Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2014, 13-20.976, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-20976
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Didier et Pinet, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 juin 2013), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22. 575), qu'ayant décidé de vendre les dix appartements dont elle était propriétaire, la société civile immobilière Assurécureuil Pierre 2 (la SCI) a signifié le 26 juin 2007 une offre de vente à M. et Mme X..., locataires, qui ne l'ont pas acceptée ; qu'elle a vendu l'appartement le 15 décembre 2008 à Mme y...; que M. et Mme X...l'ont assignée, ainsi que la SCI, en nullité de l'offre de vente et de la vente de l'appartement et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'annulation des offres de vente et de la vente faite à Mme y...et de leurs demandes d'indemnisation, alors, selon le moyen :

1°/ que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que la règle selon laquelle la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme n'est pas applicable en matière non contentieuse, ce qui est le cas de la notification prévue par l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ce texte et l'article 651 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en jugeant applicable l'article 651 du code de procédure civile, quand l'offre de vente litigieuse était régie par une réglementation d'ordre public, spéciale et postérieure au décret du 5 décembre 1975 instituant le code de procédure civile, la cour d'appel a violé les articles 10- I, alinéa 1, et 10- IV de la loi du 31 décembre 1975, et 2, alinéa 1, du décret du 30 juin 1977, ensemble les principes lex posteriori derogat priori et lex specialis derogat legi generali ;

3°/ qu'en se fondant sur la circonstance que que la signification par huissier serait plus contraignante pour le bailleur et que la notification par lettre recommandée avec accusé de réception présenterait moins de garanties pour le locataire, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants, et au demeurant inexacts, en violation de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article 2, alinéa 1, du décret du 30 juin 1977 ;

4°/ que la simple connaissance par un locataire de l'intention du bailleur de vendre ne dispense pas ce dernier du respect des formalités légales vis-à-vis du locataire ; qu'en retenant que les exposants n'avaient pas établi que la signification par huissier était de nature à compromettre la bonne délivrance des informations devant être portées à la connaissance des locataires, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants, en violation de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article 2, alinéa 1, du décret du 30 juin 1977 ;

5°/ que, subsidiairement, une disposition réglementaire ne peut prévoir d'alternative à une disposition législative, sauf autorisation législative préalable ; qu'à la différence notamment de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 prévoit, à peine de nullité de la vente, que l'offre doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, sans ouvrir d'alternative au bailleur entre le procédé de la notification et celui la signification ; qu'à supposer même que l'article 651 du code de procédure civile soit applicable aux notifications extra-judiciaires, cette disposition réglementaire est illégale dans le champ du droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en jugeant que les dispositions réglementaires de l'article 651 du code de procédure civile n'empiètent pas sur les compétences dévolues au législateur, la cour d'appel a violé l'article 34 de la Constitution, ensemble les articles 16 de la Déclaration de 1789 et 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975, qui prévoit la notification de l'offre de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, n'exclut pas sa signification par un acte d'huissier de justice, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs que la demande d'annulation des offres de vente ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables à contester la régularité en la forme de la signification à domicile des offres de vente et de rejeter leurs demandes d'annulation des offres de vente et de la vente faite à Mme y...et d'indemnisation, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article 112 du code de procédure civile ne peut recevoir application concernant un acte extrajudiciaire ; qu'en retenant sur le fondement de cet article que M. et Mme X...n'étaient plus recevables à contester les mentions contenues ou omises dans les actes extrajudiciaires du 26 juin 2007 portant offre de vente, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 112 du code de procédure civile ;

2°/ que le moyen en demande tendant à faire apprécier la régularité de la signification non-contentieuse d'une offre de vente d'un bien immobilier peut être formulé en tout état de cause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 112 du code de procédure civile ;

