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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 3 juin 2015), que M. et Mme X..., propriétaires d'un lot de lotissement, ont assigné M. Y..., coloti, en démolition d'une piscine et de ses annexes au motif qu'elles ne respecteraient pas les stipulations du cahier des charges du lotissement ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; qu'en l'espèce, en confirmant le jugement ayant constaté l'opposabilité au colotis des règles contenues dans le cahier des charges du lotissement de Cala-Rossa, mais sans constater, comme cela lui était demandé par M. Y... dans ses conclusions, de l'existence ou non d'un PLU, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme devenu l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

2°/ que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; qu'en l'espèce, les dispositions du cahier des charges adoptés le 1er juillet 1959, approuvé par les autorités préfectorales, relatives aux constructions sont des règles d'urbanisme qui sont devenues caduques à l'expiration d'un délai de dix ans ; qu'en relevant néanmoins, pour décider que ces dispositions étaient toujours applicables, que le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l'assujettit à un double régime et que ses dispositions réglementaires suivront le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions notamment d'urbanisme en vigueur, mais resteront applicables dans les rapports entre les colotis, nonobstant ce même plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel a violé l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme devenu l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

3°/ que le cahier des charges approuvé par une autorité préfectorale contient à la fois des dispositions réglementaires d'urbanisme, qui deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et des règles contractuelles poursuivant un objet étranger au droit de l'urbanisme qui demeurent opposables aux colotis ; qu'en décidant que les règles contenues dans le cahier des charges du lotissement de Cala Rossa approuvé par arrêtés préfectoraux pris le 27 avril 1959 continuent d'être opposables aux colotis, mais sans préciser s'il s'agit de règles d'urbanisme ou de règles poursuivant un objet étranger au droit de l'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme devenu l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et de l'article 1134 du code civil ;

4°/ qu'une règle d'urbanisme dont fait état le cahier des charges ne conserve un caractère contractuel que si telle a été la volonté claire et non équivoque des colotis ; qu'en affirmant que l'ensemble des dispositions réglementaires resteront applicables dans les rapports entre les colotis, sans caractériser la volonté claire et sans équivoque des colotis de conférer aux règles d'urbanisme touchées par la caducité un caractère contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que la piscine constitue une construction au sens du cahier des charges et qu'elle a été construite en contravention de celui-ci et d'en ordonner la démolition ainsi que celle des trois murs de soutien et du local technique situé en dessous ;

Mais attendu que c'est par une interprétation exempte de dénaturation de la délibération du 19 juillet 2004 que son imprécision rendait nécessaire et par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel a retenu que la piscine et ses annexes constituaient une construction au sens du cahier des charges du lotissement et qu'elles avaient été réalisées en contravention de celui-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant dit que dit qu'en l'absence de justification d'une décision portant approbation d'un plan local d'urbanisme ou de tout document équivalent concernant le territoire de la commune de Lecci, les règles contenues dans le cahier des charges du lotissement dénommé domaine de Cala-Rossa approuvé par arrêtés préfectoraux pris le 27 avril 1959 continuent d'être opposables aux colotis, d'avoir constaté que la piscine a été construite en contravention du cahier des charges susvisé et en conséquence ordonné la démolition de la piscine, des trois murs de soutien et du local technique situé en dessous de la piscine, construits sur le lot n°77 du lotissement de Cala-Rossa sis sur la commune de Lecci appartenant à M. Y... ;

AUX MOTIFS QUE le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui les assujettit à un double régime ; leur contenu pouvant être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ses dispositions réglementaires suivront le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions notamment d'urbanisme en vigueur, mais resteront applicables dans les rapports entre les colotis, nonobstant ce même plan local d'urbanisme en vigueur ; l'interprétation du cahier des charges entre colotis relève de la compétence judiciaire, et tout coloti peut demander au juge judiciaire le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice ;

1°/ ALORS QUE les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ;
qu'en l'espèce, en confirmant le jugement ayant constaté l'opposabilité au colotis des règles contenues dans le cahier des charges du lotissement de Cala-Rossa, mais sans constater, comme cela lui était demandé par M. Y... dans ses conclusions (conclusions, p.14), de l'existence ou non d'un PLU, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme devenu l'article L.442-9 du code de l'urbanisme ;


