Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 avril 2015, 13-27.547, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 avril 2015
N° de pourvoi: 13-27547
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
Me Foussard, Me Le Prado, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le troisième moyen :

Vu l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 2013) fixe le montant des indemnités revenant à la SCI 117/ 119 boulevard Mac Donald (la SCI) au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'aménagement de la ville de Paris (SEMAVIP), des parcelles cadastrées section 19. 02 BY n° 1 et section 19. 02 BY n° 2, lui appartenant ;

Attendu que pour rejeter la demande formée au titre de la perte de loyers, l'arrêt retient, par motifs propres que l'exproprié pourra tirer des revenus de l'indemnité qu'il percevra, et par motifs expressément adoptés, que la responsabilité de la gestion normalement avisée du capital ainsi perçu incombe entièrement au bénéficiaire de l'indemnité et que toute perte de revenus serait donc sans relation directe avec l'expropriation ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre l'expropriation et la perte de revenus locatifs subie pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne seraient manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation pour perte de revenus locatifs, l'arrêt rendu le 10 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la Société d'aménagement de la Ville de Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'aménagement de la Ville de Paris à payer à la SCI 117-119 boulevard Mac Donald la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la Société d'aménagement de la Ville de Paris ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quinze.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société 117-119 boulevard Mac Donald.


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR fixé l'indemnité due par la SEMAVIP à la société SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald, ou pour le compte de qui il appartiendra, au titre de la dépossession foncière des parcelles cadastrées : n° 19 section BY n° 2 située 117 bd Mac Donald et 22 quai de la Charente, et n° 19. 02 section BY n° 1 située 119-121 bd Mac Donald et 24 quai de la Charente, en valeur occupée à la somme globale de 3. 112. 611 euros, soit la somme de 2. 737. 828 euros au titre de l'indemnité principale, et 274. 783 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

AUX MOTIFS QUE, « sur le bénéficiaire de l'indemnité d'expropriation, la société Civile immobilière du 117-119 Boulevard McDonald fait valoir qu'elle est l'unique propriétaire des parcelles considérées et qu'il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité pour le compte de qui il appartiendra et fait valoir que c'est par une erreur d'inscription hypothécaire qu'il existe un doute à ce sujet ; qu'elle fait valoir qu'en outre elle est possesseur de bonne foi de ces biens ; mais qu'il convient que l'exproprié justifie de sa propriété pour se voir verser l'indemnité ; que le juge de l'expropriation n'a pas compétence pour ce faire et qu'il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point ; que la SEMAVIP devra verser l'indemnité afférente à la parcelle considérée lorsqu'il aura été justifié de la propriété, et la consigner en l'attente ; que c'est précisément pour ce motif que l'indemnité a été fixée pour le compte de qui il appartiendra » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « suivant ordonnance en date du 16 juin 2008, les parcelles suivantes ont été expropriées :- section 19. 02. BY n° 1 d'une contenance de 371 mètres carrés, à l'adresse des 119-121 boulevard Macdonald et 24 quai de la Charente,- section 19. 02. BY n° 2 d'une contenance de 625 mètres carrés, à l'adresse 117 boulevard Macdonald et 22 quai de la Charente ; que ces deux parcelles sont contiguës, la parcelle BY n° 1 faisant l'angle du boulevard Macdonald et du quai de la Charente, la parcelle BY n° 2 enveloppant la parcelle BY n° 1, ayant façade sur le quai de la Charente et sur le boulevard Macdonald ; que sur ces parcelles sont édifiés plusieurs bâtiments amplement décrite au procès-verbal joint au présent jugement ; qu'il est simplement rappelé que les deux parcelles supportent, a) ayant façade sur le boulevard Macdonald, un bâtiment de type mixte, artisanal, commercial et d'habitation, occupé au rez-de-chaussée à titre commercial, par la société Charles Traiteur, et au premier étage, à titre d'habitation par Mme Y... ; b) ayant façade sur le boulevard Macdonald, un bâtiment avec un grand grenier à faible pente, occupé à titre commercial par un cabaret exploité par la société PARIS ORIENTAL ; c) formant l'angle du boulevard Macdonald et du quai de la Charente, un bâtiment élevé d'un étage sur rez-de-chaussée, occupé aurez-de-chaussée à titre commercial par une boucherie exploitée par la Sarl Les Halles de la Villette, et au premier étage, à titre d'habitation par M. Michel Z...; d) ayant façade sur le quai de la Charente, un bâtiment de type atelier, communiquant aurez-de-chaussée avec les locaux du bâtiment (a), occupé au rez-de-chaussée et pour une partie au premier étage, à titre commercial, par la société Charles Traiteur, et au premier étage, à titre d'habitation par Mme A...; qu'il existe une difficulté sérieuse relative à la propriété de la parcelle B Y n° 2 qui ne peut être tranchée par le juge de l'expropriation ; qu'aucune des parties ne produit de plan cadastral ; qu'aucune des parties ne justifie de l'implantation de tel et tel bâtiment sur l'une ou l'autre parcelle ; que dès lors, il sera statué pour le compte de qui il appartiendra, et ce à l'égard des deux parcelles B Y n° 1 et BY n° 2 » ;

