordres ; que le rapport d'expertise de Monsieur D... n'est contesté par aucune des parties ; que les travaux réalisés par Monsieur X... et Madame A... ont consisté à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble (pose de châssis de toit) et à augmenter la surface habitable de près du tiers par la création de trois pièces dans des combles initialement non habitables ; qu'il ne s'agit non pas d'un simple aménagement mais bien d'une transformation de l'ouvrage existant ; que ces travaux, de par leur importance, s'assimilent à la construction d'un ouvrage ; que Monsieur X... et Madame A... ne peuvent valablement se retrancher derrière le fait qu'ils n'ont pas réalisé ces travaux dans les règles de l'art, en omettant notamment de transformer le plancher initial en plancher porteur et de renforcer la charpente, pour prétendre qu'ils n'ont procédé qu'à un simple aménagement des combles ; que les travaux réalisés pour transformer des combles perdus en combles habitables dans le but d'augmenter la surface habitable de l'immeuble conserve leur qualification de construction d'un ouvrage, mêmes s'ils ont été mal faits puisque seule importe la finalité des travaux ; qu'il résulte du rapport d'expertise que les combles ainsi transformés sont inhabitables, ce qui caractérise l'impropriété à la destination de l'ouvrage que de plus, la solidité de l'immeuble dans son ensemble est atteinte si le plancher des combles est sollicité ; qu'il ne saurait être contesté que les désordres étaient apparents ; que toutefois, Monsieur B... et Madame C... ne pouvaient connaître ni leur étendue, ni leur cause puisqu'ils n'ont pas eu connaissance de la réalité des travaux réalisés par Monsieur X... et Madame A... lorsqu'ils ont visité l'immeuble ; que les chambres situées dans les combles étaient habitées et ils ne pouvaient donc pas savoir qu'en réalité ces combles étaient inhabitables du fait des graves vices de construction affectant les travaux réalisés par leurs vendeurs ; que Monsieur B... et Madame C... soulignent à juste titre que le simple fait de constater la souplesse du sol au 1er étage, ainsi que des craquements, ne permet pas à des profanes en matière de construction de mesurer que ces manifestations étaient dues au fait que le plancher était si faible qu'il ne pouvait admettre que le dessus soit habité ; que Monsieur X... et Madame A... leur ont indiqué qu'ils avaient effectué eux-mêmes des travaux mais ils n'ont mentionné que de travaux d'aménagement des combles sans leur révéler qu'à l'origine ces combles n'étaient pas habitables et que, pour les rendre habitables, ils s'étaient dispensés de transformer le plancher existant en plancher porteur et de renforcer la charpente ; que Monsieur B... et Madame C... n'ont par conséquent pas reçu d'information suffisante leur permettant d'apprécier la réalité des vices de construction ; que pour les acquéreurs, les vices étaient cachés et il n'y a, de leur part, aucune acceptation d'un quelconque risque ; que par ailleurs, le délai de dix ans a été régulièrement interrompu par l'assignation en référé-expertise des 16, 19 et 20 février 2007 et un nouveau délai de dix ans a couru à compter de l'ordonnance de référé du 4 mai 2007 ; que l'assignation en référé est intervenue moins de dix ans après la réception que Monsieur X..., sans être contredit, entend fixer à juin 2001 ; que l'assignation au fond a été délivrée les 4, 12, 19 et 26 novembre 2009, soit moins de dix ans après le 4 mai 2007 ; que la demande n'est donc pas prescrite, étant précisé que les désordres examinés par Monsieur D... sont strictement identiques à ceux examinés par l'expert dont le rapport a été annulé, ce qui signifie que les désordres constatés par Monsieur D... se sont manifestés dans le délai d'épreuve de dix ans ; qu'il résulte de ce qui précède que la responsabilité de Monsieur X... et Madame A... est engagée envers Monsieur B... et Madame C... sur le fondement de la garantie décennale : que le fait que Monsieur B... et Madame C... ont obtenu une réduction du prix de vente, pour des motifs en réalité non établis avec certitude, ne saurait avoir pour effet d'exonérer les vendeurs de leur responsabilité fondée sur les articles 1792 et 1792-1 du Code civil (v. arrêt, p. 6 à 8) ;

