Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2015, 14-19.820, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-19820
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles 1134 et 1730 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 24 avril 2014), qu'à l'issue de deux des baux commerciaux par lesquels la SCI du Passage a conféré à la société Société générale la jouissance d'un ensemble immobilier et après restitution des clefs par la locataire le 13 janvier 2010, la société bailleresse a sollicité la remise des locaux restitués dans leur état initial, avec suppression de tous les aménagements apportés par la locataire, notamment de l'ascenseur privatif et de sa cage, afin d'assurer l'indépendance des locaux restitués par rapport ceux restant loués en vertu d'autres baux ; que, la société locataire ayant opposé que la clause d'accession contenue dans les baux liant les parties excluait toute application des dispositions de l'article 555 du code civil, la société bailleresse l'a assignée en paiement des travaux de remise des lieux loués en leur état initial et en indemnisation de pertes locatives ;

Attendu que, pour accueillir les demandes de la bailleresse, l'arrêt retient que la clause figurant au bail ne contient aucune renonciation, par le propriétaire, au droit qu'il tient des dispositions de l'article 555 du code civil d'exiger la suppression d'un ouvrage réalisé par le preneur ou d'en conserver la propriété et le renouvellement du bail, sans exiger la suppression d'un tel ouvrage, qu'elle n'emporte pas plus renonciation à ce droit, qui subsiste tant que l'option n'a pas été exercée, que cette clause règle par avance les conditions financières en découlant, lorsque le propriétaire entend exercer l'option qui lui est offerte par les dispositions légales précitées, en conservant des installations fixes qui ne pourraient être enlevées sans causer de dégradations aux locaux, savoir que le preneur les lui abandonnera ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en présence d'une clause aux termes de laquelle toutes les installations faites par le preneur devront être abandonnées par les locataires et deviendront la propriété du bailleur en vertu du droit d'accession, le bailleur ne peut exiger la remise en état des locaux et la démolition des installations qu'il a autorisées, sauf si le bail lui confère expressément cette option, la cour d'appel, qui a jugé que la clause d'accession ne privait pas le bailleur de la faculté d'exercer l'option prévue par l'article 555 du code civil, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la SCI du Passage ayant pour administrateur la société Cabinet Marcel Humbert aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du Passage et la société Cabinet Marcel Humbert ès qualités à payer la somme de 3 000 euros à la Société générale ; rejette la demande de la SCI du Passage et de la société Cabinet Marcel Humbert ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la Société générale.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOCIETE GENERALE à payer à la SCI DU PASSAGE la somme de 132. 315, 09 euros au titre des travaux de remise en état des lieux dans leur consistance d'origine, valeur des travaux au 28 mars 2011, somme à revaloriser en fonction de l'indice du coût de la construction jusqu'au complet paiement, et d'AVOIR condamné la SOCIETE GENERALE à payer à la SCI DU PASSAGE la somme de 203. 223, 76 euros arrêtée à la date du jugement, au titre des pertes locatives ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : Sur les travaux de remise en état : se fondant sur les dispositions des articles 1730, 555 alinéa 1 et 555 du Code civil, le jugement déféré, après avoir rappelé les termes de la clause contractuelle applicable aux deux baux en cause, savoir " à la fin du bail, les locaux devront être rendus en bon état de réparations au propriétaire ; toutes les installations fixes effectuées par le locataire dans les lieux loués telles : installation électrique, sanitaire qui ne pourraient être enlevées sans causer de dégradations aux locaux devront être abandonnées par les locataires et deviendront propriété du bailleur en vertu du droit d'accession ", a retenu que :- l'autorisation concédée au locataire, par les deux baux ayant pris fin, d'effectuer des aménagements et changements de distribution des locaux loués n'entraînait pas renonciation du bailleur à la faculté de demander à son locataire de