1°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que l'expropriation portait sur deux parcelles distinctes, n° 19 section BY n° 2 située 117 bd Mac Donald et 22 quai de la Charente, et n° 19. 02 section BY n° 1 située 119-121 bd Mac Donald et 24 quai de la Charente ; qu'il est constant que la SEMAVIP invoquait exclusivement le défaut de preuve de la propriété de la SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald sur la parcelle BY n° 2 et que la cour d'appel a à cet égard relevé que la SEMAVIP « devra it verser l'indemnité afférente à la parcelle considérée lorsqu'il aura été justifié de la propriété » ; que dès lors en confirmant le jugement entrepris, qui a, sans distinguer selon les parcelles, fixé l'intégralité de l'indemnité d'expropriation due par la SEMAVIP à la société SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald, ou pour le compte de qui il appartiendra, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé l'article L. 13-8 du code de l'expropriation ;

2°) ALORS QUE dès lors que la SEMAVIP se prévalait, pour demander la fixation de l'indemnité « pour le compte de qui il appartiendra », d'une difficulté dans la détermination du propriétaire de l'une des parcelles, à savoir la parcelle BY n° 2, il lui incombait d'identifier précisément l'objet de sa contestation, tant en ce qui concerne la parcelle même que les éléments qui s'y trouvaient implantés ; que dès lors en relevant, pour faire droit à cette demande, « l'absence de justification, de la part de l'une ou de l'autre partie », « de l'implantation de tel et tel bâtiment sur l'une ou l'autre parcelle », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, et a violé l'article 1315 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR fixé l'indemnité due par la SEMAVIP à la société SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald ou pour le compte de qui il appartiendra au titre de la dépossession foncière des parcelles cadastrées : n° 19 section BY n° 2 située 117 bd Mac Donald et 22 quai de la Charente, et n° 19. 02 section BY n° 1 située 119-121 bd Mac Donald et 24 quai de la Charente, en valeur occupée à la somme globale de 3. 112. 611 euros, soit la somme de 2. 737. 828 euros au titre de l'indemnité principale, et 274. 783 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