1°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble ayant procédé à des travaux d'aménagement de combles ne peut être déclaré responsable envers les acquéreurs, sur le fondement de la garantie décennale, des désordres les affectant que si l'importance des travaux est de nature à les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage ; qu'en décidant que la garantie décennale de Monsieur X... était engagée en ce que les travaux réalisés dans les combles avaient consisté à poser un châssis de toit et à augmenter la surface habitable par la création de trois pièces, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé des travaux de construction d'un ouvrage, a violé les articles 1792 et 1792-1 du Code civil ;

2°) ALORS QUE la garantie décennale des constructeurs s'applique uniquement lorsque les désordres portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropres à sa destination ; qu'en ajoutant, pour décider que la garantie décennale de Monsieur X... était engagée, que les combles étaient impropres à leur destination et atteints dans leur solidité, tout en relevant que la solidité de l'immeuble n'était pas altérée et que la maison n'était pas impropre à sa destination, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1792 et 1792-1 du Code civil ;

3°) ALORS QUE la garantie décennale des constructeurs ne s'applique pas pour les désordres apparents ; qu'en retenant également, pour dire que la garantie décennale de Monsieur X... était engagée, que Monsieur B... et Madame C..., acquéreurs de la maison, ne pouvaient connaître la cause et l'étendue des désordres, bien qu'apparents, lorsqu'ils avaient visité la maison avant de l'acquérir, la Cour d'appel a violé les articles 1792 et 1792-1 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme A..., demanderesse au pourvoi incident

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame A..., avec Monsieur X..., à payer à Monsieur B... et à Madame C... la somme de 92 345 euros au titre de la reprise des désordres et celle de 26 400 euros pour la réparation de troubles de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Sur la responsabilité de M. X... et Mme A... M. X... et Mme A... ont, dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, fait édifier une habitation sur un terrain leur appartenant par la société Maisons Individuelles Nord-Est. L'ouvrage a été réceptionné sans réserve le 12 mars 1999. Les combles de la maison ont été stipulés "perdus", c'est-à-dire non habitable (pièce Guette n° 19 : fiche de mise au point définitive), étant précisé que le pavillon ne comporte qu'un seul niveau ; Ils ont obtenu le 5 juin 2001 un arrêté de permis de travaux délivré par le maire de Lestrem pour la pose de 5 châssis de toit ; Ils ont aussi à des travaux d'aménagement de ces combles pour les rendre habitables : ils ont créé 3 pièces (délimités par des cloisons légères en plaques de plâtre sur ossature métallique) autour d'un couloir de distribution ; ils ont déposé en mairie une déclaration de travaux exemptés de permis de construire le 28 mai 2001. Ces travaux ont consisté à transformer les fermettes industrielles en modifiant les fiches et contrefiches, en mettant en oeuvre deux entrais supplémentaires, ainsi qu'un plancher en aggloméré de 20 mm cloué sur lambourdes 54x36 mm posées sur les entraits des fermettes. La maison a été vendue à M. B... et Mme C... suivant acte authentique du 24 mai 2006 de Maître Y.... M. D..., expert judiciaire, a constaté la réalité des désordres allégués par M. B... et Mme C..., à savoir que le plancher de l'étage présente des grincements importants, une grande souplesses et un affaissement conséquent dans la zone surplombant le séjour ; L'expert indique que le plancher est constitué de panneaux d'aggloméré posés sur des lambourdes directement reprises sur les entraits ; sur ces entraits, sont également suspendus les faux plafonds par l'intermédiaires de suspentes métalliques ; il indique que l'ensemble est souple et affice une flèche importante, soit 2, 5 centimètre sous la règle de 2, 20 mètres ; la note de calcul qu'il a réalisé montre que les contraintes appliquées aux pièces en bois constituant les entraits sont largement supérieurs aux contraintes admissibles ; Il indique que les désordres observs proviennent du fait que les sections des entraits existants sont incompatibles avec les charges nouvellement appliquées ; il précise que ces désordres sont vraisemblablement apparus dès la construction du plancher , que les vendeurs ne pouvaient pas les ignorer mais les ont manifestement sous-estimés, puisqu'ils utilisaient les pièces comme chambre d'enfants, et que, les acheteurs n'ont pas pu les ignorer lors de leurs différentes visites ; pour