Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 novembre 2016, 15-21.814, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 17 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-21814
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Donne acte à MM. Vincent, Etienne et Raoul X... et à Mmes Pascaline Y... et Isabelle Z... de ce qu'ils reprennent l'instance en qualité d'héritiers de André X... décédé le 27 décembre 2015 ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu qu'il résulte de ce texte qu'en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint et de ses descendants participant ou ayant participé à l'exploitation et que le bailleur peut le résilier dans les six mois du décès lorsque le preneur ne laisse pas d'ayant droit réunissant ces conditions ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 11 juin 2015), que, par acte notarié du 8 juin 1959, Fernand A... a consenti un bail rural à M. X... et à son épouse, Jacqueline ; que, par actes du 10 juin 1970 et du 4 décembre 1982, ce bail a été renouvelé, puis, les 23 avril 1994 et 23 avril 2003, par tacite reconduction ; que Jacqueline X... est décédée le 1er juillet 2000, en laissant pour lui succéder son époux et leurs enfants ; que Paulette A..., propriétaire des terres louées, est décédée le 14 novembre 2008 ; que, par acte du 20 octobre 2010, l'hôpital d'Is-sur-Tille, légataire universel de ses biens, a délivré congé pour cause d'âge à André X... ; que celui-ci et ses cinq enfants, Vincent, Pascaline, Isabelle, Etienne et Raoul, ont saisi le tribunal paritaire en annulation du congé et, subsidiairement, en paiement, à dire d'expert, d'une indemnité de sortie ;

Attendu que, pour valider le congé délivré à André X..., copreneur survivant, l'arrêt retient qu'aucun des enfants de Jacqueline X... ne remplissait au jour de son décès les conditions pour bénéficier de la poursuite du bail et que celui-ci a été dévolu à son conjoint ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de résiliation par le bailleur dans les six mois du décès de l'un des copreneurs, le droit au bail passe à son conjoint et à ses descendants, de sorte que le congé qui avait été délivré à André X..., copreneur en place, devait être également signifié aux autres ayants droit, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;

Condamne l'Hôpital d'Is-sur-Tille aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Hôpital d'Is-sur-Tille et le condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande d'annulation du congé délivré le 20 octobre 2010 à M. André X..., et d'avoir, en conséquence, validé ce congé,

AUX MOTIFS QUE « le bail en cause a été consenti à M. André X... et Mme Jacqueline X... en qualité de copreneurs solidaires ; que Mme Jacqueline X... est décédée le 19 juillet 2000, laissant pour lui succéder son conjoint et les cinq enfants issus de leur union ; que l'hôpital d'Is sur Tille a délivré congé à M. André X... par acte du 20 octobre 2010 à effet du 23 avril 2012 ; que les consorts X... font valoir qu'en l'absence de résiliation du bail dans les six mois du décès de Mme Jacqueline X..., le bail a été transmis à tous ses héritiers et que l'hôpital d'Is sur Tille ne pouvait valablement délivrer congé qu'en le signifiant à l'ensemble des héritiers ; qu'en application de l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, "En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l‘exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d'un pacte civil de solidarité ou à l'un de ses ayants droits réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.
Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur. Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse par de conjoint, de partenaire d'un pacte civil de solidarité ou d'ayants droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa.
Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l‘année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.";
qu'en l'espèce, il est reconnu par les consorts X... qu'aucun des enfants de Mme Jacqueline X... ne remplissait au jour de son décès les conditions pour bénéficier de la poursuite du bail ; que le bail s'est donc valablement poursuivi au seul profit de M. André X..., époux de Mme Jacqueline X..., exploitant des parcelles litigieuses depuis 1959 en sa qualité de copreneur ; que cette circonstance exclut que les droits de Mme Jacqueline X... dans le bail aient été transmis à ses enfants en l'absence d'exercice de la faculté de résiliation par le bailleur, prévue à l'alinéa 3 de l'article L. 411-34 précité, cette dernière ne pouvant être mise en oeuvre que lorsque le preneur décédé ne laisse aucun ayant-droit privilégié ; qu'en outre, la continuation du bail au profit de l'ayant droit du preneur décédé ne peut intervenir que si celui-ci présente une situation régulière au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles, l'absence d'exercice par le bailleur de son droit légal de résiliation étant à cet égard indifférente ; que les consorts X... font valoir que M. Vincent X... est le gérant d'une SCEA, au sein de laquelle il participe à l'exploitation des terres litigieuses ; qu'étant, par ailleurs, titulaire d'un brevet d'études professionnelles agricoles, il n'a pas à solliciter une autorisation préalable d'exploiter ; que les consorts X... ne peuvent, cependant, régulariser l'absence de toute autorisation d'exploiter par la création d'une SCEA le 26 décembre 2012 et l'obtention d'un brevet d'études professionnelles agricoles par M. Vincent X... le 27 juin 2013 alors que Mme Jacqueline X... est décédée en 2000 et que le congé était délivré pour le 23 avril 2012 ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « lorsque le conjoint locataire laisse au moins un conjoint, un ascendant ou un descendant ayant participé à l'exploitation des terres louées au cours des cinq années antérieures au décès, le bail est dévolu à ce seul continuateur privilégié ; qu'au cas d'espèce, au décès de Mme X..., M. André X... exploitait les parcelles louées au sens de l'article précité ; que le bail s'étant poursuivi à son seul profit, le congé n'avait pas à être délivré aux descendants de Mme X... ; »

