Code général de la propriété des personnes publiques.

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Chapitre IV : Dispositions particulières applicables à Mayotte.

La réserve domaniale dite zone " des cinquante pas géométriques " est constituée, à défaut de délimitation de cette réserve, par une bande de terrain présentant une largeur de 81,20 mètres à compter de la limite haute du rivage de la mer.

La zone comprise entre la limite haute du rivage de la mer et la limite supérieure de la zone des cinquante pas géométriques définie à l'article L. 5114-1 fait partie du domaine public maritime de l'Etat.

Ces dispositions ne s'appliquent pas :

1° Aux parcelles appartenant en propriété à des personnes privées ou à des personnes publiques autres que l'Etat qui peuvent justifier de leur droit ;

2° Aux immeubles qui dépendent soit du domaine public autre que maritime, soit du domaine privé de l'Etat affecté aux services publics ;

3° Aux terrains domaniaux relevant de plein droit du régime forestier, conformément aux dispositions de l'article L. 275-1 du nouveau code forestier.

Lors de la disparition de l'affectation justifiant que les immeubles mentionnés aux 2° et 3° ci-dessus ne fassent pas partie du domaine public maritime, les immeubles sont incorporés de plein droit à ce domaine.

Les droits des tiers, autres que le droit de propriété, existant à la date du 1er juillet 1993 sur des immeubles déclassés antérieurement à cette date et incorporés au domaine public maritime en application du premier alinéa sont expressément réservés.

Le déclassement des immeubles appartenant au domaine public maritime en application du premier alinéa est prononcé aux fins d'aliénation dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Les terrains situés dans la zone définie à l'article L. 5114-2 et inclus dans une zone urbaine au plan d'occupation des sols ou au plan local d'urbanisme peuvent également être déclassés pour être affectés à des services publics, à des activités exigeant la proximité immédiate de la mer ou à des opérations de rénovation des quartiers ainsi qu'à l'amélioration, l'extension ou la réhabilitation des constructions existantes.

Les dispositions du premier alinéa sont également applicables aux terrains situés dans une zone à urbaniser à la condition qu'ils fassent l'objet d'un projet d'aménagement en vue de leur urbanisation.

Les terrains ainsi déclassés doivent être soit utilisés par l'Etat, soit aliénés au profit de la collectivité départementale ou d'une commune.

Les terrains maintenus dans le domaine public peuvent être transférés en gestion au profit de la collectivité départementale ou d'une commune pour satisfaire aux objectifs de préservation des sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel, notamment ceux prévus aux articles L. 121-23 et L. 121-50 du code de l'urbanisme.

Le représentant de l'Etat détermine, après consultation des communes, à l'intérieur de la zone définie à l'article L. 5114-2, d'une part les espaces urbains et d'urbanisation future, d'autre part les espaces naturels.

La décision administrative portant délimitation de ces espaces tient compte de l'état effectif de l'occupation des sols et, lorsque ceux-ci sont approuvés, du plan d'aménagement et de développement durable de Mayotte, des plans d'occupation des sols, des plans locaux d'urbanisme ou des cartes communales.

Pour l'application du présent article, la présence de constructions éparses ne peut faire obstacle à l'identification d'un secteur comme espace naturel.

Les terrains situés dans la zone définie à l'article L. 5114-2 et inclus dans une zone classée, en application de l'article L. 5114-4, en espaces urbains et d'urbanisation future peuvent être déclassés aux fins de cession à titre gratuit aux collectivités territoriales ou à leurs groupements ainsi qu'aux organismes ayant pour objet la réalisation d'opérations d'habitat social.

Cette cession doit avoir pour but la réalisation par les collectivités concernées de constructions ou d'opérations d'aménagement visées à l'article L. 121-48 du code de l'urbanisme ou la construction, par les organismes compétents, de logements subventionnés par l'Etat.

Tout projet d'aménagement d'ensemble doit être compatible avec le plan d'aménagement et de développement durable de Mayotte approuvé et avec les documents d'urbanisme applicables à Mayotte. Il doit prendre en compte les risques naturels et technologiques connus. Ce projet d'aménagement prévoit, le cas échéant, les conditions de relogement des occupants des constructions éparses mentionnées à l'article L. 5114-4.

Lorsqu'ils n'ont pas été utilisés dans un délai de dix ans à compter de la date de cession conformément à l'objet qui l'a justifiée, les terrains cédés reviennent dans le patrimoine de l'Etat, à charge pour celui-ci de rembourser, le cas échéant, aux cessionnaires le coût des aménagements qu'ils ont acquitté, minoré du montant des subventions éventuellement reçues de l'Etat.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions dans lesquelles les terrains non libres d'occupation peuvent être cédés aux collectivités territoriales ou aux organismes ayant pour objet la réalisation d'opérations d'habitat social.

Le représentant de l'Etat dans le département peut, après avis des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de logement ou d'urbanisme, délimiter, à l'intérieur de la zone définie à l'article L. 5114-2, des quartiers inclus dans une zone classée, en application de l'article L. 5114-4, en espaces urbains et d'urbanisation future où l'état des constructions à usage d'habitation et d'activités annexes justifie leur traitement par une opération publique comportant la division foncière, la démolition, la reconstruction ou l'amélioration de l'habitat, au bénéfice des personnes qui les occupent ou les donnent à bail, à titre de résidence principale, ou qui y exercent une activité professionnelle, ainsi que la réalisation des travaux de voirie et réseaux divers nécessaires à l'équipement du quartier.