l'expert, en l'état actuel du plancher, les combles, qui représente 30 % de la surface habitable, sont inutilisables ; Il précise que seule la surface des combles est concernée, que le rez de chaussée n'est pas touché, que l'immeuble hors combles n'est pas rendu impropre à sa destination ; pour M. D... la solidité de l'immeuble n'est pas aliéné si le plancher des combles n'est pas sollicité ; Selon M. D..., M. X... et Mme B..., qui ont modifié eux-mêmes la charpente et le plancher haut du rez de chaussée, sont seuls responsables des désordres ; Le e rapport d'expertise de M. D... n'est contesté par aucune des parties ; Les travaux réalisés par M. X... et Mme A... ont consisté à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble (pose de châssis de toit) et à augmenter la surface habitable de près du tiers par la création de 3 pièces dans des combles initialement non habitables ; il ne s'agit non pas d'un simple aménagement mais bien d'une transformation de l'ouvrage existant ; ces travaux, de par leur importance, s'assimilient à la construction d'un ouvrage ; M. X... et Mme A... ne peuvent valablement se retrancher derrière le fait qu'ils n'ont pas réalisé ces travaux dans les règles de l'art, en omettant notamment de transformer le plancher initial en plancher porteur et de renforcer la charpente, pour prétendre qu'ils n'ont procédé qu'à un simple aménagement des combles ; les travaux réalisés pour transformer des combles perdus en combles habitables dans le but d'augmenter la surface habitable de l'immeuble conserve leur qualification de construction d'un ouvrage, même s'ils ont été mal faits puisque seule importe la finalité des travaux ; Il résulte du rapport d'expertise que les combles ainsi transformés sont inhabitables, ce qui caractérise l'impropriété à la destination de l'ouvrage ; de plus, la solidité de l'immeuble dans son ensemble est atteinte si le plancher des combles est sollicité ; Il ne saurait être contesté que les désordres étaient apparents ; toutefois, M. B... et Mme C... ne pouvaient connaître ni leur étendue, ni leur cause puisqu'ils n'ont pas eu connaissance de la réalité des travaux réalisé par M. X... et Mme A... ; lorsqu'ils ont visité l'immeuble, les chambres situés dans les combles étaient habitées, ils ne pouvaient donc pas savoir qu'en réalité ces combles étaient inhabitables du fait des graves vices de construction affectant les travaux réalisés par leurs vendeurs ; M. B... et Mme C... soulignent à juste titre que le simple fait de constater la souplesse du sol au 1er étage, ainsi que des craquements, ne permet pas à des profanes en matière de construction de mesurer que ces manifestations étaient dues au fait que le plancher était si faible qu'il ne pouvait admettre que le dessus soit habité ; M. X... et Mme A... leur ont indiqué qu'ils avaient effectué eux-mêmes des travaux mais ils n'ont mentionné que des travaux d'aménagement des combles sans leur révéler qu'à l'origine ces combles n'étaient pas habitables et que, pour les rendre habitables, ils s'étaient dispensés de transformer le plancher existant en plancher porteur et de renforcer la charpente ; M. B... et Mme X... n'ont par conséquent pas reçu d'information suffisante leur permettant d'apprécier la réalité des vices de construction ; pour les acquéreurs, les vices étaient cachés et il n'y a, de leur part, aucune acceptation d'un quelconque risque ; Par ailleurs le délai de 10 ans a été régulièrement interrompu par l'assignation en référé expertise des 16, 19 et 20 février 2007 et un nouveau délai de 10 ans a couru à compter de l'ordonnance de référé du 4 mai 2007 ; l'assignation en référé est intervenue moins de 10 ans après réception, que M. X..., sans être contredit, entend fixer à juin 2001 ; l'assignation au fond a été délivrée les 4, 12, 19 et 26 novembre 2009, soit moins de 10 ans après le 4 mai 2007 ; la demande n'est donc pas prescrite, étant précisé que les désordres examinés par M. D... sont strictement identiques à ceux examinés par l'expert dont le rapport a été annulé, ce qui signifie que les désordres constatés par M. D... se sont manifestés dans le délai d'épreuve de 10 ans ; Il résulte de ce qui précède que la responsabilité de M. X... et Mme A... est engagée envers M. B... et Mme A... sur le fondement de la garantie décennale ; en application de l'article 1792-5 du code civil, le fait que M. B... et Mme C... ont obtenu une réduction du prix de vente, pour des motifs en réalité non établis avec certitude, ne