2°/ ALORS QUE les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ;
qu'en l'espèce, les dispositions du cahier des charges adoptés le 1er juillet 1959, approuvé par les autorités préfectorales, relatives aux constructions sont des règles d'urbanisme qui sont devenues caduques à l'expiration d'un délai de dix ans ; qu'en relevant néanmoins, pour décider que ces dispositions étaient toujours applicables, que le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l'assujettit à un double régime et que ses dispositions réglementaires suivront le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions notamment d'urbanisme en vigueur, mais resteront applicables dans les rapports entre les colotis, nonobstant ce même plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel a violé l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme devenu l'article L.442-9 du code de l'urbanisme ;

3°/ ALORS QUE le cahier des charges approuvé par une autorité préfectorale contient à la fois des dispositions réglementaires d'urbanisme, qui deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et des règles contractuelles poursuivant un objet étranger au droit de l'urbanisme qui demeurent opposables aux colotis ; qu'en décidant que les règles contenues dans le cahier des charges du lotissement de Cala Rossa approuvé par arrêtés préfectoraux pris le 27 avril 1959 continuent d'être opposables aux colotis, mais sans préciser s'il s'agit de règles d'urbanisme ou de règles poursuivant un objet étranger au droit de l'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme devenu l'article L.442-9 du code de l'urbanisme et de l'article 1134 du code civil ;

4°/ ALORS QU'une règle d'urbanisme dont fait état le cahier des charges ne conserve un caractère contractuel que si telle a été la volonté claire et non équivoque des colotis ; qu'en affirmant que l'ensemble des dispositions réglementaires resteront applicables dans les rapports entre les colotis, sans caractériser la volonté claire et sans équivoque des colotis de conférer aux règles d'urbanisme touchées par la caducité un caractère contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir dit que la piscine édifiée par M. Y... sur le lot n°77 lui appartenant constitue une construction au sens du cahier des charges du lotissement de Cala-Rossa sis sur la commune de Lecci, constaté que ladite piscine a été construite sans permis de construire et en zone aedificandi, soit en contravention du cahier des charges susvisé, et ordonné en conséquence la démolition de la piscine, des trois murs de soutien et du local technique situé en dessous de la piscine,

