Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 décembre 2018, 17-24.873, Inédit

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 décembre 2018
N° de pourvoi: 17-24873
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)



Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la C... , ès qualités ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-12.369), que, par actes dressés les 3 mars 2008 et 17 octobre 2008 par M. Z..., notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... et à la société Grahl investissements divers lots de copropriété devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; que la garantie intrinsèque d'achèvement a été constatée dans un acte notarié dressé le 31 décembre 2007 ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. Z... et le liquidateur de la société Les Jardins Ramel en indemnisation ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z... ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'au 31 décembre 2007, la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise compte tenu de la conclusion de cinq ventes à cette date, et retenu par motifs propres et adoptés que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à la nature de cette garantie, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'étendue de la cassation prononcée par l'arrêt du 16 juin 2015, que le notaire n'avait pas commis de faute en ne délivrant pas à M. et Mme X... une attestation de garantie réactualisée au 3 mars 2008 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z..., l'arrêt retient qu'elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une réactualisation de l'état d'avancement des travaux à la date de la vente ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle ne démontre ni qu'à la date d'acquisition du 17 octobre 2008 la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement au 31 décembre 2017 ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l'état d'avancement des travaux à la signature de l'acte de vente et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encouraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour fixer la créance de la société Grahl investissement au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 124 246,07 euros, l'arrêt retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société Grahl investissement ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l'emprunt souscrit et les commissions versées à la société G... ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l'état futur d'achèvement s'inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d'un bail commercial par l'acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice de la société G... hotel résidence et que les lots n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z... et en ce qu'il limite à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. Z... et la société D... , ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jardins Ramel, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Grahl investissements la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Gralh investissements et M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENTS) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques Z...);

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société GRAHL INVESTISSEMENTS fait grief au notaire en premier lieu de n'avoir pas sollicité un état d'avancement des travaux réactualisé à la date de la vente ; que toutefois elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une telle réactualisation ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux ; qu'à cet égard il sera observé qu'elle ne soutient pas avoir été trompée quant à cet état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations ; qu'en outre et comme cela a été rappelé par les premiers juges il n'est pas contesté qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant donc les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble ; que le second grief développé par la société GRAHL INVESTISSEMENTS, tiré de de la garantie d'achèvement constatée aux termes d'une attestation en date 31 décembre 2007 doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux précédemment énoncés résultant de ce que cette garantie acquise à la date de la réalisation des conditions suspensives assortissant les premières ventes ne nécessitait pas une réactualisation, observation devant être faite que l'acquéreur ne démontre également ni qu'à la date du 17 octobre 2008 à laquelle il est devenu acquéreur, la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître Z..., portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R261-17, R261-18, R261-20, R261-21 et R261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître Z... « contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l 'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'oeuvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS € (2.702.500€) et que le seuil de 75% est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE € (2.026.875 €). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS € (1.249.500€). G/Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir : - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440, la somme de QUATRE CENT MILLE € (400. 000 €) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés, - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440 la somme de QUATRE CENT MILLE € (400.000 €) en fonds propres »; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75% fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de 1'habitation; que par ailleurs Maître Z... indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés »; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître Z... à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente; que si en, application de l'article R260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître Z... n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître Z... ;

1°) ALORS QUE le notaire a pour mission de renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent; qu'au titre de son devoir de conseil, il doit également procéder à certaines vérifications périphériques nécessaires à l'efficacité de l'acte, quand bien même elles ne seraient prévues expressément par aucun texte; qu'en matière d'immeuble à construire, un acte authentique est nécessaire à la réalisation de la vente ; que celle-ci peut être assortie d'une garantie intrinsèque d'achèvement et justifier le paiement d'une partie du prix de vente, selon l'état d'avancement de l'immeuble ; que cet avancement doit être constaté par un homme de l'art ; que commet une faute le notaire qui instrumente un acte de vente en l'état futur d'achèvement trois mois avant la date prévue pour la livraison, en se contentant d'une attestation d'avancement des travaux éditée 14 mois avant la vente et ne permettant donc pas de s'assurer de l'avancement des travaux à la date de la vente; que la société GRAHL INVESTISSEMENTS, non informée d'un quelconque risque, a versé une partie du prix correspondant au stade de l'achèvement du plancher du rez-dechaussée, alors que l'état réel d'avancement des travaux n'était pas connu ; qu'en statuant ainsi, pour cela qu'aucun texte n'impose la production d'une telle réactualisation ou de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