saurait avoir pour effet d'exonérer les vendeurs de leur responsabilité fondée sur les articles 1792 et 1792-1 du même code ; le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. X... et Mme A... à indemniser intégralement M. B... et Mme C... des désordres de nature décennale » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, aux termes du jugement entrepris, « Sur la responsabilité de Monsieur X... et Madame A... Aux temres de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle reponsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une clause étrangère. Selon l'article 1792-1- 2° du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. En l'espèce, il résulte de la fiche de mise au point définitive du contrat de construction de maison individuelle intervenu entre Monsieur X... et Madame A... et la société MAISONS INDIVIDUELLES NORD-EST en date du 2 juillet 1998 que la maison qui leur a été livrée par ce constructeur était dotée de combles perdus sur l'ensemble du logement composé du seul rez-de-chaussée. Après avoir le 28 mai 2011 déposé une déclaration de travaux relative à la pose de 5 fenêtres de toit, Monsieur X... et Madame A... ont eux-mêmes procédé à des travaux d'aménagement des combles de l'immeuble dont le descriptif détaillé établi par leur soins a été adressé par courrier du 16 novembre 2007 de leur avocat à Madame E... expert à sa demande et qui est le suivant : « Réalisation des travaux d'aménagement des combles 14 solives, 12 modifiées, Pose des renforts chevrons de 60/40 des deux côtés de la solive, le long du couloir (toutes les trois solives) et de la cheminée, Retrait des fermettes en (V) sous le (A) de la charpente, Réalisation d'un mur dans le garage parpaings pour la pose d'un fer (U longueur 4 m) pour soutenir la charpente un second fer U pour le même usage encore sur étai visible dans le garage, travaux non finis il était prévu de le relier au pignon, Pose de chevronts 60/40 dans le sens de la longueur espacés de 0,5m, Pose d'un plancher léger agglo 22 mm, Réalisation des cloisons en BA 13 L'escalier est fixé au pignon et posé sur un fer (U) lui-même attaché au pignon sur le haut et en appui au milieu sur le mur parpaing ». Il résulte des constatations de Madame E... que la pose de l'escalier qui ne tient que par patte de scellement n'est pas conforme aux règles de l'art et qu'il existe un flambement non négligeable du plancher haut au-dessus du séjour. Selon un rapport de vérification technique du BUREAU VERITAS que l'expert dit avoir sollicité et qui n'est pas produit « l'aménagement réalisé par les anciens propriétaires ne permet pas d'assurer l'exploitation du plancher en l'état ». Le rapport d'expertise judiciaire est utilement complété par celui auquel Monsieur B... et Madame C... ont fait procéder par Monsieur Bernard F... le 21 juillet 2006 régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties duquel il résulte que le plancher de l'étage présente des grincements importants, une grande souplesse et un affaissement conséquent dans la zone surplombant le séjour. Monsieur F... explique qu'en l'état du remaniement de la charpente, les charges de l'étage reposent sur les cloisons de distribution du rez-de-chaussée non prévues pour reprendre de telles sollicitations, que l'affaissement dans la chambre surplombant le séjour s'explique par l'absence de cloisons dans cette zone et qu'il existe un risque d'effondrement. Monsieur X... et Madame A... soutiennent à tort que la garantie décennale qui est recherchée n'a pas vocation à s'appliquer au motif que les désordres affectent le plancher alors que les travaux qu'ils ont réalisés n'affectent que la toiture. Les travaux d'aménagement des combles auxquels Monsieur X... et Madame A... se sont livrés emportant création de trois chambres et d'un dégagement ont nécessité un remaniement complet de la charpente, la pose d'un plancher, de cloisons et d'un escalier et constituent un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil. Il résulte par ailleurs des énonciations du rapport d'expertise et des constatations de Monsieur F... que les désordres mis en évidence affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Il est vainement soutenu ensuite que les désordres ne seraient pas de nature décennale au motif qu'il ressort de l'expertise judiciaire que toute personne même profane visitant l'immeuble pouvait constater la souplesse du plancher. En effet le caractère apparent des vices susceptibles d'exonérer le vendeur