Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982, 81-11.028, Publié au bulletin

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 5 mai 1982
N° de pourvoi: 81-11028
Publié au bulletin Cassation

Pdt M. Charliac, président
Rpr M. Sargos, conseiller rapporteur
Av.Gén. M. Baudoin, avocat général
Av. Demandeur : SCP Calon Guiguet, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : VU L'ARTICLE 6, ALINEAS 2 ET 4, DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, AINSI QUE L'ARTICLE 78, ALINEA 1ER, DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 ;

ATTENDU QUE, PAR LETTRE DATEE DU 15 MAI 1976, MME VEUVE X... A DONNE A LA SOCIETE ANONYME FRANCK ARTHUR LE MANDAT EXCLUSIF DE VENDRE UN IMMEUBLE ;

QU'IL ETAIT STIPULE DANS CET ECRIT QUE MME X... S'ENGAGEAIT A ADRESSER A LA SOCIETE FRANCK ARTHUR TOUT ACHETEUR EVENTUEL QUI VIENDRAIT A LA CONTACTER DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT ET QUE LE MANDAT SE RENOUVELLERAIT PAR TACITE RECONDUCTION DE TROIS MOIS EN TROIS MOIS, SAUF RESILIATION APRES CHAQUE PERIODE INITIALE OU RENOUVELEE, PAR PREAVIS DE TRENTE JOURS ;

QUE, LE 19 AOUT 1977, MME X... A NOTIFIE A LA SOCIETE FRANCK ARTHUR LA RESILIATION DE CE MANDAT ET QUE, LE 12 NOVEMBRE 1977, ELLE A CONSENTI A UN TIERS UNE PROMESSE DE VENTE DE SON IMMEUBLE, L'ACTE AUTHENTIQUE AYANT ETE PASSE LE 5 DECEMBRE 1977 ;

QUE LA SOCIETE FRANCK ARTHUR, SE FONDANT SUR LE MANDAT EXCLUSIF DU 15 MAI 1976, A ASSIGNE MME X... EN PAIEMENT DE LA COMMISSION DE 7 % STIPULEE ET QUE CETTE DERNIERE A INVOQUE LA NULLITE DE CE MANDAT AU REGARD DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ET DE L'ARTICLE 78 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 ;

ATTENDU QUE POUR ECARTER LA NULLITE DU MANDAT EXCLUSIF, DONT MME X... N'AVAIT PAS RECU UN EXEMPLAIRE, LA COUR D'APPEL A ENONCE QUE LES CONVENTIONS CONTENUES DANS CE MANDAT NE SONT CONTESTEES NI DANS LEUR EXISTENCE NI DANS LEURS TERMES ET ONT MEME, AU MOINS, RECU UN COMMENCEMENT D'EXECUTION ;

ATTENDU, CEPENDANT, QUE LA FORMALITE DU DOUBLE EST EXIGEE POUR LA VALIDITE MEME DU MANDAT, COMPORTANT UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE, DONNE A UN AGENT IMMOBILIER, ET QUE L'OMISSION DE CETTE FORMALITE D'ORDRE PUBLIC PEUT ETRE INVOQUEE MEME PAR LA PARTIE QUI AURAIT ACCOMPLI UN ACTE D'EXECUTION ;

QU'EN EFFET, LE DEUXIEME ALINEA DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, QUI RENVOIE AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1325 DU CODE CIVIL, Y COMPRIS DONC AU DERNIER ALINEA DE CET ARTICLE RELATIF AUX CONSEQUENCES DE L'EXECUTION D'UN CONTRAT SYNALLAGMATIQUE DONT IL N'A PAS ETE FAIT DE DOUBLE, N'EST PAS APPLICABLE AUX MANDATS ASSORTIS D'UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE, LESQUELS SONT VISES PAR LE SEUL DERNIER ALINEA DE L'ARTICLE 6 PRECITE ;

D'OU IL SUIT QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;

ET SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN : VU L'ARTICLE 78, ALINEA 2, DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 ET L'ARTICLE 7 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ;

ATTENDU QUE LES DISPOSITIONS DU PREMIER DE CES TEXTES, SUIVANT LESQUELLES, PASSE UN DELAI DE TROIS MOIS, LE MANDAT CONTENANT UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE PEUT ETRE DENONCE A TOUT MOMENT, SOUS RESERVE D'UN PREAVIS D'AU MOINS QUINZE JOURS, NE SAURAIENT AVOIR POUR EFFET DE DEROGER AUX PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI PRECITEE, QUI PROHIBENT, A PEINE DE NULLITE, TOUTE CONVENTION NE COMPORTANT PAS UNE LIMITATION DE SES EFFETS DANS LE TEMPS ;

QU'A CET EGARD, UN MANDAT A DUREE DETERMINEE, MAIS CONTENANT UNE CLAUSE DE RENOUVELLEMENT INDEFINI PAR TACITE RECONDUCTION, N'EST PAS LIMITE DANS LE TEMPS ;

ATTENDU, CEPENDANT, QUE LA COUR D'APPEL A ECARTE LA NULLITE DU MANDAT EXCLUSIF DE TROIS MOIS, INDEFINIMENT RENOUVELABLE PAR TACITE RECONDUCTION, SIGNE LE 15 MAI 1976 PAR MME X..., AU MOTIF QUE SA DUREE N'ETAIT PAS SUPERIEURE A TROIS MOIS ;

ATTENDU QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 4 DECEMBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES ;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'AMIENS.




Analyse

Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 1 N. 159

Décision attaquée : Cour d'appel Versailles (Chambre 3) , du 4 décembre 1980


    Titrages et résumés :

    1) AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Mandat d'exclusivité - Validité - Conditions - Formalité du double (article 78 du décret du 20 juillet 1972).

    La formalité du double prévue par l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 est exigée pour la validité même du mandat comportant une clause d'exclusivité, donnée à un agent immobilier, et l'omission de cette formalité d'ordre public peut être invoquée même par la partie qui aurait accompli un acte d'exécution.

    * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire réalisée sans le concours d'un agent immobilier - Clause du contrat stipulant une commission - Formalité du double (article 78 du décret du 20 juillet 1972).
    * MANDAT - Validité - Conditions - Agent immobilier - Mandat d'exclusivité - Formalité du double (article 78 du décret du 20 juillet 1972).
    * AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Mandat d'exclusivité - Nullité - Commencement d'exécution - Absence d'influence.

    2) AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Mandat d'exclusivité - Validité - Conditions - Limitation dans le temps - Clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction.

    Les dispositions de l'article 78, alinéa 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat contenant une clause d'exclusivité peut être dénoncé à tout moment, sous réserve d'un préavis d'au moins quinze jours, ne sauraient avoir pour effet de déroger aux prescriptions de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui prohibent, à peine de nullité, toute convention ne comportant pas une limitation de ses effets dans le temps ; et à cet égard, un mandat à durée déterminée, mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, n'est pas limité dans le temps. Encourt, dès lors, la cassation, l'arrêt qui a écarté la nullité d'un mandat exclusif de trois mois, indéfiniment renouvelable par tacite reconduction, au motif que sa durée n'était pas supérieure à trois mois.

    * MANDAT - Validité - Conditions - Agent immobilier - Mandat d'exclusivité - Limitation dans le temps - Clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction.

    Précédents jurisprudentiels : CF. Cour de Cassation (Chambre civile 1) 1980-11-26 Bulletin 1980 I N. 306 p. 244 (CASSATION).

    Textes appliqués :
    • Décret 72-678 1972-07-20 ART. 78 AL. 1
    • LOI 70-9 1970-01-02 ART. 6 AL. 2, AL. 4