Pour la réalisation de ces opérations, le premier alinéa de l'article L. 5114-5 est applicable.

Dans les opérations publiques mentionnées au premier alinéa du présent article, les articles L. 5114-7 et L. 5114-8 ne sont pas applicables.

Les terrains situés dans la zone définie à l'article L. 5114-2 et inclus dans une zone classée, en application de l'article L. 5114-4, en espaces urbains et d'urbanisation future peuvent être déclassés aux fins de cession à titre onéreux aux personnes physiques ayant édifié ou fait édifier avant le 1er janvier 2007 des constructions à usage d'habitation qu'elles occupent à titre principal ou qu'elles donnent à bail en vue d'une occupation principale, ou à leurs ayants droit.

A défaut d'identification des personnes mentionnées à l'alinéa précédent, ces terrains peuvent être déclassés aux fins de cession à titre onéreux aux occupants de constructions affectées à leur habitation principale et édifiées avant le 1er janvier 2007.

A la date de leur demande de cession, ces personnes physiques doivent :

1° Avoir leur domicile fiscal à Mayotte ;

2° Etre ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne.

Le prix de cession est déterminé d'après la valeur vénale du terrain nu à la date du dépôt de la demande de cession. Il est fixé selon les règles applicables à l'aliénation des immeubles du domaine privé.

Lorsque la cession concerne un immeuble à usage d'habitation principale personnellement occupé par le demandeur, elle peut intervenir à un prix inférieur à la valeur vénale en fonction de l'ancienneté de l'occupation, des ressources du bénéficiaire et du nombre de personnes vivant au foyer, dans des conditions fixées par décret. Ce décret fixe les conditions de cette décote, qui peut atteindre 95 % de la valeur vénale du bien considéré.

La superficie cédée est ajustée en fonction des nécessités de l'équipement du secteur en voirie et réseaux divers et des conditions de cession des fonds voisins. Elle ne peut excéder un plafond fixé par arrêté du représentant de l'Etat.

Lorsqu'une acquisition a été réalisée dans le cadre de l'article L. 5114-7, l'acquéreur qui souhaite revendre son bien dans les dix ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer le représentant de l'Etat, qui peut se porter acquéreur en priorité.

L'acquéreur ayant acquis son bien à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et l'ayant vendu dans les dix ans suivant cette acquisition est tenu de verser à l'Etat une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Cette somme ne peut excéder l'écart constaté entre l'évaluation faite par le service des domaines lors de l'acquisition et le prix d'acquisition.

Ces prix s'entendent hors frais d'acte et accessoires à la vente.

Lorsque l'acquéreur a acquis son bien à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et qu'il le loue dans les dix ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par le représentant de l'Etat.

A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'Etat comporte la mention de ces obligations.

Les terrains situés dans la zone définie à l'article L. 5114-2 et inclus dans une zone classée, en application de l'article L. 5114-4, en espaces urbains et d'urbanisation future peuvent être déclassés aux fins de cession à titre onéreux aux personnes physiques ayant édifié ou fait édifier avant le 1er janvier 2007 des constructions affectées à l'exploitation d'établissements à usage professionnel, ou à leurs ayants droit.

A la date de leur demande de cession, ces personnes physiques doivent :

1° Avoir leur domicile fiscal à Mayotte ;

2° Etre ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne.

Le prix de cession est déterminé d'après la valeur vénale du terrain nu à la date du dépôt de la demande de cession. Il est fixé selon les règles applicables à l'aliénation des immeubles du domaine privé.

La superficie cédée est ajustée en fonction des nécessités de l'équipement du secteur en voirie et réseaux divers et des conditions de cession des fonds voisins. Elle ne peut excéder de plus de la moitié la superficie occupée par l'emprise au sol des bâtiments et installations édifiés avant le 1er janvier 2007.

Pendant un délai de six mois à compter de la date de l'enregistrement de l'acte de cession, les communes et la collectivité départementale de Mayotte peuvent exercer un droit de préemption lors de la vente de terrains ayant été cédés en application des articles L. 5114-7 et L. 5114-8 en offrant de verser à l'acquéreur ou à ses ayants droit une indemnité égale au prix de cession du terrain par l'Etat majoré du coût des aménagements réalisés par le propriétaire. Il est tenu compte de l'évolution du coût de la construction pour l'évaluation de ces aménagements.

Aucune vente, aucune promesse de vente ni aucune promesse d'achat ne peut être valablement conclue avant que celui qui souhaite acquérir n'ait été informé par le vendeur du montant de l'indemnité de préemption prévue à l'alinéa précédent.

Le droit de préemption prévu au premier alinéa ne s'exerce que si la vente porte sur des terrains cédés depuis moins de quinze ans.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application des articles L. 5114-5 à L. 5114-9.

Les espaces naturels situés à l'intérieur de la zone définie à l'article L. 5114-2 sont remis en gestion au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres pour être gérés dans les conditions fixées aux articles L. 322-1 à L. 322-10 du code de l'environnement. En cas de refus du conservatoire, la gestion des espaces naturels peut être confiée à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales en vertu d'une convention de gestion prévue à l'article L. 2123-2, passée après accord du Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres.