LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que les travaux, qu'invoquait la bailleresse au titre d'un déplafonnement du loyer du bail renouvelé en 2005, avaient été réalisés en 1987 et 1988, que ces travaux caractérisaient tout à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, et relevé, le second caractère devant prévaloir sur le premier, que la bailleresse avait contribué à leur financement, la cour d'appel en a déduit exactement que cette dernière, qui aurait été en droit de les invoquer lors du premier renouvellement du bail, intervenu en 1995, mais s'en était abstenue, n'était pas recevable à le faire lors d'un renouvellement ultérieur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Brasserie et développement patrimoine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Brasserie et développement patrimoine à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Brasserie et développement patrimoine ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Brasserie et développement patrimoine

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à déplafonnement du prix du loyer du bail renouvelé ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article R 145-8 du Code de commerce, les modifications apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il en résulte que le bailleur est en droit de se prévaloir des améliorations qu'il a assumées et qui ont été effectuées au cours du bail à renouveler pour solliciter le déplafonnement du loyer lors de la conclusion du nouveau bail et que c'est à ce moment là qu'il doit présenter sa demande. Il résulte également de la lecture a contrario des mêmes dispositions, qu'en dehors de cette hypothèse, le bailleur ne peut se prévaloir des améliorations faites par le preneur, pour solliciter un déplafonnement du loyer que lors du second renouvellement consécutif à la période où les améliorations ont été réalisées, ce qu'il existe ou non une clause d'accession dans le bail. Contrairement à l'argumentation de la société bailleresse, la présence dans le bail, comme en l'espèce, d'une clause, prévoyant l'accession des travaux à la propriété à l'expiration du bail (et non des relations contractuelles entre les parties), ne modifie en rien le régime applicable qui résulte des seules dispositions de l'article R 148-5 du code de commerce et de la distinction que ce texte opère selon les modalités de prise en charge des travaux d'amélioration. En effet la clause d'accession, telle que celle figurant au bail, a pour effet de permettre l'accession à la propriété de toutes les améliorations apportées dès la fin du bail, mais en application du texte susvisé, la possibilité pour le propriétaire de s'en prévaloir pour demander le déplafonnement du loyer renouvelé, est reporté au bail suivant, sauf dans le cas de travaux dont il a directement ou indirectement assumé la charge. En l'espèce il ressort des éléments du dossier que des travaux ont été réalisés en 1987-1988, ayant consisté en la réfection du sol, la ventilation de la cave, la poste de linteaux, le raccordement à l'égout, la réalisation d'un mur en parpaings, d'une plate forme en zinc et d'un puits de lumière, travaux qui ont permis d'étendre la surface commerciale d'environ 18 m² et que le propriétaire a pris en charge en contribuant à hauteur de la moitié de leur coût. De telles transformations s'analysent en une modification notable des lieux loués au sens de l'article R 145-3 du code de commerce et sont en même temps constitutives d'une amélioration au sens de l'article R 145-8 du même code, dont l'application doit prévaloir. Ayant contribué aux travaux réalisés durant le bail initial, le bailleur était en droit d'invoquer ceux-ci lors du premier renouvellement du bail intervenu en 1995, ce qu'il s'est abstenu de faire. En application des dispositions de l'article R 148-5 du code de commerce, la société bailleresse se trouve déchue de la possibilité de s'en prévaloir lors du 2ème renouvellement, faute de modification des caractéristiques des lieux loués ou des obligations des parties au cours du dernier bail ;

ALORS QUE le fait pour le bailleur de locaux à usage commercial de ne pas s'être prévalu de l'amélioration des lieux et de la clause d'accession lors du premier renouvellement du bail portant sur un local à usage commercial ne constitue pas une renonciation implicite de sa part à en tenir compte ultérieurement pour la fixation du loyer ; qu'en jugeant que le bailleur ne pouvait demander le déplafonnement du loyer à l'occasion du second renouvellement de ce bail consécutif à la période au cours duquel les travaux d'amélioration avaient été réalisés, au motif qu'il avait participé partiellement au financement de ces travaux et était donc en droit, en vertu de l'article R.145-8 du Code de commerce, de s'en prévaloir pour demander le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement du bail, ce qu'il s'est abstenu de faire, quand le fait de ne pas l'avoir demandé lors du premier renouvellement, ne pouvait valoir renonciation de sa part à se prévaloir, lors du second renouvellement du bail, du bénéfice de la clause d'accession pour demander que les améliorations apportées aux lieux loués soient prises en compte pour la fixation du loyer, ce quelle que soit la partie qui en avait assumé la charge, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles L. 145-34 et R.145-8 du Code de commerce.