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Y... soutient que le précédent propriétaire du lot avait réalisé une terrasse surélevée installée sur un apport de terre qui a nécessité de part et d'autre de cet apport un enrochement qui préexistait ; lorsqu'il a acheté la maison, il existait déjà une terrasse en teck surélevée de plus de deux mètres par rapport au restant du terrain, cette surélévation étant stabilisée de chaque côté par des roches et des arbustes ; il s'est contenté d'enlever les lattes de bois de la terrasse et de creuser cette surélévation et de remplacer les lattes de bois restantes par une plage de carrelage formant le pourtour de la piscine ; il n'a donc fait que creuser au niveau du sol existant ; l'extrait du cahier des charges produit aux débats précise au chapitre IV, article 15 que toute construction devra obligatoire être réalisée dans les zones aedificandi figurées sur le plan d'ensemble et sur le plan parcellaire du lot joint au titre de propriété ; l'assemblée générale du 19 juillet 2004 mentionne qu'a été prise à la majorité des voix la délibération suivante : « Si la piscine est prévue avec pool-house ou murs de soutien, elle doit faire l'objet d'un permis de construire. Notre cahier des charges précise que toute construction ne peut se faire en dehors de la zone AED, cependant rien n'avait été prévu à l'époque pour les piscines et dans le cas d'une piscine simple, cela n'est pas considéré comme une construction » ; ce qui signifie que seule les piscine enterrées au niveau du sol originaire peuvent être réalisés dans une zone non aedificandi ; en l'espèce, le premier juge a relevé que « la piscine et la terrasse qui la borde situé sur le lot 77 de M. Y... sont soutenues sur trois de leur côtés par des murs de 2.30 mètres de haut ; qu'au-dessous de la piscine, il existe un local technique », ce qui est corroboré par les plans déposés par M. Y... lors de la demande d'autorisation administrative ; il s'ensuit que c'est en raison de la création de la piscine que les murs de soutènement ont été créés et surélevés à 2m30, non seulement pour soutenir les terres rapportées mais également la piscine creusée autour de ces terres et ce en contravention avec les stipulations ajoutées au cahier des charges par la délibération du 19 juillet 2004 qui sont suffisamment claires elles-mêmes pour que tout un chacun puisse comprendre que la piscine à même le sol naturel peut être implantée en zone non aedificandi, à l'inverse de celles qui nécessitent un apport de terre du fait de l'homme, quand bien même cet apport aurait été réalisé par un propriétaire antérieur du lot, et des murs de soutènement pour éviter l'affaissement du promontoire que ces terres apportées constituent ; en application des dispositions de l'article 1143 du code civil qui dispose que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu, la demande des consorts X... est fondée et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition de l'ouvrage litigieux sous astreinte ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; suivant l'article 1143 du même code, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement, soit détruit ; un cahier des charges d'un lotissement quel qu'en soit sa date, qu'il ait ou non été approuvé, revêt un caractère contractuel entre colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que la réparation en nature y compris sous la forme d'une démolition est encourue même si les violations du cahier des charges sont minimes et la réparation onéreuse ; seule une impossibilité technique peut faire obstacle à la démolition ; le créancier n'a pas besoin de justifier d'un préjudice, le seul manquement aux obligations contractuelles emportant réparation en nature sous forme de démolition de l'ouvrage construit en infractions aux dispositions contractuelles ; en l'espèce l'article 15 du cahier des charges du lotissement de Cala-Rossa relatif aux conditions de construction dans les parties A du plan de servitude stipule en son alinéa 4 que les dites constructions : « devront obligatoirement être élevées dans les zones aedificandi figurées sur le plan d'ensemble et dans le plan parcellaire du lot joint au titre de propriété » ; l'article 17 relatif aux servitudes non aedificandi prévoit quant à lui : « chaque lot comporte sur le plan une partie teintée (signalée également sur son plan parcellaire), seule zone aedificandi. L'acquéreur s'engage à ne pas construire dans aucune autres partie de son lot, tout autre zone étant frappée de servitude non aedificandi » ; comme l'indique le défendeur, le cahier des charges ne vise pas les piscines en particulier, mais uniquement les « conditions de construction » en général ; si par ailleurs le défendeur invoque un « règlement intérieur » qui permettrait selon lui de définir plus précisément le régime applicable aux piscines, il ne le verse nullement aux débats ; aucun règlement n'est visé au seul acte de propriété produit à savoir celui des époux X..., lequel ne mentionne (page 3) que le cahier des charges, les quatre arrêtés préfectoraux et l'acte d'extension de 1963 ; seul le procès-verbal de l'assemblée générale de 2004 mentionne un tel «règlement», semble-t-il par erreur et par référence, manifestement, au cahier des charges ; il est en revanche constant et justifié par la production du procès-verbal que, le 19 juillet 2004 , l'assemblée générale des colotis a adopté une résolution intitulée « proposition de mise à jour du règlement intérieur », décision dont il doit être rappelée qu'elle s'impose à tous les colotis tant qu'elle n'a pas été judiciairement annulée, ce qui est le cas en l'espèce ; celte délibération comporte trois mentions dont une relative à «l'implantation des piscines », votée à la majorité aux termes de laquelle :
« la Présidente rappelle la réglementation en vigueur : si la piscine est à cinq mètres des limites du terrain et qu'elle est prévue au ras du sol sans autre construction une simple déclaration de travaux en mairie est suffisante. Si la piscine est prévue avec pool-house ou murs de soutien, elle doit faire l'objet d'un permis de construire. Notre cahier des charges précise que toute construction ne peut se faire en dehors de la zone aedificandi, cependant rien n'avait été prévu à l'époque pour les piscines et dans le cas d'une piscine simple, cela n'est pas considéré comme une construction » ; donc par l'adoption de cette délibération, l'assemblée générale est venue préciser le cahier des charges relativement aux piscines en en distinguant deux sortes : - la piscine simple : c'est à dire une piscine au ras du sol, seule, sans autre construction, située à cinq mètres des limites du terrains : une telle piscine n'est pas considérée comme une « construction », elle fait l'objet d'une simple déclaration de travaux auprès de l'administration ; - la piscine prévue avec pool-bouse ou murs de soutien : elle considérée comme une construction, elle doit faire l'objet d'un permis de construire et être implantée dans la zone aedificandi ; il résulte en l'espèce des clichés photographiques pris par Me Z... à l'occasion du constat dressé le 4 octobre 2010 et par l'agent de la Direction départementale ayant dressé le procès-verbal de constatation d'infractions en date du 16 février 2011 que la piscine et la terrasse qui la borde située sur le lot 77 de M. Y... sont soutenues sur trois de leurs côtés par des murs de 2,30 mètres de haut; qu'au-dessous de la piscine, il existe un local technique ; donc la piscine objet du litige repose sur trois murs de soutien de 2,30 mètres de haut ; a contrario elle n'est donc pas située au ras du sol ; par ailleurs elle intègre un autre élément, à savoir un local technique situé au-dessous du bassin ; la piscine objet du litige constitue donc une construction au sens qu'a donné à ce terme l'assemblée générale des co-lotis ; à ce titre elle devait donc faire l'objet d'un permis de construire et être implantée dans la zone aedificandi ; il est constant que la dite piscine n'a été l'objet que de deux déclarations, l'une préalable le 29 octobre 2009 (certificat de non opposition du 19 janvier 2010), l'autre rectificative le 19 mai 2011 (arrêté de non opposition du 30 mai 2011) suite à la verbalisation ; aucun permis de construire n'a donc été délivré la concernant ; ensuite il résulte des photographies et des plans de masse du lot 77 daté du 17 mars 2009 versé aux débats par les deux parties que la piscine a été construite en lieu et place de l'ancienne terrasse en bois située devant la maison et en grande partie en zone non aedificandi ; donc ladite piscine qui est une construction au sens du cahier des charges du lotissement de Cala-Rossa a été édifiée sans permis de construire et sur une zone non aedificandi, soit en en contravention du dit cahier des charges ; il n'est fait état d'aucune impossibilité technique faisant obstacle à la demande de démolition ; en conséquence et en application des dispositions de l'article 1143 du code civil, la démolition de la piscine, des trois murs de soutien et du local technique situé au-dessous de la piscine, construits sur le lot n°77 du lotissement de Cala-Rossa sis sur la commune de Lecci propriété de M. Eric Y... sera ordonnée à la demande de M. et Mme X... ;

