Cour de cassation, Chambre civile 1, du 5 janvier 1985, 83-13.560, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du samedi 5 janvier 1985
N° de pourvoi: 83-13560
Publié au bulletin Rejet

Pdt. M. Joubrel, président
Rapp. M. Sargos, conseiller rapporteur
Av.Gén. M. Rocca, avocat général
Av. Demandeur : SCP Riché et Blondel, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


DONNE ACTE A M. X... DE SON DESISTEMENT DU PREMIER MOYEN DIRIGE CONTRE LA PARTIE DU DISPOSITIF DE L'ARRET ATTAQUE L'AYANT CONDAMNE A VERSER UNE CERTAINE SOMME AUX EPOUX Y... ;

ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE M. X... A DONNE A LA SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'AGENCE DE LA MALMAISON (CI-APRES SODEXAM) LE MANDAT DE VENDRE UN TERRAIN A BATIR LUI APPARTENANT ;

QU'EN JUILLET 1978, L'ENTREMISE DE CET AGENT IMMOBILIER A PERMIS LA SIGNATURE D'UN ACTE SOUS SEING-PRIVE, AUX TERMES DUQUEL M. X... A PROMIS DE VENDRE AUX EPOUX Y... LE TERRAIN - DONT IL ETAIT PRECISE QU'IL AVAIT UNE SUPERFICIE DE 771 METRES CARRES - SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE UNE MAISON D'HABITATION ;

QU'UN TEL PERMIS AYANT ETE DELIVRE, AINSI QUE LE CERTIFICAT D'URBANISME DE LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EQUIPEMENT, L'ACTE AUTHENTIQUE - MENTIONNANT EGALEMENT QUE LE TERRAIN AVAIT UNE SURFACE DE 771 METRES CARRES - A ETE PASSE LE 25 OCTOBRE 1979 ;

ATTENDU QU'IL S'EST AVERE A L'OCCASION DE L'OUVERTURE DU CHANTIER DE CONSTRUCTION QUE LA SUPERFICIE DU TERRAIN ETAIT SEULEMENT DE 716 METRES CARRES ET QUE LA LARGEUR D'UNE FACADE ETAIT DE 13,65 METRES, AU LIEU DE 15,50 METRES, CE QUI NE PERMETTAIT PAS DE RESPECTER LES MARGES D'ISOLEMENT IMPOSEES PAR LE PERMIS DE CONSTRUIRE, DE SORTE QUE LE TERRAIN DEVENAIT INCONSTRUCTIBLE ;

QUE, POUR POUVOIR REALISER LEUR PROJET DE CONSTRUCTION, LES EPOUX Y... ONT DU ACQUERIR UNE PARTIE D'UN TERRAIN LIMITROPHE ET QU'ILS ONT ASSIGNE LEUR VENDEUR ET LA SODEXAM EN REMBOURSEMENT DE LEURS FRAIS ET DEBOURS SUPPLEMENTAIRES ;

QUE M. X..., DE SON COTE, A DEMANDE A ETRE GARANTI PAR L'AGENT IMMOBILIER DES CONDAMNATIONS QUI POURRAIENT ETRE MISES A SA CHARGE ;

QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE M. X... A PAYER UNE CERTAINE SOMME AUX EPOUX Y..., MAIS MIS LA SODEXAM HORS DE CAUSE ;

ATTENDU QUE M. X... REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI REJETE SA DEMANDE DE GARANTIE DIRIGEE CONTRE L'AGENT IMMOBILIER AUQUEL IL AVAIT DONNE UN MANDAT EXCLUSIF, ALORS QU'EN SA QUALITE DE PROFESSIONNEL, BENEFICIAIRE D'UN MANDAT DE VENTE EXCLUSIF, CET AGENT, QUI PENDANT LA DUREE DU MANDAT, ETAIT SUBSTITUE AU VENDEUR, DEVAIT VERIFIER QUE LA CHOSE VENDUE ETAIT BIEN CONFORME A L'USAGE AUQUEL ELLE ETAIT DESTINEE ;

QU'EN NE PROCEDANT PAS A DE TELLES VERIFICATIONS ET QU'EN INDUISANT L'ACHETEUR EN ERREUR EN LUI FOURNISSANT UN PLAN ERRONE, LA SODEXAM, MANDATAIRE PROFESSIONNEL, A NECESSAIREMENT ENGAGE SA RESPONSABILITE ET DEVAIT GARANTIR LE VENDEUR OCCASIONNEL, DE SORTE QUE LES ARTICLES 1991 ET 1992 DU CODE CIVIL AURAIENT ETE VIOLES ;

