Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 juin 2005, 04-12.137, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 1 juin 2005
N° de pourvoi: 04-12137
Publié au bulletin Cassation partielle.

Président : M. Peyrat, conseiller le plus ancien faisant fonction., président
Rapporteur : M. Dupertuys., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Gariazzo., avocat général
Avocats : la SCP Bachellier et Potier de la Varde, la SCP Ancel et Couturier-Heller, la SCP Baraduc et Duhamel., avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les deuxième et troisième moyens des pourvois principal et incident, réunis :

Vu l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Attendu que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ; que les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 décembre 2003), statuant sur renvoi après cassation (CIV.3, 24 septembre 2002, n° K 01-02.681), qu'après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, les locataires d'un groupe d'immeubles appartenant à la SCI La Casablancaise ont assigné celle-ci pour obtenir le remboursement de sommes au titre de trop perçus de charges locatives ;

Attendu que pour dire que constituent des charges récupérables les factures de la société Nettoyage service, chargée de l'entretien des parties communes, et celles de l'entreprise Bengharay, chargée de celui des espaces verts, l'arrêt retient que les premières n'ont pas à faire apparaître le coût particulier des dépenses de personnel et les secondes le coût du personnel ainsi que la marge bénéficiaire de l'entreprise ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur les quatrièmes moyens des pourvois principal et incident, réunis :

Vu l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Attendu que pour dire que constituent des charges récupérables les dépenses de téléalarme et de télésurveillance, l'arrêt retient que ces frais, n'ayant pu entrer dans les prévisions de l'époque, ne sont pas cités dans l'annexe au décret du 26 août 1987, mais qu'ils sont, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la contrepartie de services rendus aux locataires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la liste annexée au décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen des pourvois principal et incident, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du rapport d'expertise judiciaire et en ce qu'il a dit que constituent des charges récupérables, les charges du concierge à hauteur de 75 % et la part consacrée par l'employé d'immeuble à l'entretien de propreté à l'exclusion des travaux de peinture et entretien de l'immeuble, l'arrêt rendu le 15 décembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne la société civile immobilière (SCI) La Casablancaise aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société civile immobilière (SCI) La Casablancaise à payer la somme de 2 000 euros à l'agent judiciaire du trésor et la somme de 2 000 euros aux locataires demandeurs, ensemble ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI La Casablancaise ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du premier juin deux mille cinq, par M. Peyrat, conseiller le plus ancien, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.




Analyse

Publication : Bulletin 2005 III N° 121 p. 111

Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse , du 15 décembre 2003


    Titrages et résumés :

    1° BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Pièces justificatives - Mise à la disposition du locataire - Obligation - Etendue - Bailleur ayant conclu un contrat d'entreprise.

    1° En application des dispositions de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, les dépenses de personnel récupérables correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. Dès lors, viole ces dispositions la cour d'appel qui retient que les factures d'une société chargée de l'entretien des parties communes et celles d'une entreprise chargée de celui des espaces verts n'ont pas à faire apparaître le coût des dépenses de personnel ou la marge bénéficiaire de l'entreprise.

    1° BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Dépenses de personnel - Définition
    1° BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Marge bénéficiaire de l'entreprise (non)

    2° BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Frais de téléalarme et de télésurveillance (non).

    2° La liste des charges récupérables figurant en annexe du décret du 26 août 1987 étant limitative, viole ces dispositions la cour d'appel qui pour dire que constituent des charges récupérables les dépenses de téléalarme ou de télésurveillance retient qu'elles ne pouvaient entrer dans les prévisions de l'époque mais qu'elles sont la contrepartie de services rendus aux locataires.

    2° BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Décret du 26 août 1987 - Liste limitative

    Précédents jurisprudentiels : <br />Sur le n° 1 : Sur l'étendue de l'obligation pour le bailleur de produire les pièces justificatives, à rapprocher : Chambre civile 3, 2004-06-30, Bulletin 2004, III, n° 135, p. 121 (cassation). <br />Sur le n° 2 : Sur le principe du caractère limitatif du décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives récupérables, dans le même sens que : Chambre civile 3, 2005-03-09, Bulletin 2005, III, n° 59, p. 51 (rejet), et l'arrêt cité.

    Textes appliqués :
    • 1° :
    • 2° :
    • Décret 87-713 1987-08-26 annexe
    • Décret 87-713 1987-08-26 art. 2