2°) ALORS QU'en relevant par des motifs proprement inopérants que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne soutenait pas avoir été trompée quant à l'état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations, qu'il n'était pas contesté qu'elle avait été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble, cependant que précisément il était fait valoir (conclusions de la société GRAHL INVESTISSEMENTS, pp. 11, 14) que l'acquéreur n'avait pas été informé de l'état d'avancement des travaux au jour de la vente, le notaire s'étant contenté d'une attestation éditée 14 mois avant la vente et que si ledit notaire avait sollicité une attestation d'avancement des travaux concomitante de la vente, il aurait été à même de constater que les travaux n'avaient pas avancé, que le chantier était à l'abandon et que le permis de construire initial était caduc, ce qui l'aurait obligé à en informer la société GRAHL INVESTISSEMENTS qui ne se serait alors évidemment pas engagée, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

3°) ALORS, en tous cas, QU'à supposer même que le notaire n'ait pas été tenu de solliciter une attestation d'avancement des travaux réactualisée, il demeurait tenu de renseigner son client sur les conséquences et les risques des engagements qu'il entendait contracter ; qu'en relevant que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne soutenait pas avoir été trompée quant à l'état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations et qu'il n'était pas contesté qu'elle avait été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble, sans rechercher si la société GRAHL INVESTISSEMENTS avait été alertée par le notaire des risques qu'elle encourait à raison précisément de l'ancienneté des « indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble », la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'à supposer même que le notaire n'ait pas été tenu de solliciter une attestation d'avancement des travaux réactualisée, il demeurait tenu de renseigner son client sur les conséquences et les risques des engagements qu'il entendait contracter ; qu'en relevant de façon inopérante que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne soutenait pas avoir été trompée quant à l'état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations, qu'il n'était pas contesté qu'elle avait été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle pouvait exercer son droit de rétractation, sans rechercher si l'attention de l'acquéreur avait été attirée avant la vente ou pendant le délai de rétractation sur les risques inhérents à l'ancienneté de l'attestation d'avancement des travaux et si le notaire, à supposer toujours qu'il n'ait pas été tenu de solliciter une attestation d'avancement des travaux réactualisée, avait à tout le moins invité la société GRAHL INVESTISSEMENTS à s'assurer elle-même de cet état d'avancement avant l'expiration du délai de rétractation, ce qui lui aurait permis de juger de l'opportunité ou non d'exercer ce droit dans le délai imparti après avoir constaté l'état d'abandon du chantier, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

5°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement peut être dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque les fondations de l'immeuble sont terminées et que le financement de l'opération est assuré à hauteur de 75 % au moyen, outre le prix de ventes conclues, des fonds propres du vendeur, d'ores et déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer ; que dès lors que le vendeur avait la libre disposition des fonds résultant des financements bancaires et des ventes, le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres le 17 octobre 2008, date de la vente du lot acquis par la société GRAHL INVESTISSEMENTS, sans se contenter d'une attestation bancaire en date du 31 décembre 2007 attestant du versement de fonds à la société JARDINS DU RAMEL ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;

6°) ALORS QUE le notaire qui ne s'est pas assuré de l'existence de la garantie intrinsèque manque à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente et doit indemniser l'acquéreur, sans qu'il soit besoin de rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, est alors inopérante lorsqu'il est relevé que le notaire a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente; qu'en se fondant sur la circonstance qu'au surplus, la demande de l'acquéreur contre le notaire se heurtait au fait qu'il ne démontrait pas qu'à la date du 17 octobre 2008 à laquelle il était devenu acquéreur, la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;