3°/ que l'article 112 n'impose qu'une présentation simultanée des moyens, leur ordre de présentation étant indifférent ; que M. et Mme X...ont soulevé la nullité des significations d'huissier portant offre de vente dès le stade de l'assignation ; qu'en retenant que M. et Mme X...n'étaient plus recevables à contester la nullité des actes extra-judiciaires de procédure du 26 juin 2007, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 112 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure ; qu'ayant relevé que M. et Mme X...avaient contesté la validité des offres de vente en raison de leur mode de notification sans invoquer préalablement à cette défense au fond la nullité des actes de signification de ces offres en raison de leurs irrégularités, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils étaient irrecevables, en application de l'article 112 du code de procédure civile, à contester la régularité de ces significations ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les troisième, quatrième et cinquième moyens, réunis :

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'annulation des offres de vente et de la vente faite à Mme y...et d'indemnisation, alors, selon le moyen :

1°/ que l'offre de vente notifiée aux locataires doit comporter l'identification de chaque lot par un état descriptif publié au fichier immobilier ; que la publication au fichier immobilier d'un état descriptif de division est ainsi une condition de l'ouverture du droit de préemption ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 juin 1977 ;

2°/ que l'article 1er du décret du 30 juin 1977 est relatif au contenu et donc à la régularité de la notification de l'offre de vente aux locataires, comme cela ressort explicitement des articles 2 et 4- II de ce décret qui renvoient à « la notification » prévue à l'article 1er ; que cette notification doit être postérieure à la division juridique de l'immeuble par la publication au fichier immobilier de l'état de division identifiant chacun des lots ; qu'en jugeant que cet article portait sur la régularité de la vente, et non sur la régularité de la notification de l'offre de vente, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 juin 1977 ;

3°/ que le respect des charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété et le paiement de la quote-part dans les charges communes de l'immeuble telles que réparties par l'état de division fait, aux termes même des actes du 26 juin 2007, partie des conditions de la vente ; que, par principe, la fixation dans un document authentique, postérieur à l'envoi des offres de vente, des droits et obligations du futur acquéreur, permet à toute personne intéressée d'avoir une connaissance certaine, définitive et complète de ces droits et obligations ; que l'acquéreur potentiel étant ainsi parfaitement éclairé sur les conséquences juridiques et financières d'une éventuelle acquisition, il bénéficie de conditions juridiques de vente plus avantageuses que celles dans laquelle se trouve le locataire à qui il a été fait offre de vente avant l'établissement par acte authentique de l'état de division et du règlement de copropriété ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'alinéa 3 de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ;

4°/ que la légalité d'une offre de vente s'apprécie à la date à laquelle l'acquéreur potentiel en prend connaissance ; qu'en prenant en considération des éléments de fait postérieurs à la réception le 27 juin 2007 de l'offre de vente d'un bien immobilier pour en déterminer la validité, la cour d'appel a violé l'article 10- I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1134 du code civil ;

5°/ que la légalité d'une offre de vente s'apprécie selon les termes contenus dans l'offre elle-même ; qu'en admettant qu'une offre de vente, non signée par le bailleur et qui, au visa de l'article 658 du code de procédure civile, se présente sous la forme d'un bordereau d'huissier, puisse, au pied de sa dernière page numérotée 6/ 6, comporter les termes « SOUS TOUTES RESERVES », qui en rendent le contenu imprécis et équivoque, la cour d'appel a violé l'article 10- I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 n'exige pas que le règlement de copropriété existe et soit notifié au locataire lors de l'offre de vente et que l'article 1er du décret du 30 juin 1977 ne subordonne pas l'existence et l'exercice du droit de préemption du locataire à la publication au fichier immobilier d'un état descriptif de division de l'immeuble, relevé que les offres notifiées à M. et Mme X...comportaient une description précise des lots proposés à la vente avec la mention de leurs numéros, des millièmes et des surfaces privatives permettant de déterminer leur consistance et les conditions de la vente et que la mention « sous toutes réserves » apposée au pied de ces actes ne créait pas une incertitude quant à l'exactitude et à la précision de ces indications mais signifiait seulement que l'huissier de justice, étranger aux offres dont il n'était pas le rédacteur, ne pouvait garantir le contenu de ces offres et constaté que ces indications étaient identiques à celles reprises dans l'état de division du 5 novembre 2007 et dans l'acte authentique de vente du 15 décembre 2008 consenti à Mme y..., la cour d'appel a pu en déduire que les offres de vente notifiées à M. et Mme X...étaient régulières ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le sixième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble du 14 rue Clos Saint-Marcel ne comportait pas plus de dix logements, relevé que cet immeuble et les bâtiments situés aux numéros 16 et 18 de cette rue appartenaient à des propriétaires différents, même s'il s'agissait de filiales de la Caisse d'épargne, et, retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, qu'aucune dépendance matérielle résultant de la configuration des lieux ou d'autres conditions matérielles n'était démontrée, ce dont elle a déduit que l'accord collectif du 16 mars 2005 n'était pas applicable, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et procédé à la recherche demandée, a légalement justifié sa décision ;