AUX MOTIFS QUE, « sur l'indemnité de dépossession ; sur l'indemnité principale ; que sur les locaux d'habitation, le jugement entrepris a fixé les indemnités de la façon suivante :
Logement Y... : 3. 000 ¿ x 56, 51m ² x 0, 8 = 770. 128 ¿ ;
Logement Z...: 3. 000 ¿ x 176. 50m ² x 0, 8 = 466, 752 ¿ ;
Logement A...: 2. 800 ¿ x 74, 90m ² x 0, 8 = 167. 776 ¿, soit au total 770. 128 ¿ en valeur occupée ;
que sur les locaux commerciaux, le jugement entrepris a fixé les indemnités de la façon suivante :
Locaux Halles de la Villette : 4. 200 ¿ x 165m ² x 0, 6 = 415. 000 ¿
Locaux Paris Oriental : 4. 000 x 176m ² x 0, 6 = 422. 400 ¿
Locaux Charles Traiteur : 2. 500 ¿ x 753m ² x 0, 6 = 1. 129. 700 ¿, soit au total 2. 737. 828 ¿ en valeur occupée ;
qu'il convient d'y ajouter les indemnités de remploi ; que les indemnités d'éviction sont réglées dans le cadre d'une autre instance ; que la société Civile immobilière du Boulevard McDonald fait tout d'abord valoir que la SEMAVIP avait fait une offre transactionnelle supérieure à l'offre qu'elle avait faite par mémoire devant le juge de l'expropriation et au montant finalement fixé par le juge de l'expropriation ; qu'il souligne que le commissaire du Gouvernement avait suggéré par une modification de fixer une indemnité supérieure ; Mais que l'expropriant a tout loisir, afin d'accélérer les opérations et d'éviter une procédure de faire une offre supérieure à la juste et préalable indemnité à laquelle l'exproprié a droit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ; que le juge de l'expropriation n'est pas lié par ces pourparlers transactionnels ; que la société Civile immobilière du 117-119 Boulevard McDonald fait ensuite valoir que les biens sont de belle qualité et sont équipés très correctement ; ¿ cependant tous les éléments cités, parfaitement bien décrits dans le procès-verbal du juge de l'expropriation, qui a également pris le soin d'expliquer l'environnement et le quartier ou les biens sont situés ont été pris en compte par lui ; que la SCI fait encore valoir que le terrain est bien situé à un carrefour important et surtout qu'il n'est pas occupé ni sur toute sa surface, ni par un immeuble haut et que les lieux sont calmes et agréables ; que cette situation est décrite par le Juge dans son procès-verbal sur lequel il s'est appuyé pour fixer l'indemnité ; que le fait que le juge ait indiqué que les locaux étaient des locaux d'activité est également sans incidence, dès lors que sont précisément décrits et la configuration des lieux, et leur usage, de sorte qu'il n'existe pas de doute sur leur état ni sur leur usage actuels, qui sont exactement ce qui doit être pris en compte pour l'appréciation de l'indemnité ; que sur tous ces points le jugement mérite d'être confirmé ; que sur la superficie de la salle, l'exproprié discute le fait que le juge de l'expropriation ait fait une correction, globale de la superficie au lieu d'une pondération par parties selon la hauteur ; que cependant le juge de l'expropriation, comme il l'explique, a appliqué un coefficient de pondération, modéré pour l'appliquer à toute la superficie concernée, ce qui revient au même, est conforme à la Loi ; que le montant de l'indemnité calculée n'appelle pas d'observation ; de même l'exproprié reproche au premier juge d'avoir appliqué un coefficient de 0, 2 à la cave occupée par LES HALLES DE LA VILLETTE au lieu de 0, 4 ; que cependant le juge de l'expropriation a appliqué le coefficient au vu de ses constatations et l'exproprié n'apporte aucun élément tangible de nature à remettre en cause