7°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de pallier la défaillance du vendeur ; qu'en relevant que n'était pas en toute hypothèse établi un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et le préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé la créance de l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENTS) au passif de la liquidation du vendeur (la SCCV JARDINS RAMEL) à la somme, seulement, de 124.246,07 € ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société GRAHL INVESTISSEMENTS qui a déclaré sa créance pour un montant de 401.245 € correspondant d'une part du remboursement de la partie du prix de vente payée pour des travaux non réalisés (185.445 €), d'autre part au préjudice ressenti (200.000 €), enfin à l'astreinte ainsi qu'aux condamnations prononcées par ordonnance du juge des référés du 12 février 2010 (15.800 €) réclame 1a prise en compte de divers préjudices qu'il convient d'examiner au regard de sa déclaration de créance : 1- « quote-part du prix de vente correspondant aux travaux non réalisés » ; que l'arrêt précédent de la Cour d'appel de céans qui a fixé à le montant dû de ce chef à la somme de 83.490,80 €, n'a été cassé qu'en ce qu'il avait limité à la somme de 84.290,80 € la créance de la société GRAHL INVESTISSEMENTS ; qu'il convient en conséquence de retenir le montant précédemment alloué de ce chef ; 2 - « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » : ce préjudice avait été déclaré pour un montant de 200.000 €, la société GRAHL INVESTISSEMENTS précisant : « sans que cette liste soit exhaustive : privation et trouble de jouissance, perte de loyers, surcoût des travaux et formalités, frais et dettes imprévus » : la société GRAHL INVESTISSEMENTS réclame la fixation de cette créance ainsi que suit : 2.003,30 € au titre des frais d'expertise, 4.532,91 € an titre des droits, émoluments el honoraires, recalculés sur la base du prix de vente rectifié, 25.219,06 € au titre de la commission d'agence, recalculée sur la base du prix de vente rectifié, 25.000 € au titre des frais irrépétibles ; qu'elle soutient que les émoluments, honoraires et commissions d'agence doivent être recalculés sur la base du prix de vente rectifié ; que le mandataire judiciaire qui s'en rapporte quant aux frais d'expertise, conteste les autres demandes au motif que ces préjudices n'ont pas été déclarés ; que toutefois, la société GRAHL INVESTISSEMENTS est fondée à soutenir que le poste « surcoût des formalités » doit être regardé comme incluant les suppléments d'honoraires et de commissions réclamés sur la base d'un prix indu, le montant des frais d'expertise et frais irrépétibles relevant par ailleurs du poste « frais et dettes imprévus» ; qu'il convient dès lors d'accueillir ces demandes en fixant à la somme de 6.000 € le montant de l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - 18.394,64 € au titre de la commission G... , en vertu du contrat de prestation de service, de conseil et d'assistance, - 14.214,04 € au titre de la commission G... , pour la recherche des locataires, négociation et rédaction de bail commercial, - 15.000 € à titre de trouble de jouissance, - 64.743 € au titre des loyers perdus à compter du 1er janvier 2009 jusqu'à l'année 2015 comprise, - 165.604,82 € au titre du coût de l'emprunt qu'elle a contracté, assurance comprise, - 9.249 € à titre de perte de trésorerie, évaluée à titre forfaitaire à une annuité de loyers ; que la société GRAHL INVESTISSEMENTS fait valoir en premier lieu que les commissions prohibitives, versées à la société G... , se sont révélées inutiles à l'aune de la situation dans laquelle elle se trouve confrontée ; qu'elle fait valoir en second lieu qu'il ressort des conclusions expertales que les travaux nécessaires à la réalisation du projet immobilier ont été évalués à une somme de 2.375.000 € en 2010 à laquelle il convient d'ajouter les frais nécessaires à la présentation de nouveaux permis de démolir et de construire outre nouvelles études, dépenses que les copropriétaires n'ont pas les moyens de refinancer alors qu'ils doivent assumer la responsabilité de lots en ruine dont ils sont propriétaires ; qu'elle fait valoir en troisième lieu que sa créance au titre des loyers perdus a augmenté depuis la date de sa déclaration de créances, s'agissant d'une créance à exécution successive, pour laquelle seule les créances antérieures au jugement d'ouverture sont soumises à déclaration ; qu'elle soutient enfin qu'elle subit un double préjudice résultant d'une perte de revenus et d'une atteinte à sa trésorerie, aggravée par le coût d'une longue procédure ; que toutefois, et comme le soutient le mandataire à la liquidation de la société LES JARDINS RAMEL, la société GRAHL INVESTISSEMENTS n'est pas fondée à réclamer le remboursement de frais dont elle ne justifie pas et/ou qui résultent de sa décision d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot, observation devant être faite, s'agissant du trouble de jouissance, que ce préjudice ne résulte pas des dépenses qu'elle invoque, s'agissant des loyers perdus, qu'elle ne produit pas le bail souscrit, seul susceptible de justifier la créance réclamée de ce chef, n'ayant au demeurant pas fait l'objet d'une garantie de paiement ; que s'agissant de l'emprunt souscrit ainsi que des commissions versées à la société G... que sa déclaration ne peut être regardée comme visant ces dépenses, qui ne peuvent être considérées comme des coûts liés à la non réalisation des travaux ; que dès lors, et faute de démonstration d'un préjudice recevable plus ample, il lui sera alloué une somme complémentaire de 3.000 € au titre de la perte de trésorerie, résultant de l'abandon par le promoteur du projet immobilier objet de la vente ; qu'il suit de ce qui précède que la créance de la société GRAHL INVESTISSEMENTS doit être fixée à la somme de 124.246,07 € ;