Sur les septième et huitième moyens, réunis, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation n'exige pas que le règlement de copropriété existe et soit notifié au locataire lors de l'offre de vente, que l'article 1er du décret du 30 juin 1977 ne subordonne pas l'existence et l'exercice du droit de préemption du locataire à la publication au fichier immobilier d'un état descriptif de division de l'immeuble et que les offres notifiées à M. et Mme X...comportaient une description précise des lots proposés à la vente leur permettant d'en déterminer la consistance et les conditions de la vente, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la mise à disposition ou à la remise d'un projet de règlement de copropriété et d'un descriptif de division avant la notification des offres, que les demandes d'annulation de M. et Mme X...ne pouvaient être accueillies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à la société Assurécureuil Pierre 2 la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 651 du code de procédure civile prévoient seulement un mode alternatif de notification, par voie de signification, qui ne s'opposent pas à celles de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975, lesquelles n'excluent pas cette voie même si elles prévoient la formalité moins contraignante de l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'elles n'empiètent donc pas sur les compétences dévolues au législateur par l'article 34 de la Constitution ; que la notification des offres de vente a ainsi pu être valablement faite le 26 juin 2007 par voie de signification en vertu de l'article 651 du code de procédure civile, les rapports extrajudiciaires et non contentieux des parties n'échappent pas au champ d'application de ces dispositions ; que la circonstance que les dispositions de l'article 2 du décret du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 soient postérieures à celles de l'article 651 du code de procédure civile est indifférente à cet égard ; qu'au surplus les époux X...n'établissent pas davantage que cette forme de notification soit de nature à compromettre d'une quelconque manière la bonne délivrance des informations devant être portées à la connaissance des occupants de locaux d'habitation dont la vente est projetée ;

1°) ALORS QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que la règle selon laquelle la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme n'est pas applicable en matière non contentieuse, ce qui est le cas de la notification prévue par l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ce texte et l'article 651 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en jugeant applicable l'article 651 du code de procédure civile, quand l'offre de vente litigieuse était régie par une réglementation d'ordre public, spéciale et postérieure au décret du 5 décembre 1975 instituant le code de procédure civile, la cour d'appel a violé les articles 10- I, alinéa 1, et 10- IV de la loi du 31 décembre 1975, et 2, alinéa 1, du décret du 30 juin 1977, ensemble les principes lex posteriori derogat priori et lex specialis derogat legi generali ;

3°) ALORS QU'en se fondant sur la circonstance que la signification par huissier serait plus contraignante pour le bailleur et que la notification par lettre recommandée avec accusé de réception présenterait moins de garanties pour le locataire, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants, et au demeurant inexacts, en violation de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article 2, alinéa 1, du décret du 30 juin 1977 ;

4°) ALORS QUE la simple connaissance par un locataire de l'intention du bailleur de vendre ne dispense pas ce dernier du respect des formalités légales vis-à-vis du locataire ; qu'en retenant que les exposants n'avaient pas établi que la signification par huissier était de nature à compromettre la bonne délivrance des informations devant être portées à la connaissance des locataires, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants, en violation de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article 2, alinéa 1, du décret du 30 juin 1977 ;

5°) ALORS QUE, subsidiairement, une disposition réglementaire ne peut prévoir d'alternative à une disposition législative, sauf autorisation législative préalable ; qu'à la différence notamment de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 prévoit, à peine de nullité de la vente, que l'offre doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, sans ouvrir d'alternative au bailleur entre le procédé de la notification et celui la signification ; qu'à supposer même que l'article 651 du code de procédure civile soit applicable aux notifications extrajudiciaires, cette disposition réglementaire est illégale dans le champ du droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en jugeant que les dispositions réglementaires de l'article 651 du code de procédure civile n'empiètent pas sur les compétences dévolues au législateur, la cour d'appel a violé l'article 34 de la Constitution, ensemble les articles 16 de la Déclaration de 1789 et 10- I de la loi du 31 décembre 1975.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué déclaré les époux X...irrecevables à contester la régularité en la forme de la signification à domicile des offres de vente opérée le 27 juin 2007 et de le avoir débouté de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QUE la nullité des actes d'huissier de justice étant régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure, l'article 112 du code de procédure civile est applicable à la contestation des actes de signification dressés le 26 juin 2007 par la SCP Venezia, de sorte que les époux X...n'étaient plus recevables à en contester la régularité, faute d'avoir invoqué la nullité de ces actes avant d'avoir présenté une défense au fond ;

1°) ALORS QUE l'article 112 du code de procédure civile ne peut recevoir application concernant un acte extrajudiciaire ; qu'en retenant sur le fondement de cet article que les époux X...n'étaient plus recevables à contester les mentions contenues ou omises dans les actes extra-judiciaires du 26 juin 2007 portant offre de vente, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 112 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, le moyen en demande tendant à faire apprécier la régularité de la signification non-contentieuse d'une offre de vente d'un bien immobilier peut être formulé en tout état de cause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 112 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE, subsidiairement, l'article 112 n'impose qu'une présentation simultanée des moyens, leur ordre de présentation étant indifférent ; que les époux X...ont soulevé la nullité des significations d'huissier portant offre de vente dès le stade de l'assignation ; qu'en retenant que les époux X...n'étaient plus recevables à contester la nullité des actes extra-judiciaires de procédure du 26 juin 2007, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 112 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QU'il ne résulte pas de l'article 1er du décret du 30 juin 1977 que l'existence et l'exercice du droit de préemption du locataire soient subordonnés à la publication au fichier immobilier d'un état descriptif de division de l'immeuble, établi par acte notarié, cet état étant nécessaire non pour assurer la détermination de l'offre mais pour permettre la publication des actes dont le bien immobilier est l'objet ;

1°) ALORS QUE l'offre de vente notifiée aux locataires doit comporter l'identification de chaque lot par un état descriptif publié au fichier immobilier ; que la publication au fichier immobilier d'un état descriptif de division est ainsi une condition de l'ouverture du droit de préemption ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 juin 1977 ;

2°) ALORS QUE l'article 1er du décret du 30 juin 1977 est relatif au contenu et donc à la régularité de la notification de l'offre de vente aux locataires, comme cela ressort explicitement des articles 2 et 4- II de ce décret qui renvoient à « la notification » prévue à l'article 1er ; que cette notification doit être postérieure à la division juridique de l'immeuble par la publication au fichier immobilier de l'état de division identifiant chacun des lots ; qu'en jugeant que cet article portait sur la régularité de la vente, et non sur la régularité de la notification de l'offre de vente, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 juin 1977.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QUE le seul fait que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division aient été dressés en la forme authentique le 5 novembre 2007 puis publiés le 15 novembre suivant, ne saurait suffire à établir que la vente intervenue le 15 décembre 2008 avec madame y...a été conclue à des conditions plus avantageuses au sens des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ;