1°/ ALORS QU'il ressort de la délibération du 19 juillet 2004 que « si la piscine est à cinq mètre des limites du terrain et qu'elle est prévue au ras du sol sans autre construction une simple déclaration de travaux en Mairie est suffisante. Si la piscine est prévue avec pool-house ou murs de soutien, elle doit faire l'objet d'un permis de construire. Notre cahier des Charges précise que toute construction ne peut se faire en dehors de la zone AED, cependant rien n'avait été prévu à l'époque pour les piscine et dans le cas d'une piscine simple, cela n'est pas considéré comme une construction » ;
qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que seule les piscines enterrées au niveau du « sol originaire » ou du « sol naturel » peuvent être réalisées dans une zone non aedificandi, ce qui ne serait pas le cas de la piscine construite par M. Y... qui a été édifiée sur un apport de terre réalisé par un propriétaire antérieur du lot ; que ce faisant, la cour d'appel a dénaturé les dispositions de la délibération du 19 juillet 2004, qui n'évoquait nullement une réalisation sur un « sol originaire » ou un « sol naturel », et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ ALORS QUE selon la délibération du 19 juillet 2004, une piscine est considérée comme une construction dès lors qu'est prévu un pool-house ou des murs de soutiens ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces et plans produits par M. Y... que la piscine a été aménagée en lieu et place d'une terrasse surélevée installée sur un apport de terre soutenus par des murs, en remplacement d'un enrochement préexistant, dans lequel a été installé un local technique ; qu'en affirmant que cette piscine était une construction au regard de la délibération du 19 juillet 2004, dès lors qu'elle comportait des murs de soutiens, la cour d'appel a dénaturé les plans et pièces produits par M. Y... et ainsi de nouveau violé l'article 1134 du code civil.