remettre les locaux en l'état à la fin du bail,- de la même manière, la clause prévoyant la restitution des locaux en fin de bail " en bon état d'entretien " ne constitue pas une renonciation expresse des parties aux règles d'accession et au droit d'option du vendeur ; que relevant que le bailleur avait expressément sollicité la remise en état des lieux, il en a déduit qu'il avait nécessairement fait le choix de ne pas conserver la propriété des aménagements effectués par la SG et que, peu important que ces modifications avaient été autorisées, elles devaient disparaître pour qu'il y ait exécution de l'obligation de restitution conformément aux dispositions de l'article 1730 du Code civil ; que concrètement, cette obligation s'est traduite par la prise en considération, par le premier juge, dans le coût des travaux de remise en état des lieux, des travaux de suppression :- des faux-plafonds, faux planchers et cloisonnements,- au-delà du deuxième étage de la cage d'un ascenseur intérieur réalisé par la SG pour desservir antérieurement les locaux restitués à la SCI du PASSAGE ; que la SG le conteste et soutient que, par l'effet de cette clause, le bailleur est devenu propriétaire par accession de ces travaux, dès la fin du premier bail au cours duquel les travaux d'aménagement correspondant avaient été réalisés, sans avoir conservé le bénéfice de l'option prévue par l'article 555 du Code civil de ne pas en devenir propriétaire ; et qu'elle en veut pour preuve, si nécessaire, le fait que c'est en vertu d'une disposition particulière du bail n° 6 qu'elle a procédé à la suppression d'un escalier intérieur qu'elle avait fait réaliser avec l'autorisation du bailleur, s'étant expressément engagée à remettre les lieux en l'état primitif à son départ ; mais qu'il n'en est rien : la clause litigieuse ne contient aucune renonciation, par le propriétaire, au droit qu'il tient des dispositions de l'article 555 du Code civil d'exiger la suppression d'un ouvrage réalisé par le preneur ou d'en conserver la propriété et le renouvellement du bail, sans exiger la suppression d'un tel ouvrage, n'emporte pas plus renonciation à ce droit qui subsiste tant que l'option n'a pas été exercée ; que tout au plus, cette clause règle-t-elle par avance, lorsque le propriétaire entend exercer l'option qui lui est offerte par les dispositions légales précitées en conservant des installations fixes qui ne pourraient être enlevées sans causer de dégradations aux locaux, les conditions financières en découlant, à savoir que le preneur les lui abandonnera ; et que la circonstance que les parties avaient cru bon, dans un autre bail portant sur d'autres locaux, de régler spécialement le cas d'un escalier intérieur est indifférente, ne pouvant se déduire du seul fait qu'il avait été convenu dès l'origine qu'il serait supprimé par le preneur, qu'aucune clause générale susceptible de régler les conséquences de cette situation ne les liait pas déjà ; que le coût des travaux de démolition de la cage d'ascenseur au-delà du deuxième étage et de suppression des faux-plafonds, faux planchers et cloisonnements sont à la charge de la SG ; que les travaux de remise en état des lieux dans leur configuration d'origine, à laquelle est tenue la SG par application des clauses des baux régissant les locaux restitués, ont été justement évalués par l'expert, sans notamment faire supporter au preneur les travaux de remise en état liés à la vétusté auxquels il n'est pas tenu ; que le jugement déféré est confirmé sur ce point ; Sur les pertes locatives : le jugement déféré a condamné la SG à supporter les pertes locatives subies par la SCI du PASSAGE du fait de l'impossibilité de relouer les locaux, à compter du 31 octobre 2009, retenant qu'il ne pouvait être reproché une quelconque inertie à la SCI du PASSAGE qui, dès réception des congés, s'était positionnée par un courrier de son conseil en date du 28 mai 2009 sur l'option dont elle disposait et avait demandé la remise en état des lieux dans leur état primitif, étant précisé que la SG disposait, à cette date, du temps nécessaire pour exécuter ces travaux avant l'expiration du bail, leur durée étant évaluée par l'expert à 2 mois et demi ; que la SG conteste cette condamnation et objecte que :- les aménagements qu'elle avait réalisés n'empêchaient pas la relocation des locaux en tant que locaux à usage de bureaux, sauf pour la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires pour pallier