MAIS ATTENDU QUE, SAUF CLAUSE EXPRESSE CONFORME AUX EXIGENCES DU TROISIEME ALINEA DE L'ARTICLE 72 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, LE MANDAT, MEME EXCLUSIF, DONNE A UN AGENT IMMOBILIER, LUI CONFERE SEULEMENT UNE MISSION D'ENTREMISE ET N'A PAS POUR OBJET DE LE SUBSTITUER A SON MANDANT POUR LA REALISATION DE L'OPERATION ENVISAGEE ;

QUE, DANS LE CADRE DE CE MANDAT D'ENTREPRISE, L'AGENT IMMOBILIER EST TENU D'UNE OBLIGATION DE CONSEIL, LAQUELLE, S'AGISSANT DE LA VENTE D'UN TERRAIN A BATIR, IMPLIQUE LA VERIFICATION DU CARACTERE CONSTRUCTIBLE DU TERRAIN ;

QU'A CET EGARD, LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE LA SODEXAM AVAIT RECU MISSION DE VENDRE UN TERRAIN DE 771 METRES CARRES ET QU'IL S'ETAIT FAIT COMMUNIQUER LES DOCUMENTS CADASTRAUX MENTIONNANT EXACTEMENT LA MEME SURFACE, DOCUMENTS D'APRES LESQUELS IL AVAIT ETABLI UN PLAN FAISANT APPARAITRE LA CONFIGURATION DUDIT TERRAIN ;

QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE A ENCORE PRECISE QUE LA SODEXAM AVAIT ACCOMPLI LES DEMARCHES NECESSAIRES A LA DELIVRANCE DU CERTIFICAT D'URBANISME DEPARTEMENTAL ET COMMUNAL, ANNEXES A L'ACTE AUTHENTIQUE DU 25 OCTOBRE 1979 ;

QUE, COMPTE TENU DE CES DEMARCHES ET VERIFICATIONS DE L'AGENT IMMOBILIER, LA COUR D'APPEL A PU ESTIMER QU'IL AVAIT SATISFAIT A L'OBLIGATION DE CONSEIL PESANT SUR LUI ET QU'IL N'AVAIT PAS A POUSSER SES INVESTIGATIONS PLUS LOIN EN PROCEDANT LUI-MEME AU MESURAGE DU TERRAIN ET A L'EXAMEN DES TITRES DE PROPRIETE DES RIVERAINS ;

QUE L'ARRET EST DONC LEGALEMENT JUSTIFIE ET QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 MARS 1983 PAR LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES ;




Analyse

Publication : Bulletin 1985 I N. 1 p.

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles chambre 1 , du 22 mars 1983


    Titrages et résumés :

    1) AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeuble ou de fonds de commerce - Mission d'entremise - Dérogation - Clause expresse - Nécessité.

    Sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat, m^eme exclusif, donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer au vendeur pour la réalisation de l'opération envisagée.

    AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeuble ou de fonds de commerce - Mission d'entremise - Mandat exclusif - Absence d'influence.
    MANDAT - Vente - Mandataire du vendeur - Portée - Mission d'entremise.

    2) AGENT D'AFFAIRES - Obligations - Obligation de conseil - Vente - Terrain à b^atir - Caractère constructible.

    Dans le cadre de son mandat d'entremise, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil, laquelle, s'agissant de la vente d'un terrain à b^atir, implique la vérification du caractère constructible du terrain.

    AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeuble ou de fonds de commerce - Mission d'entremise - Obligation de conseil - Etendue.
    AGENT D'AFFAIRES - Responsabilité - Vente d'immeuble - Mandataire du vendeur - Terrain à b^atir - Vérification de son caractère constructible.
    RESPONSABILITE CONTRACTUELLE - Obligation de renseigner - Agent d'affaires - Vente d'immeuble - Terrain à b^atir - Caractère constructible.

    Précédents jurisprudentiels : A rapprocher : (2). Cour de cassation, chambre civile 1, 1980-07-09 Bulletin 1980 I N° 212 p. 173 (Rejet). (2). Cour de cassation, chambre civile 3, 1982-01-07 Bulletin 1982 III N° 5 p. 4 (Rejet) et l'arr^et cité

    Textes appliqués :
    • (1)
    • Décret 72-678 1972-07-20 art. 72