cette appréciation ; que de même l'exproprié critique le coefficient de 0, 6 appliqué pour le grenier de la société CHARLES TRAITEUR ; que cependant il ne produit là encore, à l'exception de critiques ponctuelles, pas d'éléments de nature à remettre en cause l'appréciation du juge ; que sur l'électricité le fait que des machines à laver soient installées ne permet pas ce considérer que l'installation électrique ne présentait pas le caractère précaire que le juge indique avoir constaté ; que le jugement mérite confirmation sur tous ces points ; que sur l'appréciation du montant de l'indemnité, la Cour estime que le juge de l'expropriation a calculé de façon juste l'indemnité proposée, au vu des éléments de comparaison et du contenu des procès verbaux et des autres éléments du litige, et qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'indemnité sera fixée en recherchant la valeur vénale des locaux, selon leur nature, commerciale ou à titre d'habitation, et selon leur état ; que la valeur vénale sera déterminée d'après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l'occasion de la mutation d'immeubles, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de remplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l'offre et de la demande à un moment donné ; que les parties s'accordent pour évaluer les biens à concurrence des surfaces utiles mesurées par le géomètre pressenti par l'expropriée, M. Pierre B..., avec pondération pour les locaux annexes, mais s'opposent sur ces pondérations ; que sur les superficies retenues pour l'évaluation, les superficies seront pondérées en fonction des possibilités d'utilisation, l'état des locaux étant apprécié lors de la fixation de la valeur unitaire du mètre carré ;
1) locaux d'habitation :
- logement occupé par Mme Y..., situé dans le bâtiment (a) au premier étage : 56, 50 mètres carrés ;
- logement occupé par M. Z..., situé dans le bâtiment (c), à l'angle des deux rues, au premier étage : 176, 80 mètres carrés ;
- logement occupé par Mme A...: 74, 90 mètres carrés
2) locaux commerciaux',
- locaux occupés par la société Paris Oriental :
dans le bâtiment (b), rez-de-chaussée : 149 mètres carrés,
au premier étage : 26, 40 mètres soit 135 mètres carrés pondérés à 0, 2 (grenier difficilement aménageable compte tenu de sa configuration tout en longueur, de la pente de la toiture, de la part importante de surface au sol ayant une hauteur de plafond inférieure à 1, 80 mètres),
soit 149 + 26, 40 = 175, 40 mètres carrés, arrondis à 176 mètres carrés,
- locaux occupés par la société Les Halles de la Villette, situés dans le bâtiment (c) au rez-de-chaussée : 156, 80 mètres carrés,
cave au sous-sol : 7, 44 mètres carrés (37, 20 mètres carrés pondérée à 0, 2), soit au total 164, 24 mètres carrés, arrondis à 165 mètres carrés,
- locaux occupés par la société Charles Traiteur, dans le bâtiment (d), au rez-de-chaussée et à l'étage : rez-de-chaussée : 517, 80 mètres carrés,
1er étage : 234, 72 mètres carrés soit 391, 20 mètres carrés pondérés à 0, 6 (grenier aménageable avec toit à double pente libérant une grande hauteur de plafond, de 5, 86 mètres au plus haut, mais sans ouverture possible sur le boulevard Macdonald, aveugle sur la quasi totalité de sa superficie), cave : 0, 14 mètre carré (0, 7 mètre carré pondéré à 0, 2), total : 752, 66 mètres carrés, arrondis à 753 mètres carrés.
Sur la fixation des indemnités concernant les trois logements ; Analyse des termes de comparaison de logements :
La SEMAVIP propose les termes de comparaison suivants,
-93 boulevard Macdonald

