Code général des impôts, annexe 3, CGIAN3.

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2 : Détermination de la surface pondérée

I. Dans la maison ou la partie principale des locaux des immeubles collectifs, on distingue, le cas échéant :

a. Les pièces, telles que salles à manger, pièces de réception diverses, chambres, pièces à usage professionnel, cuisines, et leurs annexes, telles que salles d'eau (salles de bains, de douches ou cabinets de toilette avec eau courante), cabinets d'aisance, entrée, couloirs, antichambre, à l'exclusion des éléments énumérés au b ;

b. Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles.

Les pièces à usage professionnel sont évaluées selon les règles prévues à l'article 1498 du code général des impôts, ainsi qu'aux articles 324 A, 324 B, 324 X et, s'agissant du calcul de leur surface pondérée, à l'article 324 Z.

II. Parmi les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances, on distingue, outre des éléments de même nature que ceux énumérés au I :

Des éléments de pur agrément, tels que piscines privées, terrains de jeux ;

Et, dans les immeubles collectifs, des emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles.

La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S.

Lorsque le local est affecté à la fois à l'habitation et à usage professionnel, la surface est calculée distinctement en fonction de l'affectation.

Il est fait application des règles mentionnées au quatrième alinéa du I de l'article 324 L pour le calcul de la surface affectée à l'usage professionnel.

La surface des éléments de la maison visés au b du I de l'article 324 L et celle des éléments, autres que les pièces et leurs annexes, visés au II du même article sont affectées d'un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d'usage du local.

La surface pondérée brute ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur.

Toutefois cette disposition ne s'applique pas aux éléments sus-indiqués qui relèvent de la classification spéciale prévue au II de l'article 324 H.

La surface totale des pièces et annexes de la maison ou de la partie principale des locaux des immeubles collectifs mentionnées au I de l'article 324 L, autres que les pièces à usage professionnel, sont affectées d'un coefficient tenant compte de leur importance, fixé pour chacune des catégories mentionnées aux articles 324 G et 324 H conformément au barème suivant :

CATÉGORIES
foncières

MAISONS INDIVIDUELLES

LOCAUX DES IMMEUBLES COLLECTIFS

1re tranche
(les 20 premiers mètres carrés)
Coefficient

2e tranche

3e tranche (les mètres carrés suivants)
Coefficient

1re tranche (les 20 premiers mètres carrés)
Coefficient

2e tranche

3e tranche (les mètres carrés suivants)
Coefficient

De 20 mètres carrés à :

Coefficient

De 20 mètres carrés à :

Coefficient

m2

m2

1re catégorie

3,00

400

0,90

0,75

2,60

350

0,90

0,75

2e catégorie

2,50

320

0,90

0,75

2,20

260

0,90

0,75

3e catégorie

2,10

240

0,90

0,75

1,90

200

0,90

0,75

4e catégorie

1,70

160

0,90

0,75

1,60

140

0,90

0,75

5e catégorie

1,45

110

0,90

0,75

1,35

90

0,90

0,75

6e catégorie

1,30

80

0,90

0,75

1,25

70

0,90

0,75

7e catégorie

1,20

60

0,90

0,75

1,15

50

0,90

0,75

8e catégorie

1,10

40

0,90

0,75

1,05

30

0,90

0,75

La surface ainsi déterminée, arrondie au mètre carré inférieur, est dénommée surface pondérée comparative de la partie principale.

La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R.

La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur.

Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous :

ÉTAT D'ENTRETIEN

COEFFICIENT

Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation

1,20

Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations

1,10

Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité

1

Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées

0,90

Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties

0,80

Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier :

APPRÉCIATION DE LA SITUATION
(générale ou particulière)

COEFFICIENT
de situation générale

COEFFICIENT
de situation particulière

Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants

+ 0,10

+ 0,10

Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients

+ 0,05

+ 0,05

Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent

0

0

Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages

- 0,05

- 0,05

Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers

- 0,10

-0,10

Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l'absence de dépendances non bâties.

Dans les immeubles collectifs, le correctif d'ensemble applicable à la surface pondérée comparative de la partie principale est modifié, le cas échéant, par un correctif destiné à traduire la présence ou l'absence d'ascenseur, conformément au barème suivant :

NIVEAU DU LOCAL

COEFFICIENT

Immeuble
avec ascenseur

Immeuble
sans ascenseur

6e et au-dessus

+ 0,05

- 0,15

5e

+ 0,05

- 0,10

4e

+ 0,05

- 0,05

3e

+ 0,05

0

2e

+ 0,05

0

1er

0

0

Rez-de-chaussée

0

0

Pour l'application de ce coefficient,l'entresol est compté pour un étage.

I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant :

Eau courante : 4 mètres carrés ;

Gaz (en cas d'installation fixe) : 2 mètres carrés ;

Electricité (par installation quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 mètres carrés ;

Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) :

Par baignoire : 5 mètres carrés ;

Par receveur de douches ou bac à laver : 4 mètres carrés ;

Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ;

W.-C. particulier (par unité) : 3 mètres carrés ;

Egout (raccordement au réseau d') par local : 3 mètres carrés ;

Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l'étage) : 3 mètres carrés;

Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 mètres carrés.

II. - Lorsqu'un local est affecté à la fois à l'habitation et à un usage professionnel, la partie du local affectée à l'habitation est évaluée en prenant en compte la surface représentative des éléments d'équipement proportionnellement à la surface totale des pièces et annexes utilisées pour cet usage sur la surface pondérée totale du local.

I. La surface pondérée nette des dépendances bâties et celle des éléments bâtis formant dépendances sont déterminées en affectant leur surface réelle, ou leur surface pondérée brute s'il s'agit d'éléments visés à l'article 324 N, du correctif d'ensemble prévu à l'article 324 P.

Le résultat est arrondi au mètre carré inférieur.

II. La surface pondérée des dépendances bâties et celle des éléments bâtis formant dépendances sont obtenues en ajoutant à leur surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement ci-après énumérés, sous réserve que ceux-ci soient en état de fonctionnement.

Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème ci-après :

Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) :

Par baignoire : 5 mètres carrés ;

Par receveur de douches et bac à laver : 4 mètres carrés ;

Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ;

W.-C. particulier (par unité) : 3 mètres carrés ;

Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière à l'élément en cause ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 mètres carrés ;

et, seulement lorsque la dépendance bâtie ou l'élément bâti formant dépendance doit faire l'objet d'une évaluation distincte :

Eau courante : 2 mètres carrés ;

Electricité (quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 mètres carrés.

I. La surface pondérée totale de la propriété ou fraction de propriété est obtenue en ajoutant à la surface pondérée totale de la partie principale celle des dépendances bâties et des éléments bâtis formant dépendances.

II. La surface pondérée totale des pièces indépendantes dans les immeubles collectifs et celle des éléments visés au II de l'article 324 G donnent lieu, en toute hypothèse, à l'établissement d'un décompte distinct.