ALORS D'UNE PART, qu'en l'absence de demande de résiliation dans le délai de six mois à compter du décès de l'un des époux copreneurs, le droit au bail passe à son conjoint survivant et à ses enfants, quelle que soit leur situation, de sorte que doit être annulé le congé qui n'a été délivré qu'au conjoint copreneur survivant et non à tous les héritiers ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la circonstance qu'aucun des enfants de Jacqueline X... ne remplissait au jour de son décès les conditions pour bénéficier de la poursuite du bail, excluait que les droits de cette dernière dans le bail eussent été transmis à ses enfants en l'absence d'exercice de la faculté de résiliation par le bailleur, cette dernière ne pouvant être mise en oeuvre que lorsque le preneur décédé ne laisse aucun ayant droit privilégié, la cour d'appel a violé l'article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime,

ALORS D'AUTRE PART, que pour apprécier si un héritier qui entend poursuivre le bail au décès d'un parent copreneur, présente une situation régulière au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles, il convient de se placer à la date à laquelle le juge statue sur la demande de poursuite du bail ; que dès lors, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que les consorts X... ne pouvaient régulariser l'absence de toute autorisation d'exploiter par la création d'une SCEA le 26 décembre 2012, et l'obtention d'un brevet d'études professionnelles agricoles par M. Vincent X... le 27 juin 2013, alors que Jacqueline X... était décédée en 2000 et que le congé était délivré pour le 23 avril 2012, la cour d'appel, qui a ainsi apprécié la situation des héritiers au regard du contrôle des structures, d'une part à la date du décès de leur auteur copreneur et d'autre part à la date d'effet d'un congé qui ne leur avait pas été délivré, a violé l'article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande tendant à la désignation d'un expert afin d'évaluer le montant de l'indemnité de sortie de ferme due à M. André X...,

AUX MOTIFS PROPRES QU' « en suite de la validation du congé, les consorts X... sollicitent la désignation d'un expert afin d'évaluer le montant des indemnités de sortie de ferme dues à M. André X... en application des articles L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime ; qu'aux termes de l'article L. 411-69 alinéa 1, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité dur par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; qu'en application de l'article R 411-15 du même code, "la preuve des améliorations mentionnées à l'article L. 411-69 résulte soit d'un état des lieux établi dans les conditions prévues à l'article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun. Lorsqu'il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d'inventaire déterminé par arrêté du ministre de l'agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur." ; l'indemnité correspondante ne peut être accordée sans que l'existence des améliorations y ouvrant droit ressorte d'une comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ;
qu'en l'espèce, il n'est produit ni état des lieux d'entrée, alors même que son établissement était prévu dans le bail, ni état des lieux de sortie puisque M. André X... est demeuré dans les lieux à l'expiration du bail ; que M. André X..., sur lequel la charge de la preuve repose, échoue à démontrer des améliorations culturales dont il pourrait solliciter l'indemnisation ; qu'il n'appartient pas à la cour de suppléer à la carence des consorts X... en ordonnant une expertise, »