vente du 22 janvier 2007 2007p 1758 lot n° 3 : logement de 11 mètres carrés au rez-de-chaussée 2. 727 euros le mètre carré-97 boulevard Macdonald
vente du 24 juillet 2006
2006p6065
lot n° 115 ; logement au 2ème étage sur le boulevard de 11, 90 mettes carrés, 2. 017 euros le mètre carré
-97 boulevard Macdonald
vente du 2 mars 2006
2006p2904
lot n° 147 : logement au 6ème étage de 16 mètres carrés, 2. 062 euros le mètre carré-97 boulevard Macdonald
vente du 24 février 2006
2006p2503
lots 30 et 31 : logement au 5ème étage, 2. 900 euros le mètre carré
-99 boulevard Macdonald
vente du 12 octobre 2007
2007p7956
logement au 10ème étage de 55, 76 mètres carrés, 3. 675 euros le mètre carré
-7 rue de Tanger
vente du 6 septembre 2007,
2007p7275
logement au 3ème étage de 28, 29 mètres carrés, 4. 368 euros le mètre carré-150 avenue de Flandres
vente du 9 juin 2008
2008p3476
logement de 16 mètres carrés, 4. 063 euros le mètre carré ;
que les ventes citées par la SEMAVIP sont déjà anciennes pour être intervenues en 2006 et 2007 ; qu'elles visent des locaux ayant une vocation véritable de logement, ce qui n'est le cas d'aucun des trois logements expropriés ; que les immeubles des 93 et 97 boulevard Macdonald sont des immeubles de logements construits en 1925, de bonne facture, mais dans un état général dégradé ayant justifié une opération, de réhabilitation déclarée d'utilité publique ;
Termes de comparaison proposés par la SCI du 117-119 Boulevard Macdonald :
que les termes de comparaison proposés ne sont pas assortis des références de publicité foncière, seules susceptibles de permettre la vérification de la réalité, l'authenticité et la pertinence des termes de comparaison proposés ; que les ventes citées font apparaître des valeurs entre 3. 635 euros et 5. 313 euros le mètre carré, avec une moyenne autour de 4. 500 euros ; que les photographies des immeubles concernés par ces mutations, révèlent qu'il s'agit de locaux ayant une véritable vocation de logement, dans des immeubles faubouriens de bonne, voire très bonne facture ;
Termes proposés par le commissaire du gouvernement :
que le commissaire du gouvernement propose les termes de comparaison suivants,
1. logements de grande superficie :
- vente du 17 mars 2009 2
009p4170
19 allée des Eiders
immeuble de 1982
logement de 107 mètres carrés avec parking et cave,
3. 364 euros le mètre carré
-vente du 16 mars 2009
2009p2294
31 boulevard Serrurier
immeuble de 1958
logement de 211 mètres carrés avec cave
2. 133 euros le mètre carré
-vente du 5 août 2008
2008p5988
24 rue Mathis immeuble de 1889 logement de 121 mètres carrés 4. 339 euros le mètre carré
-vente du 15 septembre 2008
2008p7389
66 rue Secrétan immeuble de 1955 logement de 145 mètres carrés 5. 655 euros le mètre carré
-vente du 7 juin 2008
200Sp4616
82 rue de Crimée
immeuble de 1923
logement de 149 mètres carrés
5. 772 euros le mètre carré
-vente du 4 juin 2008
2008p4728 15 rue Clavel immeuble de 1900 logement de 133 mètres carrés 5, 248 euros le mètre carré
-vente du 28 mai 2009
2009pl982
44 rue de l'Ourcq
logement de 100 mètres carrés
3. 050 euros le mètre carré
2. autres logements :
- vente du 8 juillet 2009
2009p4108
23 rue Corentin Cariou
logement de 31 mètres carrés
2. 903 euros le mètre carré
-vente du 9 juin 2009
2009p2932
37 rue Bouret
logement de 75 mètres carrés dans un immeuble en pierre avec ascenseur 4. 180 euros le mètre carré
-vente du 9 juin 2009
2009p2843
81 boulevard Macdonald
logement de 51 mètres carrés avec parking
4. 412 euros le mètre carré
-vente du 13 mars 2009
2009p1982
3 rue de l'Encheval
logement de 55 mètres carrés dans un immeuble en briques
4, 545 euros le mètre carré
-vente du 6 février 2009
2009p753
83 rue de Crimée
logement de 23, 83 mètres carrés
3. 357 euros le mètre carré
-vente du 10 décembre 2008
2008p8337
44 rue d'Aubervilliers logement de 27 mètres carrés 2. 833 euros le mètre carré
-vente du 2 juillet 2008
2008p4375
15 rue de la Villette
logement de 34 mètres carrés
2. 882 euros le mètre carré
-vente du 26 mai 2008
34 avenue Laumière
sans précision de publicité foncière
-vente du 18 avril 2008
2008p3931
81 boulevard Macdonald
logement de 75 mètres carrés avec parking
4. 050 euros le mètre carré
que les ventes citées par le commissaire du gouvernement visent des locaux à vocation d'habitation ;
qu'au vu de ces ternies de comparaison, et en considération,
- pour le logement occupé par Mme Y... :
de son accès non conforme (cage d'escalier et escalier anormalement étroits et inconfortables, ouverture directe sur le boulevard) qui signe la transformation, sans respect des normes, des locaux d'activité en locaux d'habitation, de sa configuration (trois pièces en enfilade dont la première est la cuisine), de ses équipements de confort réels, de sa bonne hauteur de plafond et des dimensions confortables des pièces, de son état intérieur très vétusté, dégradé par les infiltrations affectant l'immeuble, de sa situation dans un immeuble d'activité en mauvais état, la valeur vénale sera fixée à 3. 000 euros le mètre carré
-pour le logement occupé par M. Z...:
de son accès (cage d'escalier aveugle affectée par les infiltrations provenant de l'immeuble), de sa configuration générale qui signe de la même manière que le logement de Mme Y..., la transformation sauvage d'un local d'activité en local d'habitation (double couloir inutile, second couloir aveugle et inutilement large, chambres pourvues d'ouvertures trop hautes ou d'ouverture zénithale, chambres anormalement étroites, près de la moitié de la superficie de l'appartement est privée d'ouverture sur le boulevard ou sur le quai, les hauteurs de plafond sont variables selon les pièces-la pièce de séjour n'étant pas la mieux lotie, les fenêtres. sont carrées, à mi-hauteur du mur, compte tenu de ses équipements de confort d'excellente facture et en excellent état, de l'avantage remarquable tiré de la vue sur le canal, de son calme, de sa triple orientation, de sa situation dans un immeuble d'activité en mauvais état général, la valeur vénale sera fixée à 3. 300 euros le mètre carré ;
- pour le logement occupé par Mme A...,
de son accès non conforme (cage d'escalier aveugle, escalier trop étroit, absence de palier), de sa configuration qui signe encore la transformation sans respect des normes de locaux, d'activité en local d'habitation (la chambre du fond est en réalité un dégagement sans ouverture, puisque la fenêtre donne sur l'intérieur d'un local occupé par un tiers et qu'elle est obturée par ce tiers), distribution défavorable-pas d'espace à l'entrée, salle d'eau trop exiguë au regard de la dimension du logement, de son très mauvais état d'entretien général, de la dégradation liée à des infiltrations, de l'avantage tiré de la vue sur le canal, de son calme et de son orientation ouest, de sa situation dans un immeuble d'activité en mauvais état général, la valeur vénale sera fixée à 2. 800 euros ;
que les indemnités se présentent pour les locaux occupés à titre d'habitation comme suit, en valeur occupé,
- pour le logement occupé par Mme Y... :
3. 000 euros x 56, 50 mètres carrés x 0, 8 = 135. 600 euros
-pour le logement occupé par M. Z...:
3. 300 euros x 176, 80 mètres carrés x 0, 8 = 466. 752 euros
-pour le logement occupé par Mme A...:
2, 800 euros x 74, 90 mètres carrés x 0, 8 = 167. 776 euros
total pour les trois logements en valeur occupé : 770. 128 euros
Fixation des indemnités concernant les locaux commerciaux :
Analyse des termes de comparaison proposés :
La SEMAVIP fait état des mutations suivantes,
-114 avenue Jean Jaurès
vente du 22 janvier 2007
2007p1774
local à usage commercial au rez-de-chaussée avec réserves au sous-sol 64, 50mètres carrés
1. 870 euros le mètre carré libre
-14 avenue Jean Jaurès
vente du 22 janvier 2007
2007p1789
local à usage commercial en rez-de-chaussée et cave
37, 50 mètres carrés
3, 848 euros le mètre carré libre
-5 quai de Seine
vente du 7 décembre 2006
2007p11
boutique, réserve avec cuisine et water-closets
appartement au 2ème étage de 2 chambres, cave
total : 102 mètres carrés
2. 794 euros le mètre carré occupé
-106 rue de Meaux
vente du 4 décembre 2006
2006p9234
boutique à usage de primeur de 64, 65 mètres carrés et cave, à l'étage logement de 47, 93 mètres carrés
1. 954 euros le mètre carré libre
-52 rue des Alouettes
vente du 29 septembre 2006
2006p7997
salle de restaurant sur rue, arrière boutique et cuisine sur cour, cave
40, 50 mètres carrés
2. 962 euros le mètre carré libre
-16 rue du général Lasalle
vente du 22 septembre 2006
boutique et arrière boutique, 61, 44 mètres carrés
3. 808 euros le mètre carré libre
-12 rue Burnouf
vente du 3 août 2006
publié le 21 septembre 2006
local commercial au rez-de-chaussée de 160 mètres carrés
2, 143 euros le mètre carré libre
-143 avenue Jean Jaurès
jugement de la chambre d'expropriation du 17 novembre 2008
local de 81, 85 mètre carrés sans devanture,
2. 300 euros le mètre carré
Soit une moyenne de 2. 809 euros le mètre carré libre pour des locaux de type boutique dans des quartiers pour certains, bien achalandés, alors qu'il s'agit ici d'évaluer des locaux des locaux dont une partie seulement a les caractéristiques d'une boutique, l'autre partie ayant les caractéristiques d'un atelier ou hangar ;
Termes de comparaison proposés par la SCI du 117-119 Boulevard Macdonald :
que les termes de comparaison proposés ne sont pas toujours assortis des adresses précises des biens vendus ; qu'ils ne sont pas assortis des justifications de publicité foncière ; que les photographies des immeubles concernés par ces mutations, révèlent qu'il s'agit de boutiques situées dans des immeubles de type faubourien ou haussmanien, de bonne, voire très bonne facture ;
Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement ;
que le commissaire du gouvernement fait état des mutations suivantes, occupées ou libres mais sans autre précision ;
- vente du 15 janvier 2009
2009p819
66 rue de Crimée
immeuble de 1900,
3 locaux en rez-de-chaussée pour 304 mètres carrés
avec 4 parking en sous-sol,
3. 289 euros le mètre carré
-vente du 20 février 2009
2009p1431
8 rue de Beneval
immeuble de 1983,
316 mètres carrés en rez-de-chaussée et réserve en sous-sol
1. 889 euros le mètre carré
immeuble récent

