Code monétaire et financier

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Sous-paragraphe 8 : Dispositions particulières aux sociétés civiles de placement immobilier.

I. – Les immeubles mentionnés aux articles L. 214-114 et L. 214-115 éligibles à l'actif d'une société civile de placement immobilier sont :

1° Les immeubles loués ou offerts à la location à la date de leur acquisition par la société ou par toute personne morale ayant conclu une convention d'usufruit conformément au chapitre III du titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation ;

2° Les immeubles que la société fait construire, réhabiliter ou rénover en vue de leur location par elle-même ou par toute personne morale ayant conclu une convention d'usufruit conformément au chapitre III du titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation ;

3° Les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser délimitée par un document d'urbanisme.

Les immeubles mentionnés au 2° peuvent être acquis par des contrats de vente à terme, de vente en l'état futur d'achèvement ou de vente d'immeubles à rénover ou à réhabiliter.

La société civile de placement immobilier peut conclure des contrats de promotion immobilière en vue de la construction d'immeubles mentionnés au 2°.

Les immeubles mentionnés au 1°, lorsqu'ils font l'objet d'une convention d'usufruit conformément au chapitre III du titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent avoir été acquis auprès de l'un des organismes mentionnés aux articles L. 365-2, L. 411-2 ou L. 481-1 ou du même code.

II. – Les immeubles mentionnés au 3° du I ne peuvent représenter plus de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier.

Les droits réels mentionnés au 1° du I de l'article L. 214-36 sont :

1° La propriété, la nue-propriété et l'usufruit ;

2° L'emphytéose ;

3° Les servitudes ;

4° Les droits du preneur d'un bail à construction ou d'un bail à réhabilitation ;

5° Tout droit réel conféré par un titre ou par un bail emphytéotique à raison de l'occupation d'une dépendance du domaine public de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier réalisés sur cette dépendance ;

6° Les autres droits de superficie ;

7° Tout droit relevant d'un droit étranger et comparable à l'un des droits mentionnés aux 1° à 6°.

I. – les participations directes ou indirectes dans des sociétés mentionnées au 2° du I de l'article L. 214-115 peuvent représenter jusqu'à 100 % de l'actif d'une société civile de placement immobilier, si les trois conditions suivantes sont satisfaites :

1° Ces sociétés établissent des comptes annuels et des comptes intermédiaires d'une fréquence au moins semestrielle ;

2° Les immeubles et droits réels à l'actif de ces sociétés satisfont aux conditions énoncées aux articles R. 214-155 et R. 214-155-1 ;

3° Les relations entre la société civile de placement immobilier et ces sociétés correspondent à l'un des cas suivants :

a) La société civile de placement immobilier détient directement ou indirectement la majorité des droits de vote dans ces sociétés ;

b) La société civile de placement immobilier désigne pendant deux exercices successifs la majorité des membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance de ces sociétés. La société civile de placement immobilier est présumée avoir effectué cette désignation lorsqu'elle a disposé au cours de cette période, directement ou indirectement, d'une fraction supérieure à 40 % des droits de vote et qu'aucun autre associé ou actionnaire ne détenait, directement ou indirectement, une fraction supérieure à la sienne ;

c) La société civile de placement immobilier dispose du droit d'exercer une influence dominante sur ces sociétés en vertu d'un contrat ou de clauses statutaires, lorsque le droit applicable le permet ;

d) La société civile de placement immobilier exerce l'un des droits ou pouvoirs mentionnés aux a à c conjointement avec d'autres sociétés civiles de placement immobilier ou d'organismes mentionnés au 3° du I de l'article L. 214-115 qui sont gérés par la société de gestion de la société civile de placement immobilier ou, au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, par une société qu'elle contrôle, par une société qui la contrôle ou par une société contrôlée par une société qui la contrôle ;

e) Ces sociétés s'engagent, par un accord écrit avec la société civile de placement immobilier, à transmettre à la société de gestion de la société civile de placement immobilier les informations qui lui sont nécessaires, en vue notamment de l'évaluation des actifs et passifs de ces sociétés et de la limite d'endettement mentionnée à l'article L. 214-101.

II – Par dérogation au I, l'actif d'une société civile de placement immobilier peut également comprendre des participations directes ou indirectes dans des sociétés mentionnées au 2° du I de l'article L. 214-115 qui ne répondent pas aux conditions fixées aux 2° et 3° du présent I, dans la limite de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier.

Les parts, actions ou droits de sociétés civiles de placement immobilier et d'organismes mentionnés au 3° du I de l'article L. 214-115 ne peuvent représenter plus de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier.