ALORS QUE le respect des charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété et le paiement de la quote-part dans les charges communes de l'immeuble telles que réparties par l'état de division fait, aux termes même des actes du 26 juin 2007, partie des conditions de la vente ; que, par principe, la fixation dans un document authentique, postérieur à l'envoi des offres de vente, des droits et obligations du futur acquéreur, permet à toute personne intéressée d'avoir une connaissance certaine, définitive et complète de ces droits et obligations ; que l'acquéreur potentiel étant ainsi parfaitement éclairé sur les conséquences juridiques et financières d'une éventuelle acquisition, il bénéficie de conditions juridiques de vente plus avantageuses que celles dans laquelle se trouve le locataire à qui il a été fait offre de vente avant l'établissement par acte authentique de l'état de division et du règlement de copropriété ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'alinéa 3 de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la mention « sous toutes réserves » apposée au pied de l'acte du 26 juin 2007, il n'en résulte pas pour les destinataires de l'offre, de surcroît professionnels du droit, une réelle incertitude quant à l'exactitude et à la précision des indications y étant contenues relativement au prix et aux conditions de la vente projetée puisque cette mention ne signifie pas que celles de l'acte notifié soient douteuses ou sujettes à caution mais seulement que l'huissier, étranger à l'offre dont il n'est pas le rédacteur, ne peut en garantir le contenu ; qu'elle ne porte donc pas atteinte à la régularité de l'offre et n'a pas pour effet de la priver de sa « valeur contractuelle » ;

AUX MOTIFS QUE les indications contenues dans les actes du 26 juin 2007 sont conformes à celles figurant dans l'acte authentique de vente du 15 décembre 2008 ;

ET AUX MOTIFS QUE ces indications sont celles reprises dans l'état de division du 5 novembre 2007 ;

1°) ALORS QUE la légalité d'une offre de vente s'apprécie à la date à laquelle l'acquéreur potentiel en prend connaissance ; qu'en prenant en considération des éléments de fait postérieurs à la réception le 27 juin 2007 de l'offre de vente d'un bien immobilier pour en déterminer la validité, la cour d'appel a violé l'article 10- I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE la légalité d'une offre de vente s'apprécie selon les termes contenus dans l'offre elle-même ; qu'en admettant qu'une offre de vente, non signée par le bailleur et qui, au visa de l'article 658 du code de procédure civile, se présente sous la forme d'un bordereau d'huissier, puisse, au pied de sa dernière page numérotée 6/ 6, comporter les termes « SOUS TOUTES RESERVES », qui en rendent le contenu imprécis et équivoque, la cour d'appel a violé l'article 10- I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1134 du code civil ;

SIXIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QUE la société Assurécureuil Pierre 2 n'avait effectivement pas l'obligation d'appliquer l'accord collectif de location du 16 mars 2005, l'immeuble du 14 rue des Clos Saint-Marcel ne comportant pas plus de dix logements, alors que les époux X...ne justifient pas d'élément propre à établir qu'il constituerait un immeuble unique avec les bâtiments situés aux nos 16 et 18 de la même rue ; que ces trois immeubles appartiennent, en effet, à des propriétaires différents, même s'il s'agit de filiales de la Caisse d'Epargne et s'ils ont pu avoir un gestionnaire commun, tandis que n'est démontrée aucune dépendance matérielle entre eux résultant de la configuration des lieux ou d'autres conditions matérielles ; que la contestation des époux X...fondée sur la méconnaissance de l'accord collectif de location du 16 mars 2005 doit être écartée ;