que les autres mutations ne sont pas assorties des références de publicité foncière ;

qu'au vu de ces termes de comparaison, au demeurant limités et peu pertinents pour ce qui est des locaux commerciaux occupés par la société Charles Traiteur,
- pour les locaux occupés par la société Les Halles de la Villette, en considération de leur configuration, soit des locaux de type grande boutique ou supurette, faisant l'angle de l'immeuble, avec devanture vitrée donnant sur le boulevard Macdonald, porte vitrée dans l'angle de l'immeuble, et devanture vitrée donnant sur le quai, de la Charente, soit des locaux présentant un linéaire de façade de plusieurs dizaines de mètres, dans une construction de facture rudimentaire mais solide, dans un emplacement éloigné des axes commerçants que sont les avenues de Flandre, de l'avenue Corentin Cariou, à un niveau du boulevard Macdonald dépourvu non seulement de tout commerce mais de toute construction d'habitation (environnement fait d'entrepôts pour certains abandonnés), étant observé cependant que cette situation est intéressante par l'accès facile des clients venus en voiture, et que la visibilité des locaux est réelle pour les véhicules empruntant le boulevard Macdonald, la valeur sera fixée à hauteur de 4. 200 euros le mètre carre libre,
- pour les locaux occupés par la société Paris Oriental,
en considération de leur configuration, soit des locaux de type boutique, (quand bien même l'actuel occupant a occulté les ouvertures sur le boulevard), présentant une façade d'une vingtaine de mètres sur le boulevard Macdonald, dans une construction modeste mais solide, en très bon état intérieur, pourvus d'équipements de confort réels et en très bon état, la valeur sera fixée à hauteur de 4. 000 euros le mètre carré libre,
- pour les locaux occupés par la société Charles Traiteur,
en considération de leur configuration, soit des locaux de type atelier ou hangar, contenus pour partie dans des constructions rudimentaires et solides (les parties situées sous les appartements de Mme Y... et de Mme A...), et pour partie, la plus importante, dans une structure légère construite entre les deux bâtiments sur rue, ayant deux ouvertures l'une sur le boulevard, l'autre sur le quai, en état très moyen voire mauvais, souffrant d'infiltrations, non isolés, recouverts d'une toiture non isolée et en très mauvais état, la valeur sera fixée à hauteur de 2. 500 euros le mètre carré libre ;
que l'indemnité au titre des locaux commerciaux se présente comme suit, en valeur occupé à titre commercial,
- locaux occupés par les Halles de la Villette :
4. 200 euros x 165 mètres carrés x 0, 6 = 415. 800 euros
-locaux occupés par la société Paris Oriental :
4. 000 euros x 176 mètres carrés x 0, 6 = 422. 400 euros
-locaux occupés par la société Charles Traiteur :
2. 500 euros x 753 mètres carrés x 0, 6 = 1. 129. 500 euros
total pour les locaux commerciaux : 1. 967. 700 euros
Récapitulatif :
Indemnité principale en valeur occupé :
au titre des 3 logements en valeur occupé : 770. 128 euros
au titre des 3 locaux commerciaux en valeur occupé : 1. 967. 700 euros
total : 2. 737. 828 euros
Indemnité de remploi :
20 % sur 5. 000 euros = 1. 000 euros
15 % entre 5. 000 et 15. 000 euros = 1. 500 euros,
10 % au-delà = 272. 283 euros
274. 783 euros
total de l'indemnité en valeur occupé, et pour le compte de qui il appartiendra :
2. 737. 828 euros + 274. 783 euros = 3. 012. 611 euros
Recoupement avec d'autres méthodes d'évaluation ;