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « M. André X... fait ainsi valoir qu'il a procédé à plusieurs améliorations culturales et notamment à :

- la conversion de parcelles (cadastrées AK 7, AK 8, AK 9, pour une superficie de 7 ha 50 a environ à Is sur Tille) en nature e landes en terres cultivables, après défrichage et drainage ;

- le défrichage d'une partie de la parcelle cadastrée AX 5 à Is sur Tille, permettant de relier l'îlot de culture formé par les parcelles AX 36 et 35 ;

- la mise en culture après extraction de pierres des parcelles ZH 70 et ZH 84 à Echevannes ;

- le défrichage et le comblement d'u bras de rivière sur les parcelles AX 1 et AX 3 à Is sur Tille ;

Que le bailleur pour s'opposer à la demande de M. X... lui oppose la clause du bail prévoyant pour ce type de travaux la nécessité d'obtenir au préalable l'agrément du bailleur ; qu'en effet le bail prévoit que "conformément à l'article 836-1 du code rural, (le preneur) pourra aussi, avec l'agrément préalable du bailleur, en vue d'améliorer les conditions d'exploitation, procéder, soit au retournement des parcelles en herbe, à la mise ne herbe des parcelles de terre, soit à la mise en oeuvre des moyens de culture non prévus au présent bail ;" que le preneur a procédé à des améliorations du fonds visées dans la clause du bail sans avoir obtenu au préalable l'agrément du bailleur, »

ALORS D'UNE PART QUE si l'octroi d'une indemnité au terme du bail résulte, en principe, d'une comparaison entre l'état d'entrée et celui de sortie, cependant, à défaut d'état des lieux, le preneur a la faculté de rapporter la preuve des travaux effectués par tous les moyens de droit commun et notamment par la voie d'une expertise; qu'ainsi, à défaut d'état des lieux, l'indemnité du preneur sortant peut être déterminée par la méthode des bilans ou celle des rendements, ayant pour objet de déterminer la plus-value procurée aux terrains repris au jour le plus proche du départ du preneur ; que dès lors, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il n'était produit ni état des lieux d'entrée ni état des lieux de sortie, cependant que les consorts X... avaient fait valoir que les preneurs avaient effectué des améliorations dont l'existence n'était pas sérieusement contestée et avaient précisément sollicité la désignation d'un expert afin de procéder à leur évaluation, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 411-69 et R 411-15 du code rural et de la pêche maritime,

ALORS D'AUTRE PART QU'en toute hypothèse, le juge ne peut refuser d'ordonner une expertise aux fins de déterminer l'existence d'une indemnité qui ne peut être établie que par des recherches auxquelles le demandeur ne peut lui-même procéder ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait pour écarter la demande d'expertise, cependant que seule une telle mesure, effectuée sur les lieux occupés par le preneur sortant, eût été de nature à permettre d'établir l'existence et l'étendue des travaux réalisés et, partant, de déterminer le montant de l'indemnité à laquelle ce dernier pouvait prétendre, la cour d'appel a violé les articles L 146 du code de procédure civile, et L 411-69 et R 411-15 du code rural et de la pêche maritime,

ALORS ENFIN, QU'en toute hypothèse, l'indemnisation des améliorations culturales et foncières effectuées sur le fonds loué par le preneur, destinées à s'incorporer au fonds, n'est pas subordonnée au respect d'une procédure de contrôle du bailleur ; que dès lors, en retenant, par adoption des motifs des premiers juges, que le preneur avait procédé à des améliorations du fonds visées dans une clause du bail relative au retournement de parcelles, ou à leur mise en herbe, sans avoir obtenu au préalable l'agrément du bailleur, sans rechercher si tout ou partie des améliorations dont l'indemnisation était sollicitée, était soumise à l'agrément préalable du bailleur, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 411-69 et R 411-15 du code rural et de la pêche maritime.




ECLI:FR:CCASS:2016:C301281

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon , du 11 juin 2015