1°) ALORS QU'en affirmant que n'était démontrée aucune dépendance matérielle entre les trois immeubles situés au 14, 16 et 18 de la rue des Clos Saint-Marcel résultant de la configuration des lieux ou d'autres conditions matérielles sans répondre aux conclusions des exposants qui faisaient valoir que ces trois bâtiments avaient été « construits en 1995 par un même promoteur, disposant d'un même numéro de cadastre, possédant une entrée unique sur la rue des Clos Saint-Marcel, un même gardien chez qui sont centralisés les systèmes d'alarme et de sécurité incendie des trois bâtiments, et dont tous les systèmes d'électricité et d'eau sont centralisés au 18 », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, en retenant qu'il n'était pas établi que l'immeuble litigieux constituerait un immeuble unique avec les bâtiments situés aux nos 16 et 18 de la même rue, sans rechercher si cette unicité ne résultait pas de ce que ces trois bâtiments avaient été construits en 1995 par un même promoteur, disposant d'un même numéro de cadastre, possédant une entrée unique sur la rue des Clos Saint-Marcel, un même gardien chez qui sont centralisés les systèmes d'alarme et de sécurité incendie des trois bâtiments, et dont tous les systèmes d'électricité et d'eau étaient centralisés au 18 », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

SEPTIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QUE le projet de règlement de copropriété auquel était joint un état descriptif de division avait été mis à la disposition des locataires et leur avait été remis lors de rendez-vous individuels, le 9 mai 2007 ; qu'à cet égard, les époux X...ne sauraient sérieusement prétendre que tel n ¿ aurait pas été le cas pour eux alors que dans leur courrier adressé le 22 octobre 2008 à Me Jean-Marc A..., notaire, ils font référence aux « documents remis aux locataires » et, « en particulier », au « pourtant volumineux fascicule intitulé 14 rue des Clos Saint-Marcel », c'est-à-dire, précisément, à ces projets de règlement de copropriété et d'état descriptif de division ;

1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 9), les époux X...contestaient expressément l'allégation de la société Assurécureuil Pierre 2 selon laquelle les époux X...se seraient vus remettre les projets lors du rendez-vous individuel du 9 mai 2007 et faisaient valoir que l'intimée n'était pas capable d'en rapporter la preuve, sinon par la référence à un courrier du 22 octobre 2008 qui ne permettait pas de démontrer la régularité d'une notification individuelle à chacun des locataires avant le 26 juin 2007 ; qu'en affirmant que le projet de règlement de copropriété auquel était joint un état descriptif de division avait été mis à la disposition des locataires et leur avait été remis lors de rendez-vous individuels, le 9 mai 2007 sans préciser sur quelle pièce elle fondait cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer qu'elle ait retenu qu'il résultait du courrier du 22 octobre 2008 que la remise du projet de règlement de copropriété auquel était joint un état descriptif de division était intervenu le 9 mai 2007, la cour d'appel a dénaturé ledit courrier en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE, subsidiairement, en ne répondant pas au moyen (concl. d'appel des exposants page 49, paragraphe XXVII) selon lequel « chacun » des époux X...n'a pas été rendu destinataire des projets d'état de division et de règlement de copropriété avant l'envoi des actes du 26 juin 2007, alors qu'une telle notification individualisée à chacun des locataires est exigée par l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 et par son décret d'application du 30 juin 1977, la cour d'appel a violé 455 du code de procédure civile.

HUITIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande d'annulation des offres de vente, de leur demande d'annulation de la vente faite à madame y...et de leurs demandes d'indemnisation ;

AUX MOTIFS QUE l'indication dans le ¿ livret locataire'du 26 avril 2007, que le règlement de copropriété serait à la disposition des locataires pour consultation à ¿ l'espace Contact'est, à supposer même qu'elle n'ait pas été respectée, sans incidence sur la validité des offres ultérieurement adressées qui, seules, ont valeur contractuelle et dont la régularité n'est soumise qu'aux conditions prévues à l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ;

1°) ALORS QU'en considérant que les parties ne pouvaient conventionnellement prévoir que l'offre ne serait valablement faite qu'après mise à disposition du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 ;

2°) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si le manquement de la société Assurécureuil Pierre 2 à son engagement à mettre à disposition le règlement de copropriété avant que les offres soient notifiées n'était pas de nature à affecter la validité l'offre litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2014:C301589

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du 26 juin 2013