leur vétusté,- la SCI du PASSAGE ne rapporte pas la preuve qu'elle se soit heurtée à des refus de candidats locataires en raison de la présence de fauxplafonds, faux planchers et cloisonnements,- la SCI du passage n'a pas justifié ne pouvoir elle-même faire l'avance des travaux chiffrés par l'expert ; mais ces moyens sont inopérants ; que les travaux que la SG avait l'obligation de réaliser étaient destinés à remettre les locaux dans leur état primitif, comme la bailleresse en avait fait le choix et la SG s'y est refusée ; qu'elle ne saurait prétendre qu'il appartenait à la SCI du PASSAGE de s'incliner devant ce refus ou de pallier ses carences dans l'exécution de son obligation de restituer les locaux après en avoir supprimé les ouvrages qu'elle y avait réalisés, étant relevé si nécessaire qu'il n'est pas prétendu que la SCI du PASSAGE aurait commis un quelconque fait positif ayant aggravé son préjudice ; que le jugement déféré est confirmé sur ce point » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « l'article 1730 du Code civil dispose que " s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celuici doit rendre la chose telle qu'il l'a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté force majeure " ; qu'aux termes de l'article 555 al 1 du Code civil, " lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers, et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever " ; Que ces dispositions relatives à l'accession à la propriété prévue par l'article 555 du Code civil sont applicables dans les rapports entre bailleurs et locataires, et régissent donc le sort des constructions en fin de bail, sous réserve que le contrat de bail ne comporte pas de stipulation les écartant conventionnellement et réglant particulièrement le sort de ces constructions ; Que le droit d'option entre le droit de conserver la propriété des constructions et celui d'obliger le tiers à les enlever est donc librement exercé par le bailleur ; Qu'aux termes de l'article 555 al 2 du Code civil le bailleur peut exiger que les constructions ou ouvrages du locataire soient supprimées aux frais de ce dernier et sans indemnité pour celui-ci ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail portant sur les locaux au troisième étage de l'aile sud (dénommé bail numéro six) a été signé entre les parties le 1 " juin 1971, et a été constamment renouvelé et pour la dernière fois le 11 décembre 1998 pour venir à expiration le 27 juin 2007 ; Qu'un congé avec offre de renouvellement a été délivré à l'initiative de la visite du passage le 15 décembre 2006 pour le 24 juin 2007 ;
Que la société générale a renoncé à cette offre de renouvellement, a déféré au congé en libérant les lieux le 31 octobre 2009. Que le bail n° 7 signé le 3 octobre 1973, renouvelé le 03 mai 2001 portait sur des locaux situés au 3ème, 4ème, 5ème étage outre les caves du sous-sol ; Que chacun de ces baux autorisait la locataire, la SOCIETE GENERALE, à effectuer des aménagements et changements de distribution des locaux et comportaient la disposition suivante : " à la fin du bail, les locaux devront être rendus en bon état de réparations au propriétaire ; toutes les installations fixes effectuées par le locataire dans les lieux loués telles installation électrique, sanitaire qui ne pourraient-être enlevées sans-causer-de-dégradations aux locaux devront être abandonnées par les locataires et deviendront propriété du bailleur en vertu du droit d'accession " ; Que cette autorisation donnée aux termes de ces deux baux à la SOCIETE GENERALE de réaliser des améliorations ou des constructions, n'entraîne pas pour autant la renonciation du bailleur à la faculté de demander à son locataire de remettre les locaux en l'état à la fin du bail ; Que de la même manière la clause prévoyant une restitution des locaux en fin de bail " en bon état d'entretien " ne constitue pas une renonciation expresse des parties aux règles d'accession et au droit d'option du bailleur ; Qu'il ressort des circonstances de l'espèce que le bailleur, qui a expressément sollicité la remise en état des lieux, a nécessairement fait le choix de ne pas conserver la propriété des aménagements effectués par la société générale ; Que les modifications apportées à la chose louée par la société générale, quoiqu'autorisées, doivent disparaître pour qu'il y ait exécution de l'obligation de restitution en l'état initial visé par l'article 1730 du Code civil ; Qu'en conséquence la SCI DU PASSAGE est en droit de réclamer la restitution de la chose louée en son état primitif ; Que la société générale, du fait de son inexécution, doit indemniser la SCI DU PASSAGE du montant des travaux de remise en état, afin de lui permettre de relouer les locaux restitués ; que l'expert judiciaire fixe les travaux de remise des lieux dans leur état primitif, avec suppression de tous les ouvrages installés par la locataire pour les besoins de son exploitation, à la somme de 132. 