constructeur de sa garantie décennale doit s'apprécier, non pas lors de la vente de l'immeuble, mais au jour de l'achèvement des travaux. Or, à supposer que les grincements et la souplesse du plancher aient été constatés par Monsieur X... et Madame A... dès l'achèvement des travaux, ce qui est vraisemblable, il n'est pas établi que l'affaissement se soit manifesté immédiatement et que Monsieur X... et Madame A... aient pu dès la fin du chantier, mesurer l'étendue et la gravité des désordres ainsi que leurs conséquences. La preuve du caractère apparent des dommages n'est donc pas rapportée. Monsieur X... et Madame A... affirment tout aussi vainement que l'acceptation des risques par les acquéreurs serait de nature à les exonérer. En effet, l'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage n'est susceptible d'exonérer le constructeur que dans l'hypothèse ou après avoir reçu une information suffisante de la part du professionnel sur ces risques, le maître de l'ouvrage décide de passer outre à ses conseils. En l'espèce le plancher présentait des grincements et une grande souplesse lors des constatations de Monsieur F... en juillet 2006 et, aucun facteur aggravant ou déclenchant n'ayant été mis en évidence par Monsieur F... ou Madame E..., il y a tout lieu de penser que Monsieur B... et Madame C... avaient constaté ces manifestations avant leur acquisition. Cependant, outre que cette règle n'est pas applicable au vendeur constructeur, il n'est pas établi que Monsieur B... et Madame C... auraient reçu une information quelconque sur l'origine et les conséquences des grincements et de la souplesse qu'ils avaient pu percevoir. Enfin l'article 1792-5 du code civil dispose que toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite. A supposer établi que Monsieur B... et Madame C... aient effectivement obtenu une minoration du prix en contrepartie d'une exonération conventionnelle de garantie, ce qui est contesté et ne résulte d'aucune pièce au dossier, cette exonération ne serait valable au regard de ces dispositions impératives du code civil qu'à la condition que la convention mentionne expressément que les désordres apparents lors de la vente sont de la nature de ceux visés aux articles 1792 et 1792-1 du code civil et comporte une renonciation expresse des acquéreurs à en solliciter la réparation moyennant une minoration du prix précisée par les parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Monsieur X... et Madame A... seront donc condamnés à indemniser intégralement Monsieur B... et Madame C... des désordres de nature décennale mis en évidence par l'expertise » ;

ALORS en premier lieu QUE le vendeur d'un immeuble ayant procédé à des travaux d'aménagement de combles ne peut être déclaré responsable envers les acquéreurs, sur le fondement de la garantie décennale, des désordres les affectant que si l'importance des travaux est de nature à les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage ; qu'en décidant que la garantie décennale de Madame A... était engagée en ce que les travaux réalisés dans les combles avaient consisté à posé un châssis de toit et à augmenter la surface habitable par la création de trois pièces, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé des travaux de construction d'un ouvrage, a violé les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

ALORS en deuxième lieu QUE la garantie décennale des constructeurs s'applique uniquement lorsque les désordres portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropres à sa destination ; qu'en ajoutant, pour décider que la garantie décennale de Madame A... était engagée, que les combles étaient impropres à leur destination et atteints dans leur solidité, tout en relevant que la solidité de l'immeuble n'était pas altérée et que la maison n'était pas impropre à sa destination, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

ALORS en troisième lieu QUE la garantie décennale des constructeurs ne s'applique pas pour les désordres apparents ; qu'en retenant également, pour dire que la garantie décennale de Madame A... était engagée, que Monsieur B... et Madame C..., acquéreurs de la maison, ne pouvaient connaître la cause et l'étendue des désordres, bien qu'apparents, lorsqu'ils avaient visité la maison avant de l'acquérir, la Cour d'appel a violé les articles 1792 et 1792-1 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2017:C301079

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Douai , du 1 octobre 2015