La SCI du 117-119 Boulevard Macdonald fait état d'un revenu annuel hors taxes de 199. 587 euros.
En adoptant un taux de 7 %, on obtient une valeur capitalisée de,
199. 587 euros x 100/ 7 = 2. 851. 243 euros
En adoptant un taux de 8 %, on obtient,
199. 587 euros x 100/ 8 = 2. 494. 838 euros
soit des valeurs cohérentes avec l'indemnité fixée plus haut ;

En se référant à la consistance des parcelles expropriées, situées sur un emplacement remarquable et susceptible d'intéresser un promoteur et en adoptant une valeur de euros le mètre carré de terrain avec constructions à démolir (terrain d'angle de 1. 000 mètres carrés, au bord du canal Saint-Denis et en bordure du futur tramway), avec un abattement de 40 % pour occupation essentiellement commerciale, on obtient :
superficie des deux parcelles : 625 + 369 = 994 mètres carrés, 5. 000 euros x 994 mètres carrés x 0, 6 = 2. 982. 000 euros, soit encore une valeur cohérente avec l'indemnité fixée plus haut »

ALORS QUE, pour les besoins de l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, et même s'il évalue un terrain bâti, le juge doit prendre en considération la situation des biens et la valeur intrinsèque du terrain sur lesquels ils sont implantés ; qu'en l'espèce, la SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald faisait à cet égard valoir que la valorisation du terrain d'assiette exceptionnel n'avait pas été prise en compte, de sorte que l'appréciation du montant de l'indemnité s'en trouvait nécessairement faussée (mémoire, p. 18, 19, 20) ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel, qu'elle a, aux motifs adoptés du premier juge, évalué l'indemnité d'expropriation au vu des transactions réalisées sur des immeubles situés dans un secteur proche et de l'état général des immeubles construits sur les parcelles expropriées, et que si elle a relevé que le terrain d'assiette consistait en un « emplacement remarquable et susceptible d'intéresser un promoteur » (terrain d'angle de 1. 000 mètres carrés, au bord du canal Saint-Denis et en bordure du futur tramway), elle n'a tenu compte de cette circonstance que pour considérer qu'une méthode de calcul, non retenue, se référant exclusivement à la consistance des parcelles expropriées, situées sur un tel emplacement, permettrait d'aboutir à une indemnité de 2. 982. 000 euros (5. 000 euros x 994 mètres carrés x 0, 6 = 2. 982. 000 euros), valeur qu'elle a estimé « cohérente » avec l'indemnité (cependant inférieure), qu'elle a pour sa part retenue en appliquant sa propre méthode de calcul ; que dès lors, en affirmant que la situation des lieux litigieux avait été prise en compte pour le calcul de l'indemnité d'expropriation, sans expliquer en quoi l'indemnité fixée par comparaison avec d'autres transactions avait intégré une valorisation tenant compte de la situation exceptionnelle du terrain d'assiette et de ses perspectives d'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13, L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR, rejetant la demande de la SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald tendant au paiement d'une indemnité au titre de la perte de revenus, fixé l'indemnité due par la SEMAVIP à la société SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald ou pour le compte de qui il appartiendra au titre de la dépossession foncière des parcelles cadastrées : n° 19 section BY n° 2 située 117 bd Mac Donald et 22 quai de la Charente, et n° 19. 02 section BY n° 1 située 119-121 bd Mac Donald et 24 quai de la Charente, en valeur occupée à la somme globale de 3. 112. 611 euros, soit la somme de 2. 737. 828 euros au titre de l'indemnité principale, et 274. 783 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

AUX MOTIFS QUE « l'exproprié pourra tirer des revenus de l'indemnité proposée ou du remploi qu'il en fera, ainsi que l'a exactement relevé le juge de l'expropriation ; qu'il n'y a pas lieu à indemnité pour perte de revenus ; que la demande formée de ce chef n'est pas fondée ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'exproprié doit être indemnisé de l'intégralité de son préjudice direct, matériel et certain ; que la SCI du 117-119 Boulevard Macdonald réclame une indemnité représentant la perte de revenus locatifs durant la période nécessaire à la recherche et au rachat d'un autre bien immobilier ; qu'elle évalue ce préjudice à une année de loyer, soit 199. 587 euros ; mais qu'en percevant l'indemnité représentant la valeur vénale du bien dont elle est dépossédée, la SCI du 117-119 Boulevard Macdonald percevra un capital susceptible de générer immédiatement des revenus ; que la nature et la forme des revenus susceptibles d'être générés par cette indemnité importe peu ; qu'une gestion normalement avisée du capital ainsi perçu, gestion dont la responsabilité incombe entièrement au bénéficiaire de l'indemnité, doit éviter toute perte financière pour l'exproprié ; que toute perte de revenus serait donc sans relation directe avec l'expropriation et la demande d'indemnité à ce titre doit être rejetée ; que la SCI du 117-119 Boulevard Macdonald ne peut non plus prétendre à une perte de revenus, dans l'hypothèse où les fonds seraient consignés parce qu'elle ne peut justifier de son titre de propriété, cette carence étant sans relation avec l'expropriation et la société propriétaire ne pouvant faire assumer sa négligence ou celle de ses auteurs par l'autorité expropriante » ;

1°) ALORS QUE dès lors que les biens sous emprise sont affectés à la location, la cour d'appel doit allouer aux propriétaires expropriés, une indemnité qui correspond à la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à ceux-ci, pour procéder au rachat et trouver un locataire ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que les locaux d'habitation comme les locaux commerciaux étaient affectés à la location ; que dès lors en affirmant que l'indemnité pour perte de revenus était exclue, du fait qu'une gestion normalement avisée de l'indemnité d'expropriation perçue, gestion dont la responsabilité incombait entièrement au bénéficiaire de l'indemnité, permettait d'obtenir des revenus, la cour d'appel a violé les articles L. 13-13, L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation ;

2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QU'en affirmant, pour rejeter la demande de la SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald au titre de la perte de revenus locatifs, que la nature et la forme des revenus susceptibles d'être générés par l'indemnité d'expropriation importait peu, qu'une gestion normalement avisée du capital ainsi perçu, gestion dont la responsabilité incombait entièrement au bénéficiaire de l'indemnité, devait éviter toute perte financière pour l'exproprié et que toute perte de revenus serait donc sans relation directe avec l'expropriation, sans s'expliquer sur les revenus qu'une simple gestion financière de l'indemnité d'expropriation, fut-elle avisée, était susceptible d'engendrer, ni sur le montant des revenus locatifs auxquels la SCI 117/ 119 Boulevard Mac Donald pouvait prétendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13, L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation.




ECLI:FR:CCASS:2015:C300407

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 10 octobre 2013