315, 09 ¿ TTC, non compris les honoraires de coordination et de SPS et prévoit un délai global de 2 mois et demi pour les démolitions intérieures et les modifications sur la gaine d'ascenseur ; que la Société Générale, qui discute le principe précédemment tranché de la remise en état des lieux, ne formule aucune observation sur le chiffrage proprement dit de l'expert ; Qu'il y a donc lieu de l'homologuer et de faire droit à la demande de la SCI DU PASSAGE ; Que la Société Générale sera donc condamnée au paiement de la somme de 132. 315, 09 ¿ TTC, valeur des travaux au 28 mars 2011, somme à revaloriser en fonction de l'indice du coût de la construction jusqu'au complet paiement, correspondant aux travaux rendus nécessaires pour la remise des lieux dans leur état primitif ; Sur la demande au titre des pertes locatives : que la SCI DU PASSAGE sollicite également la somme de 203. 223, 76 ¿ au titre des pertes locatives subies depuis le 1 " trimestre 2009 jusqu'au 1 " trimestre 2012 inclus, ainsi que les pertes locatives trimestrielles postérieures jusqu'au règlement du coût des travaux, soit sur la base de 23. 880, 67 ¿ par trimestre ; Que la locataire s'oppose à cette demande, estimant ne pas être tenue du manque de diligence de la bailleresse à relouer les locaux ou de son inertie à effectuer les travaux lui incombant ; que toutefois, elle considère que le préjudice subi par la bailleresse ne saurait excéder la durée de 2 mois et demi nécessaire à la réalisation des travaux ; qu'enfin l'indemnité doit être minorée, car englobant une partie des locaux appartenant à Madame X..., non partie à la procédure ; Qu'il est constant que les locaux relatifs à ces baux ont été restitués à la suite de congés valablement délivrés par la Société Générale, le 31 octobre 2009 ; Qu'aucune inertie, ou manque de diligence ne saurait être reproché à la bailleresse qui, dès réception des congés, se positionnait sur son droit d'option, par courrier de son conseil en date du 28 mai 2009, sollicitait la remise des lieux dans leur état primitif pour le 31 octobre 2009, y compris l'ascenseur ; Que la Société Générale bénéficiait d'un temps nécessaire pour effectuer les travaux ; Que le préjudice subi par la bailleresse est donc justifié par le fait qu'elle n'a pu relouer les locaux à compter du 1 " novembre 2009 ; Que le principe de calcul des sommes réclamées doit être admis, comme correspondant aux montants des loyers versés par la défenderesse lorsqu'elle était locataire, la superficie de l'appartement de Madame Y..., tiers à la procédure, n'ayant pas d'incidence significative sur ce calcul ; Que le montant des loyers du bail N° 6 qui ressort de l'avenant signé entre les parties le 28 décembre 2004, s'élève annuellement à 12. 709 ¿, soit 3. 177, 25 euros par trimestre, se révisant à chaque période triennale (2007, 2010) sur la base de l'indice du coût de la construction ; que celui du bail n° 7 ressort d'un avenant en date du 20 mars 2007 le portant à la somme annuelle de 80. 225 ¿, soit 20. 056, 25 ¿, révisable à chaque période triennale (2010) ; Que le décompte adressé à l'expert sur les pertes locatives n'est pas contesté, la Société Générale n'en discutant que le principe » ;

ALORS QU'EN présence d'une clause d'expresse d'accession, au terme de laquelle toutes les installations faites par le preneur « devront être abandonnées par les locataires et deviendront la propriété du bailleur en vertu du droit d'accession », le bailleur ne peut exiger la remise en état des locaux et la démolition des installations qu'il a autorisées, sauf si le bail lui confère expressément cette option ; qu'en jugeant qu'une telle clause d'accession ne privait pas le bailleur de la faculté d'exercer l'option prévue par l'article 555 du Code civil au profit du bailleur, la Cour d'appel a violé ce texte, ensemble les articles 1134 et 1730 du Code civil.




ECLI:FR:CCASS:2015:C301215

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon , du 24 avril 2014