Les travaux d'agrandissement ou de reconstruction et les opérations de cession d'éléments de leur patrimoine immobilier auxquels peuvent procéder les sociétés civiles de placement immobilier respectent les conditions suivantes :

1° S'agissant des travaux d'agrandissement :

Le coût, toutes taxes comprises, des travaux d'agrandissement d'un immeuble bâti, réalisés au cours d'un exercice de douze mois, ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos. Le montant total des travaux, y compris les travaux d'amélioration réalisés à l'occasion de l'opération d'agrandissement d'un même immeuble, est pris en compte pour l'appréciation de ce pourcentage. Si les travaux d'agrandissement ne sont pas réalisés au titre d'un même exercice, la limite de 15 % susmentionnée peut se cumuler avec celle du seul exercice suivant ;

2° S'agissant des travaux de reconstruction :

Le coût, toutes taxes comprises, des travaux de reconstruction réalisés au cours d'un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos. Le montant total des travaux, y compris les travaux d'amélioration et d'agrandissement, réalisés à l'occasion de l'opération de reconstruction d'un même immeuble est pris en compte pour l'appréciation de ce pourcentage. Si les travaux de reconstruction ne sont pas réalisés au titre d'un même exercice, la limite de 15 % peut se cumuler avec celle du seul exercice suivant.

Le respect de la limite de 15 % n'est pas exigé lorsque la reconstruction totale ou partielle de l'immeuble est rendue nécessaire par un cas de force majeure ou lorsque les travaux sont exigés par la réglementation en vigueur ;

3° S'agissant des cessions d'éléments du patrimoine immobilier :

a) La société civile de placement immobilier est propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins cinq ans à la date de cession ;

b) La valeur cumulée des immeubles cédés au cours d'un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos. Si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être reportée et cumulée avec celle de l'exercice suivant, dans la limite de trois exercices ;

c) La limite prévue au b n'est pas applicable aux cessions réalisées au cours des trois années qui précèdent le terme de la période statutaire de la société civile de placement immobilier, à condition que cette période ne soit pas ultérieurement prorogée et qu'aucun investissement immobilier nouveau ne soit effectué avec le produit des cessions réalisées ;

d) La société civile de placement immobilier peut céder au cours d'un exercice de douze mois des actifs immobiliers sans respecter le délai prévu au a, dans la limite d'une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société civile de placement immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos ;

e) Le délai fixé au a ne s'applique pas lorsque la cession concerne un immeuble détenu par une société mentionnée au II de l'article R. 214-156 ou lorsqu'il est procédé à la cession de parts, d'actions ou de droits de sociétés civiles de placement immobilier et d'organismes mentionnés au 3° du I de l'article L. 214-115.

La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la société civile de placement immobilier sont arrêtées chaque année par la société de gestion.

La valeur vénale des immeubles et des droits réels détenus directement ou indirectement par la société civile de placement immobilier et par les sociétés mentionnées au 2° du I de l'article L. 214-36 est appréciée par un expert externe en évaluation.

Chaque immeuble fait l'objet d'une expertise tous les cinq ans. La valeur vénale mentionnée à l'alinéa précédent est actualisée par l'expert chaque année.

L'expert externe en évaluation est nommé par la société de gestion pour cinq ans dans les conditions prévues à l'article L. 214-24-16 après acceptation de sa candidature par l'assemblée générale ordinaire des associés.

La valeur nette des autres actifs, arrêtée sous le contrôle du commissaire aux comptes, tient compte des plus-values et moins-values latentes sur actifs financiers.

Ne peuvent fusionner que des sociétés dont le patrimoine est composé en majorité d'immeubles à usage principal d'habitation ou à usage principal commercial. Pour caractériser un patrimoine au regard de l'usage d'habitation ou de l'usage commercial, il est tenu compte de la valeur vénale des immeubles qui le composent.

Le projet de fusion est arrêté par la société de gestion de chacune des sociétés participant à l'opération.

Il contient les indications suivantes :

1° L'inventaire du patrimoine immobilier, la dénomination et le siège social de toutes les sociétés participantes ;

2° Les motifs, les buts et les conditions de la fusion ;

3° Les dates auxquelles ont été arrêtés les comptes des sociétés intéressées pour établir les conditions de l'opération ;

4° Les parités d'échange et le mode de calcul ;

5° La date de la fusion.

Une société civile de placement immobilier peut transmettre son patrimoine par voie de scission mentionnée au premier alinéa de l'article L. 214-118 à plusieurs organismes de placement collectif immobilier ou organismes professionnels de placement collectif immobilier prenant la forme d'un fonds de placement immobilier, d'un fonds professionnel de placement immobilier, d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou d'une société professionnelle de placement à prépondérance immobilière à capital variable.

Un mois au moins avant la date de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la scission, le projet de scission fait l'objet d'un avis inséré au Bulletin des annonces légales obligatoires et d'un dépôt au greffe du tribunal de commerce du siège de la société civile de placement immobilier. Cet avis comporte les indications suivantes :

1° Les motifs, les buts et les conditions de la transmission du patrimoine par voie de scission ;

2° Les projets de statuts ou règlements des organismes de placement collectif immobilier ou organismes professionnels de placement collectif immobilier faisant l'objet de l'opération ;

3° L'évaluation de l'actif dont la transmission aux organismes de placement collectif immobilier ou organismes professionnels de placement collectif immobilier est prévue ;

4° Les rapports d'échanges des droits sociaux ;

5° Le montant prévu de la prime de scission ;

6° La date prévue pour la scission.

Les commissaires aux comptes de la société civile de placement immobilier établissent un rapport sur les modalités de la scission et sur l'évaluation de l'actif à transmettre aux organismes de placement collectif immobilier ou organismes professionnels de placement collectif immobilier. Ce rapport est communiqué aux associés quinze jours au moins avant la date de l'assemblée générale.