1°) ALORS QU'en retenant que la société GRAHL INVESTISSEMENTS n'était pas fondée à réclamer le remboursement de frais dont elle ne justifie pas « et/ou » qui résultent de sa décision d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot, sans préciser quels frais n'étaient pas justifiés et quels frais résultaient « de sa décision d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot », la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

2°) ALORS QUE le propre de la responsabilité est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu et la victime n'est pas tenue de limiter le dommage subi dans l'intérêt de son auteur ; qu'en se fondant sur la circonstance que certains frais, au demeurant non précisés, résulteraient de la décision de la société GRAHL INVESTISSEMENTS d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot, cependant qu'une telle circonstance, à la supposer avérée, ne pouvait exonérer le responsable du dommage de sa responsabilité, la Cour a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

3°) ALORS QU'en retenant, s'agissant du trouble de jouissance, que ce préjudice « ne résulte pas des dépenses que la société GRAHL INVESTISSEMENTS invoque », quand seulement importait de savoir si ce trouble avait été ou non causé par le manquement du vendeur qui n'avait pas achevé l'immeuble, la Cour, qui a statué par des motifs inopérants, a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

4°) ALORS QU'en retenant, s'agissant des loyers perdus, que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne produisait pas le bail souscrit, seul susceptible de justifier la créance réclamée de ce chef, n'ayant au demeurant pas fait l'objet d'une garantie de paiement, quand il n'était pas contesté que l'acquisition intervenait dans le cadre d'une opération de défiscalisation commercialisée par la SCCV JARDIN DU RAMEL et son gérant, la société G... E... RESIDENCE, laquelle devait être locataire commercial des acquéreurs, la Cour a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

5°) ALORS QUE la déclaration de créance visait le « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » et que constituaient des chefs de préjudice causés par le manquement du vendeur, le coût de l'emprunt souscrit en vue de l'achat d'un bien qui n'avait pas été livré ainsi que les commissions d'agence versées à la société G... ; qu'en retenant que la déclaration de créance ne pouvait être regardée comme visant ces dépenses, « qui ne peuvent être considérées comme des coûts liés à la non réalisation des travaux », la Cour a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux X...) de leurs demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques Z...) ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le manquement au devoir de conseil du notaire c'est sans erreur d'appréciation et par des motifs complets et pertinents adoptés par la Cour, que le tribunal a constaté que le notaire avait parfaitement satisfait à son obligation d'information quant à la nature de la garantie intrinsèque d'achèvement offerte par le vendeur, observation devant être faite que ces dispositions confirmées par l'arrêt du 8 octobre 2013 n'ont pas été remises en cause par la Cour de cassation; que les époux X... ne sont en conséquence pas fondés à soutenir que le notaire a commis une faute en ne les informant pas des risques inhérents à la garantie intrinsèque d'achèvement telle qu'organisée par les dispositions applicables ; que sur l'existence de la garantie intrinsèque d'achèvement, en application de l'article L26l-11 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : / (...) / d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du Code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent Code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement (...) / L 'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux (...)» ; que par ailleurs et en application de l'article R. 261- 18 du même Code : « La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes : / (
) / b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100 du prix de vente prévu : - par les fonds propres au vendeur ; - par le montant du prix des ventes déjà conclues; - par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à 60 p. 100 lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 p. 100 du prix de vente par les fonds propres du vendeur » ; que pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations»; qu'enfin l'article R. 261-20 du même Code prévoit : « Pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser : / - que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ; / - que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente. / Les justifications sont constituées : /- en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ; / - en ce qui concerne les crédits confirmés et les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier » ; qu'il en résulte que Me Z... qui a dressé le 31 décembre 2007 l'attestation d'acquisition de la garantie intrinsèque d'achèvement pour l'ensemble immobilier, en suite de la signature en date du même jour de 5 actes de vente conclus sous condition suspensive de réalisation de la dite garantie d'achèvement, est fondé à soutenir que l'existence cumulative des deux conditions, prévues par l'article R. 261-18 b) sus visé du Code de la construction et de l'habitation, doit être appréciée au jour de la réalisation de la condition suspensive et que le mécanisme, certes imparfait de la garantie intrinsèque d'achèvement permettait de considérer celle-ci définitivement acquise ; qu'il n'est en conséquence pas démontré que le notaire a commis une faute en ne délivrant pas aux époux X... une attestation de garantie intrinsèque, réactualisée à la date du 3 mars 2008 à laquelle ils ont acquis leur lot ; qu'au demeurant, si les époux X... observent qu'une partie des fonds constituant la garantie a fait l'objet d'un virement au profit du constructeur, cette circonstance, qui ne peut être qualifiée d'irrégulière, n'est de nature à établir ni que la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut à la date de leur acquisition, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et leur préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ; qu'il suit de ce qui précède que les époux X..., qui ne démontrent pas que l'élément constitutif de la garantie intrinsèque, relatif aux fonds propres du vendeur, avait disparu au jour de la vente qu'ils ont conclue le 3 mars 2008, doivent être déboutés de leur demande à fin de nullité de celle-ci et que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions formées à l'encontre de Me Z... ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître Z..., portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R261-17, R261-18, R261-20, R261-21 et R261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R261-17 et R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître Z... « contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l 'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'oeuvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS € (2.702.500€) et que le seuil de 75% est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE € (2.026.875 €). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS € (1.249.500€). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir : - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440, la somme de QUATRE CENT MILLE € (400. 000 €) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés, - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440 la somme de QUATRE CENT MILLE € (400.000 €) en fonds propres »; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75% fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation; que par ailleurs Maître Z... indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés »; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître Z... à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente; que si en, application de l'article R260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître Z... n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître Z... ;

1°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement peut être dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque les fondations de l'immeuble sont terminées et que le financement de l'opération est assuré à hauteur de 75 % au moyen, outre le prix de ventes conclues, des fonds propres du vendeur, d'ores et déjà investis dans l'opération ou disponible pour la financer ; que dès lors que le vendeur avait la libre disposition des fonds résultant des financements bancaires et des ventes, le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres le 3 mars 2008, date de la vente du lot acquis par les époux X..., sans se contenter d'une attestation bancaire en date du 31 décembre 2007 attestant du versement de fonds à la société JARDINS DU RAMEL ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;

2°) ALORS QUE le notaire qui ne s'est pas assuré de l'existence de la garantie intrinsèque manque à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente et doit indemniser l'acquéreur, sans qu'il soit besoin de rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, est alors inopérante lorsqu'il est relevé que le notaire a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente ; qu'en se fondant sur la circonstance qu'au surplus, la demande de l'acquéreur contre le notaire se heurtait au fait qu'il ne démontrait pas qu'à la date à laquelle il était devenu acquéreur, la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;

3°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de pallier la défaillance du vendeur ; qu'en relevant que n'était pas en toute hypothèse établi un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et le préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

4°) ALORS QUE la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce et que l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 juin 2015 a cassé l'arrêt rendu le 8 octobre 2013 par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence en ce qu'il rejette les demandes des époux X... et a remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt de sorte que les époux X... étaient recevables à exciper devant le juge de renvoi, au soutien de leur demande indemnitaire, de tout manquement du notaire à ses obligations leur ayant causé un préjudice ; qu'en relevant sur le manquement au devoir de conseil du notaire que c'était sans erreur d'appréciation et par des motifs complets et pertinents adoptés par la Cour, que le tribunal avait constaté que le notaire avait parfaitement satisfait à son obligation d'information quant à la nature de la garantie intrinsèque d'achèvement offerte par le vendeur, observation devant être faite que ces dispositions confirmées par l'arrêt du 8 octobre 2013 n'avaient pas été remises en cause par la Cour de cassation, la Cour a méconnu la portée de la cassation résultant de l'arrêt du 16 juin 2015, en violation de l'article 624 du Code de procédure civile ;

5°) ALORS QU'en se contentant de relever que le notaire avait indiqué aux acquéreurs la nature de la garantie intrinsèque, de sorte qu'il n'avait pas manqué à ses obligations, sans rechercher s'il n'était pas tenu d'attirer spécifiquement l'attention des acquéreurs sur la fragilité de la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la disponibilité des fonds qui lui avaient été remis par la Banque MONTE PASCHI, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause.



ECLI:FR:CCASS:2018:C301080

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 9 février 2017